直播实录:2014观点年度论坛(四)

追问“模式与革新”,寻找地产发展之路,所有的问题,都需要行业中的睿智与远见之士在一个共有平台上演绎与讨论,并在对话、交流中寻找答案。

3月12日,中国房地产行业年度盛会之一“2014观点年度论坛”正式启幕。

据主办方负责人透露,论坛已邀请到中房协副会长朱中一、著名经济学家陈淮、经济学家王小广、广东省房协会长蔡穗声、中原集团主席黎明楷、中国新天地行政总裁黄勤道、莱蒙国际集团执行董事陈风杨、卓越置业执行总裁张远、五矿建设董事总经理何剑波、中锐地产集团董事长钱建蓉、金科地产集团副总裁李战洪、景瑞地产常务副总裁杨铁军、泰禾集团副总裁朱进康、新城控股副总裁欧阳捷、金融分析家杜丽虹等嘉宾,与现场数百来宾共议“模式与革新”的宏大主题与年度盛事。

除此之外,2014观点年度论坛开幕当天晚上,观点地产新媒体还将在现场正式发布“2013年度中国房地产卓越100榜”,盘点2013年里中国地产界最具有代表性的企业表现,寻找在过去一年堪称为伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。

谁将登上“卓越100榜”,成为行业至高无上的榜样?3月12日,我们一起见证。

观点地产网作为论坛官方网站,将对本次论坛进行全程网络图文直播,敬请关注!

2014观点年度论坛现场

现场直播:2014观点年度论坛(一)

现场直播:2014观点年度论坛(二)

现场直播:2014观点年度论坛(三)

主持人:接下来我们进入到下午的第二个环节,2014观点年度论坛讨论。

住宅调整,商业兴起,金融革新,土地市场改革,发展中的房地产行业不断寻找新的机会,哪一条才是企业最适合的路径?2014观点年度论坛讨论环节的主题是“商业模式与细分选择”。本次年度论坛讨论分为两个环节,第一环节主题是“模式:房地产企业转型与产业布局”、第二环节的主题则是“资本:金融改革创新与房地产融资路径”。

首先开始第一环节的讨论,有请主持嘉宾:好屋中国集团总裁陈兴女士;思源经纪总裁助理、思源置地顾问公司总经理丁武先生。

下面有请对话嘉宾:新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生;首都机场地产集团有限公司董事长李洪先生;广州华誉景观工程设计有限公司副总经理项雪梅女士;合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生;美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑师、董事长冯莹女士;汉森伯盛国际设计集团董事长、总建筑师盛宇宏先生。

接下来将时间交给两位嘉宾主持,这次的讨论时间是35分钟。

陈兴:大家好,我是好屋中国的陈兴。接下来我们将为大家演绎一个地产军团的现场军演,为什么这样讲呢?因为我们今天的主题是“模式:房地产转型与产业布局”,这里面有首都机场的李总,他就相当于我们的司令,也有副总裁欧阳先生,这是副司令,还有合作商,就是我们的总参,还有总政,就像好屋中国这样的电商,还有美国海斯兰德以及汉森伯盛公司的代表。

首先我想先请教一下我们的总司令,就是我们的董事长,请您从首都机场地产集团的角度谈谈房地产企业转型与产业布局的问题,从战略的角度跟我们现场各位地产精英们进行一些分享。

李洪:大家下午好,我是来自首都机场地产集团的,首都机场地产集团是首都机场集团的临空地产运作的平台,我们做的新兴的地产,今天上午听了各位专家和各位企业家的演讲,我想就2014年房地产的形势谈谈自己的一些看法。我认为2014年房地产的形势总体不容乐观,我的总体判断是,形势比2013年要严峻,但是也不至于到崩盘的程度。有几个方面的因素,有QE退出的影响,有互联网金融的搅局,有中国货币政策紧平衡的大环境影响,银根收紧,自然会导致房地产的业务下降。再一个就是从供应的角度来看,先几年的情况是政府管保障,市场管市场,前几年大量的保障房供地、自主性商品房都会在这两年推向市场,面前刚需的需求,同时中国又在去房地产的投资化,房地产越来越回归它居住的功能,豪宅这一块也是很难的,而且由于房地产税、不动产统一登记等等政策,包括中国现在“打苍蝇”、“打老虎”,并且房源的供应量比较大,导致现在这样的市场情况。当然有些城市目前出现供不应求的现象,它的房价越来越高,今年整个形势比2013年要差,但是也不会崩盘。这里面我感觉也面临很多新的问题,我认为有三个问题,第一,到底去哪儿发展。我们不能简单说一线就没风险,三四线有些供过于求,总的来看市场是分化的,但是我感觉一线城市也有很大的风险,我倾向于去好的二线城市。第二个,到底做什么产品,从目前的趋势来看,低端的住宅政府在解决,高端的住宅在去投资化,或者人们的预期在发生变化。还有一个商业地产,受电商的冲击很大,还有文化、旅游、养老地产,这当中也有很多实际的问题没有解决。第三个,由于受到各方面的冲击,尤其是互联网的冲击,现在进入到消费者主权时代,互联网把信息不对称的问题解决了。房地产的运营模式方面还要控制好资金成本,快周转、保证现金流。

从我们首都机场来说,我们做的是临空地产,是一种新型的地产,根据国外的理论来讲,国外有一个理论,人类都是跟着交通方式的改变在不断改变发展的模式和生活的方式,最初是沿着内河发展,后来沿着沿海发展,然后沿铁路、沿着公路,到现代社会越来越向机场周边聚集。我们做的主要是临空地产,这是我们的选择,我们认为未来也有很好的发展前景。

陈兴:谢谢李总给我们的分享。下面想请新城控股集团的欧阳总裁给从战略和战术的角度做一个分享,在房地产的转型升级和产业布局方面。因为我们也是从江苏走出来的公司,这几年我们也是见证了新城控股的成长和它的奇迹,接下来请欧阳总裁跟各位做一些成功经验的分享。

欧阳捷:接着李总的话说,对市场的判断可能我们的意见不一致,我的看法是这样的,这个市场2014年不会比2013年更差,当然也不会好得太多。如果按照李克强总理的区间论,我认为10%到-5%之间。为什么这么说?第一,从国际到国内的经济,整个经济面是趋稳向好,虽然美国的经济还有点不确定性,欧洲经济也有点不确定性,但是总的趋势是没有大变化的,政治格局也不影响到经济形势的变化。第二,中国的市场供需平衡的矛盾没有得到解决。李克强总理在政府工作报告中提到的三个一亿人,城市里拆迁改造一亿人,需要多少量?还有新进城的人口的需求谁来解决?这个量是非常大的。我们讲白银十年,在这个阶段房地产的供需矛盾不会得到根本性的扭转。当然,10年之后,我们可以看到,供求的矛盾基本解决,但是品质的问题又会提到新的议事日程上。所以我们看到,广州还有很多房子还要继续更新。从政策面来看,大家都看得很清楚了,新一届政府上台一周年,政策面上已经变得非常的透明了,就是市场之手替代行政之手。这个政策面上没有变化,企业的战略就可以按照自己的期望和要求去走。所以从这三个层面来看,我觉得2014年的形势应该是没有大的偏差。

但是在整个市场面平稳的过程中,还有不确定性,比如说区域市场的分化等等,这里面会带来很大的偏差。打个比方说,我们最近看到杭州有的房地产商降价,在新城的发源地常州,也有这种情况。但是我们都知道,这都是个别楼盘,而且是尾盘为了加速去化。但是这种问题其实反映了他们在一些区域选择上出现了偏差。比如说杭州,他选择降价的楼盘是在城北,城北区域是供大于求的,而且是个严重供大于求的区域,所以他只好选择降价。那么一线城市、二线城市是不是一定就好?不一定,还是有它的不同的区域。再看上海,从上海来看,整体来看,上海的供需矛盾还是比较大的,它的库存量只有5万多套,如果它一个月去化一万套,也就只要5个月就去化掉了,这种情况下,它的房价是很难往下走的。如果再往下走一点,就到了库存量的临界点。而我们讲,五万套,这里面还有一个产品匹配问题,有的产品它是高端产品,本身去化就很慢,政府又限制它销售,不发预售许可证,所以它必须存在那儿。另外还有市场的周转,所以我们觉得这里面,企业在战略选择上要看到一个问题,就是我们在区域的选择和产品的匹配上要选择合适的。在一些供大于求的区域,我们要尽量避免介入,不管是一线城市、二线城市还是三四线城市,在一些供大于求的区域,我们可以选择紧缺型产品进入,也是一样可以打开市场。

对于新城来讲,我们在住宅产品上,今天上午跟大家分享了百年住宅这么一个产品,我们觉得这种产品出来之后,应该说可以区别于市场上供应的绝大多数的住宅产品。当然还有一点,新城也在做商业综合体,通过商业综合体的建设,来有别于我们大多数企业做的住宅产品,避开这个红海,这是我们的战略选择。

陈兴:刚刚战略和战术的这个模块在丁武先生主持之前,我也抛砖引玉响应一下刚刚两位开发商的发言。我们是服务商,我们在2001年成立,在2005年成立了国际科技园,都是服务政府和开发上,2008年我们开始研究房地产如何插上互联网的翅膀,所以我们在2012年推出好屋中国全民营销的平台,目前在全国有40个城市,有205万的经纪,就是全民营销,人人可以加入,在这里我只是抛砖引玉。因为今天在现场有非常多的在全国都做得很好的服务商,所以也请丁总引领我们接下来的主持环节。

丁武:得大家好,我是思源经纪的丁武,今天我们讨论的话题是房地产转型升级、创新。其实房地产企业要转型升级,一定离不开产业链里边的各个环节,而这个产业链的各个环节中间,根据我们的微笑曲线的理论,产生价值最大的有两块,一块是规划设计,还有一个就是最后的营销。今天到场的正好是这个产业链里面的这两个部分的从业人员,我想请你们从你们的角度谈谈房地产企业转型升级应该怎么做,有什么好的做法。另外,你们各自的企业也一定经历了这方面的思考和尝试,业介绍一下你们这方面的看法和自己的尝试。首先有请汉森伯盛国际设计集团的董事长、总建筑师盛宇宏先生。

盛宇宏:谢谢大家,作为房地产行业前端这样一个环节,我们汉森伯盛在全国服务着几十个比较著名的地产商,从我们的业务的状况可以看到这个市场的状况,假如我们像前几次金融海啸,或者是金融调控,整个公司业务受到很沉重的打击,发展商都不再买地了,不再签约了,或者是他在签约项目的时候完全停顿了,那我觉得今年或者明年,这个市场也一定会有问题。但是从去年的状况来看,我觉得大多数的发展商都是在加速,已有的项目在加速的推进,要求赶工,要快速的完成施工图,快速开工。另外新签项目的类型和数量也在大幅提高,应该说还是一个欣欣向荣的状况。所以我觉得这个市场,至少在今年,我们觉得还是比较乐观的状态。通过我们业务的分析,我觉得能有两个趋势,一个是规模,在这个方面,我们的某些客户已经走得比较极致,比如我们服务的保利地产、上东、富力,类似这种大型地产商,他们从这个项目的拿地、开工到开盘的时间节点都控制得非常严,速度非常的快,而且开工的面积一下几十万平方米这样往前推,对于这种趋势,我觉得也是反应金科李总的讲法,50强占的比例越来越大,我们有一部分企业在规模化、标准化,通过这种模式来降低成本,提高收益。对于这样的客户,我觉得我们在产品的研发、标准化的设置,以及我们整个组织架构怎么样能够快速适应他们的开发要求上,我们已经做了很多的工作。

另外一个方面就是特色地产的发展。我们现在的客户里面,已经不像10年前基本上都是做住宅的,现在旅游地产、养老地产、文化地产,还有跟农村合作的地产,以及商业地产,还有混合型地产、奢侈品的地产,每一种项目都有它自己的特色,这些项目它不一定很大,但是它对设计创意方面也提出了更高的要求,所以从这个角度上,我们设计企业针对这种特色的要求,要强化我们的创意,强化我们的机构。

丁武:接下来有请做景观设计的广州华誉景观设计公司的总经理项雪梅女士。

项雪梅:各位大家好,首先代表我们公司的总经理张明燕女士跟大家说声不好意思,今天她没来,作为这次卓越100榜的主赞助单位,尤其要跟大家说一声,各位朋友大家好。

针对产业转型这个话题,我们从设计单位的配套公司来谈我们看到开发商的转型。我总结大概有三个趋势和一个共同点:第一,收回来。我们大部分的伙伴从三四线城市转回到一二线作为他们的主攻目标。第二,走出去。与我们合作的开发商,有实力的开发商都在进行海外的扩张,比如说万科它已经进军了北美,绿地也是我们的合作单位,它现在在四大洲7个国家进行11个项目,保利现在也要进入非洲、美国,富力已经把它的富力城建到了马来西亚。第三,多元化。以前有一些开发商只专注于做住宅,现在他们向养老、商业,以及产业地产等等领域发展,比如说保利现在大举进军养老和旅游地产,万科以前一直做减法的,现在它也在做加法,在做商业地产。这三大趋势总结下来,都有一个共同的特点,就是风险的控制。

今天上午欧阳总提到了百年住宅的理念,还有下午演讲的朱总提到了他们的不夜城的商业概念,现在开发商都在讲创新,这也跟我们的景观设计是一致的,创新就是走差异化的道路。景观设计不光要创新,同时它要提供一个完整的产品给客户,这个完整产品就包括了创新性、可实施性,也就是可靠性,然后是性价比(经济性),以及配合度,我们认为几个理念也适合开发商公司。

丁武:项总和盛总都是本土的设计公司,我们这边还有一位女士是国际的设计公司,来自美国海斯兰德国际建筑有限公司的冯莹女士。请冯总介绍一下,你们从国外来,到中国市场,你们怎么看中国的房企创新,以及你们做的尝试?

冯莹:我们是2003年进入中国的,在2003到2009年基本上是以豪宅市场为主,2009年以后开始做商业综合体、旅游地产、城市规划,以及最近比较多出现的超大型的项目。我认为目前开发商目标都非常明确,都是在建立自己的新的王朝。转型实际上是企业观念的转变,它的原动力是企业的发展目标更加的明确,也是企业趋于成熟的体现。当我们目前的房地产企业更趋于服务型、人性化时,它就会关注到社会的广泛需求,它的产业布局就会和金融业、商业、工业、文化产业、旅游业等充分捆绑。这样在降低未来的金融风险的同时,增加现金流的保证,也同时避免和社会大的行业发展趋势产生脱节。

作为设计企业,我们认为设计的市场进入一个创新阶段,在目前这个阶段,我们会更注重市场的细分,关注市场需求的变化,包括用户年龄层的变化,以发展的眼光进行设计工作。我们希望规避同质化的金正和重复性的生产,希望用创意带动创造,用创造带动创新。

丁武:谢谢冯总的介绍。合富辉煌是从广州成长起来的一个大型的营销策划代理公司,也做二手房中介。今天我们请到了合富辉煌房地产经济研究院的院长龙斌先生,接下来请龙院长给我们讲讲您眼中的创新、转型,以及合富辉煌在这方面的尝试。

龙斌:大家都关注2014年的走势,我们集团也有一个白皮书,在大家的资料里面,有一些观点,我这里就不展开了。

我记得2013年,我们的白皮书很多观点当时已经提得非常明确了,包括市场分化、刚需主导、政策的预调、微调,应该说这个行业的变化,在座的各位都有亲身的体会。从创新、模式的转换来看,我觉得主要应该关注的是什么呢?最重要的实际上是中国经济、城市、政策市场的变化,带来的行业的变化。如果从转型的角度来看,我觉得它应该是充满风险的。比如经济的转型,中国经济转了没有?正在转,但是它带来的各种各样的问题,我们大家都能体会到。房地产也是一样。这么多年,我们观察这个市场企业的变化,有一个指标大家其实可以关注一下,就是现在房地产这些领先的企业,上千亿营业额的有7家,这7家是不是通常意义上的产业的转型呢?都不是。我觉得对房地产企业来看,它是一个不断应对市场的变化,政策的变化、社会的变化、经济的变化、城市的变化的过程。根据这些变化,它不断地在追求极致,也就是我们说的专业性。前几名的企业有做刚需的,有做改善的,也有做超高综合体的,还有做商业地产的,它都有一脉相承的关系。所以从这个角度来看,我认为所谓的转型,我们房地产一定不能把它理解成通常实体经济,或者说制造业那种转型,实际上应该是一个追求极致,追求专业性、追求不但的符合这个市场的需要这样一个过程。

另外一点,就像现在大家关注到的,包括万科在海外,做商业地产,做城市的运营商等等,我觉得它是有那个需求的。城市发展到今天,我们经济发展到今天,变化非常大,企业应该是顺应这种变化,满足这个需求。所以我想这一块也是我们理解转型非常重要的一点。再有一点,风险把控非常关键,如果一个传统的生产住宅产品的,在某一类型的产品特别具有开发能力的,你去做商业地产,或者做旅游地产,应该说风险相当大。所以在转型过程中,风险的把控十分关键。

丁武:最后我讲讲我们在转型方面的思考。思源经济是一个做了快20年的公司,我们主业是做地产代理,我们也在思考转型,我们想把我们的产业链拉长,我们一方面往上,服务到了土地环节,帮助政府和一级开发商做土地策划、土地的推广、招商,土地方面的运营,这方面是一个转型。另外我们做二手房,在做这个业务,所以主要是产业链拉长,然后把中间的业务链条打通,我们有相当一部分客户群是一样的,围绕着同样的客户群产业链条的扩张,这也是一种多元化的模式。

结合我们前面几位嘉宾的阐述,以及我最近看到的万科在年报上有一段话,就是对于互联网的思考,他们高层带了团队到众多的互联网公司去进行了考察,最后得出的结论是,互联网会改变世界,会改变房地产行业,但是我们本身行业还是非常需要我们这些人在自己的领域里边持续做好,更多的是吸收互联网的思想和工具。所以本身做好内功,然后在自己优势的基础上适度的拓展,找到一些新的机会,这恐怕是我们转型的一个最基本的思考点。由于时间关系,我们今天的论坛环节到此结束。

主持人:非常专业的对话和讨论,非常感谢台上各位讨论嘉宾以及我们的主持嘉宾,请各位嘉宾回座休息。我们马上就进入第二环节的内容,讨论主题是:资本:金融改革创新与房地产融资路径。

首先,有请本环节的主持嘉宾上台就坐:广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生;华夏时报副总编辑笔夫先生。

下面有请对话嘉宾:卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生;金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士;金地集团战略发展总监王南先生;第一太平戴维斯华南区董事长林木雄先生;德信资本董事长陈义枫先生;高力国际研究及咨询部董事陈厚桥先生;世邦魏理仕华南区商业服务部资深董事严思慧女士。

接下来有请两位主持嘉宾开启对话。

韩世同:我们每个嘉宾可能只能讲三四分钟,我们看到台上主要是两类人,主要是做金融服务方面、金融税务服务方面的,以及策划、物业管理方面的代表。我刚刚在旁边参加了《郎眼财经》的录制节目,他们讲到的跟杜女士讲的问题,财经的问题对房地产的影响还是比较大的。刚刚杜女士的时间不太够,所以我想请杜女士把金融方面的问题再说一说,说说金融对我们的影响,然后开发商应该怎么应对的问题讲讲。

杜丽虹:那我就接着刚才的演讲再说几句。从2012年开始,中国就在进行金融市场化的改革,这个市场化的改革它主要带来了两个方面的影响,一个是现在大家讨论的比较热的利率市场化。利率市场化这件事情其实它从国际上来讲,它在初期一定会导致利率的上升,然后可能会有一些金融机构由于恶性的利率竞争而破产,出现这样的一些风险,然后整个市场的利率才回归到一个理性的水平,所以应该说利率市场化这件事情,无论是在国内还是国外,它可能初期的表现都是资金成本的上升。只是说中国今天是利率市场化加上了一个互联网金融,它就把这件事情变得更快乐。因为美国从1976年开始推利率市场化,但是它是到1987年的时候才有储贷危机的爆发,才引发了市场风险,因为它那时候没有互联网金融。但今天中国有了一个互联网金融,所以可能所有的事情发生得会更快,但是原理应该都是一样的。这是一个方面。它对地产商的影响我刚才也说到了,一个是我们的资金成本在上升,一个是我们现在想借到长期的钱更难了,因为短期的收益率就已经很好了。所以大家不愿意把长钱借给你,这是一个方面的影响。

金融市场化另外一个方面的影响,有了更多样化的金融创新的工具,像保险资金推出的各种不动产的投资计划、债券的投资计划等等,还有就是之前已经有信托公司和私募的地产基金,2012年又有了公募的基金公司,它的子公司可以设立专项的资产管理计划,做各种不动产金融的产品,证券公司做资产证券化的门槛也放开了,去年有一单海印股份做的商业地产的不动产证券化的产品。这个证券化产品的特点就是,它的期限要相对长一点,它最长可以到5年,当然它是要求成熟的资产,而且是不能附带抵押或质押权力的。还有就是像现在的中信证券等机构都在探索的私募的房地产信托基金,公募的房地产信托基金虽然在说,但是什么时候推出来还不一定,所以现在很多都在做私募的房地产信托基金。这些金融产品中有相当一部分都是在围绕着不动产的,它为改变我们的资金期限结构、融资结构提供了选择。以前地产企业说地产金融是比较被动的,基本上是有什么工具我就使什么,反正总共也没几样能使的,但是现在你的选择变得更多了,所以这个时候你就需要主动了解这个金融市场的各种工具,然后去选择最适合你的工具来使用。因为不同的工具,它的要求、资金期限、资金成本都是不同的,所以你需要去选择一个最适合自己的金融的工具。最终的目标,我个人还是觉得最核心的目标是使你的资金来源的期限和你的资金运用的期限尽可能缩小两者的差距。举个极端的情况,如果你的资金来源的期限都在10年以上,即使明年或者后年中国的地产市场真的崩溃了,你也不怕,因为你能够顶过这个周期。所以我个人的观点就是,了解这个金融创新,然后去重新塑造自身的金融战略,实现一个资产和负债的期限匹配。

笔夫:刚才杜女士的讲话我受到的启发就是,金融创新、利率市场化的一个长期的利好和短期的利空,就是会使得融资成本上升,长期的利好,我的理解是,它带来了一个金融资源的重整、再分配。因为我们国家的金融资产都是被银行垄断的,现在我们的房地产企业如何度过这一段时间的短痛,杜女士也说了一些,我觉得还不够具体,就是房地产企业现在到底应该怎么做能减少这个短期的成本。下面请林总来回答这个问题。

林木雄:大家好,我是第一太平戴维斯的林木雄,由于时间的关系,我就简短地介绍一下。对于利率市场化这个问题我有两个观点,前面的专家的观点我是比较同意的,就是关于今年流动性的控制方面,我们觉得这个风险还是比较大的。第二是关于目前的金融工具不能目前房地产开发商开发和持有的需求,这个缺口很大,我也是比较同意的。

对于未来的发展,我想讲两个重点,一个是在交易所上市的房地产基金,我们觉得目前在国内已经谈了好几年,但是实际上还没有实操的案例。目前我们手头上有一些数据,全世界目前在交易所上市的房地产基金大概的量是7万亿,单单美国这个市场大概有5万亿,亚太区有7000亿,香港有1400亿。关于如何持有低一点成本的基金,在国内还有很大的潜力。香港一个那么小的市场,它其实还不是很成熟的市场,有1700亿的房地产基金,我觉得国内的市场潜力还很大。第二个是目前国外的房地产私募基金。2013年大概有500多家私募基金在管理国内的一些房地产,大概有6000多亿,也就是说每家管理的资产只有十多个亿,这个数据跟国外的一些私募基金相比,它的潜力确实很大。我们现在在国内也代表一些国外上市的房地产基金或者是私募基金收购物业,它随便一个项目都超过20个亿,甚至100亿,它们的市场吸纳力量,我觉得未来潜力是很大的。这两块也可以作为未来发展的方向,也许一些开发商或者是投资者也可以从这方面多思考一下。

韩世同:因为林总有事要先离开,我们掌声感谢。

刚刚林总从国际的咨询公司的角度提出了一些建议,下面我们听听卓越置业集团的张远先生的看法,他们是做商业开发的企业,他们在面对目前的金融形势下,他们房地产融资的对应和做法是怎么样的。

张远:其实卓越在中国房地产界可能是比较极端的企业,我们既不是上市公司,也不是国企,所以融资渠道对我们来讲更重要。但是作为一个民营企业发展到这个规模,我们早已接受了利率市场化。不单是我们,包括很多大国企、上市公司,拿资本金买地的情况很少,现在大部分的买地都是市场化运营的。所以从买地这个角度来讲,我觉得有信托这个桥梁,把银行的表内业务做成表外业务,这个过程已经不可逆了。我们作为开发商,更关心的是市场实现的这一块,我希望金融机构更多的不是创新,而是守约。我们很多的商业银行对按揭的政策,对首付的政策经常在变,我们很开发商卖完房子,一堆的资料压给商业银行,其实我们开始是签了合同的,但是它说没有额度,就把资料压在那里。这是市场行为,市场行为要守约,你对客户是怎么承诺的,你要按照约定来做。中国的银行靠着它的垄断赚取高额利润,它的机制已经是很赚钱的了,现在我就反过来问,你还想赚那么多钱,你投到哪个行业?除了有相应的几个行业投资比较保险以外,银行的资产往哪儿投更安全?如果把这个事情想通了,作为房地产行业来讲,在今年得到的金融上的支持应该是更大一些,而不是像现在这样,银行想赚更多的钱,把资金用到更需要的地方去,我就不知道你需要到哪里去,你要投到哪里去,哪个实业适合你投。现在说房地产行业最好是找直接融资的,直接融资的市场做成这个样子,今后就算政府放开,房地产可以在股市直接融资,谁愿意投给你?作为金融界的朋友,我觉得更要想一下,你的钱往哪儿投,你赚得更多,你的钱往哪儿投,你收得回去,风险更低。如果大家把这个问题都想透了,我觉得金融行业会走得更准一点。

笔夫:这么高的收益率投到哪里去,的确是一个问题。下面我这个问题要问给金地集团的战略发展总监王总。我们知道,过去十几年里面,房子之所以好卖,主要是大家的投资没有别的地方去投,但是现在有理财,8%的收益率也可以了,就没有必要再买房子了。像老百姓这种想法,对我们的销售会不会形成影响?从老百姓心理的角度来说,以前股市也不好,只有买房子是一个比较好投资的机会,现在这种高收益的理财产品的出现,是不是改变了消费者的习惯?

王南:我觉得这不是一个金融的话题,这是房地产市场变化的问题。客观来说,现在中国一年卖住宅卖10亿到11亿平方米,这个数字再往上走应该不会走得太多了,但是你说这个数字会不会往下掉?我们看到有这么多人,有很多刚需,这个需求还是在的。投资或者投机的需求从限购以后,基本上已经很少了,买房的基本上都是需要住的。现在大部分中产阶级谁手里没有两三套房子?他也没有再买房的欲望。而且把买房作为一个投资手段的人已经很少了,现在市场上每年10到11亿平方米的住宅,基本上都是刚性的需求,但是这个增速也是在减缓。现在整个中国新成立的家庭,新结婚的数量,这个增速也在减缓。如果回答您的这个问题,我觉得投资、投机的需求肯定会少,但是我们从2011年限贷以后,到后来的限购,可以看到中国由于人口基数的原因,包括人口红利的原因,这样一个市场的需求还会存在一段时间,肯定不会永远存在下去。我觉得这是一个市场问题。

笔夫:接下来的提问就有点难了,因为从税制又回到了金融改革和融资,我都不知道提什么问题。

下面有请德信资本的董事长陈总来谈谈。

陈义枫:地产基金目前规模还有限,大家可能还不太熟悉,我们德信资本是总部位于深圳,业务面向全国的地产基金,我们连续两年是全国前十的基金公司,我们也是华南区唯一一家排名进入前10的地产基金。

由于时间有限,我抛几个观点出来。第一,我认为房地产行业最好的十年已经过去了,现在也不差,过去是黄金十年,现在是白银十年。但是地产基金的黄金十年刚刚开始,这个观点是在两年半以前我再一次大型活动上抛的观点,业内都比较认可,从这几年的实践来看发展也很好。这个黄金十年,我认为还有两个版本,现在是初级版本,现在大家发展得很快,但是所能担当的角色有限。什么叫高级版本呢?我认为一旦政策允许,有了房地产公募基金,它就能担当大的角色,能够颠覆整个房地产行业的业态。什么时候能够出公募基金呢?我认为万事俱备,就等着房地产行业有系统性风险的苗头。因为这个是重大利好,这个现在出来,但是其它条件是具备的,什么时候房地产风险比较大,政府放开公募基金,能够解决很多问题,到那时候,一场地产的革命,尤其是商业地产的革命就会到来,这是第一个观点。

第二,我认为金融创新的能力越来越会成为开发商的一项核心竞争能力,而且它的角色、作用会越来越高。

第三,现在有不少有规模的开发商都自办私募基金的平台,有的自己独立办,有的跟地产基金公司合伙办。我认为不能小看这个趋势。现在这个私募基金对于大开发商来讲只能解决小问题,因为它的规模比较大,私募基金的融资效率还是比较低的。但是为什么不能小看呢?因为地产商的金融基因需要时间去熏陶,就像武功需要时间去磨炼一样,一旦公募基金放开你才去学,恐怕你就远远落后了。所以我认为开发商进入地产基金的这个模式也非常有必要。有能力的自己办,没有能力的可以合伙办,再不济的,你就密切关注,有机会多合作,这是我对开发商朋友的一个建议。

最后,我向在座的开发商朋友发出一个邀约,期待跟我们德信资本开展各种合作。

韩世同:后面还剩下两位嘉宾,也是国际五大行的,就是高力国际的陈总和世邦魏理仕的严总,他们都会谈到商业地产和房地产融资方面的内容,首先有请陈先生谈一谈,您的策划经验非常丰富,给大家介绍一下这里面有哪些路径。

陈厚桥:我们高力国际是比较专注在房地产商业地产的策划、营销方面,这几年商业地产的项目非常多,所以我们在跟发展商合作的过程中也感受到他们在资金方面的压力。在这一块,我有几个观点。第一,因为现在市场竞争越来越大,房地产的利润空间越来越窄,所以金融创新肯定是志在必行的,而且未来可能发展商对于融资,对于资金的安全更为关注。第二,因为现在市场的发展逐步向商业地产转变,商业地产的比重也越来越大,参照国外的一些经验,可能未来的地产开发模式从纯地产开发会转向未来的持有、运营。我觉得未来的金融创新可能更多的是跟地产后续运营要相挂钩。所以在这几个方面,比如说联合开发,开发商结合有运营经验的运营商来做一个联合开发,通过运营商来解决后续项目运营的安全问题,这是一个模式。另外,前面有一位专家提到,专业的房地产基金,这一块未来也是一个重点。第三,未来的融资可能更多的是从房地产开发的中段去介入。我们现在讲的融资都是首购环节,就是怎么样融资去拿地,怎么样融资启动这个开发,但是可能未来开发商会更关注后面这个房子怎么卖出去,怎么把它运营好。在后面怎么样通过好的方式去吸引这些投资人,特别是藏富于民,怎么样把这么多民间的资金结合起来,开发商给投资人定制一个产品,在后续通过市场的运作,把这个产品通过市场价格销售出去,这样开发商可以赢得一个资金,投资人也可以得到一个获利的空间,这样确保了资金进入到地产行业。所以我觉得未来的重心可能是在中段,特别是跟后续运营相关的融资。

韩世同:下面请严女士接着谈一下商业地产融资的问题。

严思慧:谢谢韩老师。我想说一下商业跟金融方面的看法。我们在做一些开发商的商业顾问的时候,就会发现开发商迫于一种压力,必须要做商业。因为现在很少批出纯住宅用地,政府也希望土地能够集约利用,在财政收入方面能够增加税收,而且长期来看也能有税收收入。开发商在开发这些商业物业的时候,假如说住宅可能是18个回收期,它可以把资金全部回笼,如果是购物中心的话,我们极少看到10年之内能把资金回笼回来的。在这种情况下,开发商的融资渠道是非常少的,要么就是向银行贷款,那个贷款的利率基本上也是到了6%到8%。

另外还有就是金融创新,这需要市场上有充足的资金,我们才能创新。市场上除了金融机构、保险机构还有没有其它的资金呢?很多资金持有方是需要有稳定的回报的。我们认为私募基金是一个创新的渠道,只要是他们能够合理的运用,而且是能够受到监管的,我认为它可以给商业的房地产带来一个新的融资的渠道。

最后有一个提议给到开发商。与其说我们的物业建好之后总是想着自己不营运,要把它整体卖掉,不如及早地创建一个自己的营运团队,因为这个事情提前做好过以后你再做,到时候可能市场上已经出现了很多你的竞争对手,他们的管理能力比你强。所以政府的发展方向也是,以后会把土地作为更多的商业功能去推出的。因此,有自己的一个商业管理团队会更加好。

笔夫:刚才听了各位专家的发言,韩总让我最后总结,恭敬不如从命。其实也谈不上总结,各位专家说的,我觉得真的是非常的专业,我觉得受益匪浅,如果让你们聊上一天的话,我觉得大家也不会觉得时间长。

我听了这么多专家的发言,我有三点体会,一个是房地产进入了新的时期,原来可能是一个工业化时期,现在是一个后工业化时期,房地产这个产品更加金融化,这也是面对房地产的金融服务业的一个大好的机会。第二,房地产市场专业分工更加明细,不一定都得自己去做,可以交给专业的公司来处理。第三是整个市场更加市场化,利率市场化必定带来整个房地产的市场化。这是我听了各位专家的发言之后的一点体会。

谢谢各位专家的发言,谢谢各位嘉宾,我们这个环节到此结束。

主持人:谢谢各位嘉宾。

审校:劳蓉蓉

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