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2014年可售货量值约为195亿港元，南昌、南京和杭州三个项目将成为今年的销售重点。

　　观点网 见习编辑 罗舒晗 “2014年的销售，我们可能在一些项目上面还要增加售价，有一些会适当做价格的降价处理”，莱蒙国际首席营运官陈风杨在3月25日举行的2013年业绩会上表示，公司对2014年市场形势看得较为谨慎，但一些项目仍可能加价。

　　不同于往年，莱蒙国际董事长黄俊康并未出现在今年业绩会的现场。据莱蒙国际首席财务官林战现场介绍，2014年莱蒙国际合同销售目标定位130亿港元，同比上升28.4%，2014年可售货量值约为195亿港元，南昌、南京和杭州三个项目将成为今年的销售重点。

　　陈风杨表示，公司对2014年有信心完成130亿销售目标，“南昌、南京和杭州三个项目大概占了全年计划的70%-80%，都处于城市比较好的核心位置，而且都是刚需产品。”

　　尽管2013年销售业绩实现了61%的增长，但莱蒙国际毛利率从2012年的52%下降到40%，对此，林战解释称毛利率下降主要和结转项目相关，“2013年毛利率高的深圳项目结转比例有所下降，而常州项目毛利率比较低，我们预计希望能够做到30%-40%”。

　　而从财务数据来看，莱蒙国际的表现有所不足。截至2013年，莱蒙国际净负债率从2013年中期的97.6%上升至100.6%，同比2012年67.5%上升49.1%。降低扩张速度，控制净负债比率将是莱蒙国际今年的一个重点。

　　“我们2014年净负债率的目标大概是降到80%”，林战表示，公司今年的主要任务是通过促进销售来回款，同时与之相对应的则是转为保守的拿地策略。

　　2013年莱蒙国际新增5个项目，包括杭州和南京的两宗地块及收购的深圳布吉旧改项目、南京火车站项目及上海玛莎公寓，总代价64.9亿。但今年莱蒙土地储备会更谨慎选择进行拓展，“我们今年主要任务不是再扩充土地储备。”

　　陈风杨称“今年我们不会做太多土地收购，可能收购金额大概会在20亿以内，重点拓展的范围在目前已有的项目城市，尤其更侧重在深圳地区。”

　　以下为莱蒙国际集团有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：你们去年收购的上海玛莎公寓项目今年会不会入市销售，是散售还是零售，预计盈利水平怎么样？公司说今年会采取比较保守的土地策略，这个战略具体怎么执行，拿地计划和预算是如何？公司深圳旧改项目现在进展怎么样，这个旧改项目推进过程中面临哪些问题？

　　林战：上海玛莎项目是离岸收购的，所以成本大概是3万多元。我们想现在境内的售价大概会到5万元到5.5万元左右，当然这个不是都是我们的利润，中间有很多增值税和所得税。

　　这个项目到目前为止我们没有打算销售的意愿，因为我们觉得它收租的回报率还是很理想，它一年的租金收入接近1亿左右，扣掉运营费用，这个项目每年的净租金收入有五、六千万元。我们觉得这是一个很合适的持有项目，特别是在上海要寻找这样好位置的土地资源很难找，所以我们就用来收租，增长潜力不错。

　　我想今年我们不会做太多土地收购，如果要收购还是会比较关注在深圳地区的项目，我们想可能收购金额大概会在20亿以内。

　　陈风杨：我们在深圳的旧改项目有两个，目前这两个项目总进度我介绍一下。第一个是布吉项目，布吉项目是个单一的业主，我们正在申请专题规划。第二个，正在对上面的租赁户进行清理，我们争取今年年底能够在规划立项方面有进展。

　　第二个项目是南联项目，这个项目我们区域里面的规划审查已经通过了。另外，我们第一块土地的拆迁工作已经全部做完了，所以我们的计划是今年如果专题规划能够批下来，我们可以赶到今年年底正式启动工程。

　　现场提问：公司2014年的合同销售目标大概130亿港元，比2013年有大幅增长，公司在这方面有没有信心完成这个目标，有没有具体的措施支持这个目标的实现？

　　陈风杨：我们提出这个目标是有安排的，因为从2012年开始，莱蒙国际更多的土地项目基本上在一线城市，或者二线城市的核心位置。我们2014年担负任务比较大的是南昌、南京、杭州项目。这三个项目所处的地理位置都是这三个城市比较好的核心位置，而且我们的产品都是刚性需求的产品。

　　我们这三个项目大概占了我们全年计划的70%-80%左右，这三个项目在这一轮地产市场变化中一直是比较好的市场局面，我们对2014年完成130亿的销售目标是有信心的。尽管年初市场有一些传闻，但是我们感觉到不能像以前单纯看一个区域，也不能单纯看一个城市，还要看这个城市是在哪个板块。所以，2014年的销售，我们可能在一些项目上面还要增加售价，有一些适当做价格的降价处理。

　　现场提问：最近新加坡美罗控股增持了你们公司的股份，你们在未来会不会有合作空间？这个公司会不会影响你们董事局的决定，或者未来的方针决策？

　　林战：我们和美罗的合作首先是在南昌的项目，合作注册了一个合资公司，我们占70%，他们占30%。之后我们在上海的项目也是合作，也是70%对30%，他们从市场买了我们的股票，现在大概占我们20%不到的股份。至于原因是什么我不知道，可能要问美罗，因为前几个项目合作得比较愉快，他也觉得我们比较可以信任。

　　至于接下来会不会有更多的合作，我觉得这个涉及到外资参与的项目，这个都是有可能的。他们现在还没有派人进我们的董事局。

　　现场提问：公司在2014年发展重点是什么？未来土地储备策略是什么？

　　陈风杨：我们2014年发展的重点是一直坚持高周转，走刚性需求的产品路线。2014年要按照我们以前已经部署计划的方针继续走下去，而且2014年我们这几个项目所处的位置都在一、二线城市的核心位置，都是属于刚性需求的产品。

　　2014年土地储备会更谨慎选择进行拓展，我们重点拓展的范围在目前所做的几个项目城市里面，更侧重在深圳地区，产品也是侧重刚性需求的产品。

　　现场提问：你们说新的户籍系统改革能够让你们有2亿潜力用户，这个是怎么计算的？

　　林战：首先这2亿客户不是单指我们的客户，如果我们有2亿客户就相当好了。2亿是指整个中国，而且这个不是我们说的，是政府说的，三个一亿，一个亿是到中西部地区新的城镇居民。另外一亿是棚户区的居民可以住比较好的房子，还有一亿是在城市里面没有户口的，希望通过新的户籍改革有机会成为城市居民，所以有这三个一亿的说法。

　　但是，棚户区这些不太可能是我们的客户，以后可能会是。但是其他两个亿总会使他们有资格去买房，或者成为新城市人口，这样对房屋的需求会比以前大。但是这个不是一两年的事情，是好几年的事情。

　　现场提问：南昌项目有住宅、商业和酒店，但是年报里没有对酒店的介绍，在你们未来的商业可出租面积中没有写酒店部分，是不是因为酒店效益不太好，你们这个酒店还做吗？杭州项目你们拿地是13500元/平，现在卖出去才22000元/平，杭州项目基本上没有什么利润，只是为了跑数量和销售金额？

　　陈风杨：南昌那个酒店项目我们做的是酒店公寓，已经在我们的规划之中，预计我们今年下半年项目就动工。

　　第二个，关于杭州这个项目，我们的地价大概是13000元，但是现在我们的售价不是22000一平方米，我们是23500元。我们从拿地到开盘是七个月时间，我们今年元月份已经开盘了，拿出了两栋楼进行开盘，卖的情况还是不错的，开盘去化前一周就超过50%以上。

　　杭州这个项目的地点是在滨江新城新的奥体中心边上。因为杭州的奥体中心不是一般的体育设施，它其实是奥体城，这个奥体中心下面其实是一个大型的购物中心。所以，它不光是作为体育设施，更作为一个城市大型综合体，我们对这个项目有信心。目前我们这个项目边上一共有3个项目，其中龙湖有一个项目，从去年开卖，整个销售情况也非常好，现在基本上这个项目大部分已经销售完毕了。

　　林战：我们整个南昌项目建筑面积是83万平方米，其中我们划了17万平方米做投资物业。这个投资物业里面又分三部分，一个是商场，这个是在万达广场正对面，这个大概是11.8万平方米。另外有一个零售的商店，这个也是投资物业，大概也是3.8万平方米。刚才说的酒店，其实我们没有做酒店，我们做的是服务式公寓，而且比较小，大概2万平方米左右。

　　现场提问：你们能不能再解释毛利率下降的原因，以及2104年及未来会保持多少的比例？公司的现金能不能充足覆盖你们的短期债务？公司住宅和商业投资比例是多少？

　　林战：毛利率下降和结转项目的结转毛利率有关系，我们刚才提到2013年结转的项目，深圳相对高的毛利率项目比例有点下降，常州毛利率比较低。综合起来从2012年52%到2013年的40%，展望未来毛利率下降是整体的趋势，这个很难避免。我们自己预计希望能够做到30%-40%，好一点的项目就高一点，不好的就低一点，综合起来是30%到40%。

　　我们截止到2013年底短期负债大概是50亿，我们总的现金大概是101亿，比短期负债要高一倍。

　　投资物业和销售物业的比例，这个比较难比较，因为投资物业的金额一般来说价值比较大一点。比如说现在我们有40多万平方米的投资物业，其实我们整个盘子有560多万平方米，但是我们投资物业价值差不多有93亿，占了总资产的25%，所以是看价值，还是看面积。如果用价值来比会更加好一点，应该是7：3，30%的资产放在投资物业，70%放在可销售物业。

　　现场提问：公司的行政费用占销售额的5%，这个很高，能不能解释一下？2013年和2014年的现金流能不能分析一下？

　　林战：我们公司的行政费用确实比其他同行多一点。第一，我们觉得要请到好的人。第二，我们有点超前，所以我们希望人先请到，通过以后的发展规模慢慢把这个成本摊薄，比较合理的水平可能会在3%到4%左右。

　　我们比较多的行政费用是放在集团公司，深圳总部大概有100人，对我们现在的规模来说是比较偏大的，但是这个一两年没有增加，所以希望随着越来越多的项目，这个可以控制到。

　　在项目公司层面，我们做项目经营计划书，项目给他3%左右费用，而且还是按照开发成本来算的3%，长期我们占销售额的比例应该是3%到4%左右。

　　现金流方面，2014年的数字不太方便透露，2013年我们销售收入大概是68亿，土地的支出成本大概是60亿，开发成本大概是22亿。

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