中海业绩会:整合仅是引领行业先走一步
作者: 陈业     时间: 2014-03-14 03:11:23    来源: [ 观点地产网 ]

已试行了大概两个多月还不错,比其想象的还好,虽会有一些磨合期,但是现在来看还不错。

  观点地产网 陈业 3月13日,2013年中海业绩会上,中海主席兼行政总裁郝建民一直保持微笑状态,并多次幽默答媒体提问。

  会上,郝建民就早前市场关注的中海整合问题做了回应,郝建民透露,出于内部工作上的安排,中海在管理上进行了调整,但没想到引起这么大的反响。

  郝建民补充指,这个行业发展到今天不可能再像过去十年以前那种完全为了满足普遍性的需求,每一个行业发展到一定阶段都需要有整合,有提升,甚至会有一些企业在这个过程中被淘汰。对于企业来说,一直不断的检讨自身的一些管理上的问题,甚至把管理上的工作做好最好,是每一家企业都面临的问题。

  对于中海来说,“只是把行业的优势,把我们企业的一些特点,把我们觉得未来可能会对这个行业带有引领性作用的提示先走了一步,先做了,也不愧大家把我们看成一个行业领军企业的称号”。

  郝建民同时透露,在管理方面,中海已试行了大概两个多月还不错,比其想象的还好,虽会有一些磨合期,但是现在来看还不错,请大家拭目以待。

  同时在中海宏洋注资方面,郝建民称,注资主要是母公司对其业绩的支持,而母公司也会以最快的速度把相关资源整合到中海最值得使用和发展的方面去。

  除备受关注的集团整合问题外,在当天业绩会上,有关中海的毛利率水平、2014年的拿地策略等问题也均有提及。

  据介绍,目前中海的毛利率为35%左右,这个毛利率水平在郝建民看来是较为不错的一个水平。郝建民认为毛利率达到20%是基本的及格,长期达到30%是优秀,能够达到40%就是卓越,所以能达到30%以上我认为表现相当不错。关于目前行业毛利普遍下滑的趋势,郝建民称,由于企业规模扩张,管理力度的不同,其盈利能力也会不同,不能一概而论。

  在拿地策略方面,郝建民介绍,中海会继续坚持量入为出的策略,“销售和买地是挂钩的,保持良好的财务状况是一直以来对自己的要求。没有一个好的财务状况很难讲一个企业持续性健康发展”。另外在财务状况都允许的情况下中海也会选择一些好的投资机会。

  其中,至于中海今年初花近96亿在广州拿地,郝建民表示,“这几块地其中有两块地是我们在去年谈的,通过很多协商谈成的,时间点赶到1月份,好像大家觉得1月份买地多一点,其实有偶然性和巧合”。

  郝建民还认为在拿上述地块时,远比去年的竞争要弱很多,“去年广州地区竞争非常激烈,而且市场气氛也很火爆,我觉得可能是钱不多了,因为地的素质、状况大家都知道,它是广州钢铁集团原来的旧址”。

  另外,在业绩会尾声,被问及会否效仿万科等企业学习互联网思维时,郝建民表态到,中海不熟不做,会做好自身主业。

  “一个企业一定有自身的一些资源和能力方面的特点和优势。如果全行业你都具备能力和优势,你信吗?反正我不信”。

  以下为中海2013全年业绩会现场问答实录:

  现场提问:中海方面预计今年中海的毛利率是往上调的水平,能不能说一下原因?中海对整个行业未来的毛利率持什么样的看法?

  郝建民:关于毛利率的问题,我们2013年的毛利率超过了35%,从账上你们算出来好像没有这个数字,其实数字是这个数字,这里面有两个因素。第一个,我们有一些一级开发的保障房项目,它计算了营业额,毛利率都比较偏低。一级开发其实有点像代行政府职能的一级土地开发整理,所以它有利润的上限限制,这个不是我们常规的主要经营业务,只是有个别这样的项目。

  我过去讲过一个观点,我认为毛利率达到20%是基本及格,长期达到30%是优秀,能够达到40%就是卓越,卓越是什么概念,可能没有人说持续性卓越这种话,但是经常能做到卓越就非常好。所以,能达到30%以上我认为表现相当不错,但是因为本集团在过去的若干年毛利率都很高,大家可能会问你们是不是有毛利率下降的趋势,不是这样的,随着整体规模的扩大,能够持续性达到35%以上毛利率,我认为以现在千亿规模来说就是卓越。本集团的目标也是向卓越目标迈进。

  我认为行业表现的趋势应该是各家有不同的状况出现,有的可能还会继续保持比较高的水平,有的可能由于规模的扩张,由于管理力度下降,其盈利能力会有所降低,这个可能性也是存在的,不好一概而论的说毛利率上升或者下降,还是要具体问题具体分析比较。

  现场提问:2014年前两个月销售有下降,这是什么原因?今年的销售目标是1400亿,和去年1385亿相比没有什么增长,这个目标定得比较保守的原因是什么?你们买地方面比较激进,您刚才说的现在竞争比以前弱了一点,你们会不会趁着这个机会未来比较积极的拿地?

  郝建民:头两个月的销售还是不错的,因为历史上中国传统的一、二月份都不是销售旺季。原因有客观原因,作为大型的全国发展商来说,很多北方的城市还不具备销售的条件;还有一个原因,每一年中国的农历新年,是传统的淡季,这两个月的销售额不代表你全年经营指标比例,所以它具有相当的不可对比因素在里面。至于你说的我们去年完成了1385亿,今年1400亿,这是不是有点保守。我们过去都是很保守的。至于说还需不需要再调整,我们全年的可售货量有2200亿,根据我们以往的去化率来算能够卖多少我不能说,但是大家可以算。我们给的数据一定要做到,不管市场出现什么样的变化,甚至有这样和那样不同的情况出现,我们都是要完成的。这是我们对自己最底线的要求,所以给你们的印象是保守。

  第二个,关于买地的策略,大家把我们前两个月的买地行为当成正常的行为就可以了。至于说全年的策略我们还是两个方面,会继续坚持量入为出的策略,销售和买地是挂钩的,保持良好的财务状况是一直以来对自己的要求。没有一个好的财务状况很难讲一个企业的持续性健康发展。另外,我们在财务状况都允许的情况下也会选择一些好的投资机会。为什么我特意讲了一下广州,因为大家会觉得广州买地金额大,历史上我们一天买地接近96亿,这个也不多见,大家把它当成一个企业的正常行为就好。以我们今天的实力还是买得起,以我们今天的状况也不会有太大的问题和负担。

  现场提问:你们上个月拿了四块土地,金额相当于你们去年一个季度的购地平均水平,现在市场相对比较低迷,气氛比较保守,你们还这么积极买地是不是有什么策略的考虑?

  郝建民:我们年初买的这几块地大家非常关注,好像花的钱多了一点,但实际现金支出没有这么多,不到一半。这几块地中有两块地是我们在去年谈的,通过很多次协商谈成的,时间点赶到1月份,好像大家觉得1月份买地多一点,其实有偶然性和巧合。当然,我们过去和大家一直讲的一个观点,我们在很多方面具有优势,这些优势体现在很多方面,从买地到发展、到销售、到管理。现在大家关注的是土地方面,所以我没觉得有什么太特殊的行动和安排。

  大家可能会比较关注在广州买了三块地,这三块地花了95.99亿,其实我觉得可能有些企业没钱了,远比去年的竞争要弱很多。去年广州地区竞争非常激烈,而且市场气氛也很火爆,我觉得可能是钱不多了,因为地的素质、状况大家都知道,它是广州钢铁集团原来的旧址。过去在传统老广州人心目中不太喜欢到芳村那个地方,因为那个地方聚集了一个全国的茶叶批发市场,一个全国的花卉批发市场,这两大市场过去都是外来人口比较多的,所以传统老广州人不太愿意往那边走。但是城市发展到今天,你要想在市区买房,你去哪里呢,番禺?萝岗?很难找到离市区这么近的地方。

  随着过去十几年的发展,广州长期居住下来的人群,他们的消费能力,消费水平,包括对生活环境,条件改善的需求还是非常的强烈。说实话买地之前本人曾经走进了这两个市场,我还真的去做了一番调研,和卖茶叶,卖花的做了一些交流。我了解到的信息是这周围没有像样的房子可以住,小孩上学都成为很大的问题,在广州几乎都生活了十几年以上,所以本人对广州的这三块地非常看好,我们谈不上策略上激进,也谈不上我们对市场出现一些什么重大的调整,大家把它看成一个企业常规的投资和发展就可以了。

  现场提问:你们去年香港和澳门的合约销售大跌了70%以上,是不是也觉得香港楼市前景没那么好?你们港人港地那个项目如果在年底开售,反应情况会不会达不到预期?

  肖肖:港澳地区销售额2013年比2012年下降的幅度比较大,原因很简单,我们在港澳的基本策略一直是适度的参与,这也就意味着我们在这个市场上的量不是太大。我们规模不是很大,比如说你在一个市场上做一两个项目,当这些项目发展进度、销售时点有一些变动的时候,你那年的销售数据肯定是不均衡的。这种情况香港市场上很多公司都会有,我们所谓市场上的四大公司也好,五大公司也好都有这样的情况发生,有一两年销售额连续很低,这是我们同业普遍的现象。我们的主力市场在内地,港澳市场量小是一个原因;第二个,去年年底政府连续出了几个措施,这些措施出来以后对市场的成交量有影响,成交量明显缩减了,在这种情况下我们会受到影响,同行也是这样的。在这种情况下我们去年的销售量有一个下降,这是很正常,以后也会这样,不会每年像内地一样,过去十几年每年20%的增长,很平稳的往上走,不是这个模式。

  港人港地这块土地买了就买了,我们这块地是启德机场开发区地块出让土地。当时也有同业在说,这个区域是全世界最大的市区改造,或者叫市区更新项目。大家注意这是全世界最大的市中心城市改造项目,它的价值大家可以衡量。

  当时拍了地以后,过了一两天又有人在评估,说这个地方是香港的瑞士,我就在想为什么是香港的瑞士,瑞士和香港有什么关系。看了半天,发现他的出发点说这里将来有很多酒店,密度也比较大,好像后花园,是从规划的角度来评估,这个话是别人说的,不是我们形容的;第二,刚刚又拍出了土地,当时拍了三块地,有两块地可以直接和我们比较。因为有一家拍的6500的地和我们没有可比性,因为它是靠河边的地方,这块土地前排的土地要三月份推出来。另外两块地在我们的后排,我们前面是一个120米径深的地铁广场。先说我们后面的这两块地,我们的两块地的平均价格是5100元,后面两块地是5500元。因为我们的地在前排,土地价值差别应该在12%到15%,这是指土地的差别。如果再加上其它费用,利息费用,发展费用,应该说将来售价差别合理在15%到20%,我只能说到这里,至于将来会怎样要看市场,我也不能说这里将来一定赚大钱,我们只能说以我们的经验和专业判断来分析土地的价值来买地。

  当然,我们有港人港地的限制,这种限制应该打多少折呢,这个就不好说了,这个由将来的市场判断。就目前来讲,已经限制外来人买地,或者不鼓励你买,要加22%的税,在这种情况下外来人来买住宅楼的比例已经微乎其微了。反过来说你是港人港地也好,不是港人港地也好,面对的顾客都是港人。在这种情况下我们这个地应该打多少折扣要根据未来市场判断,后悔不后悔不好评估,这个大家去评估,将来的事情没有人能够透过水晶球看到。

  现场提问:你们去年很高调的拿了两块港地,但是今年在启德投标里面为什么没有参加?是不是觉得香港楼市真的见顶了?

  肖肖:这个月在我们买的港人港地旁边又推出了三块土地,我们为什么没有参与,其实很简单,买不买一块地最主要的考虑无外乎几点,第一,是不是符合公司的发展策略。第二,这块地现在的状况怎么样。第三,未来的潜力怎么样。我们也评估了这三块地,其实很简单,你不能四块地都买。刚才主席也讲了,我们在香港、澳门的发展策略十年来都是适度参与,持续发展,我们的重点还是在内地。在这样一个地点,我们已经有两块土地。再者,新出来的土地在我们地块的后排,景观和我们现在买的两块地是两回事,在这样的情况下我们会做出合理的选择。

  郝建民:我补充一句,我记得当时我们买的时候,很多投资者就很关心,我估计大家比较关心主要是在这四个字上,港人港地。作为未来新的发展区域,其实启德机场片区拥有港人生活居住相当不错的环境和条件。在内地和外地很多购房人群中,选择那种地方的不会太多,所以就算不是叫港人港地可能也是港人去买,所以大家不要刻意港人港地这四个字有多大作用。你只看这块地未来的发展潜质,包括未来的盈利能力和空间。

  肖肖:决定楼市的因素很多,一方面是经济的发展,另外是政府的政策。现在政府的政策出来了,压抑了一些需求,大家在出价、买卖上,包括二手的买卖都比过去放慢,这也很正常。是不是见顶不好说,天天都在变,总之这个市场是变化的,我们就随行就市做我们的生意。

  现场提问:去年公司管理模式上进行了调整,从区域化管理向城市管理转变,这个是出于什么考虑?中海整合方面的进展情况怎么样?

  郝建民:去年我们在管理上进行了调整,这完全是我们内部工作上的安排,没想到还引起这么大的反响。说实话,在过去十几年中国房地产发展过程中,大家把我们中海地产看成了一个龙头企业,行业的标杆。我们也感觉到自己肩上承担着一份责任,这个责任是什么,就是一个行业如何发展,一个企业如何去管理。

  行业经过十几年的发展,在目前多元、多变的环境和因素之下一概而论的说法和观点都不是客观的,大家就是听听而已。说形象一点就是明年一定好,明年一定坏,听听而已。这个行业发展到今天不可能再像过去十年以前那种完全为了满足普遍性的需求,每一个行业发展到一定阶段都需要有整合,有提升,甚至会有一些企业在这个过程中被淘汰。

  我本人也一直这样认为,其实做生意和做学问是一样的,做学问大家都会说一句话,他需要非常的严谨。做生意不严谨能行吗,一年、两年你可能都可以,但是时间一长恐怕你很难持续。对于企业来说,一直不断的检讨自身的一些管理上的问题,甚至把管理上的工作做好最好,我相信这是每一家企业都面临的问题。对于我们来说,只是把行业的优势,把我们企业的一些特点,把我们觉得未来可能会对这个行业带有引领性作用的提示先走了一步,先做了,也不愧大家把我们看成一个行业领军企业的称号,这就是我们肩负的责任。所以试行了大概两个多月还不错,比我们想象的还好,我们想会有一些磨合期,但是现在来看还不错,请大家拭目以待。

  现场提问:中建宏洋注资的情况能不能介绍一下?

  郝建民:关于资产的注入,前段时间我们也做了一个公告,一方面大家比较关心的是时间,为什么要做一个三年期的,这是按照要求,离岸合约安排托管协议是需要三年期,这是一定要做的。至于说什么时候能够完成这件事,我们会尽最大的努力。过去我讲过这里面体现出两点,一个是母公司对我们业绩的支持。过去我们讲母公司对我们支持,大家说是有支持,但是感觉不到实际的,这次是实际的,所以请大家相信,我们会以最快的速度把这些资源弄到我们最值得使用和发展的方面。

  现场提问:现在内地很多开发商去年动作很多,包括万科都在入股银行,学习互联网企业寻求转型,中海在这方面有没有什么考虑?

  郝建民:关于入股银行,多元化经营,我们始终有一个观点叫不熟不做。一个企业一定有自身的一些资源和能力方面的特点和优势。如果全行业你都具备能力和优势,你信吗,反正我不信。

  互联网是一个新的时代,很多消费理念都受互联网思维所影响,但是做好行业主业还是关键。有一些只是辅助性的工作,我们从不排斥对这个行业有帮助的各方面资源,我们会很好的加以使用和利用。

  现场提问:您对今年内地的楼市是怎么看的?

  郝建民:一概而论的观点和说法都是不科学,也是听听而已,真的讲起来要具体问题具体分析。在任何一个行业中都有生存的,也都有灭亡的,哪一个行业都如此,中国房地产行业我相信也是如此。



(审校:武瑾莹)
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