博鳌特稿 潘军：花样年只做一件事
时间: 2014-07-21 03:34:26    来源: [ 观点网 ]

房企纷纷涉足多元化的当下，不落俗套的发展路径尤为可贵，花样年或为其一。

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点网 “表面上花样年与其它房企都有类似的多元化举措，但实际上花样年只做一件事情--社区服务。”花样年主席潘军在接受观点新媒体采访时由衷感慨道。

　　据潘军介绍，公司八大业务都是围绕社区服务平台来开展，房地产开发是为社区提供生产客户，而金融、养老、商业、教育等业务都可以为社区居民提供增值服务。

　　据了解，目前花样年全面完成基于移动互联网、客户大数据时代的业务战略布局，成为中国领先的以金融为驱动、社区服务为平台、开发为工具的金融控股集团。

　　同时，公司涉足地产开发、彩生活住宅社区服务、社区金融服务、国际商务物业、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老和社区教育产业八大板块。

　　值得一提的是，6月中旬来自港交所的一纸批文，了却了潘军彩生活分拆上市的热望。更重要的是，上市不足一周的彩生活市值已然反超花样年。

　　对此，潘军用其独特的带有戏谑的口吻嘲讽自己很苦逼。其称，自己当老妈子拉扯花样年养了几万名员工，然后囤了1000多万平米地，一大堆物业、酒店、商场，反而不及彩生活这间账上没有任何资产只有现金，只有管理模式和团队的公司市值高。

　　不过，从潘军的言谈之间，我们还是不难从中看出其对彩生活寄予的厚望。“公司计划于2015年年底前进一步扩展华东(如上海、南京及苏州)、华南(如深圳、惠州及东莞)、中国西北(如西安)及中国西南(如成都)城市的业务。”

　　也就是说，在潘军看来，彩生活目前阶段重点着力点是进行跑马圈地，继续扩大发展规模。

　　而对于接下来的收购宏图，潘军也以春秋战国隐喻当下局势。“从春秋到战国一定要是先兼并小的，再兼并大的。当秦国的战斗力是楚国五倍的时候，楚国一定会被兼并。也就是说，我最后让大的(物业公司)不得不用彩生活。”

　　“事实上，我准备3年后把彩生活的软件平台全部开放，像特斯拉一样，全部送给我们小的同行，我教给你怎么降成本，你用我的平台、我的标准。因为我最终是要建立起我的行业标准。”这是潘军对彩生活的战略愿景。

　　另外，潘军也明确表示，在兼并小的物业公司方面，具体选择标准是在200万平米以上，而且目标放在前200强。

　　“我对前十强一点兴趣都没有，因为前200强排着队下来有几十家和我们洽谈。”潘军颇有自信地透露。

　　以下是观点新媒体对花样年控股集团有限公司主席潘军的采访实录：

　　观点新媒体：彩生活作为花样年转型社区服务运营商的一个关键，预期今年的业务增长为多少？未来三年的前景目标是如何的？

　　潘军：根据国家统计局及国土资源部的统计，于2008年至2013年间，中国的物业用途新土地供应、在建的住宅物业建筑面积、及落成住宅物业的建筑面积的复合年增长率分别为21.6%、16.9%、及7.7%。

　　于往绩期内，彩生活主要透过取得新服务委聘达致内涵式增长。为加快扩展进程，彩生活打算更着重于选择性寻求收购地区物业管理公司的机会。彩生活计划选择性评估在经济发达地区中人口稠密城市的发展机会。举例而言，彩生活计划于2015年年底前进一步扩展华东(如上海、南京及苏州)、华南(如深圳、惠州及东莞)、中国西北(如西安)及中国西南(如成都)城市的业务。

　　另外，对于彩生活，目前阶段重点着力点是进行跑马圈地，继续扩大发展规模。

　　观点新媒体：在具体的收购过程中，能否透露相关的策略以及标准？

　　潘军：从春秋到战国一定要是先兼并小的，再兼并大的。当秦国的战斗力是楚国五倍的时候，楚国一定会被兼并。也就是说，我最后让大的(物业公司)不得不用彩生活。

　　事实上，我准备3年后把彩生活的软件平台全部开放，像特斯拉一样，全部送给我们小的同行，我教给你怎么降成本，你用我的平台、我的标准。因为我最终是要建立起我的行业标准。

　　另外，在兼并小的物业公司方面，具体选择标准是在200万平米以上。什么意思？我现在兼并的是前200强，我对前十强一点兴趣都没有，前200强排着队下来有几十家和我们洽谈。

　　观点新媒体：在国内物业多数面临亏损的背景下，彩生活与其它同类公司相比有何优势？能否简单介绍公司的业务模式？

　　潘军：为加强彩生活的竞争力及减低对密集劳动力的依赖，我们集中于落实标准化、集约化及自动化策略。我们有系统地将物业管理服务标准化，于所有彩生活管理的住宅社区复制采用同一高效率的方法提供服务。

　　透过标准化、集约化及自动化策略，我们得以更有效地善用我们的员工团队。此外，公司已制订内部工程时间表为设备进行定期保养，列明将进行特定保养工作的日期及时间。

　　其后，公司将向相关社区的驻场经理跟进并听取反馈，以评估有关工作。透过该等措施，彩生活得以透过贯彻一致及具成本效益的服务，响应住户的需求及关注事项，藉以提高彩生活的品牌认知度，及使我们在寻找新商机时较其它同业具有一个重大竞争优势。

　　彩生活的业务模式能使我们高效地扩展物业管理服务，同时降低对传统物业管理行业所需密集劳动力的依赖。

　　此外，公司相信物业管理服务的规模及集约化管理系统使彩生活能具效益地发展增值服务。

　　同时，彩生活的业务模式有助提升我们的净利润率，于2011年及2012年分别为16.0%及22.8%，而根据相关研究指出，百强物业管理公司于同年的平均净利润率则分别为7.4%及8.0%。于2013年，我们的净利润率为19.5%或29.3%(撇除2013年上市开支的影响)。

　　观点新媒体：您曾提到，增值服务将会是彩生活利润的主要来源，不过现今来看这一板块收入占比的绝对值比较小，今后公司将如何做大“增值服务”？

　　潘军：就彩生活的增值服务分部而言，主要是提供公共空间租赁协助、购物协助、住宅及零售单位租赁及销售协助。鉴于劳工成本上升，我们计划进一步拓展我们的增值服务业务，该业务于往绩记录期内的利润率高于我们现有的物业管理服务及工程服务业务。公司旨在向增值业务投放更多资源，深信此举将有望使我们的业务更多元化，并增强盈利能力，从而提升我们作为中国物业管理行业领先者之一的竞争优势。

　　彩生活为管理或提供顾问服务的住宅社区住户透过线上及线下服务平台提供增值服务，以提高生活质素及方便该等住户。我们目前主要透过办公室平台提供增值服务。

　　彩生活预期增值服务持续演变，故此计划扩展彩生活网站的覆盖范围至更多我们管理的住宅社区，以扩大网上平台及迎合住户不断转变的需要。此外，增值服务因应多项因素在不同住宅社区会有所不同，包括当地商业环境及住户的特定需求。于2013年12月31日，彩生活已为358个我们管理或提供顾问服务的住宅社区透过网上平台提供增值服务。

　　观点新媒体：彩生活成功分拆上市后，对花样年及公司的发展起到了什么作用？

　　潘军：彩生活的董事相信分拆将有希望带来多项益处，包括实现花样年控股及彩生活的股东于集团投资的公平值机会、以及允许彩生活建立作为独立上市集团及集资平台的身份，使彩生活进一步发展专长及提升住宅物业管理服务的质素。

　　同时，以彩生活的股份表现作为评估彩生活表现的独立基准及使花样年集团及彩生活更专注发展、策略规划及优化资源分配。

　　观点新媒体：上市不久的彩生活市值反超花样年，原因是什么？今后如何协调地产以及其他板块跟彩生活之间的平衡发展？

　　潘军：彩生活12年，办公楼都是租的，账上没有任何资产只有现金，只有管理模式和团队，市值今天56亿。比我这当妈的辛苦15年，培养了几万名员工，然后囤了1000多万平米地，还囤积了几百亿的物业、酒店、商场等一大堆，花样年市值反而更低。你说这不苦逼吗？

　　实际上这个模式是错的，如果不改就得不断增加利息，最后所有的公司是被这个东西搞完蛋的。一个是亏损，亏损是怎么造成？大部分是人工等等利润下降；还有一个是利息，现在利息在中国越来越高，你说要减负债，要么得增收，要么得减负债。

　　观点新媒体：在您的愿景中，花样年将发展成一个什么样的公司？

　　潘军：作为一家具有“创新”基因的企业，花样年凭借超前的洞察力和敏锐性，早在2012年就提出新的战略定位：转型为金融控股集团，以金融和服务为平台，协调发展旗下八大业务形成有机生态圈。花样年也成为国内率先转型的房地产企业。

　　表面上花样年与其它房企有类似的多元化举措，但实际上花样年只做一件事情--社区服务。八大业务都是围绕社区服务平台来开展，房地产开发是为社区提供生产客户，金融、养老、商业、教育等业务都可以为社区居民提供增值服务。

　　彩生活上市意味着花样年的战略转型已经取得显著成功，2013年花样年已成为中国最大的社区服务运营平台，并继续以领先的姿态向国际化金融平台迈进。


（发稿：见习编辑 何缘    审校：武瑾莹）
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