　　5月百城价格指数环比下降0.32%，为自2012年6月以来首次环比下降，其中上涨城市减少至37个，为2005年以来第2次在5月出现房价环比下降。一线城市中，仅北京房价维持上涨，上海、广州和深圳均下降，同时，二线城市中上涨城市占比从59%大幅减少至32%，三线城市则保持稳定。我们认为，三线城市将在全国房价中起稳定剂作用，一二线城市房价风险的释放将为后续销量托底换来空间，其中最关键的因素仍为银行个贷利率恢复基准带来的购买力提升。

　　房价周期速度加快，横纵波动幅度均不断压缩

　　纵向波幅收窄，自2005年以来，房价涨幅趋势性下行共出现3次，高点分别出现在2007年9月、2011年1月和2013年10月，环比上涨1.9%、1.4%和1.2%，最高涨幅不断缩小。横向调整时间跨度压缩，3次房价涨幅由最高至转负分别用时11个月、8个月和7个月，呈不断压缩趋势。我们认为，随城镇化减速时代带来，新增需求减速将带来房价的波动幅度收窄，同时，随劳动生产率提升带来的工资增长超越房价增长，购房者相对购买力的提升将使调整时间跨度进一步压缩。

　　库存累积，以价换量开启

　　我们统计的18个城市库存面积1.2亿方，按6个月滚动销售面积计算去化周期达到13.7个月，且提升速度至年初以来不断加快。考虑到2季度多为开发商推盘淡季，以为金九银十做准备，所以我们认为当前重点城市的库存快速累积为以价换量埋下伏笔。我们统计的5月TOP10排行榜中，表现较好的城市中常州、兰州、温州、宁波和南宁均已开启以价换量模式，以换来销售的大幅改善，我们认为，当前处在跌幅排行榜TOP10的城市将重演上述城市，以价换量将在全国铺开。

　　以价换量带来的销量反弹持续性较差，继续建议投资者关注主题机会

　　房价风险刚开始释放，我们继续建议投资关注主题机会，包括实质受益于京津冀建设的华夏幸福、荣盛发展和首开股份，具备快速增长潜质的商业地产公司阳光股份。

　　光大证券：房价两年首降，以价换量开启

（审校：陈攻）

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