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高志:城市触媒 街区式购物中心的实践
作者:     时间: 2013-04-24 00:54:39    来源: [ 观点地产网 ]

  高志:各位早上好!触媒大家知道,是两种化学物质在一块儿的时候,会有一个反应,这个时候加上一个催化剂,催化剂就叫触媒。本来今天这个题目是聊聊文化,后来觉得题目太大,而且讲起来时间太长,只有15分钟就改了一个题目,叫城市触媒,街区式购物中心的事件。

  刚才陈总的报告是属于政策性的,但是大家知道这两年由于国家各方面政策的抑制,还有城市化本身不断地完善,我们现在单做一个住宅这样的东西越来越少,这样的项目也越来越少了。从前年到去年开始,国内又兴起一个新的房地产运动,就是所谓的商业地产。我上次说过,我说这回又快出事了。商业地产现在搞的太多太烂,大家把一件很好的事儿又给解读的有问题。商业地产就是做商业的,所以很多地方出现了所谓商业地产的死盘,而且商业地产的死盘跟住宅不一样,死的比住宅更彻底。所以大家纷纷来问我,在这方面有什么好办法。我今天给大家谈一下对这个事情的认识。

高志

  为什么这个题目叫城市触媒,街区式购物中心的实践。大家知道,一做购物中心大多数情况是这样,这样的购物中心非常多,我们底下两个大盒子,上面盖楼。底下是商业,上面是酒店公寓。下面是步行街,外面是大路。这样的购物中心现在可以说我所接触的,我所看到的大概占城市所谓商业建筑或者都市综合题,应该说可能在90%以上。而且有些做的非常成功的,比如像大连万达,基本就是这个模式。但是大家知道,李嘉诚说过一句话,叫做房地产第一是地段,第二是地段,第三还是地段。我问我很多学生的时候,我说这话对不对?大家说对。我说大家下一句就不对了,这话是谁说的?李嘉诚说的。你是李嘉诚吗?问题出在这儿。大连万达这样的大公司做商业地产,可是我们中国像大连万达这样的地产公司有几个,极少数。所以大家一味模仿的时候,中国商业地产所谓的商业综合体就要出问题。出什么问题?这样的建筑对整个城市影响是巨大的,形象也很好,但是一做就死,问题出在哪里?我们往下看。

  这是我们现在正在做的一个项目,也是做两个大盒子,然后上面做四个塔楼。做完了以后,简单地叫大型商业+写字楼+公寓。中间广场普遍做的比较大,最宽的地方97米,中间74米,周边形成一个广场。我在很多地方说过,人的视觉距离能够看清对方是男是女,最远一个人的视力1.5的时候是25米,当两个购物主要中心构成一个广场,构成一个购物中心的时候,发现在74米的距离,对方店里卖什么你永远都看不到,根本形成不了一个共同的商业氛围。但是这样的项目很多。还有做这种大盒子,下沉式广场,本身的交通就出了大问题。第三个,他把主要的入口放在两,这边是一个所谓的科技广场,如此空旷的距离,而这个城市人口只有不到60万人,所以必然造成跟城市关系表面有了形象,但是土地价值没有体现,表面上叫做综合体,其实产业非常单一。这是我们目前做商业地产普遍存在的问题。

  所以跟大家讲,要做商业地产需要做四个事儿,刚才我听陈总的讲话,我突然想起来,我们应该根据刚才陈总的理解,应该加四个东西。第一个东西就是我们做商业综合体的时候,要跟城市的本身发展水平相结合,所以这个时候要做设计,第一个需要做城市的产业设计。陈总认为大连应该是一个一线城市,这对我都是一个很大的震动。

  第一个设计是产业设计。第二个设计叫人口结构设计,刚才陈总提到所谓买房子的投机问题,其实真正买房子绝大部分人很少用全款买,做商业地产业是一样的。所谓房子贵不贵是怎么来的?是他相信我经过三到五年的等待或者三到五年的培育,我这个房子涨价两到三倍的时候没钱也借钱买。如果现在有钱,但是这个房子未来两到三年最多涨10%打死也不会买。所以我们做综合体的时候,当你想把一个商业的综合体做起来,跟房子没有什么关系,而是跟这个城市未来发展的能量有关系。所以第二个设计我们叫人口结构设计。政府其实不该管这个事儿,但是现在不管不行。第三个设计叫街区设计,这是我们做这个所谓的大型购物中心商业地产普遍碰到的问题。只做盒子,不做街区。所有的街区全不大盒子封上了。

  现在提出一个新的观点,街区式购物中心。我们不要说一做商业地产就得做大型的购物中心,其实商业地产最主要的应该是做街区。大家知道,我们宝佳当年做追国做第一个项目就是上海第一百货公司,我们发现上海南京路上,放北京的西单商场和北京的百货大楼有区别吗?把商场放在哪儿,南京路上,是因为上海南京路太有文化了,太有吸引力了。所以我们做购物中心的时候千万不要忘了不要想着做多大的盒子,而是应该设法把街区做起来。我们在中国忽略了一个问题,就是我们的街区设计。

  一个上海的大宁广场,一个是北京的新三里屯,这两个项目值得大家学习借鉴。我这儿有一个案例,看一下上海的大宁广场。大宁广场用的StreetMall,是把室外街区和室内街区结合起来。他有主力店,同时也有所谓的品牌店,这种街区里面各种各样的体育活动、文艺活动、电影院等等,构成了人们可以体验式的购物环境。因为现在店商对普遍的商业地产打击太大,我觉得可能现在跟大连万达也在逐渐转型有关系,现在我们单位小姑娘买衣服都在网上买,到楼地购物中心试衣服,试合适了网上查。如果改成街区式购物中心情况就不一样了。街区式购物中心休闲、旅游式的这种环境是店商在网上没有的。所以我们又把刚才的大盒子,把四栋建筑改成三栋,把两个大盒子改成了四个小盒子,再加上一片步行区。改成步行区以后,还有一个大家要注意的,大家不要以为购物中心沿着主要马路,实际上购物中心在像大连、北京这样一线城市,其实应该主要方向避开这条马路,因为大量需要靠步行,构成一个主马路的时候,停车、交通、公共交通、私人交通都解决不了,把主方向变成跟主马路平行的,这个我是有案例说明这个问题的。大家注意北京长安街和上海外滩了吗,我问大家一个问题,在北京长安街和上海外滩有没有大型商业街?大型购物中心一个都没有,曾经当然有过,为什么没有了?慢慢消失了。而北京的购物中心,上海的购物中心,东单、西单、王府井和北京长安街是什么关系?垂直的关系,上海的外滩上没有大型购物中心,大家上海主要购物区南京路、淮海路、西藏路和外滩是什么关系?垂直的关系。所以把主要的街道方向,如果购物中心在大城市应该变成跟主路垂直的关系。

  最后给大家看一下项目的效果图。本来这里想做一个详细的分析,现在我们大量在做商业地产的时候千万不要走误区。

  谢谢各位。



(审校:劳蓉蓉)
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