孙宏斌:大家都想往一线城市转 但地已经贵了
作者: 见习编辑王静     时间: 2014-03-26 01:25:21    来源: [ 观点地产网 ]

“我们不会转型,现在大家都想往我们这里转,都想往一线城市转,但他们来的时候地已经很贵了,而我们这里有那么多项目。”

  观点地产网 见习编辑 王静 在3月25日的香港业绩会上,提到融创去年的业绩,其董事长孙宏斌显得有些得意,一连用了四个“好”,“拿地拿得特别好,销售也特别好,负债率也特别好,融资也特别好,超出我们预期。”

  而对于今后的市场行情,老孙直言改善型项目会卖得更好。他认为,在过去的几年里大多数开发商都在做刚需项目,而政府现在要集中力量做保障房,都是刚需类型的产品。相对而言,改善型产品则较少。

  他以北京为例指出,北京现在一年的供应量大概在1000万平方米,包括30%的商品房,30%的限价房,40%的自住商品房,所以实际上真正商品房只有30%,而过去30%的商品房里面开发商大幅度做的是刚需产品。基于供求关系,孙宏斌认为“刚需市场可能会出问题,改善型的项目需求会更大”。

  正因为如此,对于融创一直坚持的高端路线,老孙也显得颇为自信,“我们不会转型,现在大家都想往我们这里转,都想往一线城市转,但他们来的时候地已经很贵了,而我们这里有那么多项目。”他指出,后进入的开发商土地拿贵了以后,不卖高价赚不了钱,但做惯了低端刚需产品的又不熟悉高端市场,高端项目不会做。“这个战略让我们很占便宜”,老孙总结道。

  在业绩会伊始,融创中国首席财务官黄书平提到,“融创已经是个大公司了”。而老孙对于众人关注的“规模化”和“千亿”的回应,亦有着浓重的孙氏风格,“我从来没说过要做千亿,从来没说过要做规模化,我一直认为这个行业规模是有风险的,不是好事。我不明白为什么要做到一千亿,或者两千亿,做那么多干嘛。”

  他同时又指出,房地产行业是消费品行业,规模大了以后会是劣势,但太小也没有竞争力。做到一千亿也是水到渠成的事情。

  另外,对于融创来说,“地王”亦是一个撕不掉的标签。提到去年北京市场的地王项目农展馆地块,执行董事兼北京公司总经理荆宏的回答也颇有意思,他认为全国的地王如果不出现在北京上海,北京的地王如果不出现在农展馆,那才奇怪。

  荆宏以近段时间龙湖和泰禾拿的西局地块作比较,“价格是差不多的,素质完全不一样。我们这个地块想象空间非常大,而且真的能够做出好的东西来。”荆宏还透露,今年10月项目的户型、立面等相关情况会确定,初步设定单价15万元/平米,他认为市场反应会好于预期。

  以下为融创中国2013年度业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:中国大陆的经济放缓,会不会对房地产的购买力产生负面影响?你们预计中央对房地产调控会不会继续加强,会不会影响你们公司的表现?未来你们公司增加土地储备的进度会怎么样?

  孙宏斌:中国经济放缓肯定是必然的,现在经济下滑的压力还是很大的。对房地产的影响肯定特别大,但这个影响不是才今年发生的,在去年、前年都有,只是说影响不平衡,有的城市大一点,有的城市小一点。

  我觉得2013年是房地产行业特别好的一年,这样的年不可能一直持续,正常市场就有好与不好的时候,2014年肯定会比2013年难一些。难是难在不同的城市,不同的项目,不同的企业分化特别厉害。我们相信今年会看到更多的分化现象,包括不同的城市的表现,不同项目的表现,不同企业的表现。

  另外,我们相信中国的政策还是倾向市场化,行政手段会越来越少。包括十八届三中全会,包括两会都没有太多说房地产,这是好事。调控方面基本上没有什么政策出台,这对行业是一件特别好的事,是市场化的表现。

  对融创来说,最大优势是在北京、上海、天津、重庆、杭州几个城市。这些城市还是很好的,我们的项目地段、质量都比较好。我们对今年的销售非常有信心,我们有自信完成目标。

  土地储备我们还是会按照原来的计划进行,至于说买哪个城市的哪块地这个不方便透露。

  现场提问:您刚才提到去年派息增长很高,会吸引一些长期投资者,不知道公司未来派息的政策会怎样,会不会继续用高息去吸引投资者?去年公司买了不少的地王,可能孙总觉得价格也可以卖高一点,但是面对今年的环境,有一些发展商在一线城市有降价的压力,你们在定价方面可以维持你们预期的价格吗?对于你们毛利水平会不会有影响?

  孙宏斌:我们觉得今年派息是很正常的,因为去年、前年派了10%,当时觉得公司发展比较快,我们负债压力比较大,派息会少一点。去年我们业绩很好,负债率也很好,所以希望多派点息,以后这个派息率不会往下走。这个行业只会越来越正常,大家的水平都差不多,我们明年派息不会比今年少。

  去年我们业绩超出了自己的预期,包括几个方面,拿地、销售、负债率、融资方面都超出预期。

  大家比较关心我们去年拿的地,我们所有的土地都是在京津沪渝杭这五个城市拿的。去年拿的地,在其他城市价格都是比较合适的。唯有北京的两块地,一个是亦庄的地,一个是农展馆的地,大家觉得价格很高。

  但是最近一段时间,北京推出了一些土地,价格虽然没有很高,但是素质比我们差很多。现在来看,农展馆的地和亦庄的土地都很合适,而且当时北京拿地的价格还是很合适的,相信项目出来以后肯定会超出我们的预期。因为北京和上海市场是不可能有特别大变化的,虽然不会有去年涨得那么多,但是不可能跌。

  这个行业最大的风险就是地价涨得太快了,去年下半年的时候地价涨得特别快,但是我们已经拿完了,这些都是较为稀缺的地块。当时觉得很合适,现在觉得更合适,肯定会比我们预计的好。

  现场提问:最近融创在上海顾村拿了一块地,顾村原来是上海中低端住宅的聚集区。现在你们准备在那里做高端住宅,这个板块被定位高端的原因是什么?当时融创在上海唐镇是通过名校资源提升住宅地段价值,未来在顾村会不会使用同样一种方式,融创目前有什么样的资源来提升它在普通住宅区的楼盘价值?很多人说今年上半年市场比下半年好,你们怎么看?

  王虹斌:上周四我们补充了上海顾村项目,楼面价2万元/平方米。其实顾村在二环线里面,此前唐镇项目是在外环线外的。顾村在早些年大量的土地供应在外环线外面,当时保利拿了90万平方米,包括去年中铁建也来这里。

  我们为什么看好这块地呢?这个地区在农村,实际上可以算是城中,过了一座桥就是张庙。周边的城市配套相对来说非常成熟,现在张庙的房价已经3.5万元/平方米左右。我当时跟老孙说,这块地楼面价2.2万元/平方米都不一定能够拿得到,最后实际用了2万元/平米拿到,也是出乎意料的。

  我们唐镇项目高层住宅现在卖到了4万元/平方米,但是据第三方机构统计,整个周边的均价在3.2万元/平方米左右,说我们卖得比别人贵了46%。不过,我们产品从定位,产品本身的品质,以及综合物业服务方面确实比周边楼盘要好很多。

  唐镇项目不完全是靠名校,但是会有一点原因。从现在来说,我们在顾村这块地成熟度比唐镇项目要好很多,这块地的复合度非常高,东南西北的人都有,北面有洋房,东面是杨浦,西边是普陀,南面是闸北,四面都会成为我们这个项目改善型需求的客户来源。从这个角度来说,它比我们唐镇条件要更好。

  去年下半年整个房地产市场比较好,大家看今年春节以后好像市场和以往不一样。其实这很正常,去年下半年楼盘的去化很好,上海市的存量只有6万套左右,能够推出的楼盘非常少。而我们在3月份开的唐镇的和玉兰广场两个楼盘基本上是当天就售光,这也反映了市场本身的需求很大。

  现场提问:我们看到融创的销售目标在不断提高,但是现在资本市场更加看重净利润的增长。在目前利润率没办法和规模增长成匹配的情况下,你会继续追求销售规模增长吗?目前内地在整治影子银行,融创合作的房地产基金有没有短债长投的现象?

  孙宏斌:我们用了很少量的类似于信托的产品,他们想做很长,我们想做很短。比如说我们买地以后有一些少量的过桥贷款,银行给你两年,我们希望九个月就够了,我们这里面不存在短债长投的现象。短债长投发生在什么情况呢?你卖不动了,银行贷款是两年,贷了两年,两年没有卖出去就要还款,但是卖得出去就不怕。这个行业销售特别重要,销售要是出问题银行贷款就可能有问题,短债就变长了。

  现场提问:孙总曾经提过融创想要做到千亿级别,目前千亿级别企业都不是靠高端项目做起来的,大部分都是通过中端和刚需项目,像碧桂园、恒大、万科,你们的高端定位和规模化之间会不会有矛盾?融创的规模化路径是什么样的?

  现在很多中小企业因为资金链断裂,维持不下去,很多企业觉得这给他们提供了一个并购项目的机会,融创在这方面是什么态度?您对目前流动性风险怎么看,今年有没有什么样的融资计划?

  孙宏斌:首先,我从来没有说过要做一千亿,从来没有说过规模化,我一直认为这个行业规模是有风险的,不是好事。我不明白为什么要做到一千亿或者两千亿,做那么多干嘛。这个行业是消费品行业,规模化没有好处,规模大了以后会是劣势,太小也没有竞争力。

  关于流动性,我觉得其实还是结构性的事情。这个行业还是比较安全的,回报率相对好一点的行业资金是不缺的。我觉得不光是我们,整个行业的大企业都不缺钱。但是小公司确实贷款比较难,我听说某些金融结构不愿意支持有风险的城市,或者不愿意贷给一些企业,今年小企业的资金确实会有很大的问题。

  并购方面,我们最近也有很多机会,有很多项目在谈,但是符合我们要求的不多。因为一方面有些城市不愿意去,另一方面有些项目做了一半以后,品质相差太多,不符合我们的战略。我们有两个战略,一个是在聚焦的几个城市,另外是做高端产品。符合条件的项目并不多,但是这样的机会也有,目前在谈,我相信有一些项目一定会成。

  现场提问:因为现在房地产市场刚需还比较强,融创未来有没有考虑进行定位的转型?2014年去库存的压力大不大,拿新地和去库存的比例上大概有一个什么样的计划?

  孙宏斌:我认为下一步刚需市场会出问题,改善型的项目需求会更大一点。有两个原因:第一,在过去的几年里面所有的开发商都在往刚需这方面走,所有的地块都做得很小,都做成了刚需的房子;第二,政府现在要集中力量做保障房,包括北京出了自住商品房概念,这种都是刚需的产品。

  因此刚需市场供应量比较大,而改善型的住宅在市场中供应量很小。并且随着限购、限价政策逐步放开,会把压制的需求释放,我的判断是在今后的几年里面,改善型的房子要比刚需卖得好。

  我们现在没有去库存的压力,因为我们过去的房子都卖得很好,差不多卖了60%,现在40%不难卖。我们没有难卖的房子,这主要还是因为我们在这几个聚焦的城市里面。

  去年在上海我们开了三次盘,其中御园开了两次盘,臻园开了一次盘,三次基本上卖两个小时都卖光了,其中有一次半小时就卖光了。我们在北京的金茂悦项目也是20分钟就卖完了80套房子。所以,销售不是问题,三四线城市销售难度可能会大一点。

  我们不会转型,现在大家都想往我们这里转,都想往一线城市转,但他们来的时候地已经很贵了。第二,后进入的开发商土地拿贵了以后,不卖高价赚不了钱,高端项目又不会做。所以他们都想往我们这方面转,我们不会往他们方面转。这个战略让我们很占便宜。

  现场提问:融创进入的城市相对比较少,包括京津沪渝杭苏锡常在内不超过十个。去年550亿的销售额里面,苏州的贡献比较少,今年对于苏州业绩有什么希望和具体的做法?

  王虹斌:苏州大家都比较了解,因为桃花源是10月份才出来的,前十个月销售额基本上是苏州御园项目。

  但是,因为一些二三线城市目前有一定库存。因为地块本身容积率等问题,导致房子的单、总价比较高。而苏州客户群相对来说不像北京、上海承受的消费量大,所以项目的去化不能和北京、上海相比。

  去年桃花源项目主要面临的问题有交付的问题,有样板区工期节奏和品质展现的问题。到今年来看主要的问题是销售的问题,所以我们让会组织最强的力量去抓苏州这个项目的销售问题。

  现场提问:因为农展馆地块全国都在关注,我想问一下这个项目目前的进展情况,它的销售前景怎么样?因为北京高端楼盘限购政策放开以后竞争也是很激烈的,你们对这个项目未来的规划是什么样的?

  荆宏:虽然农展馆的价格是楼王,但是现在大家再提这块地已经不再谈它是楼王了,因为大家觉得这块地肯定是合适的了。单价地王,不出现在北京、上海,如果出现在东北长春、东北乌鲁木齐,那才是件非常奇怪的事情。

  如果北京出现一块地王,而不出现在农展馆也很荒唐,因为它在CBD,又在使馆区。我们拿了地以后,很多周边的房子调到15万元,所以我们原来说这块地卖到15万元一平方米不是考虑到未来的增长,实际上是现在这个区域项目的素质本身就值这个价格。

  现在这个地块周边的二手房,包括还有几个在售楼盘,售价已经到了15万元/平米,现在大家反过来看这块地和西局地块价格是差不多的,素质完全不一样。我们这个地块想象空间非常大,而且真的能够做出好的东西来。

  进度方面,现在手续很正常,我们已经拿到了方案复函,大概四月份开工证会拿到。我们预计这个项目会在今年10月份亮相,会有一个产品的展示图,不是实楼。

  我们觉得这个项目真正的压力是两件事情,一个是它的工程进度,因为位于使馆区,又是CBD,所以一天干不了几个小时的活。第二个是价格审批。政府今年放宽了对价格的审批,也提到高端项目交给市场来决定。但是实际上价格还是有管控,只是控制力度比以前有很大的减弱,这个增加了我们开工时间的不确定性。

  单就15万元/平米这个价格,从目前老客户打电话找我们咨询的情况来看大家是认同的,我们觉得这个项目出来以后,市场反映会好于预计。

  现场提问:今年前两个月总体市场销售情况不是太好,现在越来越多的发展商说愿意加大价格方面的策略,加快周转。在3到5月份,你们推盘的时候有没有这个压力?公司会用一些信托产品帮助资金周转,未来你们会不会增加基金方面的比例?

  荆宏:关于销售方面,在我们自己的安排和这几个城市的项目销售来看,1月份到3月份都是正常的进度,我们没有考虑价格要采用降价的方式和安排。

  汪孟德:刚才提到融资信托,公司在信托方面做的业务已经非常少,基本上没有考虑。现在有一些正常的单一资金,通过基金的方式进来,和合作伙伴一起进行。因为我们合作伙伴都是央企和国企,会引入部分基金一起进行项目的合作,这些合作都是由我们和合作方一起来进行操作的。

  从期限来讲,刚才有个朋友提到短债长还的情况,一般我们的期限都是借两到三年,但是公司有权利在九个月以后、一年之后提前还钱。

  从我们的角度出发,还是希望用自己的回款和成本比较低的开发贷还款。开发贷基本利率6%左右,现在可能有相对的下浮到5%上下。所以公司整个风险控制、融资结构都是比较合理的。

  现场提问:你们去年毛利率也下滑了,你觉得未来毛利率水平会不会一直保持23%左右的水平?今年集团的资本开支是多少,有没有投地的预算?刚刚提到未来保障房会大力推出,高端产品会表现好一点,能不能说一下这个发展大概会怎样?

  孙宏斌:以北京为例,北京现在一年的供应量大概在1000万平方米,包括30%的商品房,30%的限价房,40%的自住商品房,而自住商品房是政府规定价格。

  实际上真正商品房只有30%,而且过去30%的商品房里面开发商大幅度做的是刚需产品再加上自住房和限价房,这些都是为刚需服务的。其实高端房占的比例很少,我们认为改善房和高端房比刚需房表现好的一个最主要原因,就是因为供求的关系。

  汪孟德:关于毛利率,虽然我们2013年的毛利率只有23%,但主要是因为会计原则影响了账面的毛利率,如果剔除评估增值、摊销之外,我们的毛利率会到30%以上,这个毛利率水平是非常好的。并且我们公司更关注的是IRR的回报,毛利率是排在第二的指标。

  投地方面,我们今年一直在研究这个市场,在做大量的工作,在买地方面还是保持非常谨慎的态度。另外,我们买地的基本原则是在现金流安全和控制负债率的前提下再考虑买地,我们今年暂时没有买地的目标。



(审校:杨晓敏)
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