标普：上海证大流动性疲弱及财务杠杆较高

新房成交环比7月小幅好转，静待金九银十来临之后的销售确认。再融资放开预期更加强烈。政策对估值的压制逐渐减弱，维持"推荐"评级。

　　报告摘要：

　　新房成交环比7月小幅好转，静待金九银十来临之后的销售确认

　　上周新房日均成交套数环比小幅下滑4%，其中一线城市持平，二线下滑12%，三线上升10%，四线下降3%。8月份日均成交量环比7月小幅回升3%，其中一线城市上涨12%，北京上海和深圳涨幅分别为75%，11%和0%，广州杭州环比仍在下跌。8月份日均成交套数同比增速仍然为负，但从环比数据看已好于七月，我们更倾向于认为7、8月份的销售低谷是由于季节性因素造成，静待金九银十来临之后的销售确认。

　　再融资放开预期更加强烈

　　截止8月14日，申万房地产行业中共有7家企业公布了增发A股预案，1家可转债预案和5家债券融资预案，另外尚有14家企业仍处于停牌状态。虽然未有一家通过证监会审核获批放行的方案，但市场上对再融资松绑的预期更加强烈。A股暂停房企再融资已有3年多的时间，期间地产企业主要通过信托获取融资，虽然当前资金充裕，但资金成本高，且风险集中在金融机构。当初暂停地产企业再融资的初衷是防止企业捂盘惜售，而从实践过程中发现在资金逐利性的驱使下，地产企业并不缺钱，而放开A股再融资，可分散行业风险。同时本届政府强调增加房地产供给，放开融资符合政策需求。

　　温州成为首家限购令松绑的城市，后续或有更多地方政府温州市住建委官员日前证实，在国务院规定限购政策框架内，温州对地方版限购令进行调整，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。而此前出台的限购令规定家庭2011年3月之后仅可购买一套住房。7月底中央政治局会议中提到促进房地产市场平稳健康发展，而对调控只字未提，这被认为是中央对地产行业态度的转变。在当前经济低迷，而转型不能一蹴而就的情况下，以投资维持经济的暂时平稳，同时鼓励并逐渐促成经济转型，这应该是当前经济工作的主要思路，而房地产是能拉动投资的重要的行业。从地方政府角度看，地方经济和财政的双重压力使得本届新上任官员不得不从地产中找出路。因此在中央不提地产调控之后，地方政府很大可能会开始鼓励首置首改需求，只要不触及先前抑制投资投机需求的限购原则，中央大概率会默许。

　　政策对估值的压制逐渐减弱，维持"推荐"评级

　　地产估值的最大压力来自于调控政策，当前政策面趋于明朗，预计成交量在9月份将结束淡季，维持"推荐"评级。再融资预案近期仍将集中公告，关注资产负债率高，产品定位以刚需为主的公司。

　　风险提示：

　　成交长时间低迷；再融资预案未获证监会批准。

　　民生证券-房地产行业国五条后续跟踪系列报告：再融资预期更加强烈，支持刚需已现端倪

（审校：刘满桃）