禹洲业绩会:除福建外不会进三四线城市
作者: 见习编辑罗舒晗     时间: 2014-03-27 01:13:13    来源: [ 观点地产网 ]

禹洲地产买地将首要考虑福建板块及长三角等一二线城市,除了公开招拍挂以外,还有意通过收购有资金断裂情况的中小企业项目的方式扩充土储。

  观点地产网 见习编辑罗舒晗 “以平均65%的去化率来计算,我们可以轻松达到今年132亿的销售目标”,禹洲地产董事局主席林龙安在2013年业绩会上对今年目标显得极具信心。

  2013年禹洲地产合约销售109.59亿元,同比增长67.85%;营业额和毛利分别为74.7亿及23.2亿元,同比上升91.86%和50.29%。据林龙安介绍,2014年禹洲地产可供销售的楼盘共30个,预计货量为210万平方米。

  尽管2013年业绩增长幅度较高,林龙安对禹洲地产未来扩张的描述却以谨慎为主题,“我们不会盲目扩充去拍地王,更多的是谨慎获得土地。除了福建以外,我们不会再进入三四线城市。”

  “如果2014年净负债率控制到60%,今年我们有20多亿现金可以用来买地”,林龙安指,禹洲地产2014年买地将首要考虑福建板块及长三角等一二线城市,除了公开招拍挂以外,还有意通过收购有资金断裂情况的中小企业项目的方式扩充土储。

  对于2013年下滑至31%的毛利率,禹洲地产财务总监邱于赓指,2011年及2012年销售并在2013年结转的项目毛利较低,从而导致2013年公司整体毛利率下降。他表示,禹洲中央海岸、云顶国际项目后期产品等毛利率将超过40%,所以相信2014年禹洲的毛利率有很大机会回升。

  此外,对于未来禹洲地产的发展策略,林龙安表示会走向多元化,包括发展酒店、商业、写字楼在内的商业物业组合。不过他指出,商业物业占比过多将挤占资金,“禹洲地产是以住宅开发为主要业务的开发商,商业会紧控在15%以内。”

  以下为禹洲地产股份有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:2014年公司会不会有更多的派息,会提高到什么水平?现在三四线城市整体情况不是太明显,你们在合肥未来打算继续扩张,怎么看待在合肥的项目,未来在合肥的推货量是多少,定价有没有上升的可能性?刚才提到未来会收购一些资金链断裂的项目,在厦门现在有没有企业出现这样的状况,让你们有机会去并购?

  林龙安:派息政策我们会秉承对股东的承诺,核心盈利不低于30%作为派息分红的量。随着盈利的增加,2013年的盈利超过2012年,我们会加大派息幅度。如果按照昨天的股价来讲,派息率差不多10%,比银行存款好多了。

  三四线城市波动比较大,不管是长三角、中西部还是其他区域板块。有一些老城区的改造,新城区推的量太大造成了空置率的增加,卖地卖太多了。

  作为禹洲来讲,我们主要集中在一二线城市附近板块,这些地方正处于上升阶段。因为他本来就以长三角、珠三角为后勤,现在正好在整合上升阶段,而且是关键节点阶段。所以,我们在三四线城市销售得不错,像我们在泉州市场推出的楼盘,基本上当月的去化率可以达到95%以上。

  第二,我们在福建板块以外几乎不进入三四线城市,主要集中在一二线城市来拓展我们的市场。

  合肥不是三线城市,是二线城市,合肥的房价不高,过去的十年每年上涨幅度都在8%到10%左右,我们去年和今年的销售还是上升,应该会上升8%到10%。总的来讲,合肥是以刚需为主,所以我们还是看好这个二线城市市场。

  第三,在厦门板块,我们希望能够收购一些小开发商。现在限购、限贷还是存在,信贷也收缩得比较紧。厦门板块,银行开发贷主要向前几大开发商倾斜,如果不是央企、国企、上市企业基本上拿不到银行的资金。未来五年内是一个房企整合期,我们希望在这个整合期里面奠定禹洲地域龙头的优势,能够兼并一些小的开发商,我们已经在布局了。

  现场提问:现在在做收购了吗?

  林龙安:有在做,但是现在还没有到签约,个别小地产商也和我们谈过。

  现场提问:这种情况多吗?

  林龙安:不多,厦门毕竟是二级城市,销售比较好,但是个别小的地产商可能因为团队、资金、品牌、地价等各种原因,做不了开发,就干脆做小股东。未来的趋势是房地产整合期,特别是在一二线城市里面。

  现场提问:公司未来产品结构会有怎样的调整?拿地政策具体是怎样?除了厦门之外,你们公司其他项目发展情况怎么样?

  林龙安:我们产品结构主要是以刚需和首改为主。拿地政策方面,除了在厦门海西以外,会布局长三角、环渤海一、二线城市,上海、厦门、合肥、天津,这四大城市是我们的主要布局重点区域。

  如果根据销售和负债率来增加土地储备,2014年负债率控制到60%的话,到年底我们还有20亿可以拿出来买地。我们买地首先是考虑福建板块,海西板块,还有其他一二线城市。海西以外的地区,像长三角板块的销售也逐渐在上升,未来几年里我们会在长三角地区保持量价持续上升。除了福建以外,我们不会进入三四线城市。

  现场提问:你们多元化的策略未来是不是会加大酒店销售业务,还有商业地产方面的投入?第二,你们说未来会发展养老地产,现在很多保险公司和一些地产商都非常积极开拓这方面的业务,你们有没有具体的措施?

  林龙安:多元化策略是上市企业必备的手段,作为一个地产商,你要确保对股东的回报,确保可持续发展。禹洲是以住宅为主,商业占比15%左右,住宅是85%,这方面我们会首先确保对股东回报率和派息的水平,如果商业太多了会挤占资金,商业我们不会盲目扩充。

  禹洲商业有两个特色,一个是商业只控制在15%以内;第二个,我们的商业主要集中在一二线城市核心地段,像上海、厦门、合肥的核心地段,其他地方不考虑。

  我们也非常关注养老地产,特别是这次政府工作报告强调未来中国老年人会越来越多,这也是个机遇。我们也会参与其中,结合养老地产做高端的养老社区。中国家庭最大的特色是喜欢三代同堂、四代同堂,我们会更加关注住宅产业和养老地产的结合。

  现场提问:你们有和保险公司洽谈过吗?能不能透露?

  林龙安:当然有。还不方便透露,我只能说包括台湾人寿都和我们谈过。

  现场提问:你们去年的毛利率较上一年有所下降,很多内房企业都是这样,你们认为这是未来的趋势吗?公司希望未来毛利率大概在一个什么样的水平?

  邱于庚:2013年禹洲的毛利率确实下降了不少,但是2014年会回升。在2014年交房的那些项目里面,大多数毛利率都会在40%左右。整个行业来说,并不是所有地产公司毛利率都会上升,有一部分在2014年可以上升,有一些2014年可能毛利率上升不了,非常关键的一点在于地价成本。

  我们2013年拿地成本确实不高,所以未来毛利率有很大的机会可以回升。我们有部分在2012年、2013年卖的项目会在今年交房,比如中央海岸,2013年只交了一期,均价大概在9200元每平方米左右,但中央海岸二期的均价高达14000元每平方米,这个项目2014年交房的毛利率远远不止40%。还有2014年交房的云顶国际项目大约33000元每平方米,毛利率大概在60%到70%。

  2013年主要是2011年底和2012年预售的毛利率较低的那些项目,所以毛利率有所下降。把已经交房的均价和合约销售的均价做个对比,可以发现我们明年毛利率是可以上升的。

  现场提问:集团主要在厦门发展,很多大型开发商都进入了厦门,现在竞争加剧,不能再以低价拿地的情况下,策略是往外走,那么未来利润中外地比例会比厦门高吗?你们在上海拿地是因为策略,还是说因为大家都在争一线城市的土地所以你们也要去拿地?怎么看上海项目今后的利润?

  林龙安:中央要求海西板块到2018年左右GDP达到2.8万亿,海西区是后起之秀,但又比长三角、珠三角落后至少五年,房价也落后五年,所以还有空间。再加上台湾和海西经济发展的互动,让很多大型开发商都看好厦门,往厦门进军。

  外地企业的进入加大了厦门的竞争,但是竞争也带来了一些好处。禹洲去年、前年连续两年在厦门都保持第一,2013年我们是双冠军,包括销售价格和销售的面积,占厦门市场份额10%左右。也就是说厦门十套房子中有一套是禹洲开发的,我们还是保持着领先优势。

  另外,我们在厦门还有200万平方米左右的土地储备,这样可以化解新增土地地价的平衡问题。

  第三,禹洲在厦门已经耕耘了20年,信用、品牌已经深入人心,我们的溢价比其他项目要高。另外,我们收购小型开发商也比别人更有优势,这几年内我们有很多项目都是通过收购获得的。所以,我们会在厦门保持领先的地位和优势。

  毛利率下降主要是2011年卖的房子造成了2013年整个地产企业毛利率下降,比如禹洲中央海岸的一期和二期,一期的毛利率是31%,二期的毛利率是41%,三期的毛利率超过50%,同样一个地块不同时候开盘交房,毛利率完全不一样。所以我们很有信心2014年以后我们的毛利率会回到原来的水平。

  禹洲2006年已经进入上海,2010年我们总收入有一半来自上海,上海毛利率已经做到了50%,而且禹洲在上海浦东也有办公大楼。未来我们非常看好上海,还会加大上海的发展规模,现在禹洲在上海有四个盘,我们不单会关注住宅销售物业,也会关注核心地段持有性物业的增持。

  现场提问:公司有没有三、五年的增长计划?中短期毛利率会维持什么水平?今年拿地计划大概是多少?负债率大概会到什么水平?很多人预计今年市场不是很好,你们今年能否维持去年的去化率,会不会有去库存的压力,有没有降价促销的计划?

  林龙安:我们已经制定好了发展战略,也向股东做了承诺,不管是销售还是新增土地储备,每一年的增长都不低于20%。未来五年内,我们希望每年增长不低于20%,这是禹洲很明确的一个目标。

  负债率方面,从长远来讲,如果我们今年不买地负债率可以降到40%。但是地产商负债率过低也不好,所以我们认为合理负债率应该是比行业平均负债率低10%左右最好,这是对一个地产企业最好的状态。我们基本上保持这个水平,不会盲目扩充去拍地王,更多的是谨慎获得优质土地。

  去年去化率我们已经做了调整,我们预计今年去化率会到65%,也有可能做到70%的去化率,因为我们所处的区域板块不一样。比如厦门,去年厦门整个销售建筑面积是445万平方米,但是新推土地才145万平方米,严重倒挂。所以在厦门基本上买不到土地,一推出土地很快就被抢光。

  福建板块因为正在发展阶段,各个城市不一样,我们会选择一些区域比较好,去化比较快的板块拿地。我们在福建板块之外非常谨慎,几乎不在进入三四线城市,主要是以一二线城市为主,预计65%的去化率,产品主要以刚需和首改为主,确保去化率的达成。



(审校:杨晓敏)
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