中渝业绩会:减价潮可怕与否 视乎开发商本身实力
作者: 见习编辑罗舒晗、鲁鹏     时间: 2014-03-27 02:18:00    来源: [ 观点地产网 ]

我们的宗旨就是以稳健为目的,可以承受政府控制楼价的措施或者外来的减价潮流,也可以保护到、保障到毛利率。

  观点地产网 见习编辑罗舒晗、鲁鹏 房地产企业转型,是当前众开发商热论的话题。在中渝置地2013年香港业绩会上,副主席及董事总经理林孝文称,“我们集团已经成功转型,现在是开始步入收成期。”

  “已经确认的销售金额从2009年的5.5亿元增加到2013年的53.8亿元;竣工面积从2009年的12万平方米增加到2013年的72万平方米。合约销售金额从2009年17亿元上升到2013年的97.8亿元,年复合增长率为54.8%。”在林孝文看来,集团达成了强劲的增长。

  他还介绍,中渝现在重庆渝北区拥有一副面积为52万平方米的地块,将来可以发展到289万平方米的楼面。

  其中81%是用于发展商业、酒店等项目,这些商店、商场、娱乐中心将会构成主要的收租物业,在未来三、四年内会逐渐给公司带来收入。剩下19%是作为发展住宅用途,会将这部分住宅出售。

  “会有几个很大的商场,我们已经跟星光天地、三元签订了租约,他们将会租用25万平方米,即差不多300万平方尺的楼面,作为百货商场。我们会在2016年、2017年左右交付。”

  事实上,为了上述项目,中渝还在去年将旗下重庆照母山区域的地块转手。林孝文解释称,渝北区商业项目是一个非常大型的收租物业,要投资该项目,今年光是建筑费已经是40到50个亿。

  “考虑到自身现金状况,而且对渝北区商业项目的重视”,林孝文称,“就很不舍地把照母山项目让给别的发展商,但是也能赚到超过4个亿税前利润。”

  对该项目,投资者关系主管陈琦华指出,“我们希望三到五年之后,项目的租金收入可以占集团全部利润的20%。”

  陈琦华还表示,该项目总投资已经超过100亿,“但是不会说一年一百亿投资,而是分期,大概计划用100亿去发展这个商业地产。”

  以下是中渝置地2013年业绩会现场问答实录:

  现场提问:现在内地出现减价潮,你们会不会担心楼价?现在是分散投资还是改变投资组合的时机呢?

  林孝文:减价潮可怕与否,要视乎开发商本身的实力以及企业的借贷比率。

  我们银行现金有差不多一百亿,今年销售目标是一百一十亿,负债是一百零几亿,今年的现金支出、建筑成本大概有七十到八十亿,再加上要支付十几亿的地价。如果销售成绩满意的话,已经足够负担建筑成本以及土地费用。

  所以觉得我们没有需要去减价,当然有一些个别的地方,觉得可以有空间的楼盘单位,也会考虑做一些宣传、推广。

  去年我们在东部、西部的二线城市获取地皮,地价都不低,也非常高。曾经参与过一些拍卖,但是都没有中标,因为其他发展商太厉害。现在只有增强自己的实力,存多一点子弹,有机会就出击。

  我们的宗旨就是以稳健为目的,可以承受政府控制楼价的措施或者外来的减价潮流,也可以保护到、保障到毛利率。同时会注意到需要将毛利率提升的,这方面会设计一些比较受欢迎的小型单位。刚性需求大部分是集中需要这种小型单位,在二、三线城市,政府加快城市发展步伐,刚好可以让开发商迎合这种需要。同时还有加强建筑团队,相信可以达到目标。

  现场提问:管理层说会进二、三线城市,今年是否会参加二、三线城市竞投?选地方面有没有筛选要求呢?

  林孝文:中渝是非常稳健的,在购入地皮时有几个准则:首先地点要适中,项目的体量要够大,还有预算其毛利率可以在30%以上,并能够随时开始开发,还要没有很多拆迁问题或其他问题来阻碍开发速度。

  看回我们现有项目,都是在省会城市,二、三线城市是一个比较一般性的讲法,怎么定义二、三线城市有不同的说法。省会城市跟其他非省会城市最大的区别就在于,经济发展方面其实省会城市是会有一定增长的,再加上人口方面,流入比流出更多,对于房屋需求的重要性体现在这里。我们新买的地都是在省会城市,这个是很大的区分。

  此外,我们的平均地价900元不到,是一个相当合理的价钱,风险可以降到最低。

  现场提问:刚才说可能会竞投二、三城市,如果可以的话,有没有首选的城市或者其他计划?

  林孝文:这些是讲缘分的,不能强求,机会一定会有,只要有耐心,我们宁愿要好但不买错。

  现在主要在重庆、成都、贵阳、西安有项目,并会集中在这些地方继续找一些新的项目。以前在云南的昆明有一个项目,已经完成,也会在昆明继续找机会。

  现场提问:留意到公司2014年1月份到2月份的合同销售同比下降了25%,希望能够解释一下。公司2014年的目标定为110亿,看起来比较保守,对于整个房地产市场是怎样的预期?

  林孝文:2013年销售额度同比下降了一点,这是有季节性的影响。春节卖房的速度会比较慢,而且这个也跟推出的时间有差别。我们今年的项目推出的时间,分布比较平均,虽然头两三个月的销售额度比较低,但还是有信心能够达到110亿的销售目标。

  如果说目标比较保守的话,从2006年底开始到现在,增长的速度也算很快,现在这个基数越来越大。我们希望继续努力,可以达标之外,也可以超标完成。

  现场提问:公司去年有出售照母山项目,照母山在重庆是一个比较不错的区域,为什么要出售这个项目?刚才提到重庆渝北加州商业项目,过往87%开发的物业都是住宅,这次要持有这么大的一个商业项目,资金的压力跟面对难题是怎么样的?

  林孝文:照母山这个项目,也是跟刚才提及的渝北区项目有关联。渝北区的那个项目是一个非常大型的收租物业,要投资那个项目,今年光是建筑费已经是40到50个亿。考虑到自身的现金状况,而且对渝北区那个商业项目的重视,就很不舍地把照母山项目让给别的发展商,但是也能赚到超过4个亿税前利润。

  我们宁可把资源多放在商业项目上,把它做到最好、最理想,将来这个商业项目会为公司带来长期的非常可观的收租收益。

  现场提问:看到整体毛利率有一点点下跌,物业销售这一块是上升,未来希望毛利率是怎么样的水平?还有今年可售的货值是多少?

  林孝文:关于毛利率,维持在30%以上已经是非常理想的。在买地的时候就跟自己规范了要求,所以觉得保持30%的毛利率应该是不错的。我们不需要去减价促销,有信心毛利率可以维持到这个水平。

  可售货值是180亿,如果是卖到60%的话就达标了,而我们往年的去划率都超过70%。

  现场提问:那定110亿的销售目标真的太保守了。

  林孝文:我比较喜欢给一些惊喜给你们。

  现场提问:刚才讲到2013年毛利率是33.7%,但是新闻稿第一版的数字却是31%,哪个数是对的?

  梁振昌(执行董事):新闻稿中的数字是不计销售物业,仅仅以投资物业的收益来计算。33.7%是我们销售楼面的毛利率,大家看新闻稿第二个表M2就是物业销售的毛利率。因为我们除了楼宇销售还有其他的业务。

  现场提问:重庆加州那个项目,预计收入有多少?商业项目总的投资是多少?这个项目是公司第一个大型商业地产项目吗?以后住宅跟商业的比例会不会调整?

  陈琦华:收入现在还不好说,我们希望三到五年之后,租金收入可以占全部利润的20%,这就是我们的目标。

  总投资已经超过100亿,但是不会说一年一百亿投资,而是分期,大概计划用100亿去发展这个商业地产。

  可以说是公司第一个大型商业项目,渝北区就是这一块地,现在是最大的。目前我们土地储备是一半、一半,一半是住宅,另外一半是商业。住宅部分全部都是卖掉,商业这一部分有一些是卖掉,有一些是保留出租。



(审校:杨晓敏)
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