泰禾入伙北京祥筑 万科“小股操盘”利与弊
作者: 见习编辑郭净净     时间: 2014-03-25 01:29:47    来源: [ 观点地产网 ]

在选择合作方上,万科需要进行严谨的考量,“如果合作过程中遇到意见不合等不确定变故,都会对项目开发造成影响”。

  观点地产网 见习编辑郭净净 大佬万科的任何举动都令外界浮想联翩。日前,继北京万科橙项目降价事件后,泰禾控股万科房山长阳项目再惹眼球。

  3月21日,泰禾集团宣布,其全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司以2040万元受让北京万科所持有的,北京祥筑房地产开发有限公司40%股权。受让后,北京祥筑的股权结构为福州泰禾持股40%、北京万科持股35%、其他股东持股25%。

  “这应该算是万科“小股操盘”模式的一个体现,但体现得并不彻底,”长期跟踪万科的相关分析人士对观点地产新媒体透露,万科让出去一部分利润,有助于防风险,快速扩大规模,这将是其以后的发展趋势。

  泰禾入伙北京祥筑

  根据公告,北京祥筑各方股东福州泰禾、北京万科等同意合作开发北京房山长阳九号地项目,各方按照持股比例共同投入地价款及后续开发建设资金,该地块的地价款为9亿元。

  该幅地块即为北京万科在去年7月3日以9亿元整拿下房山03-9-02地块,其位于北京市房山区长阳镇,建设用地63949平方米,地上总建筑面积15.64万平方米。地块用地性质包括F3其它类多功能用地、C3文化娱乐用地、S3社会停车场库用地、U2交通设施用地、U3邮电设施用地。

  为满足资金需求,北京祥筑拟向金融机构申请贷款不超过10亿元,福州泰禾和北京万科以所持北京祥筑股权为质押,公司同意为本次贷款按股权比例提供连带责任保证担保,担保额度最高不超过6.77亿元(其中贷款本金不超过5.33亿元),担保期限不超过两年。

  北京万科相关人士对观点地产新媒体表示,万科所有的合作盘都是由万科来操盘的,“利润分配主要是股权分配,合作方主要是财务方面的管控”。

  对此,泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男认可道,这是泰禾和北京万科合作的第一个项目,此次合作中,泰禾主要是投资方,万科负责操盘,“因为万科非常熟悉房山市场,未来不管是万科主动邀约还是泰禾主动,只要有利可图,不排除其他与万科的合作机会”。

  “小股操盘”利与弊

  “此次合作应该算是万科“小股操盘”模式的一个体现,但体现得并不彻底,”长期跟踪万科的相关分析人士对观点地产新媒体透露,万科让出去一部分利润,有助于防风险,快速扩大规模,这将是其以后的发展趋势。

  “小股操盘”是万科总裁郁亮今年初提的新概念。据其解释,这是万科在合作开发模式的进一步深化,即万科在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。

  “这并不是什么新东西,这实际上就是由开发商主导的房地产基金操作方式,只不过万科取名为‘小股操盘’,”在长期跟踪万科的相关分析人士看来,万科选择“小股操盘”,一是要快速扩大规模,二是提高净资产收益率;“通过“小股操盘”模式快速扩大万科对资源的控制力”。

  而郁亮此前曾表示,小股操盘是合作模式的新变化,过去是“大股操盘”,万科与人合作项目,占一半以上股份,所费的资金较多;转型后,万科只占小股份,输出管理和品牌;“万科是小股操盘,重点是在操盘上,不是品牌输出,但我们会学会使用杠杆做这件事情,用尽可能少的股东投入来给创造更多回报”。

  万科2013年年报的数据显示,其ROE(净资产收益率)水平在08年以来逐步上升,2013年万科全面摊薄净资产收益率为19.66%,为1993年以来的历史性高位。

  相关分析人士指出,在资金成本不断走高的情况下,单纯通过降财务杠杆有点困难,万科试图通过“小股操盘”模式降低经营成本,抬高经营杠杆。

  事实上,万科已经开始向“小股操盘”的轻资产方向转变。据悉,北京的金隅万科广场,已将90%的股份卖出,万科只占10%的股份;而深圳万科广场也正在寻找买方准备全部卖出。

  然而,不容忽视的是,从大股操盘到小股操盘,万科不得不面对的是摊薄的利润。数据显示,近年来,万科2013年结算价格和毛利率连续下降,其年报显示,去年其房地产业务结算毛利率为22.31%,同比下降3.53%;结算净利率12.01%,同比下降1.07%。

  除此之外,相关分析认为,在选择合作方上,万科需要进行严谨的考量,“如果合作过程中遇到意见不合等不确定变故,都会对项目开发造成影响”。



(审校:杨晓敏)
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