八年项目屡难面世 海航置业遭国美商都追债28亿
作者: 武瑾莹     时间: 2013-04-22 22:43:58    来源: [ 观点地产网 ]

事实上,对于海航置业收购之事,自外界得知此消息之后,就充斥着各种表示担忧和不确定的声音。

  观点地产网 武瑾莹 曾经承载了黄光裕商业地产梦想的项目,位于北京丰台区的国美商都近日再添新变数。

  最新消息显示,国美控股下属的国美商都建设开发公司因“国美商都”资产转让合同“买方违约”事由将海航置业及担保方海航集团诉至北京市高级人民法院。

  据悉,具体则为2011年国美商都与海航置业签署协议,海航置业以57.5亿元总价收购“国美商都”项目约56万平米的物业资产,至今将近两年仍欠付合同本金约20亿元及逾期付款违约金数亿元。

  国美商都负责人于星旺对媒体表示,海航置业一方本应在2011年7月底前交齐全款。到期时,海航置业还有上述尾款未交付。并称,海航置业之后多次以资金困难为由,拒绝交款,双方经数次沟通、协商未果。因此,国美商都起诉海航置业。

  据悉,目前北京市高院已立案,并将近日开庭。

  海航置业 收购争议与资金迷局

  虽然2011年年中国美商都已经和海航置业签订了收购协议,但直到2012年8月,该笔买卖才正式曝光。

  事实上,对于海航置业收购之事,自外界得知此消息之后,就充斥着各种表示担忧和不确定的声音。

  在各方议论之中,最大的争议在于针对这个国美耗费六年、历经了5任总经理的项目,海航置业是否能顺利盘活。

  有分析人士曾认为,“只要拿下国美商都之类的项目,海航就可以粉饰上市业绩报告,毕竟,重资产的投资总比‘购买飞机’更有‘钱途’。”

  海航集团最近几年疯狂获取地产项目,但很多项目拿了之后就“冷藏”起来。原因很简单,海航打算“收集”几百亿资产之后,做成一个‘商业地产’资产包,整体出售给商业地产基金等机构。

  据知情人士介绍,海航置业的运作主要与持有物业有关,具体为通过收购以后得来的项目出售或经营,项目比较小。

  显然,国美商都就颇为符合这样的定位。

  然而,如今看来,海航置业不断获许类似国美商都这样的商业项目,似乎并不是为了整体出售给商业地产基金。

  从海航置业近年来频频四处借壳欲登陆资本市场的举动来看,一个更为合理的推测是,这些收购而来的项目或许是为海航置业成功上市之后准备的注入资产。如此一来,海航置业的上市估值可迅速做大,对于比起经营房地产业务更为擅长资本游戏的海航来说,这也是非常合理的安排。

  因此,对于业内人士指出的“国美商都从一开始就定位不清晰,业态配比、是租是售均不明确,后期招商亦不成功,即使有企业接手,后期也需要投入大量的人力、财力,才可能将项目盘活”之说,海航或许并未将此放在心上。

  然而,海航置业始料未及的是,从2011年开始,其借壳之路充满变数并不顺利,在入主ST筑信陷入僵局、海航酒店收购绿景地产宣告失败之后,海航置业最新的借壳九龙山之事也陷入新旧股东之争。

  另一方面,海航置业背靠海航集团这个超级大靠山,其“资金困难”之说多少让人难以信服。

  今年年初,海航集团先后与国开行、中国银行等连续签订授信协议。截至目前,海航集团共有已获批授信额度3600亿元,目前使用了1000多亿元,仍有2000亿的授信空间未被使用。

  虽海航系仍有不少资金纠纷,如2011年,海航与希腊家族企业Vafias Group、挪威奥斯陆上市的Golden Ocean以及总部位于挪威卑尔根的Spar Shipping等几家中外船商均发生了租金纠纷,牵涉12艘轮船,所欠金额超过5亿。2012年至今的九龙山股权纠纷、大新华物流拖欠船租纠纷,2013年1月,华融金融租赁曾向法院提出对海航采取财产保全申请等等,但对于拥有2000亿授信未使用的海航来说,这些纠纷的资金额度实在难以抗衡。

  国美商都 八年磋跎难入市

  从2005年至今,国美商都自获取土地后八年已经过去,但直到现在,其开门营业之日似乎仍遥遥无期。

  资料显示,国美商都位于北京西南角的丰台科技园地区,规划用地面积11.88万平方米,总建筑面积55.5万平方米,其中纯商业用房31万平方米、写字楼3万多平方米、酒店和酒店式公寓5万多平方米。

  2005年4月18日,黄光裕旗下北京国美置业有限公司斥资8.05亿元取得国美商都项目,此项目亦成为当年北京最大的“招拍挂”项目。在国美庞大的商业帝国中,国美商都堪称其地产系列的旗舰项目,曾一度承载着黄光裕的地产梦想。

  1个月后,“国美置业摘牌科技总部新区核心商务区项目”签字仪式高调举行。北京市、丰台区政府的有关领导、黄光裕等国美高层以及百余家媒体记者参加了签字仪式。

  6月24日,国美置业为国美商都项目正式注册成立了北京国美商都建设开发有限公司,黄光裕亲任董事长,由此可见国美商都在国美地产中的分量。

  但是自2008年黄光裕被捕入狱后不久,业界即传出国美商都转让的消息。实际上,国美自建设之初就显出对于开发这个项目信心不足,几年来单是项目名称就曾变更4次,综合定位3次转换,管理人员也数次更迭。

  细细数来,项目先后更迭了禹晋永、吴坤岭、童渊、周东权、王海域5任总经理。同时,案名也先后经历了数次更迭,分别为国美商都-鹏润时代广场-鹏润国际时尚交易中心-国美广场-国美商都。

  一方面是开发缓慢、招商不力;另一方面,黄光裕入狱后国美集团也开始收缩旗下地产业务,及至后来和陈晓的股权之争需要现金,黄光裕家族甩掉这个“烫手山芋”的愿望就更加迫切。

  而在近3年的转手过程中,有洽购的意向买家即包括中铁置业、多家投行、中建八局、红星美凯龙、海航集团等。然而,即使是遇到习惯于“暴风收购”的海航集团,国美集团亦耗费了1年有余。

  事实上,在2009年国美商都传出欲转手的消息后,其价格从60亿元起最高达至100亿元。

  而此前有业内人士为此项目做的账单为:国美商都规划用地面积11.88万平方米,拿地价8.05亿,再加上建筑等各项成本,该项目最多1万元/平方米,乘上总建筑面积55.5万平方米,作价最多55亿。

  本欲高价出售的黄光裕最终难以支撑国美之争对公司带来的资金影响,不得不低价出让国美商都。

  但海航置业以不足60亿元,分期支付收购国美商都的消息传出之后,业内皆表示这是“国美五折甩卖”。

  然而,在双方交易的过程中,作为上市企业的国美、海航双方对此事均未正式宣布,此次并购事件愈发变得扑朔迷离,业内也认为这桩买卖的内幕可能并不简单。

  事实上,海航系截至目前已经成立了中国集、YH城、YOHO湾等自有商业综合体品牌,并有意通过收购购物中心、自建等方式推广和复制这些商业品牌。但直到今日,国内甚少能看到海航的商业项目或品牌在成功经营。

  对于“出世”已经八年的国美商都项目,海航置业将把该项目的发展带往何方,目前也难以预期。



(审校:刘满桃)
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