900亿再融资规模待解 房企急需金融战略重塑
作者: 彭飞     时间: 2014-03-20 23:28:27    来源: [ 观点地产网 ]

再融资开闸、险资入地产、以及资产证券化的逐步放开,都为房企在当前的融资背景下提供了多样化金融工具,但也对其金融战略选择能力提出了更高要求。

  观点地产网 彭飞 A股房企再融资被叫停四年之久后终于再度开闸。

  3月19日晚间,中茵股份和天保基建双双发布公告称,其非公开发行A股股票申请获得证监会通过,并且在资金投向方面,两家公司均将用于地产项目的开发与营运。

  此举意味着,暂停近四年的地产类公司再融资正式开闸,特别是在日前因浙江兴润置业债务风险而引发的市场担忧房企资金链危机之际,意义尤为重要,对于整个房地产行业来说也无疑是“强心剂”。

  就此,市场分析认为,两家房企再融资申请获批,反映出当前监管层对符合条件的房企在资本市场融资放开了通道,这是一个正面、积极的信号。

  而受再融资松绑利好刺激,地产股在3月20日开盘之后一度出现普涨。截至收盘也有国兴地产、京投银泰、金丰投资、广宇发展等涨停,阳光城则上涨8.59%,天保基建涨幅也超过4%。

  近900亿融资规模待解?

  自监管层在2010年暂停房企再融资后,不少房企主要是通过房地产信托、基金或私募的形式募集资金,这也使得这三种募资方式成本逐渐攀高,而房企也只能接受高企的融资成本。

  因此,再融资的种种优势让房企趋之若鹜,而随着如今这扇窗子再度开启,上市房企的幸福时刻或许也将来临。

  而监管层选择在当前批准房企再融资申请,以及之前关于再融资相关政策的松动预期,其实也都“有迹可循”。

  在此之前,万科“B转H”方案获证监会核准,而3月17日绿地集团借壳金丰投资方案的正式出炉,表明证监会已突破地产股“不得借壳”的惯例。当时就有业内人士猜测,下一步监管层可能在地产重组、房企再融资、甚至是房企A股上市等方面予以开闸。

  更为重要的是,在房地产政策层面,今年的《政府工作报告》中并未提“遏制房价过快上涨势头”。同时,李克强及相关部委在谈及房地产话题时,亦未沿袭调控之说,更多强调的是分类调控的思路。

  再加上今年以来,不少房地产企业因短债长投错配而导致资金链紧张,随后兴润置业35亿元的债务违约更是引发公众关注,甚至还传言央行将出手救市。

  以上种种,在业务人士看来,政策调控今后将逐渐开始从“制止暴涨”过渡到“防止系统性风险”,而在该基调下,房企再融资开闸则顺理成章。

  在如今监管层对房企再融资政策逐渐明朗的背后,其实反映的还是房企对融资方式多样化和资金的迫切需求。

  自监管部门在去年下半年开始口头允许房企上报再融资方案后,新湖中宝便抢得头筹,于8月初率先推出55亿元的再融资方案,随后各大房企也纷纷出台再融资方案,据不完全统计,先后共有30余家房企计划再融资总规模近900亿元。

  在市场分析人士看来,此次两家房企的再融资方案获批,也为其他已上报再融资方案的房企带来了获批希望,而房企融资功能的恢复也是地产股资本市场机制将重归市场化的主要一步。

  还有分析也指出,此次再融资放开后,上市房企可通过股权融资重构财务杠杆,优化负债结构,并且股权层面的融资杠杆重新释放,将为行业带来更长久的发展空间。而由于融资窗口打开后,中小市值房企率先获批的可能性较大,中小型房企或将优先受益。

  不过,全部900亿再融资获批的可能性在相关人士看来也并不现实,分析认为,尽管今后会有更多房企再融资获批,但是否获批还取决于监管层的要求,全部获批的可能性也不大。

  上述人士还表示,虽然监管已经松动,但从资本市场角度看,市场仍将是影响房企再融资进展和结果的决定因素,而观察已发布增发预案的公司,其中有相当部分的股价一直下跌,最终也有可能导致增发预案不了了之。

  金融战略重塑期

  再融资之所以备受房企推崇,很大程度上在于作为股权融资方式,能够长期稳定地获取融资资金;同时从财务角度分析,除了发行费用之外,几乎无需再支付其他融资费用,相比银行贷款、信托等融资方式,融资成本会大幅下降,还能降低负债率。

  而在融资闸门关闭的近四年间,整个房地产市场几乎都在用短期的资金来支持长期的项目投资,这也形成了房地产行业的系统性风险。

  据金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹分析,截至2013年中期,上市房企整体的短期资金缺口(1年以内的资金缺口)已缩小到5%以内,但中期资金缺口(2-3年内的资金缺口)则扩大到15%。因此,在找到真正的长期投资人之前,地产行业将面临普遍的中期财务风险。

  “这个风险的根源就在于地产企业自身的期限错配——几乎所有关于资金链断裂的故事,根源都在于资金占用的期限长于资金来源的期限,以至于当负债到期时,投入的资金还没能收回,此时如果再遭遇信贷紧缩而无法及时完成再融资,企业就将出现资金链断裂的风险。”杜丽虹认为。

  至于长期资金的来源,杜丽虹则认为,在众多金融机构中,真正具有长期资金的只有养老基金、保险资金、主权基金、以及大型捐赠基金,其中,养老基金和保险资金是最主要的长期投资人。

  而从目前国内长期资金进入地产行业的现状来看,2013年已有多家保险公司成立不动产投资平台,而在地产金融创新方面,仅泰康资产2013年就公布了6项债权计划。

  杜丽虹还认为,未来,保险资金的大举进军将成为化解中国商业地产期限错配问题的唯一可能。

  此外,除寻求长期投资资金外,资产证券化平台的放开或许也将成为今后房企化解系统风险的一大助力。

  2013年5月,国内首单真正意义的商业地产证券化产品问世。海印股份将以旗下经营管理的15个商业地产项目未来5年的经营权益为基础资产,成功募集资金16亿元,并且成本要低于信托或基金融资。

  除此之外,在涉及房地产业务的资产管理公司方面,杜丽虹介绍,2013年已有二十多家基金公司介入,并有多家已推出或正在酝酿地产类专项资产管理计划。

  而在杜丽虹看来,此举更重要的意义则在于,除了与信托公司竞争业务外,基金子公司专项资产管理计划的长期意义还在于它很可能是将来中国式REITS的前身。

  不过,在相关分析人士看来,尽管上述举措都为地产企业在当前的融资背景下提供了多样化金融工具,但也对地产企业的金融战略选择能力提出了更高的要求。

  该人士还担忧的提到,由于房地产业极善资金腾挪,一旦放开再融资和多种融资渠道,不仅资金监管是个难题,更重要的是,如果一些房企将原本用于补充流动资金的钱用于拿地,那么最终还是可能导致地价与房价难以控制。



(审校:劳蓉蓉)
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