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直播:2013城市观点论坛大连行
作者:     时间: 2013-04-23 08:19:19    来源: [ 观点地产网 ]

  大连,别称“北方的香港”。或许因为城市建设的版图是巴黎,或许因为殖民历史,也或许因为身处环渤海经济圈,是中国北方对外交流的窗口。2013春,调控新政出台,身处环渤海经济圈的大连有多少机遇,又有多少风险?与其他城市相比,作为老东北工业基地成员之一的大连,这个海滨城市的房地产市场是否已如表面上的那么美好?因此,今天我们在这里,纵论"环渤海区位与大连房地产"、探讨"大连楼市变化曲折"。

  为此,城市观点论坛再次走进大连,邀请到陈淮(著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长)、杜丽虹(金融分析家、清华大学经济管理学院博士)、张健(盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官)、高志(加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表)与众多大连开发企业高层、行业精英,共同预判今年大连房地产行业相关政策、解读环渤海经济圈与楼市的关系,探索大连以及整个环渤海都市圈的发展之路。

  4月23日上午,由观点地产新媒体、大连房地产开发协会、半岛晨报主办的2013城市观点论坛大连行开幕。观点地产网作为论坛官方网站,将对会议进行全程网络图文直播,敬请关注!

  专题:2013城市观点论坛大连行

大连行现场

  主持人:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们:

  大家早上好!

  欢迎大家来到大连,来到2013城市观点论坛大连行现场。

  城市观点论坛创立于2005年,以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨,以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。九年期间,“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳等二十多个省市,对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策进行多角度探讨及深度剖析,共同找寻城市发展与地产动力的创新思路。

  今天,是城市观点论坛自2007年以来再次走进大连,与众多行业精英共襄盛举。大连,别称“北方的香港”。或许因为城市建设的版图是巴黎,或许因为殖民历史,也或许因为身处环渤海经济圈,是中国北方对外交流的窗口。

  2013春天,调控新政出台,身处环渤海经济圈的大连有多少机遇,又有多少风险?与其他城市相比,作为老东北工业基地成员之一的大连,这个海滨城市的房地产市场是否已如表面上的那么美好?因此,今天我们在这里,纵论“环渤海区位与大连房地产”、探讨“大连楼市变化曲折”。

  最后,请允许我代表本次论坛主办方观点地产新媒体、半岛晨报、大连市房地产开发协会,合作伙伴山东省文登市人民政府、威海双岛湾科技城、星月门业、聚晖电子、第一太平戴维斯、新峰地产,欢迎各界朋友的到来!

  下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

  著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

  辽宁省房协副会长、大连市房地产开发协会执行会长兼秘书长杨冠军先生

  半岛晨报社副总编辑、广告经营中心总监张勇先生

  金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

  加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生

  山东省文登市国土资源局副局长赛永忠先生

  盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官张健先生

  裕景地产集团副总经理闫大可先生

  星浩资本大连公司总经理李耀强先生

  威海市双岛湾开发建设管理办公室科长毕建超先生

  美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑设计师、董事长冯莹女士

  新峰地产顾问有限公司总裁端然先生

  半岛晨报社广告经营中心副总监、房地产广告中心主任周博先生

  观点地产新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

  本次论坛获得众多大连实力房地产企业的参与,在此我代表主办方再一次感谢所有嘉宾,以及参与、支持2013城市观点论坛大连行的朋友们,欢迎大家!

  主持人:下面有请辽宁省房协副会长、大连市房地产开发协会执行会长兼秘书长杨冠军先生,为我们致辞。

  杨冠军:尊敬的各位来宾,大家上午好!

  今天由观点地产新媒体、半岛晨报以及大连市房地产开发协会联合主办的2013城市观点论坛大连行正式开幕,请允许我代表大连市房地产开发协会和组委会对各位的到来表示热烈的欢迎!

 杨冠军

  同时,也热忱欢迎莅临论坛的各位专家、学者、领导和各位嘉宾,欢迎大家来到美丽的大连!

  这是城市观点论坛第二次走进大连,又恰逢中国经济转型,新型城镇化推进、房地产调控深入的重要时机,相信这次论坛必然为大连的房地产开发行业带来有益的思想和创意的观点。大连是中国东北最宜居最浪漫的城市,地方经济充满活力和发展潜力,大连房地产开发行业同样是朝气蓬勃,一直在努力、平稳、健康地发展。在新形势下,大连房地产需要注入更多的新的元素,也需要学习来自全国各地优秀企业的经验,分享房地产行业发展成果和各种有益的、充满正能量的思想观点。

  首先请允许我利用这个机会汇报一下我市房地产的简况。大连市委市政府准确把握、认真贯彻中央调控政策,全面推行全域城市化,加快房地产行业转型、创新和升级工作,加快产业发展步伐,以发展产业地产为主线,在推动产业发展和跨行业整合中走出了一条以产业发展为主导的房地产发展之路。所以大连这几年一直保持着平稳健康的发展态势。

  2012年随着调控政策的持续实施,房地产市场更加趋于理性,表现在拿地环节上比较谨慎,土地市场逐步恢复理性,全面挂牌地产用地1368.40公顷,同比下降22.8%,楼价降为1515元每平米,同比下降9.1%。由于全域城市化发展,大连2012年房地产开发投资平稳增长,全市完成房地产投资1396.5亿,同比增长29.1%,占社会固定资产投资的24.8%,全年施工面积6213.4万平米,增长2%。新开工面积1615.1万平米,同比增长10.3%,竣工面积750万平米,同比下降21%。全年房地产新增供应节奏缓慢,为供应商品房住宅11.2733万套,983.68万平米,同比下降10%和13.3%,低于2011年和2010年,高于2009年的水平,供销比为1.54,于2012年持平,全年约均销售量计算可供市场消化34.4个月。这是总的情况,表现为健康平稳。

  第二,2012年全市商品房销售11067.4万平米,同比增长18.3%。其中住宅966.39万平米,同比增长16%,销售额为861.5亿元,同比上升17.6%,其中住宅销售733.3亿元,同比增长11%,全年住宅销售均价为8837万每平米,同比增长6.4%,涨幅回落4.5个百分点,比2010年回落2.8个百分点。2013年由于进一步调控,全域城市化进一步发展,房地产开发投资保持快速增长,一季度商品住宅累计完成投资102.5亿元,同比增长16.7%,商品房销售140.9万平米,同比增长45.4%,完成销售额132.4亿元,同比增长40%。新开工面积431.9万平米,同比增长80%,竣工面积201.8万平米,同比增长37%,房屋代售面积618.7万平米,同比增长38%,增速回落9.3。

  资金来源充裕,渠道多样。一季度房地产开发投资资金来源为787.4亿元,同比增长37.8%。今年整个市场表现为投资开展良好,投资增长快速,市场供应审慎,区域结构有所调解,成交量稳中有升,政府调控有力,房价小幅回升,在全国70个城市居中间,同比增长1.4。

  近期,我们协会去企业学习调研发现,今年我市房屋质量安全、生态环境水平和绿色节能产品水平都在不断提高,大家抓的特别紧,都很珍惜来之不易的土地,要在土地上建精品。大批国内外大品牌房地产商纷纷落户大连、投资大连,成为一种大的趋势,全市商业地产、工业地产、旅游地产、教育地产、现代农业地产、养老养生地产、文化体育地产、科技地产等等产业地产迅速发展,而且出现了一些全国典型。

  房地产转型升级势头很旺,这一切都是调控和全域城市化战略带来的新气象。在学习调研中,我们还发现我们大连市的开发企业与企业家和高管都在认真组织员工学习十八大和两会精神的同时,不断加强企业文化建设,带头读经。很多企业家和员工对道德经等传统文化经典学习很重视,学习氛围很高,交谈中很多董事长有很好的见识。他们结合企业文化建设和思想建设,学习很有新的成绩。他们尊道旺德,加强治理,形成了大道被尊崇,大德比珍惜的良好风尚,成为地产界令人欣慰的文化现象,对我们教育启发很大。这种读经学习风气推动了我们大连市的开发企业加强自律,顺应产业化、品牌化、产业化、科技化的进程,促进了我市一大批文化深厚的领军企业,如在全市领军的万达、亿达、华润、万科、远洋、海昌、新型等企业,在他们的带领下,他们都是常务副会长单位,涌现出一大批十分优秀的品牌企业,如澳南、大连天地中心、一方、云佳、中冶、正源、金广、万恒、阿尔滨、复地、绿地、恒生、新型、中海、绿城、宝地、中企、华润新世界、中铁、鲁能、佳兆业、百年城、友谊合升、华通夕阳红、信开、德泰、世佳、东安、昌宏等等,他们成为大连市房地产绿色地产品牌地产的领导者和中坚力量,是我们的榜样和骄傲,为大连市房地产开发和全市建设做出了巨大贡献。

  今天,他们大多来到论坛现场,参与支持我们的论坛,我们向他们对大会的支持表示感谢,向到会的全体代表、地产精英表示感谢。今天我们相聚此地,共同探讨环渤海区位与大连房地产,解读环渤海经济圈与楼市关系,探索大连以及整个环渤海都市发展之路,我们将聆听到各位学者和专家们的真知高见,我们热诚希望大家为大连房地产发展稳定出谋划策,贡献出自己宝贵的思想财富、观点、创意、意见和建议。最后,祝2013年城市观点论坛大连行取得圆满成功,希望全国投资家和有识之士来连投资,来连创业,来连发展。大连一定会圆您美好的发展美梦。谢谢!

  主持人:谢谢杨冠军先生。接下来有请半岛晨报社广告经营中心副总监、房地产广告中心主任周博先生,为我们致辞。

  周博:尊敬的陈淮所长,杨冠军会长、各位嘉宾,台下的朋友们大家好!我是半岛晨报周博。非常感谢大家能够在百忙之中来参加半岛晨报和观点共同举办的观点城市论坛。

  今天在座的很多都是我认识十年以上的老朋友,也有一些新朋友。这么长的时间以来,我觉得大家对于半岛晨报的支持是一如既往的,也正是在大家的支持之下,半岛晨报在近几年取得了非常高速的发展,尤其是半岛晨报房地产广告经营工作在连续五年的时间里基本保持两年15%左右的增长,到今年一季度,我很自豪的告诉各位,平面媒体当中房地产广告市场份额我们已经冲到市场第一,离不开在座各位一直以来的帮助和支持,非常感谢大家。

周博

  同时,今天我也要说一个数字,为什么我们这些年会有这样的成绩,也离不开报社从编辑到发行所有人员的努力,到2012年经第三方统计公司数据,半岛晨报的阅读率已经上升到57个百分点,在大连平面媒体当中名列前茅。而这些年,我们在这些行业当中一直战战兢兢,也希望我们的工作能给各位事业发展带来有益的帮助。接下来我也希望在今后的日子里,我们能和在座各位合作的更好,低调做人,踏踏实实做事,一直是我们的原则和本分。

  今天希望大家能够在这样一个高端论坛上得到自己想要听到的,想要看到的,希望能够对各位今后的房地产营销过程中有一些有益的见解,也预祝大家在未来的日子里,平安健康,谢谢!

  主持人:谢谢周博先生。接下来有请观点地产新媒体出品人,博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士,为我们致辞。

  陈诗涛:尊敬的各位来宾,上午好!

  城市观点论坛举办九年,第二次走进大连,携手大连房地产开发协会、半岛晨报,希望可以为大连房地产的发展共同贡献一份向上的力量。

陈诗涛

  在房地产业逐步从一线城市走向二线、三线城市的时候,大连作为领军的二线城市,涌现不少极具特色的开发企业。今天,大连本土及外地在此投资的重要开发企业基本到场,我想是当前的形势所要求,大家都期望一个可以预知的未来,那么现在更需要学习及思考。所以,我也特别希望陈淮主任、杜博士、张总、高博士可以在今天带来更多政策层面、企业转型与模式、建筑规划、金融路径等各方面的独特见解,更希望我们的在座所有与会来宾一起为大连的房地产新走势进行更多精彩的对话。包括下午一起实地参观大连的经典楼盘。

  同时,我在这里向大家发出隆重的邀请,邀请大家今年的7-8月与全中国地产、金融精英相聚在海南,相聚在观点地产新媒体主办了13年的2013博鳌房地产论坛上。

  最后,再次感谢我们的合作伙伴大连房地产开发协会、半岛晨报,山东文登市政府、双岛湾科技城、聚辉电子、星月门业、新峰地产等,感谢所有与会的企业来宾及媒体朋友,因为你们的到来与传播,我相信2013的大连房地产业将会更加有活力、更加有希望!

  谢谢大家!

  主持人:谢谢陈诗涛女士。今天的嘉宾致辞就到这里,接下来进行论坛的正式议程。

  2013城市观点论坛大连行的议程主题是:环渤海区位与大连房地产。下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到:

  著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

  加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生

  盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官张健先生

  金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

  为我们奉献精彩的演讲。

  首先,有请今天论坛的第一位演讲嘉宾:著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。陈淮先生的演讲题目是:2013年房地产政策与行业趋势。陈淮先生,您的演讲时间为30分钟,有请!

  陈淮:大家好!尊敬的杨会长和各位来宾。用30分钟交流给我出了一个很大的题目,房地产政策和行业走势。先看个画片,这30分钟能讲很多事儿,但是只能择其要。这画片并非仅仅让大家幽默一笑,我们想说明一个道理。在这个世界上有很多一目了然的东西,谁都看得见的东西,但是传递的不一定是最有价值、最有意义的信息。有的时候它的背面未必是一种愚蠢,看看背面才知道这个画值不值钱,是不是赝品,不然我们大家齐聚于此花时间干吗来了,互联网上关于房地产及其政策的消息要多少有多少。我们今天这30分钟想跟大家看看这些。

陈淮

  房地产有什么新政策,媒体喜欢说新政这个词,今年国务院开过两次常务会,这两次常务会有两个国五条,4月17号新一届政府总理李克强先生主持了一个常务会,也制订了一个国五条,这是真正的新政,因为新一届政府定的新政。这五条有什么特点呢?最大的特点就是一句房地产调控都没有提,和今年初那一次国务院常务会国五条明显不同的是房地产调控只字未提,这才叫新政,是新一届政府定的政策。这五条落脚点在什么地方?讲了三句话,第一件事是稳增长,第二件事是控通胀,第三句话是防风险。我以为这是把中国经济与社会发展在2013年发展过程中的当务之急摆在首位的认识和判断。

  一层意思是说2013年从一季度的情况看,以及对二季度情况的了解,展望全年,我们的经济增长速度并不那么乐观,还需要由市场和政府的共同努力才能保证我们实现良性增长速度。中国国民经济是一个大经济体,发展不平衡的经济体,最明显的特征就是快了不行,慢了不行。快了为什么不行?因为我们发展不平衡,快了的话各地区各环节各产业之间就会脱节,慢了也不行,历史经验告诉我们,每当经济增长速度明显低于8%的时候四大矛盾就会出现,第一大问题就是就业,第二大问题就是政府的财政,第三大问题是银行的坏账,第四大问题政府重要产业全行业亏损。这次常务会之前,李总理也讲到了要把保证就业和老百姓增收放在首位,2012年总体就业形势比起往年还算乐观,但是如果经济增速在2013年不能保持合理规模、合理速率的话我们可能有新的矛盾。所以稳增长表现出政府对增长动力、增长前景的担心。也可以预见一个政策趋势是适度,这1500字通告中提出了要适度增加投资规模,特别强调扩大消费这样几个落脚点。

  第二个防通胀或者控通胀,通货膨胀的问题在2008年、2011年以及2012年初的时候都在政策中列在比较重要的突出问题。我个人以为2013年通货膨胀的威胁目前看并不那么突出,我们曾经在2011年末的中央经济工作会议中提到防止两个风险,一个是经济增速下滑的风险,一个是物价上行的风险。但是2012年实际运行过程中,增速下滑的风险的确比较明显显现,但是物价上行的风险并没有出现,反而出现了物价在低位徘徊,并且时起时伏。进入2013年看起来,物价总水平目前我们还没有看到有大幅上涨的明显趋势,2012年平均物价水平2.3%,实际上还没有接近良性温和通胀的下线,中国作为一个大国经济,每年保持3%-5%通货膨胀率叫良性正常温和通胀,6%以上的CPI上涨速度才称为过快、过热,8%以上才称为恶性通货膨胀。

  但是为什么提出这一条?是因为我们目前物价总水平在很大程度上并不完全或者主要不取决于中国国内自己总需求的关系,而很大程度上取决于国际大宗商品价格剧烈波动,取决于美国以及现在新加入进来的日本量化宽松和超量化宽松货币政策推动的整个国际市场的通胀水平物价水平。我们目前看到的是一季度看物价总水平趋于温和。这两天媒体说,根据国际原油价格变化调整国内成品油价格的话,可能不久就要有降价的可能,实际上控通胀这件事只是未雨绸缪,但我个人觉得,把这条明显突出的提出来,并非多余,就是因为进21世纪之后,特别是08年之后,我们的物价水平,我们的通货膨胀率越来越多的受到输入型通胀因素的影响,我们不得不提防那些我们自己不可控的因素造成的经济剧烈波动。

  第三条防风险,这条提的非常及时和有效。仅仅17号常务会之后的20号就发生了大家密切关心的雅安地震,而且在新国五条里明确提出一个以前没有放在突出位置,或者明显引起人们注意的,而这次放在显眼位置的就是防防债风险。因此可以判断,新一届国务院领导决策部门对于2013年经济运行过程中潜在风险的显现是保持高度警惕,并且有意识地、有冷静头脑地采取事先的应对措施。我们没有多少论据支持,但是确实反复出现一个规律,每当中国政府换届的那一年总是风险频发的一年。1998年朱镕基总理当总理第一年立刻面对亚洲金融危机通胀紧缩,1500多万国企职工被迫离开劳动岗位下岗,紧接着就是长江大水危机,供求关系彻底逆转,从供不应求到供大于求,大家仍然记忆犹新。03年SARS疫情对大家刻骨铭心,今天禽流感让大家回忆起那个阶段。当然03年不止这一条,08年就是奥运会之年,一开局就面对冰冻雪灾,紧接着是汶川地震,也是全国总动员,集全体人民之力应对这个危机。我觉得这个担心提的恰到好处,果不其然我们遇到了雅安地震,说不上是全局性的危机,但是对2013年可能潜在的各种国内外包括不仅是经济运行,不仅是短期经济运行,而且包括天灾,包括政治地缘外部关系,比如朝鲜半岛、南海问题以及人们看不见硝烟的货币战争,美国财政报的问题都可能给我们带来经济上的很大冲击。如果说有什么政策取向,我以为是把当务之急摆在前面的政策。

  第二层意思,昨天、前天一些媒体大肆报道某证券媒体的文章,这个证券媒体也是引用国外学者,说中国二三线城市都成了鬼城了,都泡沫了,破灭就在眼前了。我不知道什么叫泡沫,在我们有些媒体的口中,供大于求房子卖不出去叫泡沫,可是那天文章供不应求房价上涨又叫泡沫,不知道在他们心中供大于求和供不应求哪一种是泡沫。有空房子,有个别城市出现了明显的比如鄂尔多斯的问题,鄂尔多斯我了解在内蒙古原来叫伊克昭盟,这个地方本来是内蒙古最贫困的地方,由于这几年煤炭业的发展,带动人们收入增长,出现了一批富人,大家争相炒房,甚至动用了民间集资,出现一些问题,但这不代表二三线城市就是鬼城,或者说泡沫即将破裂。房子多于目前的需求,关键问题在于城外有没有更多的人在未来三五年和十年要搬到城里住。我们这个媒体引用的外国人的眼光,关键的问题就是完全没有注意到在城外多少人在未来一些人要搬到城里住这样一个中国城镇化过程中的历史进程。诸位这代人和你儿子那代人两代人势必要完成一个历史的重托,社会的重托,民族的重托,把我们几千年大多数人住乡下的民族,变成大多数人诸城里的民族。

  从80年代中期北京开亚运会,北辰集团在现在的奥运村地方建了一批住宅,这些房子十年都没有卖出去,被称为鬼城。今年那个城区已经成为最繁华、最有潜力的中高端居民居住的区域,成为奥运村的核心地区。城市的发展,城市的建设以及人口向城市集中的过程,人口的集聚和房子未必是年年时时同步。当初北京2号航站楼就是为奥运会准备的,建好不到十个月全面饱和,不得不把1号楼重新装修起来,1号楼装修好了远远不够,赶紧抢建3号楼。上海浦东机场就是给世博会准备的,建好八个月全面饱和,不得不把虹桥机场装修起来重新用,但是还不够用,虹桥机场完全重建。仅仅在五六年前,人们说珠三角地区五个飞机场太多了,香港、澳门、广州、深圳、珠海,到今天广州机场三次改扩建,深圳机场也两次改扩建,远远不能满足需要,我们可能对城镇化发展趋势远远估计不足。仅仅十年前上海人一句话,宁要浦西一张床,不要浦东一间房。一个新生区的建设,往往需要十到二十年的培育期,需要基础设施的完善,需要产业承载力的增强,需要人们对新的生活社区不断熟悉,也需要一定的人气聚集的过程。我想这是任何城市发展过程所必不可少的趋势。

  前不久媒体热炒,房地产业还是不是支柱产业,曾经两会期间据说发改委一位领导站出来说,从来没有文件说房地产业是支柱产业。我们这位领导既不读文件,也不看实践。无论以前的中央级文件中还是我们实践发展过程中,都没有争议,毫无疑义的房地产业是国民经济与社会发展的支柱产业,但是在我们的公共舆论中,关于这个问题,大家大多说,房地产业是支柱产业,是因为能够带动上下游几十个产业的发展,对增长能有多大的促进作用等等,这是理由,但这是表层的理由。

  我们第二层意思想说,未来的十年、二十年、三十年,中国房地产业还将是国民经济的支柱产业。第一个理由,我们正处在城镇化、工业化、信息化的高潮过程中,这个过程中我们最主要的任务是形成一大批生产手段固定资产,包括工业固定资产集聚规模经济的发展以及国际竞争力的提高,也包括城市固定资产不断增加。没有一个大规模固定资产形成时期,我们永远成不了世界一流的强国,我们所说的结构转型一定需要一个现代化城市的物质基础支持才有可能。我们希望的老百姓都过上与发达国家现在的人过的更好的富裕日子,一定需要一个现代化的城市物质基础支撑才有可能。简单说,包括房地产业在内的城市建设力量产业行当,他们的规模速度和质量决定着中国国民经济未来十年、二十年发展规模经济速度和质量。我们依靠刀枪不入战胜不了洋枪洋炮,我们靠小米加步枪打不赢现代化的战争,我们没有一个现代化的城市物质基础,我们永远成不了世界一流强国。

  第二个理由,中国经济符合客观规律和国际经验的已经走到工业化里去了,工业化初中期社会与经济的发展取决于生产的扩张发展。你想开私家车首先有足够多的汽车生产能力,你想住好房子,首先钢筋水泥要有足够大的供应力量。生产的发展,是经济与社会发展的关键。到工业化中后期,生产扩张已经不存在根本性障碍,扩大消费需求是社会经济不断发展进步的关键,这已经为理论和实践国际经验所证明。1929到1933年大危机是消费严重不足带来的危机,我们没有时间回顾,但是09年的世界金融危机,其实和29年的危机别无二致。如果29年是因为资本家不给工人涨工资,社会劳动者阶层收入远不能和全社会的生产效率提高的供给相匹配的话,09年是因为没钱买东西借钱买东西带来的危机。美国有位前财长盖特纳,盖先生到处讲,我们美国人很冤,人们都说世界金融危机是美国人引起的,其实这事儿不怨我们美国人都怨中国人。别人都问说,明明是你们的两房危机,次贷危机,雷曼兄弟的破产,政府不救助,就剩一口气的地步,怎么是中国人引起的危机呢?他说你看中国人这几年发展挣了点钱,挣了点钱倒是花呀,他不花攒着,攒着也就罢了,还借给我们美国人花,让我们借多了。你别以为开玩笑,这种说法在国际上很有市场。我们中国自己的经济体发展也走到这个地步,我们还要扩大出口,还要对外开放,但是进一步经济增长的动力来源于我们的内需,来源于扩大消费需求,下一个问题就是扩大什么样的消费需求。

  我们能不能继续依靠吃的更多,穿的更多,来可持续的数十年的支撑中国消费需求扩张。老百姓说,衣食住行,衣食满足之后自然的需求就是转向住行的改善。半岛晨报头版消息就是一条路打通的问题,赶快修好的问题,路的问题和行密切连在一块儿,我们大家日益关心城市拥堵问题,实际上也是要求行的条件不断改善。住也同样,我们要求扩大消费需求,关键要依赖于消费结构的升级,而不是在原有结构上的扩张,消费结构升级一定需要一个物质基础,这个物质基础就是由住房条件改善提供,由越来越多的人住到城里提供,离开了这条,中国经济发展将无有动力,没有消费,没有扩大内需的指向。

  第三条理由很有意思,我们的老百姓社会利益的主要诉求,我希望我们做房地产业的老板们、企业家们,也希望我们房地产广告部门注意到,他们要的不仅仅是房子,他们要的是资产。20-30年前大连市民诸位来宾,你们的父兄个顶个都是物产阶级,谁家有占着房子躺着地的举手我看。那个时候的价值取向是越穷越光荣,越穷越革命,谁家是有产者是社会的敌人,是无产阶级专治对象,有产是罪恶,得把你打翻在地,再踩上一只脚,令你永世不可翻身,这是毛主席说的。今天,当万万千千老百姓抱怨说,凭什么我买不起房子的时候,人们正在希望成为有产主,有产成为社会利益诉求的重要取向。20世纪最后20年改革开放中社会利益主要诉求是增加收入,进入21世纪之后社会群体利益诉求已经从收入增长变为收入增长与私人财富累积并重。如果一言以蔽之,什么叫全面的小康社会?全面的小康社会就是大多数人有产的社会。我们的房地产业所建设的房子,实际上正在为我们老百姓社会富裕进一步发展提供满足中国梦的机会和物质条件。

  最后,房地产业的发展推动中国改革新的动力。我们的改革开放做了30多年了,30多年来,其实每一项重大的改革举措,都不是哪一个领导人高瞻远瞩,市委市政府或者是党中央国务院事先就战无不胜、总揽全局,没有这样的神,世界上没有神,人都是人,不存在能够像上帝一样聪明,无所不至,无所不能的人,替我们事先就把未来预期都看好,到时候都弄好,没有这样的事儿,都是危机推动,都是迫切需求迫使的,都是因为大批知青返城和城里纠结在一起,就业问题解决不了了。我们农村联产责任制是因为粮食不够饿死人了才有了这个该段。改革是在危机和发展的客观推动下才会发生。

  今天中国向经济过去十年遇到了新的阻力,缺乏新的动力,我们在产品市场化上取得进展不算小,比如企业可以自主决定向哪里采购原料,供求双方可以自主约定价格,产品销售由企业自行决策,但这只是产品的市场化。市场经济有三个阶段,第一个阶段是产品市场化阶段,第二个阶段是要素的市场化阶段,第三个阶段叫产权的市场化阶段。我们要素经济学认为三个最基本的要素是劳动力、土地、资金。在过去十年改革中,迟迟未获得多大进展,现在城和乡劳动力就业,完全在封闭的市场中自发竞争,土地和资金是房地产最比重的两个要素,而在过去十年改革中未见多少进展。比如房地产融资,古今中外盖房子没有不借钱的,就是辽宁山区老百姓贫困地区给儿子娶媳妇盖房子也要借遍十里八乡,但是说了十年,把间接融资转变为直接融资寸步未进,利率市场化到现在还是被政府掌控着,政府仍然是唯一的供应者。进一步的改革房地产业将是最重要的推动力,对市场优化配置资源最大。

  最后再说一个,日本房地产的泡沫问题,这已经是老生常谈了,我最后还是愿意和大家用一两分钟进行一个简单交流。别人云亦云,99%以上的网络上关于日本房地产泡沫问题的人,都没有对日本经济和当时实际发生了什么有过认真的考察,都是人云亦云,抄来抄去的话。我们跟大家说,日本在房地产和城市建设中,有许多值得我们学习和借鉴的地方。

  首先,日本在战后一片废墟的基础上,30年的时间完成了老百姓住房脱困期的任务和改善期的任务,到东京奥运会之后再加十年基本完成这样一个任务。日本是在城市化过程中在发达国家里唯一没有形成贫民窟的国家,伦敦用了一百年才消除了自己的贫民困现象,纽约用了五十年。现在新兴经济体,印度、南非、巴西等国家都是贫民困遍地,日本没有一个无家可归的概念,日本是在城市化过程中逐步完成住房建设和基础设施现代化任务的少数国家,而且更重要的是日本在整个七十年代,1971、1973年两次石油危机中唯一没有陷入严重衰退的发达国家,完成了自己的竞争力从低端价格竞争向高端非价格竞争的转变,形成了一大批名牌、名企。保障体系以及资源节约方面的问题,我们简单说几句他的教训。

  这就值得我们中国人关注的问题,四个原因。一是早在70年代初,日本前首相写了一本著名的书叫《日本列岛改造论》,当时极富远见的提出日本城镇化,再往下一步,北京开奥运会之后,我们在21世纪第一个十年重点在上海、北京、广州、深圳,一大批国际体育赛事推动下的沿海各大城市发展,日本在六十年代末的时候也有这么一轮,他说这一轮到此为止,下一步要努力发展中小城市形成新的经济增长点,形成大中小城市发展格局。但是这么一个见识并没有得到贯彻,整个70和80年代人口仍然在城镇化过程中过度向东京大都市圈集中。实际上90年代初期房价暴涨主要是两大都市圈,至今日本区域经济仍然为过疏化和过密化所困扰。我们今天也应当高度重视这个问题,包括大连不是二线城市,大连是北上广宁波、杭州、青岛、大连是一线城市,在前一轮房地产发展过程中的一线城市,但是实际上包括中部、西部的省市城市在内,听说过哪个省会城市暴涨吗?实际上我们房价问题,核心问题,大中小城市协调发展是一个迫在眉睫的问题。

  第二个,过早地不切实际提出了居民改善目标。当时有一个日本首相叫做工泽喜,提出了五年计划,要求五年要把日本国民房价收入比改善到像发达国家一样的三到六倍,大量释放信贷,鼓励房地产开发,鼓励老百姓买房子,极大提高社会胃口,极大刺激了住房过度超前这样的需求。

  第三个问题,上个世纪末,地价不断上涨,政府也要分一杯羹,逐步提高,导致一大批中小企业暴增无法维持,导致租售严重失调。更重要的是在此后,整个90年代应对通货紧缩的过程中,日本政府的宏观调控政策摇摆不定。日本实际在80年代末就提出了扩大内需的思想,扩大内需不是中国人的发明,是日本人的发明叫内需扩大,88、89年以及90年代初就已经明确提出来的,但是很抱歉地是他们并没有把这个思想贯彻到底,反而在调控中采取了很多过于关注短期,比如日本老龄化问题,所以为了应对老龄化问题加重消费税给供大于求的格局雪上加霜,日本经济迅速变为负增长,两度刺激经济,两度缓和,又两度反复。往往是得了病吃药见效了,但是过两天过好了就停了,过两天又病了又吃,又见好了又停了。

  别动不动就妖魔化房地产,别动不动就把别人更年期的病吓唬我们十七八的少女。我希望以后少一点这种人云亦云。

  主持人:谢谢陈淮先生的精彩演讲,请您留步。现在我们将有10分钟的观点答问环节,由与会嘉宾提出问题,陈淮先生进行解答。下面进入提问时间,工作人员请准备好话筒。

  提问:请问陈先生,中国土地政策在未来会有什么变化?

  陈淮:这个需要和改革相配合,我们新一届党中央加国务院有多大勇气来冲破现有很多利益格局以及利益集团。有现实问题,比如农民宅基地城镇化过程释放的过程,也有承认和保护私有产权方面的问题。房地产的地究竟是长期实行租地政策还是给予一定所有权政策,比如新加坡土地也是不卖的,国有的,但是租了以后是永远可以租下去,只是保持政府必要征收权利而已。土地政策之大的问题,现在包括很多小产权问题,农民工进城市民化的问题,以及房地产供应问题,都牵涉到土地,以及市场中合理供求关系,但是什么时候我觉得取决于新一届领导人有多大勇气推动这场改革。

  提问:限购、限贷的政策什么时候能趋于平衡?

  陈淮:为什么要结束?你说个理由才能给你答案。

  提问:不限不行,但是限到什么时候?

  陈淮:完全不存在供不应求的时候,当供求关系彻底逆转的时候这是一个条件。二一个沿海各大城市,也包括大连这样的城市,总体是要在一个长期过程中抑制人口过渡涌入,不管有没有房地产调控,设立进入这个城市的门槛恐怕是不可避免的长期趋向,没有房地产调控也要限。但是现在则是另外一回事,现在是因为抄房的投机性资本,主要依靠于金融杠杆,我们很多人不知道,以为抄房子也可以象炒股票一样高抛低吸收,股票盈利模式是靠高抛低吸实现,房子是没有机会,不会低于你买的价格,你从广州进一批服装20块一件到大连120块卖了,你赶紧坐飞机回去还可以20块买回来,但是房子是没有这样的重置机会的,房子盈利主要是靠金融杠杆实现,限贷就是把房地产需求中那些不合理的为卖而买的,过度占有资源的,投机性的需求挤出去所必不可少的一个现实政策。但是无论如何,过度强化政府权力并不是一件好的政策方式,只是目前不得已而为之采取的办法。比如说我们有更廉价更有效的药的时候,自然可以同样的病换更新的药。

  主持人:谢谢陈淮先生的精彩解答及各位嘉宾的提问,请您回座,稍事休息。

  下面,我们请出今天论坛的第二位演讲嘉宾:加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生。高志先生的演讲题目是:城市触媒街区式购物中心的实践。高志先生,您的演讲时间为15分钟,有请!

  高志:各位早上好!触媒大家知道,是两种化学物质在一块儿的时候,会有一个反应,这个时候加上一个催化剂,催化剂就叫触媒。本来今天这个题目是聊聊文化,后来觉得题目太大,而且讲起来时间太长,只有15分钟就改了一个题目,叫城市触媒,街区式购物中心的事件。

  刚才陈总的报告是属于政策性的,但是大家知道这两年由于国家各方面政策的抑制,还有城市化本身不断地完善,我们现在单做一个住宅这样的东西越来越少,这样的项目也越来越少了。从前年到去年开始,国内又兴起一个新的房地产运动,就是所谓的商业地产。我上次说过,我说这回又快出事了。商业地产现在搞的太多太烂,大家把一件很好的事儿又给解读的有问题。商业地产就是做商业的,所以很多地方出现了所谓商业地产的死盘,而且商业地产的死盘跟住宅不一样,死的比住宅更彻底。所以大家纷纷来问我,在这方面有什么好办法。我今天给大家谈一下对这个事情的认识。

高志

  为什么这个题目叫城市触媒,街区式购物中心的实践。大家知道,一做购物中心大多数情况是这样,这样的购物中心非常多,我们底下两个大盒子,上面盖楼。底下是商业,上面是酒店公寓。下面是步行街,外面是大路。这样的购物中心现在可以说我所接触的,我所看到的大概占城市所谓商业建筑或者都市综合题,应该说可能在90%以上。而且有些做的非常成功的,比如像大连万达,基本就是这个模式。但是大家知道,李嘉诚说过一句话,叫做房地产第一是地段,第二是地段,第三还是地段。我问我很多学生的时候,我说这话对不对?大家说对。我说大家下一句就不对了,这话是谁说的?李嘉诚说的。你是李嘉诚吗?问题出在这儿。大连万达这样的大公司做商业地产,可是我们中国像大连万达这样的地产公司有几个,极少数。所以大家一味模仿的时候,中国商业地产所谓的商业综合体就要出问题。出什么问题?这样的建筑对整个城市影响是巨大的,形象也很好,但是一做就死,问题出在哪里?我们往下看。

  这是我们现在正在做的一个项目,也是做两个大盒子,然后上面做四个塔楼。做完了以后,简单地叫大型商业+写字楼+公寓。中间广场普遍做的比较大,最宽的地方97米,中间74米,周边形成一个广场。我在很多地方说过,人的视觉距离能够看清对方是男是女,最远一个人的视力1.5的时候是25米,当两个购物主要中心构成一个广场,构成一个购物中心的时候,发现在74米的距离,对方店里卖什么你永远都看不到,根本形成不了一个共同的商业氛围。但是这样的项目很多。还有做这种大盒子,下沉式广场,本身的交通就出了大问题。第三个,他把主要的入口放在两,这边是一个所谓的科技广场,如此空旷的距离,而这个城市人口只有不到60万人,所以必然造成跟城市关系表面有了形象,但是土地价值没有体现,表面上叫做综合体,其实产业非常单一。这是我们目前做商业地产普遍存在的问题。

  所以跟大家讲,要做商业地产需要做四个事儿,刚才我听陈总的讲话,我突然想起来,我们应该根据刚才陈总的理解,应该加四个东西。第一个东西就是我们做商业综合体的时候,要跟城市的本身发展水平相结合,所以这个时候要做设计,第一个需要做城市的产业设计。陈总认为大连应该是一个一线城市,这对我都是一个很大的震动。

  第一个设计是产业设计。第二个设计叫人口结构设计,刚才陈总提到所谓买房子的投机问题,其实真正买房子绝大部分人很少用全款买,做商业地产业是一样的。所谓房子贵不贵是怎么来的?是他相信我经过三到五年的等待或者三到五年的培育,我这个房子涨价两到三倍的时候没钱也借钱买。如果现在有钱,但是这个房子未来两到三年最多涨10%打死也不会买。所以我们做综合体的时候,当你想把一个商业的综合体做起来,跟房子没有什么关系,而是跟这个城市未来发展的能量有关系。所以第二个设计我们叫人口结构设计。政府其实不该管这个事儿,但是现在不管不行。第三个设计叫街区设计,这是我们做这个所谓的大型购物中心商业地产普遍碰到的问题。只做盒子,不做街区。所有的街区全不大盒子封上了。

  现在提出一个新的观点,街区式购物中心。我们不要说一做商业地产就得做大型的购物中心,其实商业地产最主要的应该是做街区。大家知道,我们宝佳当年做追国做第一个项目就是上海第一百货公司,我们发现上海南京路上,放北京的西单商场和北京的百货大楼有区别吗?把商场放在哪儿,南京路上,是因为上海南京路太有文化了,太有吸引力了。所以我们做购物中心的时候千万不要忘了不要想着做多大的盒子,而是应该设法把街区做起来。我们在中国忽略了一个问题,就是我们的街区设计。

  一个上海的大宁广场,一个是北京的新三里屯,这两个项目值得大家学习借鉴。我这儿有一个案例,看一下上海的大宁广场。大宁广场用的StreetMall,是把室外街区和室内街区结合起来。他有主力店,同时也有所谓的品牌店,这种街区里面各种各样的体育活动、文艺活动、电影院等等,构成了人们可以体验式的购物环境。因为现在店商对普遍的商业地产打击太大,我觉得可能现在跟大连万达也在逐渐转型有关系,现在我们单位小姑娘买衣服都在网上买,到楼地购物中心试衣服,试合适了网上查。如果改成街区式购物中心情况就不一样了。街区式购物中心休闲、旅游式的这种环境是店商在网上没有的。所以我们又把刚才的大盒子,把四栋建筑改成三栋,把两个大盒子改成了四个小盒子,再加上一片步行区。改成步行区以后,还有一个大家要注意的,大家不要以为购物中心沿着主要马路,实际上购物中心在像大连、北京这样一线城市,其实应该主要方向避开这条马路,因为大量需要靠步行,构成一个主马路的时候,停车、交通、公共交通、私人交通都解决不了,把主方向变成跟主马路平行的,这个我是有案例说明这个问题的。大家注意北京长安街和上海外滩了吗,我问大家一个问题,在北京长安街和上海外滩有没有大型商业街?大型购物中心一个都没有,曾经当然有过,为什么没有了?慢慢消失了。而北京的购物中心,上海的购物中心,东单、西单、王府井和北京长安街是什么关系?垂直的关系,上海的外滩上没有大型购物中心,大家上海主要购物区南京路、淮海路、西藏路和外滩是什么关系?垂直的关系。所以把主要的街道方向,如果购物中心在大城市应该变成跟主路垂直的关系。

  最后给大家看一下项目的效果图。本来这里想做一个详细的分析,现在我们大量在做商业地产的时候千万不要走误区。

  谢谢各位。

  主持人:谢谢高志先生的精彩演讲,请您回座休息。接下来进行今天第三场演讲,有请:盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官张健先生。张健先生的演讲题目是:新形势下房地产企业融资。张健先生,您的演讲时间为15分钟,有请!

  张健:尊敬的杨会长,各位嘉宾,各位同行,上午好!我今天的题目是新形势下房地产企业融资。我们大家都知道,中国房地产发展到现在将近15年左右的时间,已经发展很快,也暴露了很多问题,也取得很大的成就。

  今后十年或者二十年我们国家房地产市场有什么发展趋势?我这里归纳了五点。第一点就是民生化,也就是说政府在住宅领域更加注重保障房的建设。第二个方面就是城镇化,也是一个趋势。第三个就是金融化,也是趋势之一,我们说开发商血液里不仅要有道德的血液,而且要有金融的血液。比如说我们如果开国际性会议,做房地产投资的,60%、70%的都是搞金融的人在里面。

张健

  我们国内不同,我们国内开发商和投资者一起开会,80%、90%都是开发商。国际上房地产品种更加向金融化趋势靠,就像陈所长讲到的,为什么很多人买房子,是为了增值,如果很多人想买房子除了居住功能还想增值的话,那这个产品就已经向金融化趋势靠拢了,或者叫已经有金融的属性了。第四点就是产业化,过去我们讲房地产是房产加地产,接下来是房产加地产加产业。高总也为商业地产做了案例分析,我想商业地产里面也就是一个产业,无形之中我们现在谈的事情,房地产都和产业相结合,无形之中我们谈到房地产都和金融相结合。第五点就是国际化,国际化也已经深深进入了中国房地产。我今天早晨有朋友交换名片,是德国的公司,美国的公司,不仅仅进入我们设计领域,在投资领域也进来了将近十多年了。同时,我们国内开发商都投入到国外市场。大家如果注意报纸百度的话,我们盛世神州基金成立了三年,三年以前开始做国内的房地产投资,去年年底组了基金投资美国。据我了解,以基金这个形式组成房地产基金GPOD这个形式投资美国市场也可能是第一单,第二单我们两个月之内交易也会成功。不用提万科在美国进行合作开发房地产,这是一个趋势。

  接下来十分钟主要跟大家汇报两大趋势,这两大趋势都在形成当中。第一大趋势就是房地产和金融结合,也就是我今天的主题。第二大趋势房地产和产业结合。

  房地产和金融结合,十几年以前,我们做房地产开发的时候都已经意识到了。当时很多人买地的时候都用银行贷款,十几年以前很多是比较宽松的情况下,土地证没有拿到很多人融资的也有。现在情况是银行贷款逐渐收紧,而且在今后几年里面也是一个趋势,银行贷款不仅仅对开发商贷款,包括地方政府的贷款,房地产公司上市也已经好几年了。第三房地产公司债券现在国内发债几乎不可能,如果在香港上市的话香港可以发。房地产信托现在发展还是比较快,每年2000亿,但是开发商的需求还是跟不上,而且房地产信托一般来说也是获得四证以后才能投资。

  REITs尽管上市以后成为股票,我理解可能今年不一定能成型,04年开始,我们国家REITs要逐渐退出,金融危机以前也说要很快退出,现在都不说了。接下来也就是我现在从事的行业,房地产私募基金。在国外像大家理解的黑石等等都是做私募基金的,在我们国内还是比较好的发展前景。据我了解,我们国家开展了三年左右,我们是北京第一家正式注册的房地产私募基金,我们一年半以前在国家发改委备案唯一房地产基金到现在为止还是唯一的,所以我们希望更多房地产基金在国家发改委备案。接下来是海外资金,在市场还是比较多,但是像大连也是引进很多资金,但是海外资金很多在香港上市。

  这张图表,美国私募股权基金占整个房地产投资19%,如果在座的到美国去,有一个电话黄页,拿过来看看,找到私募基金一栏,公司非常多,几百上千个公司,看这个产业好不好的话,看黄页也能看出来。所以这个行业在国外,纽约、伦敦不能说多如牛毛,产业非常发达,在美国占整个房地产资金的20%。

  看一下我们国家,我们国家私募基金发展非常快,但是规模还是非常小。为什么私募基金从10年开始,我们国家整个房地产开发投资是5万亿,私募基金只占1%。到了2012年已经达到3%,而且规模已经比2010年多了四倍。所以这个方面现在在我们国家,私募基金融资大有前途。而且现在做私募基金有一个好处,您在有关的发改委、工商部门备案以后很多开发商都可以做,在国内金融机构不同,开银行肯定不行,有钱开一个信托公司也不行,但是做私募基金是一条路子。我们国内银行贷款确实很便宜,但是这是受国家控制的。我们最近到新加坡开了一次会,碰到了几个印度开发商,他们银行贷款也就是6-7,他们那里私募基金融资成本是16-18。我想印度怎么跟中国这么接近,印度这个国家在银行利率方面也是高度受银行控制,很多人会这样认为,中国真正市场利率一定是大大超过银行利率。

  接下来看一下产业。我刚才说了五化,政府更加关心住宅。大家都提到城镇化里面很重要的一条就是和产业相结合的。第三条房地产金融,你要融资,你这个产品要设计的好,融资才能方便。产品怎么好?就是和产业相结合,当然产业里面可以配住宅,比如商业、旅游、养老都可以做,要和产业相结合,产业带动了一个地方,住宅方面才是可持续的,产业方面有各种策略。由于时间关系,我建议大家偏重第四个方面,部分持有部分销售,甚至于产业地产可以和住宅地产结合起来做。为什么这样说?因为只有产业地产定位了,才能受当地政府的欢迎,只有产业地产和住宅相结合了,整体项目可能周转起来更加快,只有产业地产有这个概念或者实际操作,您这个土地价格相对便宜,正因为有产业地产这个概念,或者实际操作,金融机构更加愿意跟你合作,竞争方面更加少。

  所以回到今天这个主题,房地产企业融资。房地产企业融资一定要各方面综合考虑。第一民生化,第二城镇化,昨天我们在论坛里说到城镇化了,城镇化怎么和产业相结合,如果城镇化和产业结合了,那融资渠道更加打通了,大的城市可能有很多大的工业,小的城市搞产业化有不同趋势,可能更加偏向于搞旅游地产、养老地产。所以我想说到房地产企业融资,我们不是就融资而谈融资,而是要更加结合我们具体的产品,具体的区位,具体的城镇和具体的产业。当然了,如果您有富余的资金也可以从分散投资角度来说,向海外投资。如果你有能力的话,也可以从海外吸入更多的资金。

  谢谢。

  主持人:谢谢张健先生给我们带来的精彩演讲,请您回座,稍事休息。现在,有请我们今天论坛最后一位演讲嘉宾上台,他是:金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士。杜丽虹女士的演讲题目是:城镇化进程中的房企转型。

  杜丽虹女士,您的演讲时间为20分钟,有请!

  杜丽虹:城镇化我不太会讲,我就讲讲房企的转型问题。

  其实中国地产企业以前无论是做什么产品线,做什么样的项目,我们都把它统称为叫做地产行业的重资产模式。但是随着调控政策的出台,以及中国长期土地红利从爆发性的增长到逐步衰退减缓,地产企业被迫从重资产模式转向轻资产模式。

杜丽虹

  什么是地产行业的重资产模式?当土地升值速度高于资本成本时,所有的企业都寻求储备更多的土地,这也是理性的。如果你卖的房子每年升值速度高于房子贷款利率,就愿意持有更多房产。这时候持有资产本身贡献了大部分的回报。因此土地储备的多少,也成为我们衡量一个地产企业价值的最主要的标准。我们称之为地产行业重资产模式。

  但是当土地减缓的时候,持有土地回报降低,甚至会出现负的价值贡献。也就是说,如果你的土地升值速度赶不上你的资金成本的时候,你大量持有土地的结果可能是使你价值减少不是增加。这样被迫从重资产模式转向轻资产模式,也就是说从以往赚取资产升值收益为主的模式走向赚取增值服务收益为主的模式。

  地产行业的增值服务收益包括什么?首先,比如我们在建设开发过程中,开发本身的增值部分就是增值最主要的来源,其他的还包括我们在做物业管理、商业运营过程中的衍生收益,以及象刚才提到的地产基金等地产金融服务过程中的费用收益和业绩报酬的收益等等。在这个转型过程中,从重资产上释放出来的资本金会被重新配置在一些轻资本的环节上,这时候效率越高的企业回报率不但没有下降,反而还会进一步的提升。

  当然我们说轻资产和重资产并不是绝对的,它是企业在不同的市场环境下的两种选择,就像我们刚才说的,在资产的升值速度高于资本成本的时候,重资产就是理性的选择,但是当资产升值速度低于资金成本的时候,轻资产就是一个理性的选择。当然,随着目前中国还有城镇化的进程以及人民币升值的过程,所以在短期内,这种资产的超额回报还是存在的,但是长期中土地的红利,资产的超额回报在衰减,所以长期中企业面临一种转型的压力。

  在轻资产模式下,地产企业很多传统优势,比如说拿地的优势会被淡化,取而代之的是效率的优势。因此,我们说不是所有的企业都可以实现轻资产的转型,对于某些企业来说,即使在资产升值速度减缓利益资本的时候可能也无法实现轻资产的转型,只有那些真正具有效率优势的企业才会获得转型空间。这个效率优势是什么呢?可以是多种方向的,比如说你可以是在开发或者在物业管理,或者在商业运营某个环节上面的一种领先优势,也可以是在商业地产、工业地产包括旅游地产、养老地产等某类产品线上的一种领先优势,还可以是某种资源整合的一种综合性的能力。但是无论是哪种优势,我们说在轻资产时代,资本资源整合效率资源结合的更为紧密,企业效率优势会被放大,而另一些企业会被淘汰出局。

  什么是轻资产的转型,我们先取商业模式创新方面的例子。最简单的例子就是我们近几年在说的代工模式。代工模式一直是被中国地产企业所不耻的。主要原因很简单,因为我们以前资产收益很高,代工的话资产升值部分最大的收益是赚不到,所以企业只要现金流允许是不会做代工的。但是其实代工在国际上是一个非常普及的模式。比如在日本,日本大部分地产企业都是做代工,当然也有他特殊历史背景,从90年代以后,日本的土地资产价格是呈逐年下降趋势的,是一个极端情况。我们可以想象在这个极端的情况下,没有企业愿意做大规模的土地储备,因为土地储备完了不但不增值,还会贬值,所以很多企业转向定单开发,就是我们说的代工模式。比如日本最大的地产公司积水地产,在70年代的时候在日本首先推出工厂化生产的组合式钢结构住宅,我们钢结构一般用在商业地产大型一些标志性建筑商,在日本首先在70年代推出了钢结构的住宅项目。87年又推出了工厂化生产的木结构住宅。作为日本住宅产业化的先驱,积水80%的建造环节都可以在工厂里完成。在工厂里生产一套房屋的构建只需要6-7分钟时间,现场组装从打地基到完成只需要三个月的时间。所以投资回收期非常短,周转项目可以达到一年三到五倍。因此尽管利润率不高,但是定单开发业务在过去十年的平均总资产回报率可以达到40%,如果加上财务报表的话,净资产回报率更高。

  与之相对的是公司也有一部分传统的拿地开发销售的业务,这部分业务,虽然建设开发的项目依然很高,但是由于有了前期的土地储备过程以及后期销售周期,所以平均周转效率只有0.4-0.7倍。我们可以看到这张图过去十年非常稳定的在40%的水平上,下面这条线是开发销售业务的总资产回报率,最高也只有10%的水平。所以不要小看代工业务,其实能够大大提高你的回报率。

  在欧美市场上,代工模式更被广泛应用于各种类型的物业,而且企业突破代工的门槛,不仅局限于这种产业地产的技术优势,还包括象管理的优势、专业领域的产业经验以及资源整合的能力。波士顿地产是美国最大的写字楼地产投资基金,主业是在美国最繁华的地区的CBD开发收购甲级写字楼,但是当租金回报不足以覆盖他的资金成本的时候,他就会转战到定制开发市场上,把他在CBD地区开发和管理甲级写字楼的能力应用到政府机构和科研机构的办公大楼的定制市场上。比如说在89-96年时间,这个时期美国由于处在危机,导致整个银行利率都在两位数以上的水平,这时候他的资金成本已经超过了他的租金回报,所以波士顿地产就在这个时期转向定制市场,完成了美国宇航局NASA总部、联邦货币管理局、联邦法院、美国邮政局等办公大楼的建设。2004年以后,当时美国利率水平很低,但是由于资产价格的泡沫导致投资物业的租金回报也低于资金成本,在这个时期又完成了麻省理工学院等一些定制项目。他把他在甲级写字楼市场上面的开发管理能力应用于周期低谷中的定制业务市场。

  REG是美国第三大社区商业地产的投资公司。我们知道做一个商业地产,你主要的客户是你的零售商,也就是你的租户。所以REG为了巩固和他这些主要租户长期合作关系,就为一些主力租户定制开发。比如为美国Target定制20处店面等等。这个定制店面一部分会直接卖给零售商,但是多数情况下零售商自己也不愿意把大量资金沉淀在一个物业资产上,所以这个时候会为零售商签订十年以上,通常会达到十五年甚至二十年的长期租约,然后卖给以自己发起的基金。过去的十年,REG已经成为18支商业地产基金,累计资金达到100亿美元。

  关于综合体的,刚才提到万科现在合作的美国五大商业地产公司之一。他的主业是为金融机构定制开发和管理地标性的建筑。比如说他在1988年的时候,在华旗的资助下,建筑了当时德国最高的地标性建筑,96年又被高盛选为菲勒中心的信运营商,97年铁狮门联合履行者集团以2.2亿美元买下克莱斯勒中心等等。这家公司过去十年成立了14支地产基金,吸引了150多位金融投资人,主要是机构投资人。他之所以能够吸引到这些金融投资人的合作,我们说他的能力不像刚才的积水,不在于开发的优势,也不在于象波士顿地产或者REG物业管理优势,他的核心能力在于具有设计、规划、营销、招租、金融服务、法律服务这种资源整合一体化解决能力,从而能够为他的金融投资人提供一种定制化的全方位的服务。

  所以我们说代工模式不仅局限于住宅,其实在商业地产、工业地产等专业性更强的一些领域,定制开发已经成为一种主导模式,由此也是在一些地标性建筑的开发过程中,金融机构和品牌地产企业的合作已经成为一种标准化的开发模式。在这个过程中,一些具有资源整合能力的企业,会从传统的开发物业管理进一步的延伸进入到资产管理的领域。当然在这个过程中,不仅要有商业模式的创新,还要有金融模式的创新。所以轻资产涉及到金融模式的创新这个领域。

  为什么要做金融模式的创新?我们说这几年国内地产公司都在做商业地产,做租售并举。但是实际上,看数据会发现,大家真正自己持有物业的比例并不高,大部分商业项目都是卖掉的,自己持有的物业比例过去五年每年平均来说0.5%-1%的速度在增长,所以截止到11年的时候,几大地产公司平均的投资物业在总资产的占比只有7%。为什么大家虽然都想做租售并举的转型,但是实际上转型的步伐很慢呢?我们做过一个测算,就是假使一个投资物业的毛租金回报率可以达到10%,剔除掉直接运营成本以后的净资金回报可以达到5%,这个数其实在国内商业地产里已经是比较高的投资回报,即使你能够达到这样的水平,投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点,由于你的资金周转效率的降低,会导致开发物业部分的销售增速减慢30%。这显然是很多的企业不愿意承担的。除了这个资金周转速度减慢的问题还有一个问题,就是持有物业比例越高,平均的项目资金周转期,从原来开发项目的一到两年延长到三到五年,比大多数地产公司资金来源的平均期限要长,这就导致企业面临着普遍的再融资压力,你的资金来源不能覆盖整个项目周期,需要进行再融资。但是如果你需要再融资的时候赶上调控的时候就会可能出现资金链断裂的问题。所以我们做租售并举的过程中需要创新模式的配合。

  怎么做金融模式的创新?我们有各种各样的地产金融工具,金融模式的创新其实就是不断进行专业化分工的过程。比如我们原来租售并举一体化,香港公司大多是这个模式,我自己拿自己的资金长期持有物业,负债率很低。比如新宏基等负债率都很低。随着投资物业的规模化发展,出现了开发和持有环节的分离,也就是说在开发商之外又有了地产资金的存在,这些地产资金主要是用来持有这个物业的。进一步我们知道商业还有一个中间环节就是培育阶段,物业即使落成了,可能也需要三五年的时间才能达到稳定运营的状态。所以随着这样一个培育阶段的进一步分话,出现了私募基金和我们说的REITs之间的区分,私募基金资金期限相对短,承受风险能力会更高一些,追求的收益回报更高,而REITs回报人主要获取租金收益。在一些更专业化的领域,除了开发、培育和持有环节,还会进一步分化出一些专业化的轻资产运营的运营商,比如酒店管理公司。所以这就是我们说的地产金融的创新路径,不断把一个物业不同阶段分化出来,进行一个单独的融资。我们地产企业在自有资金中的投入比例逐渐降低,比如新宏基自有资金投入比例占到60%,除了股权资金还有相当一部分来自于比如你租售并举的销售物业的现金回款,也要投入到持有的部分来。基金的模式下,自有资金比例大概降到20%左右,真正股权性基金,国内比较少,但是国际上真正的股权性基金大概能够提供20%、30%的基金,另外还有40%来自于债权融资,还有一部分来自于应付的工程款、土地款的无息融资。美国模式下自有资金占比进一步降低到5%以内,外部基金融资占到20%、30%,债务融资杠杆达到50%。

  我们说轻资产的战略不只是代工模式或者基金模式,实际上是由三个决策纬度组成的,业务性的选择,价值链定位和资本资源的整合。业务性的选择就是首先根据自身的资源禀赋和市场环境,选择一个或者几个最适合自己的产品线,也就是说住宅、公寓、酒店、商场、写字楼等等。在业务性选择的基础上,企业需要根据自身的一个人力资本的结构和价值链各环节上与标杆企业的分析,来定位自己的价值链优势。也就是说在拿地、开发、销售、招租、物业管理、商业运营这些环节上,你到底在哪一个或者哪几个环节上有优势,你不可能在所有的环节都具有优势。确定了你的优势环节,我们可以相应设计代工的模式,定制开发的模式,托管的模式,售后回租这样一些商业模式,放大你的效率优势。

  最后,随着产业链的延伸,为了进一步轻化资产负担,企业需要借助资本杠杆,进一步放大效率优势,需要搭建一个资本资源的平台,包括了象基金的平台、私募债券平台以及证券化的平台。每个平台上有多种金融工具的组合,从而形成多样化的资本组合。这样又构成了三个价值空间,首先是业务性选择和价值连定位,就是产品线和产品环节,这两个纬度决定了你的核心业务方向,通过将你现有的资源集中配置在优势产品线和产业环节上,能够巩固和强化核心效率优势,从而为轻资产的转型奠定一个基础。接着价值链的定位和资本资源的整合,会构成一个商业的模式创新空间,也就是说根据你的价值链环节的优势,我们来设计最合适的商业模式,以最恰当的方式来吸引资本资源。最后是金融模式的创新空间,根据业务线的风险收益特性,来选择最适合的金融平台。

  所以这就是一个轻资产战略的三维空间,我们说首先业务线选择上可以选择单一产品线策略、多产品线或者全产品线。单一产品线可以选择是主导型的。在价值链定位上,从拿地、开发、销售等等产业开发环节上,确定自己的核心优势,对应设计商业模式创新,最后结合一个资本资源的平台。

  总之轻资产是立体的战略组合,我们首先看到的是周转效率的提升,但是不是一个简单的关系,轻资产是一个体系,既包括了对现资源的优化配置,又包括构建一个新的平台来放大现有的效率优势,而这个新的平台既包含商业模式创新所形成的业务集中平台,也包含金融模式创新所形成的资本集中平台,同时由于不同企业的资源禀赋是不同的,所以在不同的产业环节、产品线上形成不同的轻资产模式。

  实际上,由于这几年以来不断地调控施压,现在很多企业开始关注轻资产战略,但是我个人认为,很多的企业把轻资产当成是一种表外话融资的替代途径,或者说是一种临时性的选择。我们说轻资产其实不是一个转移融资的游戏,是企业的一项战略选择,它的本质是在资产回报减低,行业竞争加剧的时候,通过效率资源和资本资源的优化配置,来提高行业整体效率水平和优势企业的市场空间。比如说我们刚才讲到的代工模式,原理实际上是那些拥有土地资源或者政策资源的企业,把物业开发、物业管理的部分环节,甚至全部环节都外包给比他更有效率的企业,从而可以提升整个价值链的效率水平,而由此创造的溢价空间。这个溢价空间可以是由更具品牌的企业代工形成的品牌溢价,或者由更具规模的企业代工形成的采购、管理成本的节约,或者由更具效率的企业代工,你需要18个月开发完成,他可能需要12个月,带来资金成本的节约。总之这些溢价空间,最后会被所有开发方和管理方分享。

  刚才提到的地产基金等模式,它的本质也不是一个融资工具,是使资本资源更集中配置于具有效率优势的企业。由于中国地产基金处在一个初级阶段,所以我们的感觉好象是只要企业敢于给出一个高的收益率,就能够发起一个地产基金或者一个地产信托。但是实际上,如果你看成熟市场的话,不是所有企业,即使你给出再高的回报也不是所有企业都能发起基金,基金只会把资源配置给那些具有效率优势的企业,能够创造超额回报的企业。所以地产金融的本质也是实现地产投资领域的一个资源配置的优化。当然,资源配置优化的过程,也同时意味着资源分布的集中过程,意味着少数具有效率优势的企业将获取更多的资源。因此,在轻资产时代,地产行业的集中度将大幅提高,而企业为了应对这个时代的到来,需要从现在就开始打造在某一个或者某几个环节上的效率优势。

  谢谢大家!

  主持人:谢谢杜丽虹女士的精彩演讲,请您留步。现在我们将有5分钟的观点答问环节,由与会嘉宾提出问题,杜丽虹女士进行解答。下面进入提问时间,工作人员请准备好话筒。我们休息的时候也会安排一起交流,大家可能会有更多的话题愿意私下交流,谢谢您。

  谢谢杜丽虹女士的精彩解答及各位嘉宾的提问,请您回座,稍事休息。论坛演讲告一段落,感谢四位嘉宾的精彩演讲与分享。

  接下来,我们将进入城市观点论坛中国行大连圆桌。

 



(审校:劳蓉蓉)
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