观点网 >
现场实录 >
观点年度论坛 >
>
正文
直播实录：2014观点年度论坛（三）
作者:     时间: 2014-03-12 13:51:57    来源: [ 观点网 ]

　　追问“模式与革新”，寻找地产发展之路，所有的问题，都需要行业中的睿智与远见之士在一个共有平台上演绎与讨论，并在对话、交流中寻找答案。

　　3月12日，中国房地产行业年度盛会之一“2014观点年度论坛”正式启幕。

　　据主办方负责人透露，论坛已邀请到中房协副会长朱中一、著名经济学家陈淮、经济学家王小广、广东省房协会长蔡穗声、中原集团主席黎明楷、中国新天地行政总裁黄勤道、莱蒙国际集团执行董事陈风杨、卓越置业执行总裁张远、五矿建设董事总经理何剑波、中锐地产集团董事长钱建蓉、金科地产集团副总裁李战洪、景瑞地产常务副总裁杨铁军、泰禾集团副总裁朱进康、新城控股副总裁欧阳捷、金融分析家杜丽虹等嘉宾，与现场数百来宾共议“模式与革新”的宏大主题与年度盛事。

　　除此之外，2014观点年度论坛开幕当天晚上，观点新媒体还将在现场正式发布“2013年度中国房地产卓越100榜”，盘点2013年里中国地产界最具有代表性的企业表现，寻找在过去一年堪称为伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。

　　谁将登上“卓越100榜”，成为行业至高无上的榜样？3月12日，我们一起见证。

　　观点网作为论坛官方网站，将对本次论坛进行全程网络图文直播，敬请关注！

2014观点年度论坛现场

　　现场直播：2014观点年度论坛（一）

　　现场直播：2014观点年度论坛（二）

　　主持人：尊敬的各位来宾：欢迎大家回到2014观点年度论坛现场。今天下午，更多嘉宾将为我们奉献精彩的演讲，还有两场的精彩讨论也正蓄势待发。

　　产业勃发，商业、文化、旅游各成一片天地，新消费年代地产势力如何接盘？金融革新，从民间基金、险资入局到IPO重启，资本世界地产如何新金融化？2014观点年度论坛下午的会议主题是：模式篇：商业模式与细分选择。

　　首先，有请今天下午首位奉献演讲的嘉宾：经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生。王小广先生的演讲题目是：改革命题下房地产企业选择。

　　王小广：大家好，很高兴参加这个会议，主办方给我这个题目，我觉得有困难，“改革命题下的房地产企业选择”，我也不是搞企业的，我还是分析一下中国2014年房地产的走势。我想讲两个部分，第一个部分讲讲最近出现的房价调整、房地产成交量下降的原因，这关系到2014年未来一段时间房地产的趋势。这是一个短期的、偶然的因素，还是一个趋势的拐点，我们要进行分析，它为什么会出现这样的情况。第二个问题，房地产的调整会有多久，特别是从一个比较长期的因素看看房地产为什么会有一次比较长的调整。我们认为这是房地产阶段性的、周期性的变化。

　　从短期来看，今年一季度的数据，中国经济下行的压力跟去年、前年一样，甚至比去年、前年还要大。这一次跟去年和前年的不之处，前年应该是跟我们的出口有关，去年跟投资下行有关，大家希望2013年投资的高涨，新官上任三把火，认为投资会上升，这个预期一季度就没有实现，去年的下行压力是投资的下行。今年毫无疑问是房地产造成中国经济往下走，今年一季度肯定比去年四季度或者三季度要低。我们分析了最近的成交量变化的情况，去年全年商品房销售面积增长了17.3%，一季度的时候它的增长是30%到40%，从百分之三四十的增长降到20%，最后降到10%，今年一季度的成交量肯定是个负增长。去年最后一个月其实就是负增长，它并不是今年一季度突然变成负增长的。去年房地产受到国五条的影响，受到大家预期的影响以后，出现爆发性的成交量，这个成交量增长17.3%，这是什么概念呢？我把过去三年的成交量加起来，它的增速是17.5%，也就是去年一年的成交量相当于过去三年的增速，所以我认为成交量放缓的过程必然出现。这个过程是由于很多人看错了，特别是国五条之后引起市场的疯狂，以及大家认为新一届政府对房价容忍，导致了去年那样的增长情况。

　　从资金面来看，我研究房地产，我对房地产的预测一直是看资金，宏观的资金面、宏观的金融环境能不能维持房地产的资金变化。2012年房地产资金是9.6万亿，去年是12.2万亿，增长非常多，这个大量的投资必然导致房价上涨。我们认为，只要流入房地产资金增长的量大于投资的增长，房价一定是涨的，低于这个量的一定是跌了。我们现在看到的资金是什么情况呢？从去年一季度开始，资金量放到最大，二季度开始有一点调整，到三季度明显在波动性地调整，这个资金跟成交量的比还不是很明显，但是这个资金的趋势是往下跌的。从7月份开始，房地产成交量出现一两个月下跌，然后又反弹，然后又跌的态势，其中有几个月跌到20%以下。大家一定要看这个资金的变化，今年前两个月如果这个资金是继续往下走的，它的资金增长速度低于投资增长速度的时候，房地产必然要出现这个拐点，我认为这一年的走势肯定是往下走的，没有外来的因素刺激它，它不会反转。房地产过去两次都被逆转，是因为我们上一届政府帮了忙。

　　观察今年的房地产走势，我认为还是要考虑供求关系，我不太同意很多人讲的，中国的房地产市场房价上涨是供不应求，房价上涨的根本原因是政府支持，这是最主要的原因，政府支持不是光停留在口头上，更多的是通过卖土地以及采取宽松的货币政策。这个宽松的货币政策跟我们自身的一些问题结合，导致投机需求增多。去年北京房价涨了50%，2009年北京房价涨了一倍，当时公布只有10%，这个数据一点都不可信。2013年房价上涨的根本原因就是前连把稳增长放在首位，温家宝在离职的时候又发了很多钱，2013年一季度经济增长又比较好，增长达到7.9%，大家对2013年的增长预期看好，导致热钱的流入，使得大量的钱涌向房地产。这不是一个内生的需求旺盛。所以我们说现在这样的条件已经没有了，我认为今年一季度这个调整，从短期来讲至少有这三个原因，这是我讲的第一个问题。

　　第二，这个调整发生以后，从中长期来看，调整持续的时间，政府会怎么应对，这是一个重要的考验。年前的时候我在北京的几个研讨会上讲，2014年房地产一定要调整，是个拐点，这不是一个短期的周期性的拐点，是一个中长期的拐点，也就是牛市结束，进入一个调整期。中国从改革开放以来，从来没有出现过负增长，可能就是一个调整的问题，但是价格就不一样，我认为从成交量来讲，负增长应该不会持续。为什么我做这么一个中期的判断？我有三个理由。第一个就是紧，这个紧就是金融环境偏紧，未来一段时间都是这种状况，新一届的中国政府讲的这个稳政策，稳政策的核心是稳货币政策，这个货币政策的稳相对过去的松就是紧。今后房地产企业融资一定是一个成本上升的过程，这对我们有很强的约束，这是第一个观点。第二是高，房价很高，高的价格会在一定程度上，特别是在房价涨势放慢的情况下，它会明显地抑制需求，只有在不断高涨的时候，它不仅抑制投资需求，还会抑制自住需求。第三是剩。这三点决定我们未来的房地产是一个趋势性的，不是短期性的。

　　首先讲一下这个紧，今年跟去年相比明显的感觉到紧，去年是很松的，虽然经济在下行，金融是松的，大家都对房地产看好，拼命放贷。但是今年不一样，今年的情况很像2011年底和2012年初的情况。上届政府宽松的政策已经消化完了，去年上半年大量的游资流入，现在整个的资金，全球的资金主要是往美国流，所以你看到黄金的贬值、人民币的贬值，这就是资金流从2012年开始，特别是在去年加大，到现在这个过程会持续5年到10年，就像当年美元贬值，我认为是5年到10年一个周期的变化，但是现在美元的升值，整个世界资金流从外围向美国流入，这不是一个短期趋势，不是一个年度趋势，是一个中长期的。再加上一个很重要的因素，新一届政府对金融政策坚持稳健。还有一个导致金融紧的情况就是因为利率市场化。利率市场化必然是一个升值的过程，所以利率的成本是不断上升的，总量又是在收缩的。房地产是一个资本密集型的行业，所以它的影响是非常大的。比较紧的这种环境一定会对房地产产生抑制作用。

　　第二个是高，现在房价非常高，现在卖房的人收益水平是越来越低的，很多人带着投机的心理进入这个市场，然后把这个市场放得非常大，现在已经耗尽了，所以自住需求和投资需求可能都面临着明显的问题，就是高房价。高房价会抑制我们的需求，所以2014年一定是一个需求明显放慢，总体可能是一个负增长的情况，至少一段时间会出现这样的情况。

　　第三个是剩。有大量的土地供应，也有大量的空的房子。大家都把这一点集中在三四线城市，实际上我对三四线城市倒不是很担心，我跟大家的观点非常不同，因为三四线城市的供给量增加，但是它的价格泡沫不明显，这种情况下它面临的问题是怎么把它卖掉，卖不掉它就肯定要出问题了。因为三四线投资的因素比较少，所以我认为如果时间延长一点，它是可以消化的。假如我们的产业转移和城镇化的发展，继续向西部转移，三四线城市的房地产不会有什么大的问。我最担心的是一二线城市的房价泡沫破灭，这个影响更大。现在很多人认为一线城市上涨永远是合理的，就不是产能过剩的。但是我认为有投资需求谁都不过剩，因为投资需求是无限的，但是投资需求一收缩，就会出现过剩。所以我认为这三个因素导致了中国房地产的调整是一个比较长期的过程。

　　主持人：感谢王小广先生给我们带来如此高屋建瓴的演讲。接下来有请今天下午的第二位演讲嘉宾，他是泰禾集团副总裁兼商业地产总经理朱进康先生，他为我们带来的演讲题目是“泰禾商业地产的模式创新与变革”。

　　朱进康：我今天演讲的主题是“泰禾商业地产的模式创新与变革”。这是我们泰禾做的一些商业项目。

　　这几年除了政府的宏观调控，很多的企业都涉足房地产，出现了百花齐放的态势，但是我们也看到，很多房地产企业转型到商业地产都遭受了很大的困难，很多企业都想学习标杆企业——万达，但是很快发现他学来学去，挖了很多万达的人或者用了万达的模式，他都做不下去。我们深入研究，万达最核心的地方，他的地价低，速度快，他有很多商业都是自己在运营的，这是万达的核心竞争力。所有新进入商业地产的企业都是不能学习这些企业的。也就是说做商业，如果盲目学习标杆的企业，很有可能他就陷入困境。因此，做商业一定要结合自己企业的特色和地域的特点，不能简单的复制，需要创新和变革，也就是说做商业必须找到自己的核心优势才能有发展的空间。

　　泰禾2011年进军商业地产，三年来开发了5个泰禾广场，我们这三年的销售额在福建地区，排名遥遥领先。2013年我们第一个泰禾广场开业，情况非常好。

　　泰禾的商业模式和许多商业模式是类似的，我们以销售型的商业形成我们的现金流。很多做商业的都是卖的，在中国为什么商业地产要卖？大家都很清楚，商业地产投资这么大，如果不卖的话，它的资金是会有问题的。整个商业地产的产业链，我们分为6个环节，泰禾提出的商业模式就是精品商业的模式，泰禾的精品商业模式就是追求个性化的产品，在每个环节里面，不管是设计、营销、招商还是运营，我们都是精耕细作，做个性化的产品，我们每个项目的外立面、定位、环境，都是结合当地的特色，消费的习惯、消费的水平，精心打造、追求创新。泰禾广场不做同质化的产品，坚持为当地创造作品，为时代奉献精品的理念，打造的都是当地的地标型的商业项目。

　　产品创新是泰禾商业的一个重要的理念，泰禾广场的概念是“双商业中心”，从这张图可以看到，我们的一个泰禾广场的现场，这是其中的一半，大概有70万平方米，我们的泰禾商业广场有两部分，一个是泰禾MALL，一个是泰禾新天地。我们的新天地是在MALL和酒店、5A写字楼中间的。我们提出双商业中心，就是要把MALL和步行街都当做商业中心，而不把步行街当成购物中心的附属品。我们认为商业发展就是两个方向，一个是越来越大的盒子，把整个商业集中到一个盒子里面去，另外一个发展方向就是购物的多点化，我们把这两种方向柔和在一起，做成了我们的产品。在购物中心方面，我们在每个项目的建筑立面都进行不一样的设计，对购物环境，每个项目的购物环境也做出一些变化，这跟标准化的购物中心有显著的不同。有些公司在每个城市做两三个项目，每个项目从外立面到里面的购物环境基本一样。

　　在商业动线方面我们也做了创新，我们提出了24小时的商业动线的模式。商业动线是整个商业最核心的地方，这是我们一个商业项目的动线，我们的步行街跟购物中心是通过中间这个环状相连的，这样的动线连接非常有好处。我们的商业步行街作为一个商业中心，我们提出这个步行街必须要有它的产品的核心竞争力，也就是说这个步行街不能完全依附于这个购物中心，它自己也要有自己的动力。我们的步行街的产品叫做泰禾新天地。大家都想做购物中心，但是如果你想资金回流快，你必须做步行街。但是步行街如果开得不好，也是造成了资源很大的浪费。从这两方面来讲，在产品上，我们探讨购物中心跟步行街的商业到底有什么不同。购物中心方面，开发商可以用吸引一些大客户进来，所以它的目标消费倾向明显，也就是说购物中心只要这个点选得还可以，这里有没有商业都没有关系，自然有人进来。但是步行街就不行了，它卖掉了以后，大家的租金都是一样的，步行街不可能有目的性的大品牌过来，步行街一般都会在购物中心的背面，所以造成步行街易销售、难运营，这是步行街存在的普遍问题。步行街在销售完以后的运营中会存在很大的问题。我们提出双商业中心，就是把步行街这个商业中心做了非常大的改变，比如说我们这个项目，它是一个购物小镇，它夹在酒店和购物中心的中间，我们在这里有两个下沉广场，一个广场是水秀表演广场，这个表演能带来大量的人流过来，使得步行街也有目的性的消费。另外还有一个下沉广场，我们引进了一个小酒吧。一个靠主力店带动，一个靠水秀表演广场，使得这里成为目的性消费的场所。再一个是我们的动线设计，很多购物中心的设计，人员从地下冒出来，都是先进到购物中心，然后再转到室外的步行街，在这样的情况下，由于步行街的品牌没有优势，在动线的末端，它经营不可能好。所以我们在步行街和购物中心里面做一些强制的动线，也就是说你人来了以后可以进购物中心，也可以进步行街，但我会画一个很大的口在步行街，带有一定的强制动线，让人们先到步行街，然后再到购物中心，这是我们的一个创新理念。

　　另外，我们提出24小时动线。中国大部分的购物中心开到晚上10点就关门了，这是因为购物中心的成本决定的，因为它的成本太高了，要这么多的空调，这么多的人服务。如果一个商业中心10点钟就关门的话，但是在一些发达城市，10点钟夜生活才开始，这样的商业中心一定不是商业发展的方向，所以我们的泰禾广场提出不夜城的概念，那么在产品设计上必须有不夜城的动线，没有这样的动线，很难形成一个不夜城。我们这里是一个下沉广场，边上是购物中心，在购物中心10点钟关门以后，我们有两条动线可以到达室外步行街的水秀表演广场，也就是说购物中心10点钟关门以后，购物中心里面的KTV、电影院等等，它可以完全跟外面的步行街融成一体，在夜间继续营业，创造它的价值。

　　做商业只有产品是远远不够的，招商创新也是非常重要的，招不来商的话，所有的创新都是一张白纸。所谓的招商创新，我们泰禾坚持一个招商的理念，就是三句话：精准定位、定向招商、适度超前。

　　所谓精准定位，我们要求每一个项目的定位必须是准的，也就是说你不可能每个城市的项目定位都一样，当然有些标杆企业的定位基本上都一样，但是它要快，也只能定位一样。但是在中国，人口不一样，消费习惯不一样，气候不一样，每个项目的定位都要有所区别，如果定位一样的话，这个项目短期内能取得成功，长期来看还是会有问题的，商业是非常个性化的。

　　所谓定向招商，如果你的定位是个性化的定位，由此形成你的业态规划跟品牌组合也一定是个性化的，每个项目必须是不一样的，不一样了以后，你的业态只是简单的在你的战略联盟和品牌库里面找，这就不现实。所以我们提出定向招商，就是我们业态规划里面品牌组合是这样做，哪怕这个人不上门找我，我也会上门找他，这样招来的才会有个性化。

　　所谓适度超前，我们的泰禾广场坚持一个轻百货化的原则，我们认为百货对商业的动线和产品是有影响的。另外，百货做了零售，室内购物中心在做零售，那么室外步行街的零售就没有生存的空间，所以我们认为百货在购物中心里面是要减少的。适度超前这句话比较好讲，但是不好做，一个商业如果你不超前，现在什么主题你就做什么主题，能你做出来之后，你就落后了，但是如果你超前了很多，你做出来之后，当地的环境跟不上，你可能就会被灭掉，所以适度超前好说不好做。在我们泰禾广场开业的时候，我们就坚持带30%的品牌第一次进福州，我们控制的就是一个适度超前，如果超前太多也不行。

　　还有一个是营销创新。做商业为什么还讲营销的创新呢？

　　还有一个是运营创新，一个商业的好坏在运营方面是非常重要的，如果没有一个好的运营一定没有好的效果。这个图片是我们的美女物管，我们做了很多的运营创新，由于时间有限，我只讲一个VIP卡集成多功能服务。我们这里的VIP卡，特进停车场可以直接进去，不需要取卡，出去之后他凭物业的积分就可以走，不用付钱，积分用完了他还可以欠一些钱，我们可以短信提醒。然后这个卡还可以做反向停车用，再高级一点的VIP卡，他车开进来以后，我给他装ETC，进来以后直接跳杆，出去也直接跳杆，这样停车的感觉是很符合中国人的高端的需求，感觉这个购物中心就像他们家开的一样，这是我们在运营方面的一些创新。

　　最后讲一个泰禾金管家的服务。你卖了这么多铺，如果这些铺出了问题，最终会影响到你。泰禾之所以能够在三年内在福建做5个泰禾广场，包括150万的超级Mall，我想是我们的金管家服务非常到位，我们帮所有卖掉的物业进行招商，并且统一运营，对物业管理也是采取贴身的服务，你买了物业之后，你每个月租金我们都帮你们收来打到你的账上。

　　泰禾商业在刚才讲的几点创新里面，虽然我们刚刚成立三年，但是我们取得了很大的进步，未来我们还会扩大泰禾商业地产的拓展步伐。我们的理念就是为当地创造作品，为时代奉献精品。

　　主持人：接下来有请今天下午的第三位演讲嘉宾，连云港市水利局党组副书记、副局长连云新城指挥部现场副指挥长王建平先生。他演讲的题目是：山海连云，魅力智岛。

　　王建平：尊敬的各位嘉宾下午好，很荣幸能够参加2014观点年度论坛活动，这次活动给了我一个很好的学习和交流的机会。我来自江苏连云港，连云港是全国14个首批沿海开放城市之一，也是江苏省唯一的海港城市。新的时代，连云港迎来了新的发展机遇，党的十八届三中全会提出了推进丝绸之路经济带、海上丝绸之路建设，形成全方位开放的新局面，连云港不仅是欧亚大陆桥的东方桥头堡，也是丝绸之路经济带最便捷的出海口，是连接“一带一路”重要的节点和核心枢纽城市。它的重要战略地位得到了党中央和国务院的高度重视，春节前我们连云港市给习总书记写了一封信，谈到关于连云港发展问题，习总书记亲自在连云港的报告上做了批示，最近国家商务部、国家发改委连续到连云港进行实地考察调研。

　　江苏沿海开发已经上升到国家战略层面，江苏提出举全省之力建设连云港。经过国务院的批准，全国唯一的国家东中西合作示范区也落户连云港，此外，连云港正在申报国家自由贸易港区，并且工作已经做得很深，很快就要批下来，连云港又是中日韩自由贸易区的首批备份城市。另外，连云港重大临港项目也取得新的进展，规模5000万吨级的世界一流的石油炼化一体化项目一期工程已于去年11月份获得国家发改委批准。所有这些发展战略的快速推进，给连云港市带来了新的发展机遇和巨大的发展空间。

　　面对较为有利的宏观发展形势，连云港市委市政府提出了“一体两翼，组合发展”的布局，并为此规划了一纵一横的产业走廊，着眼于为港口和产业服务，实现城市东进、拥抱大海，连云港市填海造城，是全国第一家国家海洋渔业局批准的用海项目，大手笔地推进，总面积为58.88平方公里的连云新城开发建设，把连云新城定位为连云港未来的城市政治、经济、文化中心，把连云新城打造成新丝绸之路国际商务服务区、现代化的海上CBD。

　　2012年初，连云港市成立了连云新城开发指挥部，连云新城的开发建设进入了新的阶段，经过两年的努力，现在连云新城首期开发的8平方公里商务中心区，里面的路桥工程、水系、景观绿化工程已经全面完工。12万平方米的会议中心已经建成营业，全部按照五星级标准，总投资20亿，这个五星级会议中心已经于去年12月25号营业。另外，餐饮美食一条街、演艺广场、酒吧休闲街也即将建成对外开放。学校、医院、社区服务中心、商务服务中心等一大批重点项目基本建成。53万平方米的政府租赁式商务办公区，以及3个滨水居住区正在开工建设。连云新城首期打造的核心商务区的城市功能已经基本具备。

　　连云新城有三个方面的特点，第一是资源禀赋比较特殊，我们围海造田总共围了58平方公里，留了10平方公里作为内湖湖面，形成一个大的水景观，另外在海堤外面又规划了一个10平方公里的滨海湿地公园，保持一种原生态。连云新城拥抱大海，在整个连云新城区有山、有海、有湖、有湿地。第二是政策到位。市委市政府在政策上给连云新城全力支持，集中全市的财力来打造连云的基础设施，到目前为止我们已经投资近100亿元，完善了连云新城的基础设施。投资了50亿修了一条快速滨海大道，把连云港的产业区、港口区、核心商务区通过快速公交BRT联系起来。另外我们的BRT可以直通老城区，所以整个连云新城的交通非常配套。另外一些景观、社会服务功能，都是把全市最好的资源拿到连云新城。第三是坚持高起点定位，高标准规划。从新城建设的开始，我们就请世界一流的城市规划设计机构，对连云新城进行规划设计，我们请了美国、日本的一些公司对连云新城进行规划，始终坚持低碳、生态、智能的理念，可持续发展贯穿始终。

　　今天，借这次活动的机会，我们热忱欢迎参加今天会议的各位嘉宾、各位企业家能够关注连云港的发展，关注连云新城的建设，能走进连云港，走进连云新城，进行现场考察指导，共话合作、共谋发展。谢谢大家！

　　主持人：谢谢王建平先生。接下来有请今天下午的第四位演讲嘉宾，洲联集团·五合国际董事副总经理卢求先生，他的演讲题目是：商业地产如何通过规划设计应对电商挑战。

　　卢求：各位嘉宾下午好！感谢主办方的邀请，今天想在这里和大家分享一下“商业地产如何通过规划设计应对电商挑战”。

　　过去一段时间参加了不少媒体的活动，以及在我们做项目的过程中和开发企业，以及开发企业中负责招商、运营部门的同行专家们进行过不少的沟通。总的反映就是电商发展迅猛，对传统商业冲击巨大。电商总的规模实际上并不是很大，前两天腾讯入股京东也才一两亿美元，但是行业对它的关注是非常大的。总的来讲，电商到目前为止赚钱的不多，烧钱的多，同时也砸了很多人挣钱的机会，这是大家对电商的一种普遍的印象。

　　我们也可以看到，在部分城市，特别是二三线城市出现了商业综合体、购物中心过度的趋势，像昆明政府就计划在未来几年内打造100个商业综合体、购物中心。很明显，以昆明的消费水平和消费力来看，是很难支撑这样宏伟的规模的。

　　我们分析一下电商对传统商业冲击的主要领域是哪几方面呢？首先对于电脑、手机、家电类产品的冲击非常巨大。以前一个中等城市可能有几十家家电的产品销售点，但是从发展的趋势来看，大的品牌可能只能维持在一个城市的中心城市设置两到三家体验点，体验店肯定是不挣钱的，在电子产品的趋势是，线上线下同样的产品、同样的价格，而线下的销售运营成本非常巨大，只有厂家自己有动力来维持这样大的体验店，而一般的散户想通过品牌获取零售的渠道，未来几乎是很难持续的。另外一个冲击比较大的是服装、鞋帽产品。80后和90后这一代人从年轻的时候就接触各种电子产品，他们的购物习惯和60后、70后完全不一样，目前的主导趋势是，在实体店去试衣，到线上下单、购物，因为线上的价格明显低于实体店，实体店在这种运营模式下很难生存。而服装店铺是购物中心最主要的客户，这就形成了购物中心发展的一个主要的矛盾点，购物中心如何维持将来的租金收益？

　　不受冲击的领域也非常明显，像餐饮业、美容美发、影院、娱乐等等这些具有体验式的功能，是网上不能替代的行业。

　　哪些商业设施未来能够生存？我们通过工作不断地总结、归纳，我们发现有两类商业地产未来肯定是有发展前途的，一类是像7-11这类便利店，它临近大型的居住社区，以人口规模、消费半径为支撑点，这种小型、机动、灵活的便利店，包括小百货、小超市，肯定会有足够的生存空间和足够的利润点，也可以看到很多风投在开始收购这样的连锁企业，有些大型的开发企业也开始自己经营这种小的便利店、超市，进行连锁型经营，这是可以持续带来现金流的产业。另外就是大型、超大型的综合体验型商业购物中心。

　　开发商如何应对电商挑战？最核心的就是经营线上所不能提供的服务。消费者在具有一定的经济实力之后，不会满足于只是在线上购买到便宜的商品，线上购买的客户群和到实体店购买的客户群实际上是有区分的。为客户提供综合性的、有体验性的主题性消费场所是购物中心唯一能够战胜电商挑战的致胜法宝。因而，规划设计也必须围绕这一核心进行。具体的落实也是我们在常规的过程中，包括从产品定位、规划布局、动线，特别是共享空间，以及公共区域和出租区域不同的、细致的、有针对性的进行设计。刚才泰禾的老总谈得非常好，商业一定是有区域性特点的，而不是大面积的复制。

　　另外，我们在和开发企业招商部门的沟通中发现，招商部门对规划设计提出了新的要求，特别是面对电商的挑战，各个商业地产的运营企业都会挖空心思来通过各种活动形成商业气氛的形成，包括国内、国外各种节日，每个月都有节日，每个月都得做商业活动，从春节到情人节，到三八节、端午节、父亲节、母亲节、中秋、五一、十一、感恩节、圣诞节等等。所以从运营的角度来讲，需要购物中心大型的商业设施能够更多的具有体验性的设施和空间为各种活动的主办提供方便。同时，大品牌的商业地产运营商不断地形成一种新的招商模式，实行动态的招商。开始要求商家的入住，除了对于商家的品牌和定位有要求之外，要求服装类的供货商在线下和线上提供不同的产品，我觉得这是一个非常值得关注的趋势。从目前全球化产业布局和电子信息智能化高效管理运营的可能性来说，对于生产企业完全有可能对提供线上和线下不同的产品，因为线上和线下的消费者购买力和诉求点是不一样的。线上、线下不同的产品为生产企业提供了更多的盈利空间，而线上线下不同的产品，一旦这种商业模式成立，会形成生产企业、电商、零售企业、消费者多方共赢的局面。

　　招商、运营对规划设计的新要求：店铺还手率大大提高、业态变化剧烈，以前可能是做服装的部分只做服装，但是很多发现做服装的店铺，原来设计主要为服装的，可能变成电玩，或者是餐饮，或者是其它完全不同的业态形式。因而要求购物中心的建筑更具有灵活性，从建筑空间、结构何在、空调设施、电力配置、上下水设施等等更加灵活。

　　在操作上如何来做？我们看一下发达国家的做法。德国有可持续建筑认证标准，它不仅关注绿色建筑，我们通过研究发现，它非常关心社会质量，包括运营对社会的影响，以及经济质量，这是一个可持续建筑的评估体系，这一评估体系对于不同的建筑类型有不同的评估方法，包括对商业建筑。在商业建筑方面，在面对电商的挑战方面，虽然他们没有明确的提出，但是他们提出了一些对开发企业和设计机构对有参考价值的着眼点和切入点，诸如他们对购物中心有展览功能空间的灵活性和功能改变的可能性方面设定了非常全面的评价标准，包括面积系数、空间结构可分割性、建筑层高、楼板承载力、楼板吊挂点，平面划分、建筑构造，电器设施、设备系统，空调的分割控制、上下水、垃圾排污能力，公共空间、沟通空间的质量，而且还有儿童托付、儿童空间的评价体系，公共空间的质量，如何引导不同的客户群，特别是有购买力、高端的客户群进入购物中心，从购物的指示牌到进入购物中心，以及体现他们地位的停车设施和休息空间，以及走廊、接待等等，这些公共空间的质量评价，都是客户体验和客户感受尊贵和提供增值服务方面，购物中心能够提供的服务点，这是高端客户的需要，也是未来商业地产生存最重要的价值服务点。

　　主持人：谢谢卢求先生。有请下一位的演讲嘉宾：广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生。他给我们带来的演讲题目是：行政改革与房地产的关系。

　　曹志伟：大家下午好！今天讲的题目，刚才主持人已经讲了，改革跟房地产有什么关系。

　　去年我在中央编办给中央的领导讲了一个话题，“推进行政审批制度改革，释放行政红利，促进经济发展和政府职能转变”。大家都知道，房地产是中国经济的重要组成部分，也是起决定性作用的一个环节，我们跟政府打交道也非常多，政府几乎可以决定房地产的兴衰。我们从这个图来看，在广州大学城有一块地，当年我参与了这个地的拍卖，我们竞争不过国企，当时的楼面地价是9800多块钱，2012年它针对老师推出，大家做地产的人知道，先把高端的人士引进来，然后把自己包装成高端、大气、上档次的楼盘，这样进行营销，大家跟大学老师做邻居，每天在楼下可以见到很多校花，当时的价格是17000块钱，我同学当时问我该不该买这个楼盘，我把这个饼图做出来告诉他看，我说开发公司这个售价是不赚你钱的。它的房价定价是17350，相对于9800多块钱的地价，它是不赚钱的。这个当中，政府收的地价占到48.9%，再有各种税费占57.3%。建安成本是18.5%，其中资金成本是14.11%，其实这部分已经很低了。这个盘在一年后再推售，卖到了27000，这样开发商就有26%左右的利润。可以看出，开发商赚钱是靠时间换空间，它涨的部分还是地价的部分，当年在拍的土地，都比他原来的9800块钱要高出30%到50%，所以他赚的是土地升值的部分，其实房产部分是没钱赚的，赚的是地产部分。当房价到27000的时候，它的资金成本占到了9.56%，这不是它的资金用少了，而是因为房价上升了。在税费不变的情况下，要减少开发上的压力，可能拿银行开刀，银行也不干，那怎么办？这就需要政府提高运行效率，减少审批环节，减少资金压力，降低房地产投资的风险。

　　所以我做了一张证图，中央电视台对这个事情进行了连续的报道。这里是新闻联播讲的一段话。待会儿我发言结束还要去参加一个听证会，就是这两天闹得沸沸扬扬的停车费涨价的事情。停车场的建设费用是由市场决定的，土地也是市场决定的，但是它的价格居然有政府部门拍领导马屁，十年前定的腰斩的价格，然后哄着大家去买车，买完车再收费，再限单双号，再限牌。现在大家没地方停车了，再把停车费涨价。先涨的就是他们控制垄断资源的路边停车。然后搞出方案，一个是住宅涨，一个是不涨，但是无论哪个方案，他控制的路边停车都会疯涨，不用承担保管的责任，不用承担损失的责任，它的租金已经是开发商租金的4倍，现在还要再涨。它抛一个方案出来，让老百姓去骂开发商。所以有时候无耻的想法会让他的行为无知。我也被内定为听证会的人员。但是大家放心，我不会接受这种和谐的，因为这个多余的手就应该收回去。如果还伸向市场的话就应该砍掉，所以广东省取消物价局，这是个英明的决策。我当时讲有三个部门要取消，铁道部、物价局、发改委。我也当着中央领导讲，发改委的全程是什么？“阻碍国家发展不改革委员会”。中央领导也笑了。

　　我们一个投资项目经过20个局、53个处室/中心/站，100个审批事项，盖108个章，缴36项费，共2020审批工作日，即使走最短线路也要799个工作日。前段时间有人提出要取消地震局，你们想没想到，气象局有什么作用？它不是光做一个气象预报，它要做防雷审查，你要找它下面的单位，告诉你这个是什么防雷级别，搞完这个还不行，然后还要搞一个设计，这个又给他们独家做。我说他们收这样黑心的钱，你不怕雷劈你吗？很多的机构审查就是为了收费而产生的，两个人，一年收几千万。我们要将房价的构成比例告诉所有的购房者，我们每个购房者都在为中国的经济做贡献，我们拿我们的家产，倾家荡产去买房子，背上了一辈子的债务，实际上是在为中国的经济做贡献，绝对不是什么不劳而获。

　　产生这些问题的根源，第一是以批代管的官本位思想，官老爷的心态，第二是部位立法利益化、块状化。我们企业要年审，驾驶执照要年审，为什么这些立法不年审呢？我们所有老百姓要对政府制定的法规每年年审一下。第三是法规制定过程中缺乏民主的评议。繁琐的行政审批造成的后果，审批权限成为腐败敛财的工具，提高了企业的门槛，阻碍了经济的发展。

　　我们拿土地出让来看，政府一块干净的地卖给你，它把国有土地使用证给你，需要98个工作日，实际上只是更换了用地单位的名字。其实我卖个房子给你也是一样，只是换个名字而已，也要经过很多的手续。

　　大家都知道，开发商资质的问题，很多人都知道有开发商是造假的资质，政府机构也知道。还有委托招标，企业投标要经过招标中心来招标，这也是假的，你可以邀标，派两个去围标。现在很多部门砍不掉，是因为他们要收费，所以给中央领导的建议，所有收费全部取消。

　　广州能够做到，有天时、地利、人和，广州是一个开放改革的前沿城市，我们的书记、市长是非常具有改革精神的，包括中央总结，广州之所以改革能先做成，关键是一把手够硬，我们的两个一把手非常过硬。

　　当然，广州的改革做得好的，我可以背顺口溜的，就是市委统筹好，市政府组织好，政协提案好，还有各部门办得好。

　　我的观点：一个政府的行政效率决定了社会的运行效率，也决定了一座城市、一个国家的发展速度和质量。

　　去年我做了一些事情，很荣幸被孕妇们评为孕妇委员，我们现在办计生证，在广东已经没那么麻烦了，海南跟江苏也是跟广东学，领结婚证的时候就可以发计生证了。

　　为此我也做了“人在证图”，我们一生要办很多证，我们不是在办证的路上，就是在办证，所谓人在证图就是各个部门各自为政，证出多门。

　　最后与各位官员共勉，包括国家行政学院马上要开省部级班，我非常乐意去，我跟他们讲：为国家办事、为人民服务。我去讲课是从来不收讲课费用的，连机票都是我自己出。我跟他们开玩笑，我的级别按照你们的要求只能坐经济舱，但是我坐惯了头等舱，所以我就自己出机票，我也住不惯招待所，我要住五星级酒店，所以我自己出钱。为国家办事，为人民服务，当官的不要想钱，部长年薪20多万，你做这个岗位，你得到的是精神上的，精神上的付出比物质上的付出要多很多。我经常跟很多老总讲，我们富了才能贵，富和贵就是你的物质充分满足的情况下，精神上充分的满足，你才能富而贵。

　　另外有一张文件，今年的政府工作报告对这个也有一定的参考价值，去年全国政协俞正声主席专门负责这个课题，就是关于房地产市场的调研，我也有幸参与，这个文件是属于保密的，请恕我不能把它向大家展示。中央是清楚这个市场是什么样的，也知道环境是什么样的。

　　主持人：谢谢曹委员为我们带来的辛辣的观点。我以前也经常采访曹总，真的是风采依然，有很多辛辣的观点。

　　接下来有请第六位的演讲嘉宾，他是：金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生。李战洪先生的演讲题目是：产业转型中房企的发展模式。

　　李战洪：我本来的演讲题目是“产业转型中的房企发展模式”，今天上午我看了这个背景，有几个关键词，一个是观点，一个是卓越100，中午我就把PPT重新做了一下，原来是讲产业转型中的房企发展模式，如果我们房企在这里面都产业转型出去了，我觉得就谈不上卓越，更谈不上卓越100，所以我们不谈房地产之外的事情，我们房地产就不转型，要突出主业。包括在资本市场，在股市上面，主业越突出的企业，它股价是越高的。所以我就想不谈产业转移，用另外一个话题来谈，把我的题目改为“转型期的房企模式思考”。

　　我这里不愿意用企业的头衔给大家沟通，我更愿意用全国房地产经理人联合会副主席的身份跟大家沟通。

　　这是去博鳌论坛理事沙龙的时候讲的，谈到“两种转型、两种能力”，第一个是周期性的调整，第二个是结构性调整，这两种调整体现两种企业的能力。周期性调整，我们企业往往是等待，它的关键词是时间。结构性转型靠的是能力。

　　这里有一组数据，这里列的是前50强占的市场份额，我们每一次调整，最后的结果都是集中度越来越高，2010年的时候前50强占的市场份额是26.7%，2011年是27.9%，2012年是29.6%，2013年达到32.5%。这有什么关系？我们仔细看，这三年里面，在三年调整的过程中，大家都在唱衰，包括龙头企业，他们所有的发言基本上都是唱衰。但是在唱衰的过程中，大家越做越强大，把一部分企业给“唱”出去了，这样市场更干净，竞争更小。所以，市场的集中度越来越高，并且向大企业集中的速度越来越快。未来地产的格局是三分天下，三分之一的企业在这个过程中越来越强大，三分之一的企业退出，三分之一的企业正在挣扎，挣扎过去了就强大了，就活下去了，挣扎不过去，那你就要转型转出去了。

　　在转型浪潮下的思考。第一种情况：被忽视，这就是被动的转型，包括我们未来拿地的指标，逼着你去做商业，逼着你去做养老，逼着你做旅游休闲等等，它是很被动的，这是企业的能力不够。未来无米下锅，所以他要被动转型。第二种情况是被夸大的，他盲目的转型，第三中是被正视的，理性的转型。其实这三种都正在进行。

　　下面讲一下被夸大的转型。从去年博鳌论坛到现在，没有一个大型的会议不谈转型，我觉得这个转型是被夸大的。到底它好了谁？我这里写的，第一个是功利方。我们越说房价高，政府就越有理由加你的税，你说钱紧张了，金融机构就会加高利息，你说供求出现矛盾了，政府卖地就会卖出高价。快速发展的大型企业它说危机感，把那些中小企业给吓退出去，它的集中度越来越高，最后像美国一样，形成几家企业独大的格局。大家不要一味地转出房地产，房地产产业其实在中国所有产业里面是数一数二的，在未来几年时间里面是不可动摇的，无论怎么样，不要轻易转型。

　　转型大师拉里·博西迪和拉姆·查兰曾经说过，“到了彻底改变企业思维的时候了，要么转型，要么破产”。后面有一个名词解释，什么叫转型，转型不是转出企业之外，企业主动预见未来，实行战略转型，企业分析、预见和控制转型风险对于转型能否成功至关重要。好好研究一些话题，就知道企业怎么做。

　　我们怎么看待转型？它是企业长期的经营方向、运营模式，及其相应的组织方式，资源配置方式的整体性转变。碧桂园转型是非常好的，它不是把产业转走了，而是强化了它的能力，它有一点值得我们借鉴，就是它在机制上进行了创新，它的每个团队特别有活力，而且它每个区域公司可以跨区域拿地发展，比如说你是上海公司的，你拿一块西安公司的地也可以由上海公司来操作，它有机制的创新，是内部的转型创新。

　　转型的趋势。在过去的十年，全国50强品牌开发商主要做了两件事，一是上市，第二是全国化。未来的10年，全国50强品牌开发商正在做两件事，一是房地产金融，二是多业态拓展，它不是产业转到其他的地方去，而是把旅游、工业园区、酒店、商业、写字楼、商务等等都冠上地产的名字。所以它的主业还是地产。

　　在转型的过程中有5个方面的战略选择，第一个是有机增长型的，他们主要是按照规律稳定增长，不为无关的商业机会所动，坚持主业。第二种是搏傻投机型，他们进入全新的领域，靠早入行而成为专家，对自认为不长远的项目也会早入早出。第三个是三级跃升型的，他走出一条产品、品牌、资本经营层面跃升之路。第四个是基地骤变型，它是以地为本，提高抗风险能力，享受地产增值，塑造实力形象，借助某一时机突然崛起。第四是危机推迟型，习惯把危机作为发展线索，乐观在危机中不断地解决问题，把企业不断地带到明年。就是我们说的产业转型，好多的企业现在的对策基本上都是采取危机推迟型，先拿到地再说，不管是做什么项目，本来是擅长做住宅项目的，他去做商业、养老、园区等等，他都是先拿到再说，然后再想办法，让企业一年一年的活下去。

　　转型主要有四个方面，一个是开发产品的提升，第二个是开发业态的拓展，包括酒店、商业、旅游、休闲、养老等等，第三个是开发模式的转变，第四个是开发融资的创新。

　　转型也有转型的难处，转型商业地产有4个不要进入：第一个，如果是挂商业的头卖住宅的肉，不要进入，第二，如果商家的控制能力不够，不要进入，还有一个是受指标所限，被动的企业不要进入。第四个是如果是高周转、现金流导向的企业不要进入。

　　开发商转型要赢得未来，他要注意到这三个方面的变化：第一，从黄金到青铜，黄金是不用加工就有价值的，青铜是要加工才有价值，这指的是产品，产品是从黄金到青铜的。第二是从情人到夫人，对未来的可持续经营更重要，第三是从资金到资产，由过去的注重现金流导向到注重资产质量优化，现在正在向这方面过渡。

　　最后回到美国著名学者的一句话，中国的企业很多能看到方向，但往往在原地踏步。希望还处在观望阶段和迷惘阶段的地产企业尽快行动起来，将新的发展战略付诸行动。历史的经验也告诉我们，一直认为中国房地产有泡沫的企业，不具备可持续发展能力。在这里面没有泡沫，如果有泡沫，就说明你的企业能力已经弱化了，你真的要做产业转型了。

　　主持人：非常感谢李战洪先生的演讲，接下来有请下一位演讲嘉宾：房多多网络科技有限公司联合创始人、COO曾熙先生。

　　曾熙：谢谢各位，时间非常赶，同样一个命题去年在万科的论坛上我花了30分钟，今天我尽量抛出一些观点给大家作为会后的一个回味。

　　说房地产和互联网，在过去得很长一段时间里面，房地产行业是没有互联网思维的，在最近一年里面，发现这个行业有本质的变化，房多多在过去一年时间里面，我们致力于在这个领域做一些探索和创新，所以我今天带来的观点是我们公司集体的智慧。

　　在此之前，我想给大家看一看互联网的发展速度，房多多这个公司成立了三年，我们2013年的平台交易额是400亿，在2014年要达到2000亿，万科从创业到2000亿，花了20几年的时间，我们只需要三年，这就是互联网。

　　我们的团队主要是认为既要懂房地产，也要懂互联网，还要懂未来的大数据，所以在这个基础上我们提炼了一些观点来跟大家分享。

　　首先分享的第一个方面是房地产行业和互联网会有一些什么样的碰撞。从开发商来讲，大家可以看到最近的一个现象，这是爱瑞咨询2013年的数据，我们每个人每天在互联网上的时间已经达到3小时，平均用互联网的次数接近50次，每一次只有3.5分钟，也就是说互联网在移动时代的到来，每个人的生活时时刻刻都在跟它发生着关系，这种关系让互联网和我们的生活实现了连接。这样一个时代，让我们看到了什么？其实在发明了蒸汽机，到后来的PC，再到目前的手机，移动互联网，我们在工业时代、互联网时代和移动互联网时代交错运行的今天，我们的下一个时代会是什么？这个留给大家做思考。

　　另外一个，我们看一下房地产。我认为房地产行业是整个大宗资产行业当中互联网程度最低的行业之一，另外一个行业是汽车行业，但是美国出了一个特斯拉，开启了汽车行业和互联网行业结合的先河，本人也是特斯拉的首批用户。房地产每年占据GDP20%左右这么大的市场，居然和互联网结合程度非常低，所以我认为，不管是发展商还是整个房地产行业的从业者，都应该去结合互联网看一看。

　　这个时代里面，在其他的传统行业，比方说再传统不过的手机行业出了小米，上周我们在小米公司交流了三天，雷军说站在台风口上，猪都可以起飞，小米在三年做到100亿美元的市值，这个市值相当于万科的市值。在过去的2013年，我们也看到了很多互联网的大事，百度19亿买了一个手机助手，谷歌1月10号在美国花了32亿收购了NEST，这个产品只是一个空调的恒温器而已，它只不过是互联网化而已，这样就使它有32亿的市值。百度、腾讯、阿里这些企业为什么在这么短的时间这么赚钱？就是我们认为互联网即将进入一个新的时代，我们称之为入口的时代，掌握了入口的平台一定是在这个行业中最具价值的。反过来说，房子是生活数据的最大载体，因为人在房子里面的时间是最多的，那我们的房地产开发商能成为互联网的下一个入口吗？我提出一个观点，万科也非常认同，未来的智能生活的物联网，NEST实际上就是一个物联网的小终端而已，但在我们的家里面，有很多这样的终端没有被互联网化，当它们被互联网化以后就会带来互联网和房地产真正结合。这是我们提出的关于房地产和互联网结合的一个入口。

　　第二方面我想讲讲电商，房多多主要的业务就是做电商，房地产行业真正进入电商时代了吗？目前房地产有线下卖广告的，也有线上卖广告的，这是真的进入了互联网时代吗？我们的答案是完全没有。怎么这样说了？我认为房地产要进入电商时代，需要几个创新，创新之一是互联网广告本身就要创新。现在开发商花了大量的钱去做广告，但是我们绝大部分的开发商并不知道互联网广告该怎么做，京东每年花十几个亿在互联网上做广告，大家看到了吗？大家看到它做的广告跟我们开发商做的广告是一样的吗？搜索引擎是网络广告的第一大广告形式。这是艾瑞咨询的调查，搜索引擎占到55%到65%的市场，这里面没有房地产商的身影，这个广告它是最有效的广告，但是没有开发商的身影。现在方兴未艾的是DSP广告，在美国，这个广告市场是34亿美金，在中国只有它的1/10，DSP广告就是基于大数据追踪的广告，我们每个人在互联网上花很多的时间，其实你的行为都是被追踪和记录的，通过这种大数据的分析，就能知道我这个项目应该找什么样的用户，我这个商品应该卖给谁，那么就知道我的广告要卖给谁，DSP平台就是做大数据的分析和标记，这样的平台开发商目前更是闻所未闻。我们现在看到的广告就是这样的，打开一个页面，看到的是琳琅满目的广告，一个广告一个月交多少钱，这样的广告效率是非常低下的。我们认为在未来的互联网广告，我们推出一个搜索引擎+DSP平台+RTB的技术，这样它可以打到20万家网站上，这里面的客户和流量都是我们的广告的对象，只是说我们这样的广告是按次付费的，并不是按时间付费的，也就是说我只要展示给我想展示给他看的客户，不是谁打开都是广告。所以广告可以从千人一面变成千人千面，这就是互联网广告，这种广告其实比传统的图形广告效率要高10倍以上。另外一个，在互联网上，其实所有的行为都是被追踪的，京东现在的系统已经可以实现我花一万块钱做广告，在今天晚上我就知道我有多少订单，我的订单带来多少利润。但是我们做互联网的都知道，有一句名言说，我知道我的广告50%是浪费的，但是很遗憾，我不知道是哪50%，所以我还是要投。在互联网上，一切的数据都是可记录、可追踪、可标记的，所以绩效分析、渠道效果、效果详情、投放管理，在互联网上一定是可以实现的，这是我们公司的一个产品，回头我们可以详聊。

　　现在线下的渠道也需要做互联网化，现在开发商觉得广告没效，所以我们更多的做渠道。但是你会发现，互联网恰恰就是能够让海量资源聚焦，精确制导的方式，所以线下渠道的互联网化也可以提高我们的渠道的水平。

　　在线下有一个客户的入口，就是经纪人，目前中国的房地产经纪公司超过10万家，大家知道北京恋家在北京一个市场的业绩已经超过了所有的新房代理公司。中原地产的二手房利润远远高于一手市场。经纪公司在过去几年发生了很大的变化，在中国已经有1500万的经纪人，超过2000及分销机构，把这些资源利用好，它可以发挥很大的作用。碧桂园为什么这么强大，就是因为它有一套大的管理系统。刘强东从2003年开始创业，一开始做的是系统，并不是去卖产品，所以他说真正强大的是后台。这样的一些工具，能够极大地提升线下客户的效率，在美国已经全面进入互联网工具的时代。我每年在美国会待一个月，就是看他们这些东西，这是去年在11月份，美国的一个行业展会上展出的非常有代表性的，帮助线下人卖房子，怎么样找到客户，怎么样分析市场的工具，在互联网时代，这些工具都将提高我们的效率，这是第二个创新。

　　第三个创新，建立整个营销的心态。微信的创始人张小龙分享了一个观点，微信的梦想是什么？很多人可能不知道，他用一句话概括，微信就是通过微信连接世界。这种点对点的连接改变了我们的生活，所以在未来房地产的生态圈里面，开发商、业主、经纪人、购房者通过点对点的连接，一定能够产生更大的能量。所以，未来的生态会因为互联网而改变，未来它是一个生态圈的概念。

　　基于以上的观点，我们提出来，什么是房地产真电商？在京东、淘宝把东西卖给你叫电商，在房地产上呢？其实房子不会移动，房子没有物流，真正能流动的是人，我们能把买房者送到售楼处买房，这叫电商。互联网平台应该考虑如何让某个楼盘或者某个客户无现金进行交易，按照效果付费，这才叫电商。基于效果付费的四大平台缺一不可，第一个是线上的心理平台发布信息，第二线下的服务平台，传统的电商有物流，在目前来说房地产是要把人送到售楼处，那么线下的服务非常重要。第三是IT系统，没有系统管理的电商不叫电商，最后是运行规则，就像阿里有信用机制，有商家的信用体系，这就是规则，没有这四个体系是不可能成为电商的。

　　最后回到房多多的梦想，我们的电商梦想，房多多就是基于这四个体系，第一个要形成广告的高效互达，第二，线下实现一对一的经纪人对看，把客户送到售楼处，这叫物流，第三，我们从创业开始就研发了一套系统，目前这套系统上沉淀了15万经纪人，目前有50万用户通过这个系统进入售楼处，最后一个是信用机制，通过这四个纬度共同发力，我们才能说是真电商，为开发商的项目，为买房者、经纪人提供一个很好的平台。基于这个，我们的梦想是“让买房、卖房都很爽”。在房地产行业，互联网的大幕刚刚开启，我们很荣幸今天跟大家分享，我们也希望这个行业的从业者和开发商一起探索未来。

　　主持人：接下来有请下一位演讲嘉宾，他是德信资本董事长陈义枫，为我们带来的演讲题目是“房地产金融形势与房地产基金对策”。

　　陈义枫：诸位下午好，我们是房地产基金管理公司，房地产市场有各种参与博弈的力量，地产基金作为一股崭新的力量，也越来越具有更大的影响力，今天我跟大家分享站在地产基金的视角怎么看这个市场，我们准备怎么做，供大家参考。

　　我讲四个关键此，第一是小周期，第二是大结构，第三是警惕流动腥风醎，第四是创导主动安全。所谓小周期，指的是周期波动的幅度比较小，而不是说很短的周期。大结构指的是结构化差异越来越大。

　　首先讲小周期。房地产具有投资属性，也也很明显的周期性。周期从时间跨度来分有长周期和短周期之分。我们认为，从长周期来讲，从2011年以前，第一个十年基本上是一个单边比较快上涨的走势。当然这里面因为外部冲击，有一些短期的急跌，但是总体上是一个上涨的趋势。第二个十年，我们认为是白银十年，我们认为第二个十年的基本格局会窄幅波动、缓慢上升。以十年跨度来看，目前所处的第二个十年就是窄幅波动、缓慢上升的阶段。为什么有这个结论？我们认为，楼价有很多长周期的支撑因素，支撑它能够在比较高的价位上有很多因素，第一个是经济增长、购买力上升，这是一个基本面，而且目前的习李新政还是给大家带来一些信心，全面深化改革是夯实经济基础、提升经济增长的可持续性的举措，长线看好。第二，我们认为城市化还处于快速城市化的阶段，实实在在的城市化率也就40出头，还有很长的路要走，速度还比较快。第三，货币还会持续超发。今天上午有一位老师讲了，货币从过度宽松到不太宽松，这本身是一个趋紧的过程，这一点我非常赞同，从过度宽松变成比较宽松，再到适度宽松。但是我想这是一个渐进的过程，总体上还是比较松的，不会太紧。货币环境正常化是一个渐进的过程。有人说，利率市场化，尤其是存款利率市场化，带来投资性购房的替代效益，这一点我也赞同，而且我认为这一点是一个实质性的重大影响因素。但是反过来讲，一个渐进式的存款利率市场化不仅仅是余额宝带来的，从几年前开始就有了，所以这是实质性的长远影响，但是也不是一夜之间出现的影响，所以我们认为这个因素还是一个中性的因素。再一个是土地供应受到限制，尤其是特大型城市，土地财政的冲动很难一下子改变。当然还有投资因素，收入分配不均，少数人拥有大量的财富，购房仍然是一个重要选择。所以我们认为有很多长周期的支撑力量，支撑房地产市场向好。

　　政府也担心楼价过快上涨，继续扩大泡沫，调控力度仍然会很大。现在不提调控不等于没有调控，其实是没有反复去说，但是原来有的都在做，所以我认为调控在需要的时候会有，调控者的调控水平有所提高，调控的节奏把握得更好，过去两三年政府对市场的表现应该是比较满意的。

　　但是政府调控的政策目标，我认为它是要求稳，而不是要求跌。我们还不敢认为政府是希望它大幅上涨的，但是政府可能真的希望它稳步、可接受的上涨，我们认为政府的心思跟它说的恐怕还不一样。现在最高领导人强调避免犯颠覆性错误，强调底线思维，强调双向调控等等，这些都告诉我们，快不了，包括今年定了GDP7.5%的增长目标，业界认为还是比较高的，所以我们认为地产市场和宏观经济高度的相关性，它差不到哪里去。所以不涨、小涨或者平稳成为政府调控的目标，也是各方的共识。所以我们认为，窄幅波动、缓慢上升是我西索处这个十年周期的一个基本特征，这是长周期来看。从短周期来看，我们认为2012年月份到2013年末这个强周期已经过去。强周期的特征就是涨得非常快，一线涨得更快。

　　展望未来，我们认为可能有一年半左右的弱周期。弱周期的特征，首先全国的平均楼价是平稳的，不一定能跌得下来，但是涨幅也不会大，这也就是弱的情况，一线城市还是会涨得比全国平均高一些，我们还是看好一线城市的。二线城市总体平稳，大家分化会加剧，三四线会出现两极分化的情况。

　　地产行业具有金融属性，我们进入了一个波动幅度比较小的时代，周期我们可以去考虑，但不是最重要的考虑因素。反过来讲，这个结构化差异会加大，我们要更加重视结构化。

　　首先，一二三线之间的差异会加大，两极分化会更加严重。同一个级别，比如说二线，二线内部分化加剧，三四线内部就更加分化加剧。分化看什么？我认为分化看供求，要找好的地方去投资，分析它的供求关系。供应要看几个方面，第一是看现有人均居住面积，第二看过往三年累计的供地面积。现有的存量如果饱和了，那么消化能力就比较弱，过去几年的累计供地形成当前的一手房供应，还有看地方政府的风格，以及它的土地储备，地方政府的风格可以严重影响一个城市的地产走势。需求主要看产业，今天上午有专家也讲过，我也很赞同。看这个产业在全国的产业布局里头有没有很强的区域竞争力，能不能吸附周边的资源。

　　当然，除了区域的差异化、结构化之外，还有交易对手，我们作为地产基金，我们跟开发商是一个交易对手的关系，我们要看它的品牌、产品、融资成本等等，这些代表开发商的市场竞争力的核心要素，它的差异也很大，所以为什么会有行业集中度的加速提升。不同业态之间，我们认为分化也会更明显。

　　大结构指的是结构化差异加大，投资机会长期存在，但是这样的投资机会需要高度专业化的判断能力、挖掘能力才能够把握得住，所以我们认为，未来可能作为个体的投资者会比较迷盲，作为机构投资者恐怕会有更多的机会。

　　作为地产基金，我们的投资策略，很重要的一个策略就是警惕流动性风险，这是针对未来一两年的弱周期而言的。我们认为弱周期，地产价格走势总体上是比较平稳的，虽然比较弱，但是还是处于平稳的范围内，但是去化速度会明显放慢，流动性风险凸现出来，因为投资需要回收，回收依赖于销售，销售速度的减慢，它的减慢的幅度远远大于价格波动幅度。所以我们认为，要在足够的安全边际确保投资安全性的前提下，要充分注重流动性。我们认为流动性是比安全性更加高的要求，这是从机构投资者的角度来看的。我们认为，地产投资达到一定的安全边际，达到一个安全性的要求是相对比较容易的，但是要准时、足额的回收你的投资，能够在预算的时间内做到，相对比较困难。

　　地产基金这个行业目前处于发展的初级阶段。什么叫初级阶段呢？就是大部分的地产基金都是固定收益、固定期限，成本还比较高，到期必须要兑付。这样的地产基金的初级阶段的属性，要求我们要更加谨慎对待流动性风险，要优化投资方案，做好充分的准备。

　　最后一点，倡导主动安全。德信资本在多年的实战中，我们借鉴了汽车制造行业的主动安全的理念，对待风险要防范于未然，我们要提前管理风险、提前规避风险，以及我们在这个理念指导下创造一系列的方法论和工具箱。我这里讲一个实战的逻辑，我们要在理性分析市场的基础上，首先制定有针对性的投资策略，我们认为投资先搞清楚策略，而不要就项目论项目，漫无边际，这样犯错的几率较大，效率还比较低。有了策略之后，根据这个策略来选择投资标的，寻找投资对手，并且通过精准的选手来规避风险。你有正确的策略，按照这个策略找对了机会，绝大部分的风险就规避了，然后再把投资方案设计好，使得这个方案有更大的纠错能力，就是出现了一般的错误，你都能解决，你已经做了后备措施，做了压力测试。然后抵押担保的措施，我们认为是被动措施。就像汽车一样，ABS属于主动安全措施，安全气囊就属于被动安全措施。所以这应该是最后一个举措。

　　由于时间关系，我点到为止。

　　主持人：朋友们，接下来就到了今天下午的最后一位演讲嘉宾，她是金融分析家，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士，她为我们带来的演讲题目是“2013到2014年房地产金融市场回顾与地产企业金融战略重塑”。

　　杜丽虹：大家下午好！我今天想和大家共同来回顾和探讨一下房地产金融市场的发展和变化。首先说说这几年的总体变化，从地产行业来说，这几年当然有很多的变化，但是最值得注意的一个变化是，地产行业的盈利模式在发生变化。最重要的一个表现，就是我们行业的经营杠杆在降低。地产行业一直是靠杠杆生存的，我们主要用两个杠杆，一个叫财务杠杆，就是大家所熟知的负债率的杠杆，还有一个是经营杠杆，它是指我们利用预售的模式，从而可以使用较少的自有资金来撬动较大资产规模的杠杆。

　　但是在过去的这几年，地产行业的经营杠杆出现了明显的下降。原因有两个：第一是土地成本的上升，关于土地成本的上升幅度到底有多大，我想大家都有亲身的体会，所以我就不详细说了。高地价它不仅侵蚀了企业的利润率，它还导致了地产企业前期的投资压力增大，使我们的投资回收周期延长，周转速度减慢。我们做过一个测试，如果土地成本在总的售价中的占比从20%上升到30%的话，那么它的影响不仅是毛利润率会降低10个百分点，还会使企业的周转率降低25%到30%。因此，即使你可以通过更高的房价来把地价转嫁给消费者，由于前期的投资比重上升了，所带来的经营杠杆降低的效果是不会被抵消掉的。

　　另外一个导致行业经营杠杆降低的重要原因就是持有物业的占比在持续的上升。截止到2013年末，全国施工中的办公楼的面积已经达到了将近2.5亿平方米，它相当于2013年全年写字楼销售面积的8.5倍。在零售物业方面，截止到2013年末，累计施工中的商业营业用房的面积超过8亿平方米，它相当于2013年全年销售面积的9.5倍。结果就是我们在商业地产上的施工面积，在商品房总施工面积的占比，已经从2006年的6.5%上升到了现在的15.8%，在总投资着中的占比接近了20%。商业物业的投资回收周期是比较长的，如果是纯持有的模式肯定是在10年以上的，即使是租售并举的模式一般的投资回收期要达到5年，这就使得我们正常情况下的投资回收周期也从原来纯开发模式下的一两年延长到了三五年，行业的整体周转效率出现了明显的下降趋势。

　　这里红色的一条线是上市公司平均的过去这几年的周转率，蓝色的线是2013年上半年销售额在百亿元以上的企业的周转率，这两条线都是呈持续下降的趋势。

　　项目的投资周期在延长，但是企业的资金来源期限并没有明显的变化。比如说2013年中期的时候，我们用上市公司做个例子，地产上市公司的资金结构中，平均23%来自预售款，14%来自各项应付款，包括应付的工程款和土地款。16%是短期借款，15%是长期借款，包括信托的贷款，5%是债券发行，包括在香港上市发行的境外美元债，还有27%是权益资本。从这里面剔除掉预售款以后，我们会发现，地产上市公司平均的预售期限只有1.7年。它是什么意思呢？如果要使我们的投资周期和我们的负债资金来源期限相匹配的话，就行业平均来说，我们最多能够让持有物业的占比在总的投资中不超过7%。但是我刚才已经提到了，现在的商业地产的投资比例已经接近了20%，远远地超过了7%，这就意味着整个地产行业面临着一个短债、长投的期限错配问题。

　　再看看过去这几年金融行业的变化，过去这几年中国社会的融资结构发生了很大的变化，最大的一个变化就是银行业的作用在降低。银行贷款的占比已经从10年前的90%以上下降到现在的60%左右。剩下的是什么呢？我们可以看到2013年的时候，委托贷款的占比从10年前的2%上升到15%，信托融资从0上升到11%，企业债从1%上升到10%，保险及其它社会融资从1%上升到4%。所以2013年，新增的人民币贷款并不是很多，8.9万亿，但是全社会的融资总额达到17.3万亿，这个数字又创了一个历史新高，比我们有4万亿投入的2010年，以及之前的2012年都要高的。虽然社会融资的结构发生了很大的变化，但是总体上来看，整个社会企业的融资期限仍然是比较短的，举个例子，像我们的贷款中，贷款余额中大概42%是短期贷款和票据融资，而新增的贷款中大概有一半都是短期贷款和票据融资，即使是中长期贷款，期限一般也只有两三年。信托贷款的平均期限也是两年。所以我们企业的融资期限并没有明显的增长。

　　为什么会出现这样的一个现象呢？背后的原因就是在于，我们的整个社会目前虽然银行贷款的占比已经下降到60%，但是仍然是一个以银行为主导的融资体系。大家知道，银行为主导的融资体系，它从来都是短债长投的，银行都是利用客户比较短期的甚至是活期的存款来支撑长期的项目。现在的人民币存款里面，大概30%是活期和临时性的存款，加上一年以内到期的存款，50%以上都是短期的。现在比较盛行的理财产品，它一般是几天到几个月的期限，这样就使得银行的资金来源变得更短了。而且还有一个重要的问题，以前银行可以很安全地做短债长投的事情，因为人民币存款每年都在增长，虽然这部分存款从个别存款来说，它是可以被随时提走的，但是就这个存款总量来说，它是不会减少，甚至是不断地在增加的。但是受到近年来创新的理财工具的冲击，存款搬家的趋势很明显，我们看到最明显的就是今年一月份的时候，人民币存款下降了9400亿，这是过去10年来单月的最大降幅。受到这个影响，现在四大银行的存款利率都上浮到了上限的水平上。

　　银行的这种短债长投以及存款搬家的趋势，实际上监管机构也是意识到了，所以才在去年6月的时候，央行做了一次不给贴现的警告，原意是想做一次警告，但是由此引发的连锁反应超过了所有人的预期，这也就是我们知道去年6月的钱荒事件。钱荒以后，在很长一段时间内，银行之间的同业拆借利率都是处在一个比较高的水平上，我们看到银行的隔夜拆借利率从2013年的2.1%上升到年末的3.7%，其中6月20号那一天的隔夜拆借率达到了19.8%，即使银行之间给出20%的利率都借不到钱。在2月份的时候，由于央行的放款，银行之间的拆借利率有所降低，但是目前一个月到三个月的拆借利率仍然在3%到5%以上。这也就是为什么大家看到余额宝等等的互联网金融产品能够给出一个比较高的短期资金利率，它实际上是钻了银行同业拆借利率从去年6月以来一直处在比较高水平的空子。这是银行同业拆借利率，一天、7天、一个月、三个月的图，一直到2014年1月份都处在过去10年来的最高水平上。

　　银行短期资金成本的上升，也推高了整个社会的融资成本，所以在去年执行上浮贷款的比例，是从35%上升到了65%，由于这样一系列的事件，它起因是金融市场上的一些创新，导致了银行的一些存款资金的外流，存款的外流就引发了银行短债长投风险的暴露，再加上央行的警示，使得这个风险被所有人都看到了，就引发了银行间的短期拆借利率一直处在一个很高的水平上面。这个很高的水平又被很多互联网金融的产品钻了空子，所以我们知道，第一款互联网金融的理财产品，阿里的余额宝恰恰就是在去年6月份上线的，之后又有了一系列的理财的金融产品，这些产品都曾经给6%、7%，甚至达到8%的收益率。

　　这样的一个结果就使得整个金融市场的利率曲线发生了扭曲，短期的资金成本在迅速的提高。这张图是银行间债券市场的票据收益率，最底下是一年期的，最上面是7年期的，我们可能去年一个明显的变化，一年期上升的幅度远远超过3年、5年和7年，其实它的收益已经接近了3年、5年和7年期，整个利率曲线发生了扭曲，使得整个市场明明短期资本的利率已经做到6%到7%了，长期资本就更加稀缺了。

　　当然看到这样一个情况，监管机构也在努力出台一些针对互联网金融以及其它金融创新产品的监管措施，但是我们说，这些监管措施它的补漏是需要时间的。而在这个期间内，现在的情况是传统的制造业它的投资回报已经不足以覆盖资金成本。人民银行对5000家企业统计的调查显示，企业的销售成本利润率已经从2007年的10%以上下降到现在的6%以上，工业企业的总资产回报率从10.4%下降到8.77%，如果从这里面再剔除掉一些垄断性行业的企业，实际上民营企业的回报率更低，已经不足以覆盖资金成本了。

 

　　所以我们说，现在中国市场最大的风险，不是信用风险，也不是我们说的房地产市场的价格崩溃的风险，而是流动性风险，就是整个市场在用一个短期的资金来支持长期的投资项目。

　　这样的一个风险，它也在从金融体系向地产行业延伸过来。为什么这么说呢？以前地产企业做一些长期的投资，比如说做一些商业地产项目的投资，我们最主要的资金来源，或者说最希望的资金来源是将来这个项目落成以后，我可以去申请经营性的物业贷，但是实际中我们知道，商业银行由于它的大部分资金是短期的资金，所以它不太可能把大量的资金投放在一些五年、十年，甚至更长期限的项目上，尤其是从钱荒以来，很多银行已经开始减少了像二手房贷和经营性物业贷的发放量，因为它想削弱一点期限错配的问题。

　　从国际上来看，商业银行也从来都不是商业地产的主要资金的提供人，因为商业地产它的这种长期性和商业银行资金来源的短期性实在是非常的不匹配。此外，投资商业地产一个很大的好处，无论是对个人还是对企业，它具有抗通货膨胀的作用，但这个好处只能被股权投资人所享受，银行作为一个债权投资人它是享受不到这个好处的，所以它做商业地产的时候，它的风险和收益是不匹配的，所以从国际范围来看，商业地产它资金的主要来源都是像保险公司、养老基金这样的投资人。但是由于中国的保险市场是一个新兴的市场，所以它的规模还不是很大，现在信托的规模都已经超越了保险资金的规模。

　　另外一个，以往我们的监管机构是不允许保险资金去投资非自用不动产的，但是从2010年保监会出台了允许保险资金去投资非住宅类的商业不动产，到2012年也出台了细则。所以我们可以看到，其实在2013年的时候，保险公司、保险资金已经做了很多商业地产领域的投资。在地产金融创新方面也进行了很多的创新产品，比如说泰康联合天房实业推出的不动产债权计划，还有一系列保障性住房的计划，包括华泰武汉保障房计划等等。最大的一笔是民生银行为大连万达定制的一款商业保险债权计划，募集资金50个亿，投资期10年，用于万达旗下的6个商业地产项目。所以应该说金融创新在客观上推高了整个社会资金成本的同时，它也带来了一些好的影响，一方面允许保险资金这样的长期资金进入到商业不动产这样的投资领域，从事为这个事业注入了真正的长期资金。另外一方面就是使一些没有办法享受平台资金的平台使用，为延长资金使用期限提供了一种可能的选择。

　　总之，目前的情况就是，地产行业就2013年的财务数据来看，我们的短期资金风险是缓解了，要比2010、2011、2012年都好一些，我们的短期资金却，上市公司已经上升到1.5以内，就是一年内发生风险的可能性是很小的，但是长期来看，资金缺口扩大到了15%的水平，所以整个行业面临的情况就是短期风险缓解、中期风险积聚，而中期风险积聚的原因就是整个行业包括整个社会都在用比较短期限的资金支持比较长线的投资，所以大家都需要进行不断地再融资。由于我们本身的金融机构的资金来源期限就比较短，所以再融资就会面临一个经济周期和市场周期的风险。所以对于整个地产行业来说，不管未来的周期是一个什么样的周期，是一个强周期还是弱周期，大家所面临的流动性风险是确定的，而要克服这个风险，最有效的办法就是利用现有的金融创新工具，以及正在酝酿中的各种金融创新工具来想办法延长资金期限，以支持我们正在进行的，包括商业地产，包括其它的投资期比较长的项目的转型和发展。

　　主持人：感谢杜丽虹女士，各位嘉宾们、朋友们，我们今天下午的论坛演讲环节到此全部结束，再次用热烈的掌声给我们今天下午所有奉献出精彩演讲的嘉宾朋友们。



（审校：劳蓉蓉）
24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。