　　中国房地产市场化始于1998年，到2014年，已经经历了16年的发展。在人口红利的释放以及经济快速增长的背景下，我国房地产行业经历了快速增长的10年，从业企业数目不断增加，而行业集中度增长缓慢。目前，行业进入下半场，房地产市场的增长确实开始放缓，但从只是潜在增速下降而并非绝对量开始拐头向下。对于从业企业而言，行业集中度的提升将为龙头企业带来新的机会，优质房企行业占比提速将会部分抵消行业整体规模增速下降对企业成长所带来的影响。

　　规模增长空间广阔

　　主要房企市场占有率提升过程中的销售规模测算结果显示，在中性假设条件下，2013年至2020全国商品房销售规模复合增速在5%，top10房地产企业在此过程中，市场占有率目标为25%，前10名房企从2013年至2020年销售规模的符合增速为14.9%，远高于行业平均增速水平。通过对不同行业环境以及主流房企市场占有率假设的测算，在集中度不断提升的情况下，top10以及top20房企的销售规模增速均显著高于行业平均水平。站在企业的角度上来看，尽管行业整体增速有所下降，但随着企业市场占有率的提升，房企销售规模依旧可以保持高增速状态。

　　龙头房企蓄势待发

　　对于中国的房地产企业而言，伴随行业集中度的提高，一方面强者恒强的马太效应凸显，这在弱市中表现得更为显著。具体来看，规模房企在融资成本，销售速度，拿地成本、抗风险能力等多方面与中小房企相比都将获得明显优势。融资能力上，大型房企的融资渠道更加丰富，资金成本也相对更低。在销售方面，大型房企在社区管理，产品质量以及升值潜力上的优势将成会降低企业的销售成本，加快整体周转速度。土地资源获取方面，规模房企综合开发能力较强，且土地获取方式多样，城市覆盖范围广，企业品牌效应等多方面优势将会降低企业购地成本。

　　选择有准备者

　　对于房企而言，市占率的提升所需要企业具备较强的综合能力，在城市布局，深耕力度以及内在建设等方面的持续优化，才能使企业获得持续稳定的销售规模增长。我们重点推荐万科A(下半场持续领跑，小股操盘提升ROE可持续，B转H提升估值)、保利地产(下半年销售增速显著，存在预期差)。

　　风险提示

　　信贷环境持续紧张对房价以及销售规模的影响。

　　广发证券-房地产行业：明月伴潮升，潮落月更明

（审校：刘满桃）

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