寿柏年谈降价:九龙仓较直接 绿城会促销但不降价
作者: 李雯露 见习编辑王静     时间: 2014-03-25 01:15:38    来源: [ 观点地产网 ]

我们会根据每个项目的情况考虑采取更加灵活的做法,举行活动进行促销,而不会采取全面降价的方式。

  观点地产网 李雯露、见习编辑王静 “香港的地产商会比较直接,会降价。降价也是合理的,因为各方面的因素比较复杂。所以我们宁可说搞活动,搞促销。”

  正当九龙仓江浙多个项目降价抢跑闹得满城风雨之时,绿城中国控股有限公司于3月24日在香港召开2013年度业绩发布会,该公司常务副主席兼行政总裁寿柏年如此回应二股东的降价策略。

  近日,九龙仓对杭州、常州的多个项目出现低于预期价开盘亦或降价促销的动作。其中,位于常州的九龙仓年华里项目,均价由此前的6000元/平方米下调至5000元/平方米。同样位于常州的豪宅项目,九龙仓国宾一号以8200元/平方米的特惠均价推出20套特价房,较此前的约11000元/平方米有较大幅度下降。

  此外,作为九龙仓在杭州的地王级别项目,君玺的楼板价近2.5万元/平方米,日前该项目以折后3.79万元/平方米(均价4万元/平方米)的起价入市,较市场预期下降5000元/平方米。

  对此,寿柏年指出,绿城中国与九龙仓在杭州的合作项目还没有开始销售,所以目前未受降价潮的影响。

  “杭州的供应量和需求量已经发生逆转,供应量比较大,库存大概需要15个月左右的销售时间。因为杭州库存的增加而导致销售速度放缓,这会是一个趋势。不过,杭州和全国其他地方一样,核心地段的供应量比较紧缺,这是大环境和核心地段的概念。”

  他续称,绿城中国现在在杭州的销售主要集中在核心地段,比如武林壹号、兰园等项目,所以目前销售还是比较稳定的。

  “我们认为,杭州房价大幅下降的可能性很小,最有可能发生的是价格稳定上升,但是幅度不大。”

  对于2014年,绿城中国将销售目标定为650亿。

  “今年的目标比较审慎,与去年的销售基本持平,为650亿。可售货值大概1300亿左右,所以今年的销售目标定得比较低,预计去化率大概会在50%左右。”

  寿柏年进一步指出,今年该公司会把去化率放在第一位,加大周转,去库存将是绿城中国的首要任务。

  但同时,他也强调,“我们会根据每个项目的情况考虑采取更加灵活的做法,举行活动进行促销,而不会采取全面降价的方式。绿城从来不降价,我们现在的单价是全国最高的。”

  以下为绿城中国控股有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:二股东九龙仓在杭州、常州的项目采取降价促销,对此您怎么看?

  寿柏年:首先,我们合作的项目还没有开始销售,所以目前不存在这方面的情况。

  香港的地产商会比较直接一点,会降价。降价也是合理的,因为各方面的因素比较复杂。所以我们宁可说搞活动,搞促销。

  现场提问:由于库存量比较高,因而杭州出现了降价的情况,绿城在杭州也有不少项目,未来是否会有降价的计划?

  寿柏年:目前,杭州的供应量和需求量已经有点逆转了,供应量比较大,库存大概需要15个月左右的销售时间。我们去年在杭州的销售和份额都有所增加,2012年绿城中国在杭州的销售是145亿,份额是9%;去年是205亿,在杭州的份额为11%。

  因为杭州库存的增加而导致销售速度放缓,这会是一个趋势。不过,杭州和全国其他地方一样,核心地段的供应量比较紧缺,这是大环境和核心地段的概念。上海、北京也有同样的情况。

  绿城中国现在在杭州的销售主要集中在核心地段,比如武林壹号、兰园等项目,所以目前销售还是比较稳定的。我们认为,杭州房价大幅下降的可能性很小,最有可能发生的是价格稳定上升,但是幅度不大。

  今年,我们会把去化率放在第一位,加大周转,去库存将是首要任务。所以会根据每个项目的情况考虑采取更加灵活的做法,举行活动进行促销,而不会采取全面降价的方式。

  现场提问:您谈到未来会考虑与基金在项目层面进行合作,具体在谈的项目有哪些?会采取怎样的合作模式?

  寿柏年:其实,中国房地产市场下一步将会和欧美发达国家一样,主要投资人角色会由基金来承担,让专业公司来管理。

  现在,我们也在与一些机构商议成立合资公司,与经营类的机构成立基金管理公司,各自占50%的股权,由他们募集资金,大家共同进行投资管理和风险管理。我们会收取管理费和超利润的奖金,是这样一种模式。与此同时,这个基金也可以向绿城中国未来要发展的项目投资,绿城中国投一点,基金也投一点。

  因为具体项目尚在计划之中,现在不方便透露,但我们已经在进行这方面的工作了。

  现场提问:虽然扣除低毛利率项目,毛利率比较稳健,但同行普遍存在毛利率下降的趋势,未来绿城中国的毛利率水平能否维持?

  寿柏年:整个行业的毛利率的确处于一个下降的阶段,因为目前市场的供求关系发生了变化。

  目前绿城中国的毛利率还算合理,而今后我们会把周转率、去化率放在第一位,把利润率放在第二位,要卖得快,薄利多销。所以,我觉得毛利率在27%、28%左右是一个可以接受的水平。但不能仅仅看一个指标,同时也要看其它周转的指标,如果周转得快,毛利率的绝对值还是增加了,公司的稳定性也会提高。

  现场提问:对于今年房价走势有怎样的预期?

  寿柏年:会有涨幅放缓的迹象。虽然不同城市放缓的幅度不一样,但楼价要像前几年一样大幅上升的概率比较小。同时,不同城市也会出现区域化的特征。

  现场提问:今年绿城中国的销售目标是多少?主要的产品类型有哪些?因为今年公司会将去化率放在首位,但你们的项目售价往往比较高,去化较难,公司有没有这方面的目标或者策略?

  寿柏年:今年我们的销售目标还是定得非常谨慎,和去年650亿持平,但我们希望能够有超过。今年的可售货值大概1300亿左右,所以今年的销售目标定得比较低,预计去化率大概会在50%左右。

  我们价格比较高,单价是整个行业中最高的,每平米2万多,再加上总价高,我们的去化率会比同行低一些,大约会在50%的水平,我们努力争取超过它。

  至于策略,首先还是根据每个项目所在城市的情况加大销售力度,同时会更灵活地制定销售策略。对内来讲,我们会加强对销售经纪人的激励,实行更加合理、有效的绩效挂钩考核制度。

  现场提问:能否透露公司今年促销项目的降价幅度?

  寿柏年:我们的促销会有价格的优惠,但不是降价的概念。会针对特定人群,在特定时间、特定阶段做一些促销活动,而并非全面、大幅的降价。

  现场提问:不降价的促销优惠手段具体是怎样的?

  寿柏年:关于促销优惠,大家是想问我到底会不会降价的问题。其实价格是灵活策略之一。我一直强调,促销是有时间、有目的的,是个别项目,这是什么意思呢?我们不希望误导消费者,绿城要大幅降价,我们会加大促销力度,根据每个项目的情况举行促销活动,但我没有说降价的事情。绿城从来不降价,我们现在的单价是全国最高的。

  现场提问:刚才冯征先生提到的分拆上市,目前有没有时间表?具体会包括哪些部分?

  寿柏年:分拆计划指的是我们在房地产服务领域的一个远期计划,近期没有分拆的计划。

  冯征(绿城CFO):我补充一下,我并不是说绿城中国现在已经有一个分拆计划,因为我们比较注重园区服务(物业服务和管理),所以会比较早在这方面努力。现在也有一些同行准备分拆这部分业务,我们也具备这个条件,但并不是说现在我们有这个计划。

  现场提问:这会是绿城中国的一个远期目标吗?

  寿柏年:是否作为远期目标,我们现在也没有考虑,只是刚才冯先生说别人有分拆上市的计划,我们也有这样的条件。

  现场提问:绿城这几年一直在调整战略结构,是否已经达到你们的预期?

  寿柏年:我还想增加对海外的融资平台。

  现场提问:怎么看今年的流动性风险,比如美国退出QE,人民币贬值?

  寿柏年:我觉得这个问题不是太大,因为人民币现在是双向互动的概念,不会总是升值或者贬值,如果一直贬值美国人肯定会着急。他们现在已经在说了,你们汇率这么贬值,他已经想打贸易战,我觉得在这期间不会有太大的变动。

  现场提问:未来会否考虑信托融资?

  寿柏年:信托也会做,但现在信托的方向和传统的不一样,很多基金都是通过信托来进行的。通过债权加股权的形式。

  现场提问:今年有一些小型房企出现破产、倒闭的风险,绿城中国会否趁这个机会收购一些比较低价的土地?今年公司有怎样的拿地计划?怎么看今年的土地市场?

  寿柏年:我认为一季度的土地市场还是相当火爆的,全国都火爆,杭州也一样,但我个人认为今年土地市场整体会比较稳健。

  今年房地产市场会产生一些分化,国家政策也会分化,分类指导。与此同时,银行总的资金面也会出现分化,现在对大企业,对一些在好的城市拥有土地储备的企业,银行给予较大的支持。对小企业、供应过剩的城市的地产项目则不太支持。这样就会导致有一些小公司遇到资金链的问题,这也是行业发展的必然结果。

  我们认为,下一阶段行业内的分化、重组、整合会增加,这也给我们带来了低成本收购合适项目的机会。

  绿城中国对这方面非常关注,去年我们对于土地储备的补充主要都是通过收购来完成的。比如,收购的盛世滨江,去年220亿的土地支出中,77.9亿是对盛世滨江的支出,12亿是收购金都房产的杭州高尔夫艺墅项目,又收购了上海的香溢花城。去年,收购的项目大概占了一半以上的土地支出,今年仍会是我们的主要拓展方向之一。

  今年买多少土地,要看房子能够超额多少完成计划。销售得好、市场好,我们就会多买一些地,否则还会把钱捂得紧一点,持比较谨慎的态度。目前我们的土地储备足够支撑这几年的销售。

  现场提问:宁波有一家小型房地产公司出现倒闭,这令人联想到绿城中国在2012年出现问题之前,浙江一带也有很多小企业因为项目周转不过来导致资金链断裂。目前这个情况会比2011年更加严峻吗?

  寿柏年:首先,我认为房地产行业和其他行业一样,会有公司成长,同时也会有公司停止、破产。只不过,过去十几年房地产公司比较好一点,听到有公司破产了大家就比较关注。这个行业也会慢慢进入常规化,会有企业越做越大,也会有企业越做越小,会破产,这是一个市场的正常发展规律。

  比如最近浙江省奉化市兴润置业的案例,我们去年年底在边上买了一块地。他们是1000万买的,我们才300万,再加上他们借高利贷,才导致了破产。严格意义上讲,他们不是破产,是资金链断裂。

  我们认为,未来将会有一批公司倒闭,但是这个数量多大不知道,要看他们如何应对危机。首先要看资产质量好不好,如果资产质量较好,资金链断裂是很痛苦的,但也还有生机。如果资产质量不好,资不抵债,或者平时信誉不好,那么想度过难关就比较困难。

  绿城的经验是,当时是由于销售不好,我们资金链发生了困难。但是我们的资产质量较好,只是周转的问题,所以有人愿意帮助我们。比如九龙仓,愿意成为我们的股东。也有像像融创、SOHO中国这样的企业来收购我们的楼盘。因为公司资产、信誉、品质都不错,所以我们东西卖掉有人要,股份也有人要。

  因此,中小房地产公司也同样受用,如果资产质量是好的,他也愿意和别人合作,那就能够早点走出困境。但如果死撑,资金链断裂的时候就比较惨。

  现场提问:绿城中国近几年一直在向轻资产模式转型,目前在哪些方面有所成效?

  寿柏年:绿城中国试图向轻资产转型,因为我们规模不大,负债率也有限制。2013年的利润只有40多亿,买两块地就没了,所以靠利润滚动支持我们的发展是不成立的。但如果要靠负债发展,我们的负债率已经到了60%的水平,也很高了。那么绿城中国今后要继续发展凭借什么呢?

  凭借的是我们在20多年中,市场对公司品牌和服务能力的认可,依靠品牌和管理输出支撑自身的发展,降低风险,增加盈利。

  一方面,我们与有实力的公司合作,进行品牌和管理输出。他们多出钱,我们多出力,这个绿城已经做了很多年。另外,我们和基金合作。第三,我们做代建,做第三方管理。这样就可以不掏钱,增加服务含量。这样的轻资产模式会是绿城今后战略转型的方向。

  现场提问:绿城中国在农业、养老地产方面亦有所拓展,这方面有没有具体落地的目标?

  寿柏年:关于新的细分产业,公司在转型过程中正也在寻找新的、和主业既有关联又是细分市场的新增长点。

  今后,养老地产将是绿城中国的重要发展方向。在过去20多年的发展过程中,我们除了在主营业务上坚持做中国品质最好的公司以外,也在致力于提升服务品质。

  在大绿城旗下现在有物业管理公司,这些还不在上市公司里面,但已经构成了较好的服务体系,我们会有机的利用这些资源,形成协同效应去做重点发展。

  比如,两会谈到要解决“舌尖上”的安全,我们有这么多的业主,可以为他们供应一些干净的、没有污染的食物,发展我们的现代农业,以及养老。今年9月份,我们在乌镇的养老项目会交付。

  现场提问:在农业方面现在公司有多大规模?多少收入?

  寿柏年:农业方面,我们去年才刚开始花钱,现在正做土地规划。农业方面,我们是和浙江省农科院合作的。

  现场提问:这样你们可以拿到很多土地?

  寿柏年:对,农民的土地流转权集中了,现在有两方面内容是在现代农业里面比较关注的。一是新的农业科学,包括生物科学种子成果,由于这需要一定规模才便于推广,所以现在农民难以推广。原来我们农业生产是把土地都分开,分给一家家的农户,现在需要重新集中起来才会形成一定的规模,才可以推广新的农业技术。

  另外一个是大家比较关注的食物污染。我们现在和农科院做一个第三方检测,对农产品生产过程进行全过程的检测,然后发一个认证,有这个认证就可以比较放心的吃。这个靠的是农科院的技术,还有消费者对绿城的信任。

  现场提问:会不会通过农村土地流转的方式,拿到一些地做房地产开发?

  寿柏年:很难,至少现在没希望。现在小产权房问题都解决不了。但按照国家改革的方向来看是有可能的,比如做养老。像农民租土地,因为它的流转并不等于可出售,所有权是不变的。房地产就很难做这个东西,做一些工业,或者养老就可以做。但这方面国家没时间表。

  现场提问:今年绿城中国和九龙仓会有更多的合作项目,具体是如何考虑的?

  寿柏年:去年下半年我们在杭州和九龙仓买了一块地,今年我们也在寻求在项目上的合作,只要有合适的项目。比如,我们在关注广东、杭州、大连这些地区。我们在大连、杭州已经有项目了,广东还没有进去,但是要看项目。我们代建已经进入广东了,在珠海有一个很大的代建项目在进行。

  现场提问:绿城中国在广州有没有项目?

  寿柏年:在花都一个项目,是很早以前我们和别人合作的,不算代建,我们有一些小股份,就在白云机场边上。

  现场提问:今年北、上、广、深的房价和成交都在下滑,如果是新开发,又要做高端,还得花大价钱买地。

  寿柏年:并购机会也有。因为有一些中小房地产商可能拿了地,但资金链有点紧张,或者他们觉得房地产很难做,想要退出这个行业,就想在地上赚点钱,这个也是有可能的。

  现场提问:绿城中国在浙江舟山的项目体量较大,你们对于这样的三四线城市怎么看?

  寿柏年:我们在那边一年销售了十多亿,也不算太多。因为舟山本地人不多,但有一个利好消息,政府新提了一个海洋试点区,相当于自贸区。舟山的物流、港口基础非常好。英国人一开始来没有想要去香港,要的就是舟山,清朝政府没给他,给了香港,所以香港发展起来了,历史上英国人本来就要舟山。

  现在这里的交通条件很发达,有大桥和陆地连起来了,连到宁波。所以长远来看还是非常有前景的。

  我们在舟山拿的是整个岛,叫长峙岛,就在舟山市政府对面,现在舟山海洋大学也搬到这座岛上来了。而且我们拿地的成本很低,几十万一亩,可以长线开发。

  这边以后的人口将分为两类,一类是大企业,因为有很多大的物流企业会搬进来。比如说修船、造船、石油化工的重船等。另一类是度假,长三角只有这样一个海岛,离上海很近,又有一座普陀山。



(审校:杨晓敏)
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