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观点时评:中小房企资金断裂或将是大概率事件
作者: 武瑾莹     时间: 2014-03-20 03:08:02    来源: [ 观点地产网 ]

已经出现流动性危机的房企们将为如何渡过这个危机四伏的“2014”?

  观点地产网 武瑾莹 3月还未结束,房地产行业的”悲惨事件”已经一桩接一桩的发生了。

  本来只是一个三线城市本地小房企的债务问题,却引发了整个行业的关注。即便央行否认了“未参与浙江兴润置业相关风险处置”的传闻,也并没有降低人们对于房企债务情况和资金能力的热议与忧虑。

  事实上,从杭州降价开始,已经有不少分析人士指出,房地产行业风声鹤唳的背后的仍是行业面临市场资金融资环境的日益严峻。

  而现在,除了融资渠道的收缩之外,即将到来的房企债务危机显然或将成为“压垮骆驼”的稻草之一。

  专业机构也对此表现出了悲观的预期。

  3月19日,评级机构标准普尔及惠誉指出,中国小型地产公司--浙江兴润置业可能出现的债务违约情况,未来有可能继续出现于其他小型开发商,导致银行向大型开发商更为倾斜,加速房地产市场两极化。

  标普表示,今年内地的房地产销售前景不明朗,加上市场竞争愈加剧烈,小型开发商的信贷环境急速恶化。

  标普分析师符蓓则认为,兴润事件只是内地众多资金紧绌小型开发商的其中一个例子。这些公司每天都在挣扎求存,而大部分的公司只有一个或几个项目。

  她指出,大部分非上市的小型内地开发商在资本市场的介入相当有限,银行借贷是其主要融资渠道。过去三、四年,内地银行提高了风险管理标准,令小型开发商愈来愈难取得银行贷款;但大型开发商仍能够以约6-9%的息率从内地银行获得开发融资,小型开发商的利率则可能高达20%,且银行愿意借出的有限及存在再融资风险。

  另一家评级机构惠誉则表示,浙江兴润置业事件折射出当前房地产行业的主要特征,两极分化、资金实力较强的大型开放商绝对占优;小城市供应过剩;且行业增速明显放缓、利润率明显降低。

  除了中小房企可能面临的债务违约风险之外,房企资金情况暗流涌动,可能触发的危机或许并不仅局限于此。

  在刚刚举行的2014观点年度论坛上,金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出了此前一直为大多数人所忽视的另一个潜藏危险。

  “整个市场在用一个短期的资金来支持长期的投资项目。这样的风险,正在从金融体系向地产行业延伸过来。”

  也就是说,目前整个行业包括整个社会,都在用比较短期限的资金支持比较长线的投资。

  银行贷款的占比虽然已经从10年前的90%以上,下降到现在的60%左右。但2013年,委托贷款的占比从10年前的2%升至15%,信托融资从0升至11%,企业债从1%升至10%,保险及其它社会融资从1%升至4%,而这些融资方式的时间期限大部分也是2-3年。

  可是这些资金投入的项目越来越多的进入了商业地产,众所周知的是,商业地产的回报期以三五年计非常普遍,即使需要十年八年的养商期也不为罕见。

  因此,房企需要不断的融资,不断地找钱,在需求越来越大的情况下,高利贷的出现也不足为奇。

  这显然是互为因果的循环。

  但更值得关注和考虑的是,已经出现流动性危机的房企们将为如何渡过这个危机四伏的“2014”?



(审校:劳蓉蓉)
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