　　2014年3月19日下午，中茵股份（600745.SH）、天保基建（000965.SZ）分别发布公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会审核通过，批准金额共32.65亿元。此前，中茵股份拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票不超过1.80亿股，募集资金不超过17.15亿元，全部用于下属公司“徐州中茵广场项目”的开发与营运；天保基建拟以不低于4.48元/股的价格，非公开发行股票不超过3.46亿股，募集资金不超过15.50亿元，用于天保房地产空港商业区住宅项目（一期）、天保金海岸D06住宅项目、天保金海岸D07住宅项目并补充流动资金。

　　自2009年8月金地集团42亿元再融资方案实施至今，房企股权再融资直接用于地产项目再无获批案例。此次中茵股份、天保基建再融资获批意味着上市房企再融资正式开闸。

　　增发获批符合此前预期，进一步明确政府将对房地产市场采取市场化调控、增加住房供给的信号，预计未来将有更多房企再融资申请获批，房企面临的整个融资环境将继续改善

　　在去年特别评论2及今年年初展望3中，我们已提到，“在‘市场化调控’、‘注重供给端调整’的预期下，随着2014年1月份股票市场IPO的重启，冰冻多年的房企股票再融资重启的可能性将进一步增大”。因此，此次增发获批符合此前预期。

　　结合李克强总理在今年两会上的政府工作报告，我们认为对于房地产行业，本届政府已不再以“房价控制”而转为以“住有所居”为目标，操作上，以政府支持的保障房托底满足中低收入家庭住房需求，以市场化的商品房满足中高收入家庭的住房需求。房地产行业是资金密集型行业，拥有通畅的外部融资渠道是房地产企业和行业发展的重要因素。如前所述，中茵股份、天保基建的再融资资金用于商业综合体及普通商品住宅建设，因而其审批通过进一步明确了政府将对房地产市场采取市场化调控、增加住房供给的信号，预计未来将有更多房企股权再融资申请获批，公司债等债务融资通道亦可能松动，房企面临的整个融资环境将继续改善。

　　增发实施将充实企业权益资本，增加现金规模，有利于增发企业降低杠杆及财务风险；中小上市房企将因增发开闸而获益更加显著

　　2013年8月2日以来，在中债资信持续跟踪的60家样本企业中共有25家房企公布再融资方案（见附件一），其中3家拟发行公司债，1家拟发行可转债，其余21家全部采用权益方式非公开定向现金增发，增发金额最大为新湖中宝55亿元，最小为实达集团6亿元。鉴于上述21家企业2013年年报尚未全部公布，我们以增发完成后2013年9月末数据对样本进行静态测算。21家房企增发后，合计平均资产负债率及调整后的资产负债率将分别下降6.36和7.54个百分点；21家企业债务杠杆均有一定幅度下降，其中实达集团（600734.SH）降幅最大，为29个百分点，招商地产（000024.SZ）资产负债率降幅最小，仅0.95个百分点。

　　在年初行业展望中，我们曾提到，一线房企预售管理和风险控制能力更强，其杠杆水平较其他房企更低，从而信用水平更好、面临的融资约束更小。结合几天前宁波房地产公司兴润置业资金链断裂的事件，预计中小房企面临的融资约束（特别是银行信贷约束）将相对增大。然而，公开增发方案的房企中除招商地产外全部为非一线中小房企。若完成增发，相关企业权益规模得到补充，杠杆率下降，现金规模也将有一定增长，短期内有利于降低其财务风险。增发开闸对中小型上市房企融资约束的改善更为明显。

　　此外，我们还关注到，2014年3月18日，金丰投资（600606.SH）结束了近9个月的停牌状态，公告了重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案，如实施完成，金丰投资将持有绿地集团100%股权，绿地集团实现借壳上市。此方案目前仍需金丰投资股东大会及相关监管部门审批，但基于前文分析及绿地集团自身业绩，我们预计最终获批的可能性很大，并且未来可能有更多房企进入A股市场。

　　中债资信-房企再融资开闸传递多重信号，有利于降低相关企业财务风险

（审校：劳蓉蓉）