五洲国际业绩会:市场好时不排除任何的融资渠道
作者: 李雯露、见习编辑 张常旺     时间: 2014-03-20 19:00:28    来源: [ 观点地产网 ]

近期资本市场比较紧张,但是对公司来说暂时没有什么影响。

  观点地产网 李雯露、见习编辑 张常旺 “未来我们会将更多重心偏向大型物流商业中心及大型批发市场和大型物流中心的结合。”五洲国际集团主席舒策城在2013年业绩发布会如是说。

  据其介绍,五洲国际2014年销售目标是65亿元,而在商管收入方面要达到6.2亿元,并预计新开业的项目有11个,分布在5个省份的8个城市,未来五洲国际业绩贡献会有越来越多来自无锡以外的地区。

  舒策城表示,今后五洲国际将会着重5个方面的发展,其重心将偏向大型物流商业中心及大型批发市场和物流中心的结合,并加强专业市场开发力度,通过收购更优质的土地,发展极有竞争力的商贸物流中心;同时在立足现有优势的商户和专业市场的基础上,建立健全商贸物流产业,并与时俱进地做到电商与实体相结合,实现线上、线下一体化;而在融资方面,五洲国际将继续优化债务组合,并努力降低融资的成本。

  在发布会中,行政总裁舒策丸介绍到,截止去年年底,集团的项目共有33个,其中17个为专业批发市场,16个则为多功能商业综合体,从营运数据上看,大型专业批发市场分布在10个省份中的15个城市,多功能商业综合体分布在4个省份中的10个城市,而专业市场综合体的平均出租率在90%以上。

  在拿地方面,五洲国际会主动出击,跟政府展开合作,以有吸引力的收购成本去获得优质的项目,集团目前重点布局在长三角,但现在也适时迅速的进到其它省份,例如向重庆、浙江、云南、东北地区的拓展。

  五洲相比同行业的竞争者的优势在于其商业地产运营能力,而其业务模式可以概括为三点:第一,致力于维持租售结合的平衡;第二,统一定位、统一招商,统一管理所有的项目,并且战略性地将产品定位于终端消费的消费者;第三,在短期内回笼资金,提高资本周转的能力。

  谈及其财务数据时,五洲国际首席财务官陈思翰表示,2013年五洲国际实现总收入为40.5亿元,同比增长近80%,毛利润为17.7亿元,同比增长47.3%,而净负债率占为59.8%。由于产品组合的变动,毛利率下降至43.7%。但这一水平在行业内仍处于较高水平,未来将通过提高产品质量和合理的成本控制来实现业绩的增长。

  另外,舒策城指出,其个人投资哈尔滨银行纯粹是为了企业的发展,因为哈尔滨银行在商户的小贷方面做得非常好,而五洲国际平台上又有很多商户有这个需求。目前,五洲国际与哈尔滨银行有一个项目在谈开发贷款,未来或许会有更多的合作。

  以下五洲国际控股有限公司2013全年业绩会现场问答实录:

  现场提问:刚才管理层说希望今年的合同交易额继续增长,那2014年前三个月的表现怎么样?余下的合同销售大概怎么样?今年的经济增速预测会放缓,五洲国际的销售情况有没有反映这情况?另外,你们希望利润继续上涨的主要原因是什么?会不会也受到经济增速放缓的影响?

  舒策城:我们的交易额还是挺不错的,因为我们很多做的是刚需的。到目前为止,前三个月的销售表现还不错,在我们计划中,而且比想象中更好一点。

  赵立东:我从几个方面来谈。第一,从合同销售来看,我们完成了一季度内部计划的128%,现在的销售略好于的计划。从租赁方面来看,我们的专业市场,因为大部分是属于刚需类产品,通过市场的培育,特别是新开业的项目,我们的人气也在持续递增,交易额也在增加。但综合体类的产品还是受到一些现实市场的冲击。当然,我们也在不断地调整业态,通过增加体验式业态,减少传统百货业态来达到一个持续增长的状态。这方面虽然略微有一些影响,但是我们还是有一些手段和方法,希望通过下半年的推出,能得到一个更好的提升。

  舒策城:在这里我补充一下,我们一季度完成了销售目标的128%,跟我们与商家做了很多延伸产品有关系。比如我们的仓储配套跟上去以后,平台的价值就高了。比如这个区域原来是卖7000块钱的,物流进去之后,这个地方可以卖到7500甚至8000,所以在这个方面也起到了一定的帮助作用。现在通过把整个平台组合起来,也使我们也有很大的优势。

  现场提问:位于河南郑州的商贸中心是1月投的,预计几月可以建好?另外,你们未来打算怎么样发展电商这一块的业务?有没有一些计划和时间表?现在有哪些电商平台在找你们合作,可不可以透露一下?

  赵立东:我们整个的开发节奏初步是要在4月13号达到开放售楼处的阶段。

  我们会广泛的与客户见面,到时候售楼处全面开放,预售节点是6月15号。

  刚才说的是我们整个项目的建设,而物流板块建设现在已经进入到了图纸的深化阶段,并且合作已经到了一个比较深入的阶段,具体情况还要等到图纸完成,在我们做出最终确认后才有更多的信息公布,届时也会第一时间向媒体和社会公布。

  舒策城:找我们合作的电商比较多,因为我们还在洽谈过程中,所以不便于透露具体信息。并且电商这一块我们并不专业,我们是跟专业单位合作的。

  现场提问:公司上市以后发了两批债券,未来对资金有怎样的需求?最近发债的成本也高了,对你们资金成本有怎样的影响?另外,舒总个人有投资哈尔滨银行,是基于什么样的考虑?最近很多房地产商也有入股一些商业银行,可以谈一谈你的看法吗?

  舒策城:投资哈尔滨银行纯粹是为了企业的发展。为什么我要投资这家银行呢?因为哈尔滨银行做商户的小贷做得非常好,而我们平台上很多商户有这个需求,所以我才投资。并且,它的业务跟我们的业务比较符合,所以我们是基于这个目的对它进行了投资。在接下来的几年我们的商户也会发展得快一点,因为他们有融资的渠道。

  陈思翰:五洲国际上市以来发了两笔美元债,确实我们也看到,近期资本市场比较紧张,但是对公司来说暂时没有什么影响。因为毕竟银行也是上市公司,它也要贷款。现在比较透明的上市公司的贷款比较稳健,一些小的本地企业可能会辛苦一点。但是在我们角度,到现在也没有很大的区别,资金成本也没有提高。现在我们在这方面已经做得不错了,也没有什么特别的想法,如果市场好的话,不排除任何的融资渠道,但最终还是要看市场的情况。

  现场提问:刚才舒总提到跟互联网公司有合作,那这种合作会考虑股权性质的,还是纯商业项目的合作?投资哈尔滨银行对公司未来的实质性好处有哪些?另外,你们去年的负债里面有没有信托的贷款?这个总额是增加还是减少了?最后,看到你们的毛利率有所下降,这个趋势是会继续保持还是会回升?

  舒策城:最近找我们合作的互联网公司比较多,他们主要是看中我们的商户一年有几百亿的交易额。最近,找我们最多的是电商企业,还有就是支付平台。我们现在谈的合作主要是在平台合作方面,参股这一块我们现在还在考虑当中。

  而关于投资哈尔滨银行方面,我认为银行跟企业合作是很正常的,但其它具体内容我们不方便透露。

  陈思翰:关于信托跟毛利率的问题我再补充一下,截止到去年底,信托还有6个亿左右,跟之前差不多,总体占比也就是百分之十几。我们的信托还是会有一部分,毕竟信托在国内比较灵活,但是肯定不会大幅增长,会维持在20%左右的水平。

  毛利率水平是下降了,但是我们仍然有43.7%,在行业内还是比较高的。主要是因为我们每一个项目都会有部分的商业跟公寓,只是刚好前年有一部分是公寓火了,所以2012年的毛利率非常高,达到了53%。2013年的毛利率是43%,好像差了10个百分点,但是整体每个环节拉平来说,40%到50%这个水平还是维持得比较好的。整体来说去年的毛利率还是在我们预计的40%到50%的水平,并且未来几年还会维持在这个比较好的水平。

  现场提问:现在哈尔滨银行有没有给你们提供一些贷款?你们有没有一些项目上的合作?另外,公司今年现金流预算大概是多少?有多少是从预售里面回来,有多少是你们用来做投资收购?2014年总体的现金流情况是怎样的?

  陈思翰:我们跟哈尔滨银行有一个项目在谈开发贷款,其它的合作暂时还没有,但是我们也不排除未来还会有更多的合作。

  现金流方面,合同销售会有十几个亿的收入,所以会看情况再定,不排除在市场情况比较好的情况下,我们会有其他想法。所以,我们拿地的情况会根据实际的情况进行调整。总体来看,在现金流方面我们还是会比较稳健,应该说跟2013年的水平差不多。



(审校:劳蓉蓉)
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