超高价再拓上海版图 融绿持续“激进”夺地
作者: 鲁鹏     时间: 2014-03-21 00:37:08    来源: [ 观点网 ]

融绿以超过两万的价格摘得该地块，在业内看来，“单从价格来看，开发商是看到了未来的可能性。”

　　观点网 鲁鹏 重点布局上海区域的上海融创绿城投资控股有限公司3月20日再落一子，在保利、远洋、上实、招商、中军、红豆、旭辉等房地产商夹击下，以总价总价24亿元，楼板价20150元/平米夺得上海宝山区顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块，溢价83%。

　　据上海市场人士介绍，该地块靠近外环但处于外环内，周边的项目大概是两万出头，有的可以卖到三万多。

　　融绿以超过两万的价格摘得该地块，在业内看来，“单从价格来看，开发商是看到了未来的可能性。”

　　“上海的话，环线内和环线外差距还是较大，对融绿做高端项目也是有一定的可能性。”，不过该市场人士也指出，感觉这个版块对高端的项目的支撑还不太够，短期来看市场的认可度并不看好。从上海整体来看，这个区域也是属于认可度较低的区域。

　　不过融绿总经理助理、营销中心副总经理顾明则在接受媒体采访时明确回应，此次竞得地价格在合理范围之内。土地价格不能只基于板块二手房价格，融绿一直走高端住宅路线，产品在同地段价格一般会高于区域50%甚至100%。

　　此外，继去年接手丰盛皇朝、绿城上海玫瑰园、上海黄浦湾、上海玉兰花园等项目，拿地扩张也符合融绿重点布局上海战略。

　　“激进”的拿地

　　根据出让文件，融绿竞得地块东至共宝路，南至联谊路，西至共起路，北至联汇路；出让面积为66169.6平米，容积率为1.8。

　　出让文件还显示，顾村N12-1101单元5-01地块装配式建筑比例为100%。相关规定明确，只要符合该规定且装配率达到25%以上的，可申请建筑节能专项扶持资金，每平方米补贴100元。

　　上海同策房地产研究总监张宏伟指出，该顾村地块可以做4万元以上的产品，融绿已经有了玉兰花园的例子，在顾村应该没问题。

　　不过在中原地产研究咨询部经理宋会雍看来，“这样的成交价有点不靠谱。”他解释称，如果按照这个楼板价，融绿若想该项目盈利，价格需要定在3.5万/平方米以上。但是现在该地块周边楼盘价格多在2万左右，甚至部分区域还不到2万。

　　宋会雍指出，这样的价格在顾村这片区域很难有足够的需求支撑。项目所在区域属于中低端项目主导的区域，整体中高端的氛围是不成熟的，不可能通过一个项目把整体格局给颠覆，特别是拉升整体区位品质的上升。

　　另有上海市场人士亦表示，该版块对高端的项目的支撑还不太够，短期来看市场的认可度并不看好。从上海整体来看，这个区域也是属于认可度较低的区域。

　　因此对于此次融绿宝山夺地，有市场人士认为，“在市场不好的情况下，高端项目特别容易出现滞销的情况，对开发商来说无疑是很大的打击。当年绿城濒临危机正是由其高端项目滞销拖累。”

　　上述人士更表示，现在融绿一直做高端项目，一旦市场情况不好，极有可能是延续之前两个老板（融创、绿城）的老路。

　　“不管是绿城还是融创的老板做事都比较激进。”该人士称，融绿举措也带着激进的作风。

　　上海再拓版图

　　对以24亿的价格摘地，上海融绿总经理助理、营销中心副总经理顾明在接受媒体访问时明确表示，价格在合理范围之内。土地价格不能只基于板块二手房价格，融绿一直走高端住宅路线，产品在同地段价格一般会高于区域50%甚至100%。

　　“产品非常精准的定位还没有最后确定。上海整体市场依然很健康，上海高端市场主流产品仍是供不应求的，城市改善需求依然很强劲。”

　　顾明指出，融绿坚持一贯的深耕区域的原则，后续区域有优质宅地依然会看准出手。

　　据了解，融绿在接手绿城的上海玫瑰园、上海黄浦湾、上海玉兰花园，并获取丰盛皇朝项目开发为盛世滨江项目，也确定重点布局上海的战略。

　　数据显示，融绿在成立之初对于上海市场的布局比例是38%，到去年下半年融绿的可售货值从原来的560亿元增加到1300亿元，上海市场的占有率提升到65%。

　　融创董事会主席孙宏斌曾公开表示，“希望将更多的钱投到上海，因为上海的住宅偏少，地价相对比较理性，还有机会涨。”

　　



（审校：劳蓉蓉）
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