世茂许世坛:今年做到1500亿的货值
作者: 李雯露、鲁鹏     时间: 2014-03-26 01:37:15    来源: [ 观点地产网 ]

尽管一线城市拥有巨大的刚性需求,但开发商都喜欢去一线,这就导致高成本、难进入、低利润。

  观点地产网 李雯露、鲁鹏 面对一二线与三四线日益明显的分化,诸多房企纷纷从三四线城市重返一二线,加大一线布局似乎成了行业的主流。但在世茂集团董事局副主席、执行董事许世坛看来,这或许并不是明智的选择。

  “其实现在一线(城市)的压力很大。”3月25日,世茂房地产控股有限公司在香港召开业绩发布会,许世坛于活动现场指出,尽管北、上、广、深拥有巨大的刚性需求,但开发商都喜欢去一线城市,这就导致高成本、难进入、低利润。

  “最近北京出现了局部降价,事实上,我觉得那个降价不太对,通过研究我发现它的位置和价格是不匹配的,价格一点都不便宜。我说的压力大是指一线城市的土地非常贵,我们每次参与竞拍基本都是十几、二十家企业一起去抢。这就导致了一线城市成本很高,进入的压力也很大,很难拿到地,拿到地也会很贵,利润率也很低。”

  据介绍,目前,世茂房地产有67%的项目分布在一二线城市,其中位于二线城市的项目超过50%。位于三四线城市的项目占17%,在这之中16%是在一些比较小的三四线城市。

  回顾2013年,许世坛表示,世茂房地产在回款率的问题上未达公司预期,尽管回款率达到82%-83%,但相比公司的目标还是差了一点。

  “这与我们的营运节奏有关系,去年有很多项目的销售证是在第四季度拿到的,而第四季度按揭比较紧,所以很多按揭回款是在今年一季度,所以我们现在的回款率特别高。”

  他预计,而限价问题在今年应该不会出现,取而代之的是开放高端的市场,由市场去决定售价。

  与此同时,许世坛还介绍,为帮助客户缓解按揭紧张的问题,世茂房地产与四大行签订了预留300亿的按揭额度的战略合作。

  “我们在建行、工行、农行、中国银行有200亿的存款,希望他们可以预留一些按揭的额度给我们的客户。”

  以下为世茂房地产控股有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:您谈到世茂房地产与四大行签订了预留300亿的按揭额度,有消息说广州有的地产商已经开始提高这个按揭。首套房的首付需要三成,你们可以提供20%的按揭,即首付10%就可以买楼了,这个计划是不是类似于提供二按(二套房贷款)还是怎么样?

  许世坛:不是提供二按。我们其实在建行、工行、农行、中国银行有200亿的存款,而且希望他们可以预留一些按揭的额度给世房的客户,这个是我们的战略合作。

  广东个别发展商也可能这样做,我不太清楚他们是如何操作的,但世茂暂时不会考虑这个动作。因为会对回款带来较大的影响。如果只收客户10%,你给他做异揭20%,其实就等于给了一年分期,要等一年后收了30%才可以做按揭。因为在做按揭的时候,企业需要跟银行说他(购房人)已经给了30%,是有能力给这个首付款的。如果开发商自己给,然后去银行里面拿贷款,这个是有一个专业名词叫“骗贷”,即骗银行的贷款。

  现场提问:在您看来,内地房企的再融资开闸对于企业来说有哪些利好?世茂股份有没有再融资计划?

  许世坛:关于A股,我相信再融资放行对于内地房地产而言是利好政策,因为多年来A股不可以进行融资,所以不少企业面临着扩张的问题。可以观察到,A股开发商的负债率普遍偏,再融资会为他们解决很多基本发展的问题。

  第二个问题,我相信世茂股份的股东不会考虑(再融资),因为股价都很低,可能会等业绩做得更好、股价更高的时候再做考虑。

  现场提问:今年世茂房地产将持谨慎买地的策略,但会不会考虑收购一些中小型的、资金有问题的房企?

  许世坛:今年我们也会有并购的计划,但会比较少去考虑这个事情。我们相信,并购一家公司会存在不同的文化、背景,既然这家公司都做到可以被并购,那么帐目上必定会有很多问题。我们要为股东的权益负责,通常都会做详细的调查,而在了调查之后,我们的财务团队一般都会建议“不要买”。

  现场提问:去年公司核心利润的增长远远超过了营业额的增长,主要原因是什么?在公司670亿的销售之中,有170多亿的销售回款没有收回来,主要原因是什么?

  许世坛:实际上,我们营业额也增长的很快,增长了44.9%。但是核心利润的增长更大,增长了66.8%。主要是几方面原因,第一我们在费用方面的控制做得比较好,如果扣掉酒店,我们的销售行政管理费用只有四点几,在行业中处于较低水平。第二,有一些合作的项目在去年年底入帐,比如我们在杭州与中海合作的项目利润率较高,这就会把我们最终的核心利润率拉高。

  世茂是比较追求质量与利润率的,比如我们去年的去化率只有67%,而在国内,我们的目标其实是70%,公司内部的目标应该要做700亿,最后为什么少了30个亿?主要是在北京、南京、杭州的几个项目最终都推迟到了今年一季度进行销售,而事实上,去年如果要卖是可以拿到销售证的,但审批价格很严格,所以我们选择延后一个季度再卖。相比当时的审批价格,我们今年销售的价格最低的多卖了5%,最高的相差20%。特别是北京的项目,最后审批的价格比去年高了很多,所以如果要通过高增长而牺牲利润不是我们要做的。

  另外,我们回款率的问题,如果要说世茂房地产去年有哪一块做的稍微差一点,我觉得第一个就是回款率,相比我们的目标还是差了一点,最后做到了82%-83%。

  这与我们的营运节奏有关系,去年有很多项目的销售证是在第四季度拿到的,而第四季度按揭比较紧,所以很多按揭回款是在今年一季度,所以我们现在的回款率特别高。

  现场提问:预售证延缓的问题有没有解决?今年是否还会遇到这方面问题?

  许世坛:其实关于销售证,今年限价应该没有太大问题。去年每个城市都答应了中央有各自限价的目标,但今年中央都已经不提了,为什么呢?因为总理已经说了从两个渠道去控制,实际上是开放了高端的市场,由市场去决定售价,这是明智的,市场就是供需,现在已经看到了,市场开放了就不一定都是涨,也有跌的。

  现场提问:那您对于跌的市场怎么看,特别是近期江浙地区的降价风波?

  许世坛:关于跌的市场,可以看到一些市场存在一定的压力。我倒是觉得从长远来看,杭州前景较好。因为浙江的民营经济是很厉害的,而浙江人又喜欢去杭州买房子,为什么杭州最近会出现降价项目呢?第一,这些项目的位置不算太好,处于郊区与城市之间,均价也就一万多、两万。第二,一些小开发商在去年确实买了太多的地,地价非常高。最近看到宁波奉化的开发商要倒闭,他们买的地6000多万,我们在他隔壁买的地3000多万,他们的压力肯定很大,但我认为这只是个别事件。

  而在杭州市区比较核心的位置,房价还是很有支撑力的,不会有降价的可能性。但每个城市情况不同,杭州拥有比较外向的经济,所以受到打击就会比较大。苏州就很健康,我们今年在苏州的销售额肯定可以超百亿,95%以上都是住宅,我们很有信心。

  但苏州的商业就面临着挑战,因为作为二线城市,商业的发展是需要有一个培育期。现在大家也都进入二线,不断地建造很多的商业,如果地段没有潜在优势的话,供需肯定会有很大的压力,我们在苏州很少有商业。

  再看看浙江与江苏的区别,实际上浙江有很多大企业,整个经济体系也比较强,抗风险的压力就比较大。我们在江苏的布局比在浙江要大得多,世茂在江苏十几个城市都有市场,所以看不出有太大的市场压力。

  现场提问:现在有很多企业都在研究转型,大家都预测新增住宅市场到顶的时间要提前,对此公司有哪些考虑?

  许世坛:实际上世茂非常重视转型的问题,公司的核心价值观之一就是创新。今年我们最重要的工作就是两件事情,一是企业的资源整合,二是更多元化、更均衡的发展。不能把所有的“鸡蛋”都放在住宅上,尽管随着城镇化,住宅市场仍会有很多的潜在需求将会爆发。

  当然,我们相信住宅潜力依旧巨大,未来还是会放最多的资源在住宅上,但同时也会加强商业的投入。我们要做创新型商业,会做更多的MiniMall的商业和酒店,当然也不排除做养老地产,我们甚至还在研究是不是应该专门为年轻人盖一些房子。所以世茂在研究探索方面肯定不会输给任何一个企业。

  现场提问:您对于今年国内的经济环境有怎样的判断?房地产行业会受到哪些影响?

  许荣茂(董事长):在“两会”期间,我的一个发言稿是这样说的,北京雾霾天气阴沉沉的,我来北京,心情也是阴沉沉,因为有很多经济数据似乎都不是太理想。但是通过“两会”,通过李总理的报告,我们心理都敞亮了不少。

  大家在讨论GDP的增长会是多少?总理说7.5%左右不会太离谱,中央一定有一系列的配套措施去支撑这7.5%。总体会不会导致房地产偏紧呢?给房地产的蛋糕是小了,但是给著名的企业家、知名品牌企业的这个金额会更多,比方说本身是给100元,今年只给80元,但分给著名企业的份额应该会增加。我们现在手头上就很充裕,做很多前期的摸索,没有出现很多企业说的融资难。

  另外,我们一直在说中国的城镇化比率是多少?总理提到了三个“一亿”的概念,城市的旧城改造、城中村改造需求巨大,要完善一个亿人口的居住环境,如果现在人均居住面积是30平方米,要提升至31平方米,就会是一个天文数字。另一个天文数字是农民工进城,这1亿人又是庞大的需求。而西部地区要安置农村居民1亿人,所以对于前景我们非常看好。当然这是用战略上的眼光来看问题,但我们在战术上还是要多看困难点,多看眼前的压力,多思考怎么去应对。而不是说总理说好我们就在这里等好,所以我们会从战略层面和战术层面去考虑。

  现场提问:刚才管理层谈到希望公司的去化率可以达到70%以上,世茂房地产如何实现这一目标?相比其他企业,世房在销售方面有什么优势?

  蔡雪梅(副总裁):关于去化率的问题。实际上对于任何一家企业而言,单一的去看去化率是没有意义的,为什么呢?如果单一只追求去化率,就会损失利润率。如果以损失利润为前提的话,完全可以做到去化率80%、90%甚至100%。

  但真正的去化率是如何在量和价值之间取得最好的平衡。同时可以达到一个较高的去化率水平,这是真正考验团队营销能力的关键点。

  世茂营销的核心竞争力在这样几个纬度上。第一,我们的营销团队要求一定要在量价之间保持稳步、合理、同步的提升,不能顾此失彼,这个是前提。有两方面的因素决定着量与价之间的平衡关系。其一,产品和服务要有强大的议价能力,在市场上要有定价权和话语权,团队要具备开拓客群的高超技术;其二,内部有三个关键要素决定一个团队最终的去化率,即整个团队的人员、组织架构、管理水平。举个简单的例子,连续两年,我们的复合增长率接近50%,这已经体现了世茂营销力的竞争效率。在连续两年每年50%的增长率中,我们去年的营销费用比2012年增加了3000万。也就是说,在接近100%的增长率中,我们对营销费用的控制是非常合理的。

  第二个纬度,从整个营销模式上来看,今年会看到我们的移动互联网,从而会发生一系列的创新举动,包括为客户提供的服务、融资的平台,我们都会有一系列的创新动作。

  现场提问:许总提到今年在一线城市压力比较大,这主要是指商业地产还是住宅地产?压力主要体现在哪些方面?

  许世坛:一线城市的刚性需求巨大,但大家都喜欢去一线城市,这也是为什么我说一线城市的压力会比较大。最近北京也出现了局部降价,事实上,我觉得那个降价不太对,通过研究我发现它的位置和价格是不匹配的,价格一点都不便宜。我说的压力大是指一线城市的土地非常贵,我们每次参与竞拍基本都是十几、二十家企业一起去抢。这就导致了一线城市成本很高,进入的压力也很大,很难拿到地,拿到地也会很贵,利润率也很低。

  我们反而看好一些有潜力的二线城市,比如长三角、福建地区有很多较好的二线城市,今年我们预计在苏州以及周边的销售额会超过100亿。

  现场提问:世茂房地产今年会拿出销售的33%去拿地,去年是用了销售的一半去拿地,在减缓了拿地速度以后会不会影响公司规模扩张的速度?

  许世坛:实际上,我们去年已经买了300多亿的地,已经很多了。现在可供销售的货值有1350亿,只要做到60%就可以满足800亿目标,这个不需要买任何土地。

  当然不可能不买地,今年希望争取做到1500亿的货值。但我们还是希望可以先卖楼,先把卖楼的800亿做好,所以会控制好土地支出。

  现场提问:小户型现在的公司内部的回报率是多少?世茂房地产会不会像其他的发展商,做一些代建、代运营、代租的生意?在轻资产方面有怎样的计划?

  许世坛:轻资产肯定是未来发展的重点。暂时不考虑去代别人建房子或者做管理,我们会利用好资源把自己现有的项目做好。如果成本控制得好的话,MiniMall可以控制在一个亿左右,这个回报率起码有6%-7%,实际上利润率远远不止是这个。

  现场提问:为什么公司会有MiniMall的思路?能否分享一下现在世茂旗下百货公司租户的情况?是否受到电商的冲击?

  许世坛:MiniMall的模式是创新的想法。现在电商发展的很快,或许买一件衣服,在实体店是500元,电商可能只有半价甚至更低。所以现在很多百货公司都在做调整,百货股下跌得也很厉害,这都可以反映市场竞争压力在不断加大。我们一些商场加强了餐饮,比如以前六层高的商场,餐饮在5、6楼,现在有一些会安排在3、4楼。

  MiniMall的回报率至少在6%-7%,同时可以拉动周边住宅的价格。当然,住宅的回报会比商业更快,这个要看周转期了。做一个项目可以在2年内建完、卖完,我们的核心利润是18%-19%,肯定比商业高。另外,我们未来也会分散一些投资,不会全部集中在住宅里面。



(审校:杨晓敏)
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