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陈淮:2013年房地产政策和行业走势
作者:     时间: 2013-04-24 00:51:01    来源: [ 观点地产网 ]

  陈淮:大家好!尊敬的杨会长和各位来宾。用30分钟交流给我出了一个很大的题目,房地产政策和行业走势。先看个画片,这30分钟能讲很多事儿,但是只能择其要。这画片并非仅仅让大家幽默一笑,我们想说明一个道理。在这个世界上有很多一目了然的东西,谁都看得见的东西,但是传递的不一定是最有价值、最有意义的信息。有的时候它的背面未必是一种愚蠢,看看背面才知道这个画值不值钱,是不是赝品,不然我们大家齐聚于此花时间干吗来了,互联网上关于房地产及其政策的消息要多少有多少。我们今天这30分钟想跟大家看看这些。

陈淮

  房地产有什么新政策,媒体喜欢说新政这个词,今年国务院开过两次常务会,这两次常务会有两个国五条,4月17号新一届政府总理李克强先生主持了一个常务会,也制订了一个国五条,这是真正的新政,因为新一届政府定的新政。这五条有什么特点呢?最大的特点就是一句房地产调控都没有提,和今年初那一次国务院常务会国五条明显不同的是房地产调控只字未提,这才叫新政,是新一届政府定的政策。这五条落脚点在什么地方?讲了三句话,第一件事是稳增长,第二件事是控通胀,第三句话是防风险。我以为这是把中国经济与社会发展在2013年发展过程中的当务之急摆在首位的认识和判断。

  一层意思是说2013年从一季度的情况看,以及对二季度情况的了解,展望全年,我们的经济增长速度并不那么乐观,还需要由市场和政府的共同努力才能保证我们实现良性增长速度。中国国民经济是一个大经济体,发展不平衡的经济体,最明显的特征就是快了不行,慢了不行。快了为什么不行?因为我们发展不平衡,快了的话各地区各环节各产业之间就会脱节,慢了也不行,历史经验告诉我们,每当经济增长速度明显低于8%的时候四大矛盾就会出现,第一大问题就是就业,第二大问题就是政府的财政,第三大问题是银行的坏账,第四大问题政府重要产业全行业亏损。这次常务会之前,李总理也讲到了要把保证就业和老百姓增收放在首位,2012年总体就业形势比起往年还算乐观,但是如果经济增速在2013年不能保持合理规模、合理速率的话我们可能有新的矛盾。所以稳增长表现出政府对增长动力、增长前景的担心。也可以预见一个政策趋势是适度,这1500字通告中提出了要适度增加投资规模,特别强调扩大消费这样几个落脚点。

  第二个防通胀或者控通胀,通货膨胀的问题在2008年、2011年以及2012年初的时候都在政策中列在比较重要的突出问题。我个人以为2013年通货膨胀的威胁目前看并不那么突出,我们曾经在2011年末的中央经济工作会议中提到防止两个风险,一个是经济增速下滑的风险,一个是物价上行的风险。但是2012年实际运行过程中,增速下滑的风险的确比较明显显现,但是物价上行的风险并没有出现,反而出现了物价在低位徘徊,并且时起时伏。进入2013年看起来,物价总水平目前我们还没有看到有大幅上涨的明显趋势,2012年平均物价水平2.3%,实际上还没有接近良性温和通胀的下线,中国作为一个大国经济,每年保持3%-5%通货膨胀率叫良性正常温和通胀,6%以上的CPI上涨速度才称为过快、过热,8%以上才称为恶性通货膨胀。

  但是为什么提出这一条?是因为我们目前物价总水平在很大程度上并不完全或者主要不取决于中国国内自己总需求的关系,而很大程度上取决于国际大宗商品价格剧烈波动,取决于美国以及现在新加入进来的日本量化宽松和超量化宽松货币政策推动的整个国际市场的通胀水平物价水平。我们目前看到的是一季度看物价总水平趋于温和。这两天媒体说,根据国际原油价格变化调整国内成品油价格的话,可能不久就要有降价的可能,实际上控通胀这件事只是未雨绸缪,但我个人觉得,把这条明显突出的提出来,并非多余,就是因为进21世纪之后,特别是08年之后,我们的物价水平,我们的通货膨胀率越来越多的受到输入型通胀因素的影响,我们不得不提防那些我们自己不可控的因素造成的经济剧烈波动。

  第三条防风险,这条提的非常及时和有效。仅仅17号常务会之后的20号就发生了大家密切关心的雅安地震,而且在新国五条里明确提出一个以前没有放在突出位置,或者明显引起人们注意的,而这次放在显眼位置的就是防防债风险。因此可以判断,新一届国务院领导决策部门对于2013年经济运行过程中潜在风险的显现是保持高度警惕,并且有意识地、有冷静头脑地采取事先的应对措施。我们没有多少论据支持,但是确实反复出现一个规律,每当中国政府换届的那一年总是风险频发的一年。1998年朱镕基总理当总理第一年立刻面对亚洲金融危机通胀紧缩,1500多万国企职工被迫离开劳动岗位下岗,紧接着就是长江大水危机,供求关系彻底逆转,从供不应求到供大于求,大家仍然记忆犹新。03年SARS疫情对大家刻骨铭心,今天禽流感让大家回忆起那个阶段。当然03年不止这一条,08年就是奥运会之年,一开局就面对冰冻雪灾,紧接着是汶川地震,也是全国总动员,集全体人民之力应对这个危机。我觉得这个担心提的恰到好处,果不其然我们遇到了雅安地震,说不上是全局性的危机,但是对2013年可能潜在的各种国内外包括不仅是经济运行,不仅是短期经济运行,而且包括天灾,包括政治地缘外部关系,比如朝鲜半岛、南海问题以及人们看不见硝烟的货币战争,美国财政报的问题都可能给我们带来经济上的很大冲击。如果说有什么政策取向,我以为是把当务之急摆在前面的政策。

  第二层意思,昨天、前天一些媒体大肆报道某证券媒体的文章,这个证券媒体也是引用国外学者,说中国二三线城市都成了鬼城了,都泡沫了,破灭就在眼前了。我不知道什么叫泡沫,在我们有些媒体的口中,供大于求房子卖不出去叫泡沫,可是那天文章供不应求房价上涨又叫泡沫,不知道在他们心中供大于求和供不应求哪一种是泡沫。有空房子,有个别城市出现了明显的比如鄂尔多斯的问题,鄂尔多斯我了解在内蒙古原来叫伊克昭盟,这个地方本来是内蒙古最贫困的地方,由于这几年煤炭业的发展,带动人们收入增长,出现了一批富人,大家争相炒房,甚至动用了民间集资,出现一些问题,但这不代表二三线城市就是鬼城,或者说泡沫即将破裂。房子多于目前的需求,关键问题在于城外有没有更多的人在未来三五年和十年要搬到城里住。我们这个媒体引用的外国人的眼光,关键的问题就是完全没有注意到在城外多少人在未来一些人要搬到城里住这样一个中国城镇化过程中的历史进程。诸位这代人和你儿子那代人两代人势必要完成一个历史的重托,社会的重托,民族的重托,把我们几千年大多数人住乡下的民族,变成大多数人诸城里的民族。

  从80年代中期北京开亚运会,北辰集团在现在的奥运村地方建了一批住宅,这些房子十年都没有卖出去,被称为鬼城。今年那个城区已经成为最繁华、最有潜力的中高端居民居住的区域,成为奥运村的核心地区。城市的发展,城市的建设以及人口向城市集中的过程,人口的集聚和房子未必是年年时时同步。当初北京2号航站楼就是为奥运会准备的,建好不到十个月全面饱和,不得不把1号楼重新装修起来,1号楼装修好了远远不够,赶紧抢建3号楼。上海浦东机场就是给世博会准备的,建好八个月全面饱和,不得不把虹桥机场装修起来重新用,但是还不够用,虹桥机场完全重建。仅仅在五六年前,人们说珠三角地区五个飞机场太多了,香港、澳门、广州、深圳、珠海,到今天广州机场三次改扩建,深圳机场也两次改扩建,远远不能满足需要,我们可能对城镇化发展趋势远远估计不足。仅仅十年前上海人一句话,宁要浦西一张床,不要浦东一间房。一个新生区的建设,往往需要十到二十年的培育期,需要基础设施的完善,需要产业承载力的增强,需要人们对新的生活社区不断熟悉,也需要一定的人气聚集的过程。我想这是任何城市发展过程所必不可少的趋势。

  前不久媒体热炒,房地产业还是不是支柱产业,曾经两会期间据说发改委一位领导站出来说,从来没有文件说房地产业是支柱产业。我们这位领导既不读文件,也不看实践。无论以前的中央级文件中还是我们实践发展过程中,都没有争议,毫无疑义的房地产业是国民经济与社会发展的支柱产业,但是在我们的公共舆论中,关于这个问题,大家大多说,房地产业是支柱产业,是因为能够带动上下游几十个产业的发展,对增长能有多大的促进作用等等,这是理由,但这是表层的理由。

  我们第二层意思想说,未来的十年、二十年、三十年,中国房地产业还将是国民经济的支柱产业。第一个理由,我们正处在城镇化、工业化、信息化的高潮过程中,这个过程中我们最主要的任务是形成一大批生产手段固定资产,包括工业固定资产集聚规模经济的发展以及国际竞争力的提高,也包括城市固定资产不断增加。没有一个大规模固定资产形成时期,我们永远成不了世界一流的强国,我们所说的结构转型一定需要一个现代化城市的物质基础支持才有可能。我们希望的老百姓都过上与发达国家现在的人过的更好的富裕日子,一定需要一个现代化的城市物质基础支撑才有可能。简单说,包括房地产业在内的城市建设力量产业行当,他们的规模速度和质量决定着中国国民经济未来十年、二十年发展规模经济速度和质量。我们依靠刀枪不入战胜不了洋枪洋炮,我们靠小米加步枪打不赢现代化的战争,我们没有一个现代化的城市物质基础,我们永远成不了世界一流强国。

  第二个理由,中国经济符合客观规律和国际经验的已经走到工业化里去了,工业化初中期社会与经济的发展取决于生产的扩张发展。你想开私家车首先有足够多的汽车生产能力,你想住好房子,首先钢筋水泥要有足够大的供应力量。生产的发展,是经济与社会发展的关键。到工业化中后期,生产扩张已经不存在根本性障碍,扩大消费需求是社会经济不断发展进步的关键,这已经为理论和实践国际经验所证明。1929到1933年大危机是消费严重不足带来的危机,我们没有时间回顾,但是09年的世界金融危机,其实和29年的危机别无二致。如果29年是因为资本家不给工人涨工资,社会劳动者阶层收入远不能和全社会的生产效率提高的供给相匹配的话,09年是因为没钱买东西借钱买东西带来的危机。美国有位前财长盖特纳,盖先生到处讲,我们美国人很冤,人们都说世界金融危机是美国人引起的,其实这事儿不怨我们美国人都怨中国人。别人都问说,明明是你们的两房危机,次贷危机,雷曼兄弟的破产,政府不救助,就剩一口气的地步,怎么是中国人引起的危机呢?他说你看中国人这几年发展挣了点钱,挣了点钱倒是花呀,他不花攒着,攒着也就罢了,还借给我们美国人花,让我们借多了。你别以为开玩笑,这种说法在国际上很有市场。我们中国自己的经济体发展也走到这个地步,我们还要扩大出口,还要对外开放,但是进一步经济增长的动力来源于我们的内需,来源于扩大消费需求,下一个问题就是扩大什么样的消费需求。

  我们能不能继续依靠吃的更多,穿的更多,来可持续的数十年的支撑中国消费需求扩张。老百姓说,衣食住行,衣食满足之后自然的需求就是转向住行的改善。半岛晨报头版消息就是一条路打通的问题,赶快修好的问题,路的问题和行密切连在一块儿,我们大家日益关心城市拥堵问题,实际上也是要求行的条件不断改善。住也同样,我们要求扩大消费需求,关键要依赖于消费结构的升级,而不是在原有结构上的扩张,消费结构升级一定需要一个物质基础,这个物质基础就是由住房条件改善提供,由越来越多的人住到城里提供,离开了这条,中国经济发展将无有动力,没有消费,没有扩大内需的指向。

  第三条理由很有意思,我们的老百姓社会利益的主要诉求,我希望我们做房地产业的老板们、企业家们,也希望我们房地产广告部门注意到,他们要的不仅仅是房子,他们要的是资产。20-30年前大连市民诸位来宾,你们的父兄个顶个都是物产阶级,谁家有占着房子躺着地的举手我看。那个时候的价值取向是越穷越光荣,越穷越革命,谁家是有产者是社会的敌人,是无产阶级专治对象,有产是罪恶,得把你打翻在地,再踩上一只脚,令你永世不可翻身,这是毛主席说的。今天,当万万千千老百姓抱怨说,凭什么我买不起房子的时候,人们正在希望成为有产主,有产成为社会利益诉求的重要取向。20世纪最后20年改革开放中社会利益主要诉求是增加收入,进入21世纪之后社会群体利益诉求已经从收入增长变为收入增长与私人财富累积并重。如果一言以蔽之,什么叫全面的小康社会?全面的小康社会就是大多数人有产的社会。我们的房地产业所建设的房子,实际上正在为我们老百姓社会富裕进一步发展提供满足中国梦的机会和物质条件。

  最后,房地产业的发展推动中国改革新的动力。我们的改革开放做了30多年了,30多年来,其实每一项重大的改革举措,都不是哪一个领导人高瞻远瞩,市委市政府或者是党中央国务院事先就战无不胜、总揽全局,没有这样的神,世界上没有神,人都是人,不存在能够像上帝一样聪明,无所不至,无所不能的人,替我们事先就把未来预期都看好,到时候都弄好,没有这样的事儿,都是危机推动,都是迫切需求迫使的,都是因为大批知青返城和城里纠结在一起,就业问题解决不了了。我们农村联产责任制是因为粮食不够饿死人了才有了这个该段。改革是在危机和发展的客观推动下才会发生。

  今天中国向经济过去十年遇到了新的阻力,缺乏新的动力,我们在产品市场化上取得进展不算小,比如企业可以自主决定向哪里采购原料,供求双方可以自主约定价格,产品销售由企业自行决策,但这只是产品的市场化。市场经济有三个阶段,第一个阶段是产品市场化阶段,第二个阶段是要素的市场化阶段,第三个阶段叫产权的市场化阶段。我们要素经济学认为三个最基本的要素是劳动力、土地、资金。在过去十年改革中,迟迟未获得多大进展,现在城和乡劳动力就业,完全在封闭的市场中自发竞争,土地和资金是房地产最比重的两个要素,而在过去十年改革中未见多少进展。比如房地产融资,古今中外盖房子没有不借钱的,就是辽宁山区老百姓贫困地区给儿子娶媳妇盖房子也要借遍十里八乡,但是说了十年,把间接融资转变为直接融资寸步未进,利率市场化到现在还是被政府掌控着,政府仍然是唯一的供应者。进一步的改革房地产业将是最重要的推动力,对市场优化配置资源最大。

  最后再说一个,日本房地产的泡沫问题,这已经是老生常谈了,我最后还是愿意和大家用一两分钟进行一个简单交流。别人云亦云,99%以上的网络上关于日本房地产泡沫问题的人,都没有对日本经济和当时实际发生了什么有过认真的考察,都是人云亦云,抄来抄去的话。我们跟大家说,日本在房地产和城市建设中,有许多值得我们学习和借鉴的地方。

  首先,日本在战后一片废墟的基础上,30年的时间完成了老百姓住房脱困期的任务和改善期的任务,到东京奥运会之后再加十年基本完成这样一个任务。日本是在城市化过程中在发达国家里唯一没有形成贫民窟的国家,伦敦用了一百年才消除了自己的贫民困现象,纽约用了五十年。现在新兴经济体,印度、南非、巴西等国家都是贫民困遍地,日本没有一个无家可归的概念,日本是在城市化过程中逐步完成住房建设和基础设施现代化任务的少数国家,而且更重要的是日本在整个七十年代,1971、1973年两次石油危机中唯一没有陷入严重衰退的发达国家,完成了自己的竞争力从低端价格竞争向高端非价格竞争的转变,形成了一大批名牌、名企。保障体系以及资源节约方面的问题,我们简单说几句他的教训。

  这就值得我们中国人关注的问题,四个原因。一是早在70年代初,日本前首相写了一本著名的书叫《日本列岛改造论》,当时极富远见的提出日本城镇化,再往下一步,北京开奥运会之后,我们在21世纪第一个十年重点在上海、北京、广州、深圳,一大批国际体育赛事推动下的沿海各大城市发展,日本在六十年代末的时候也有这么一轮,他说这一轮到此为止,下一步要努力发展中小城市形成新的经济增长点,形成大中小城市发展格局。但是这么一个见识并没有得到贯彻,整个70和80年代人口仍然在城镇化过程中过度向东京大都市圈集中。实际上90年代初期房价暴涨主要是两大都市圈,至今日本区域经济仍然为过疏化和过密化所困扰。我们今天也应当高度重视这个问题,包括大连不是二线城市,大连是北上广宁波、杭州、青岛、大连是一线城市,在前一轮房地产发展过程中的一线城市,但是实际上包括中部、西部的省市城市在内,听说过哪个省会城市暴涨吗?实际上我们房价问题,核心问题,大中小城市协调发展是一个迫在眉睫的问题。

  第二个,过早地不切实际提出了居民改善目标。当时有一个日本首相叫做工泽喜,提出了五年计划,要求五年要把日本国民房价收入比改善到像发达国家一样的三到六倍,大量释放信贷,鼓励房地产开发,鼓励老百姓买房子,极大提高社会胃口,极大刺激了住房过度超前这样的需求。

  第三个问题,上个世纪末,地价不断上涨,政府也要分一杯羹,逐步提高,导致一大批中小企业暴增无法维持,导致租售严重失调。更重要的是在此后,整个90年代应对通货紧缩的过程中,日本政府的宏观调控政策摇摆不定。日本实际在80年代末就提出了扩大内需的思想,扩大内需不是中国人的发明,是日本人的发明叫内需扩大,88、89年以及90年代初就已经明确提出来的,但是很抱歉地是他们并没有把这个思想贯彻到底,反而在调控中采取了很多过于关注短期,比如日本老龄化问题,所以为了应对老龄化问题加重消费税给供大于求的格局雪上加霜,日本经济迅速变为负增长,两度刺激经济,两度缓和,又两度反复。往往是得了病吃药见效了,但是过两天过好了就停了,过两天又病了又吃,又见好了又停了。

  别动不动就妖魔化房地产,别动不动就把别人更年期的病吓唬我们十七八的少女。我希望以后少一点这种人云亦云。

  主持人:谢谢陈淮先生的精彩演讲,请您留步。现在我们将有10分钟的观点答问环节,由与会嘉宾提出问题,陈淮先生进行解答。下面进入提问时间,工作人员请准备好话筒。

  提问:请问陈先生,中国土地政策在未来会有什么变化?

  陈淮:这个需要和改革相配合,我们新一届党中央加国务院有多大勇气来冲破现有很多利益格局以及利益集团。有现实问题,比如农民宅基地城镇化过程释放的过程,也有承认和保护私有产权方面的问题。房地产的地究竟是长期实行租地政策还是给予一定所有权政策,比如新加坡土地也是不卖的,国有的,但是租了以后是永远可以租下去,只是保持政府必要征收权利而已。土地政策之大的问题,现在包括很多小产权问题,农民工进城市民化的问题,以及房地产供应问题,都牵涉到土地,以及市场中合理供求关系,但是什么时候我觉得取决于新一届领导人有多大勇气推动这场改革。



(审校:劳蓉蓉)
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