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现在正好是土地市场的“临界点”状态，楼市不是太好，导致开发商的拿地热情并不高。

　　观点网 断供逾俩月，北京土地大批开闸，华嘉胡同地块的入市，更是搅乱了“一池春水”。

　　7月18日，北京土地整理储备中心再挂牌出让5宗地；至此，据北京市土地整理储备中心的信息，目前共有18宗经营性用地正在挂牌交易，合计出让面积达250.23万平方米。

　　就在此前一天，在顺利拍出两宗地块的同时，北京又顺势推出了3宗地，其中，最引人瞩目的，便是曾于2月份暂停出让的“准地王”华嘉胡同地块。

　　该地块之所以备受关注，正是因为其是三年多来北京市供应的唯一一块二环内住宅用地。北京于2011年3月公布《2011-2015年国有建设用地供应计划》规定，北京三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地。

　　业内曾预计，其楼面价有望突破农展馆地王7.3万元/平米的北京单价纪录，同时，按照50%的溢价率上限计算，还有望成年内总价最高的地块。

　　不过，三十年河东三十年河西，时隔整整五个月，“天”都变了。

　　伟业我爱我家土地研究院的分析师孔丹则表示，华嘉胡同地块出来的时机其实是很微妙的，现在政府肯定还是想推地，希望这样的优质地块得到更多资金。

　　“现在正好是土地市场的'临界点'状态，楼市不是太好，导致开发商的拿地热情并不高，即便华嘉胡同地块是属于二环内的热门地块，政府还是面临一定压力，担心地块热度降低，导致地价过低。”

　　亚豪机构市场总监郭毅很直白地对观点新媒体指出：“华嘉胡同地块不会以很高的溢价率成交，甚至会以底价成交。”

　　重新挂牌的华嘉胡同

　　出让公告显示，华嘉胡同地块位于北京市西城区，东至金融街E9用地及消防站项目用地边界，南至华嘉胡同，西至金融大街，出让面积20663.722平方米，建筑面积11.77万平方米；起始价为35.5亿元，据测算，起始楼面价约3.02万元/平方米，相比农展馆地块的起价每平方米3.04万元略低。

　　据了解，该地块原定在今年2月20日出让，但北京市国土局于2月17日发布公告称因故暂停该地块的出让。此次重新挂牌，地块的用地性质、出让面积及挂牌起始价有等均无变化。

　　然而，重新挂出的招标文件却提出了十分严苛的条件，让大多“爱慕者”望而却步。

　　“该地块的限定条件很多，并不是任何一家企业都能够满足这些条件，多数开发商连招标大门都进不去。”看过该地块招标文件的郭毅如是感叹。

　　招标文件显示，华嘉胡同地块的地块竞得人需无偿还建地上商品住宅共计312套，合计建筑面积约30503平方米，同时，竞得人需要为被拆迁人提供地下车位312个，每个车位的售价不得高于25万元。

　　而地块居住用地内除去上述无偿还建回迁用房外，地上剩余房源全部由西城区政府回购，统筹用于其他项目安置，收购单价为4.2363万元/平方米。

　　此外，竞得人还需向西城区民防局无偿还建地下人防工程不小于1万平方米；项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案需要服从金融街整体规划安排，另外竞得人还要在建设中避让保护项目内的一棵一级国槐。

　　除了苛刻的地块规划条件，标书还对竞买企业的资质进行严格限定。招标文件表明，鼓励具有城市核心商务功能区开发经验、具有大型金融机构及金融监管机构服务建设办公楼的经验，具有三个及以上10万平方米以上甲级写字楼开发建设经验的企业参与竞买。

　　郭毅则表示对这种方式认同，政府给地块出让设置了这么多条件限制，是为了保证整个金融街板块维持原有的规划和布局，避免规划出现混乱。

　　“限定企业或限定地块出让条件，去圈定那些认为能够达到建设条件的企业，有利于未来项目按照规划进行。”

　　而该地块首次挂牌之时，就有业内人士猜测，该地块是指定出让给金融街控股有限公司的。

　　查阅资料可知，华嘉胡同地块的一级开发企业为北京顺平拆迁有限责任公司，该公司由金融街股份和华融基础设施投资有限公司共同持股所有，而华融背后的华融综合投资公司也是金融街控股的第一大股东。

　　市场“临界点”

　　“现在正好是土地市场的'临界点'状态，楼市不是太好，导致开发商的拿地热情并不高，即便华嘉胡同地块是属于二环内的热门地块，政府还是面临一定压力，担心地块热度降低，导致地价过低。”

　　孔丹认为，华嘉胡同地块出来的时机很微妙，现在政府肯定还是想推地，希望这样的优质地块获得更多资金。

　　其实，该地块首次取消出让之时，便有业内指出，未来有可能在整个市场相对比较平稳，房企对土地的饥饿程度降低的时候，华嘉胡同地块才会推出。

　　“当时，如果这块地王也入市，市场预期成交价至少50亿元，对市场的冲击比较大，也与当时的政府调控预期和舆论都不太合”。

　　孔丹认为，现在推出华嘉胡同地块的时机还是不错的，至少能有效控制房价，虽然肯定会比去年冷很多，但是拍的价格特别低，或者是没人理这也是不可能的。

　　不过，郭毅则认为：“华嘉胡同地块不会以很高的溢价率成交，甚至会以底价成交。”

　　在他看来，目前房地产政策并不明朗，开发商不看好市场前景，特别是一些地价特别高的地块，开发商已经开始持观望态度，拿地时已有所疑虑。

　　事实上，断供68天后，在7月的第二周，北京土地市场连续两次拍地推出了5宗地块，结果却略显冷淡，无论是吸引房企的数量、竞拍次数还是溢价率，均无法与昔日相论。

　　7月14日，北京推出昌平区和顺义新城两宗住宅地块，然而，两宗土地仅有吸引了7家房企参与竞价，平均溢价率仅为10%；7月17日，北京房山良乡、昌平南邵及石景山八角水泥管厂共3宗土地再度低溢价拍出，溢价率均未超30%，其中，石景山地块被以底价摘走。

　　此外，有数据显示，从4月份开始，各大房企的拿地热情已经明显降温。其中，今年4月份，20大标杆房企拿地金额为154.4亿元，同比下降47%。5月份20家房企合计拿地金额为116亿元，同比下降超70%。6月份20家房企拿地金额仅在百亿元，而去年同期则达到421亿元。

　　分析认为，开发商拿地不再踊跃，和与目前北京楼市库存积压、房企土地储备相对充足有关。数据显示，北京在6月末的商品住宅库存为981万平方米，库存去化周期为17.4个月，而此前5月份该去化周期为14.1个月。

　　不过，孔丹还是比较乐观，他认为，下半年北京土地市场还是比较热闹的，政府还会积极推地，开发商还会积极拿地，在个别的一些纯住宅地块，不包括别墅地块在内的普通商品房住宅地块的竞争还是会比较激烈的。

　　“虽然北上广深的供应量下滑，但并不意味着楼市就供大于求了，这些一线城市的潜在购房需求还是很旺盛的。对要角逐一线城市的开发商来说，不拿地不行。”

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