2012年度中国房地产卓越100榜榜单产生过程及分析

作者:     时间: 2013-01-06 17:01:10    来源: [ 观点网 ]

在抽取及分析所有样本数据的同时，将更多结果予以呈现，希望透过真实、全面的数据，可以看到优秀企业的优点所在，同时看到更多与危险、隐患相关的数据指标的存在与变化。

　　榜单产生过程

　　2012年度中国房地产卓越100榜首先甄选1-11月销售业绩在10亿以上的168家首批企业名单，经过对企业性质、主营业务、数据调研及活跃度等进行分析，筛选并确认出1-11月销售业绩在25亿以上的118家企业首轮入围。

　　入围的118家企业经过各项指标的综合筛选，最后分别入选各榜单。

　　榜单分析

　　2012年，中国房地产行业“强者恒强”。万科连续第二年在11月底即完成1000亿销售，保利、绿地、恒大、中海也跻身第一军团，前11月均实现超800亿的销售，在本年度甚至已经出现第二家千亿级房企。

　　但仍需关注800亿以下、500亿以上规模出现空白与断档，在上述企业取得进一步销售突破并逼近千亿的同时，紧随在后的其他企业还需要更多时间。

　　相比2011年度，千亿阵营不再是万科一枝独秀，销售成为更现实的话题。在持续政策调控与经济调整中，多数房企仍然取得不错的销售成绩，我们应对2013年及未来的房地产行业持有更乐观、积极的态度。

　　我们在抽取及分析所有样本数据的同时，将更多结果予以呈现，希望透过真实、全面的数据，可以看到优秀企业的优点所在，同时看到更多与危险、隐患相关的数据指标的存在与变化，甚至通过卓越100榜的评选与分析，从而发现整个行业的普遍规律。

　　1.万科三年蝉联上市房企冠军，但是渐失优势

　　与往年地产G30评选类似，万科再次成为卓越100榜冠军。虽然连续多年成为毫无争议的冠军，但毫无疑问，万科与第二名的差距在不断缩小。

　　对比往年度地产G30评选得分，万科于2012年度地产G30评选得分73分再创新低（2011年度：78分、2010年度：77分、2009年度：80分），与第二名的分差也缩小至7分（2011年度：11分）。

　　2012年度，万科较2011年丢失的5分主要来自于品牌指标（4分）。可以发现，“毒地板”、“王石婚变”等事件，对于万科品牌的影响已经显现。而品牌以外万科唯一较去年低分的是净利率（1分），或许可以看作是艰难环境中取得出色销售需要付出的代价。

　　2.卓越100榜前五名销售金额均超800亿，这是中国房地产行业有史以来最好的成绩

　　2012年，销售业绩指标愈发重要。卓越100榜前五名销售金额均超800亿，这是中国房地产行业有史以来最好的成绩；入选前十名的企业，11个月销售业绩已经全部在300亿以上。另外，1-11月榜单统计在内的销售超300亿企业总数达到了12家，较2011年度增长了50%。

　　在行业认为寒冬的年份，考虑到销售对于企业的绝对重要性，卓越100榜中营运指标占比达到60%。

　　3.销售年代，保利冲千亿大关，融创、华夏幸福基业异军突起

　　2012年度，万科继续领先并于11月份率先完成千亿销售，保利紧随其后，并在12月底成为第二家达到千亿销售的内地上市房企。绿地截至11月已完成900亿，也有望在年底接近甚至超过千亿。

　　本年度销售绝对值提升最大的当属保利，2012年1-11月销售金额920.32亿，较上年同期的676.22亿提升242.1亿。

　　销售表现突出的企业还有融创中国与华夏幸福基业等。融创中国2012年1-11月完成销售305.8亿元，而2011年度此数字为175.6亿，2010年度则仅为72亿，连续两年增长翻番或接近翻番。

　　华夏幸福基业凭借突出的销售以及独特的模式，首次成功入选卓越100榜及上市企业30强（地产G30），2012年1-11月录得的销售业绩在A股上市房地产企业中排名第六，仅次于“万保招金”及华侨城。

　　另一方面，SOHO中国则再次成为销售低迷的代表，其引以为傲的“商业散售”模式接连受挫，销售金额较2011年同期继续倒退，而且是连续两年出现如此情况。虽然品牌及管理指标得分一直较高，但仍然没有止住下滑势头，只能在卓越100榜及地产G30榜单排名中游。但愿这只是转型期间的阵痛。

　　4.龙头之争，强者恒强

　　连续四年，龙头前五的位置一直在万科、中海、恒大、保利、华润、龙湖之间争夺。2012年度，保利地产凭借直追万科的销售表现，在卓越100榜毫无疑问地坐稳第二名位置（2011年度为第四名）。

　　恒大保持了2011年以来的表现，卓越100榜跻身三强，超越中海成为“探花”。而在上市企业30强（地产G30）榜单，中海凭借优异的财务表现，成为季军。

　　相对于2011年，卓越100榜前三强1-11月的销售总额首次突破3000亿，达到3038.12亿（2011年度：2948.30亿、2010年度：2072.55亿）。前三强销售业绩占卓越100榜100家企业销售总业绩的19.64%；前十强销售总金额则为820.12亿，占100家企业的44.1%。

　　本年度总资产排名前三的企业仍然是万科、保利、恒大（绿地、万达未予公布），三家企业总资产达到7452.88亿（2011年度：5893.11亿）；总资产前十强企业的资产总额则达到16709.92亿。

　　5.区域分布集中京沪广深，上市企业华南独大

　　2012年度卓越100榜入选企业100家中，覆盖22个城市，城市最高为北京有21家，上海第二有15家（包含福建、江苏陆续总部迁进的企业），深圳广州依次。

　　在上市企业30强（地产G30）排名中，华南区域明显，占据16家，上海迅速下降到两家。

　　值得一提的是，在卓越100榜中中西部及其他区域企业也达到了12家。

　　6.民营企业依然是房地产行业的中坚力量，企业联姻开始增多

　　按企业性质计，卓越100榜中国营企业占比约四分之一，民营企业占比四分之三；前十强中民企6家，国企4家。

　　近两年来，越来越多不同性质企业倾向于合作拿地、合作开发，并已经成为一种趋势。其中的代表性案例是万科与保利首次合作，以及融创与绿城、绿城与九龙仓等的合作。

　　7.中大型房企多数上市，非上市企业全榜占比仅34%

　　上市企业是卓越100榜的主流，占比66%，前十强中上市企业更是占据绝对优势，达到9家，仅绿地一家非上市企业进入前十（万达未列入评选）。前三十强中，非上市企业也仅有绿地、星河湾、复地、融侨四家。可见，大型的、实力较强的企业多数上市，并在卓越100榜中“一统天下”。

　　2012年度，成功在香港IPO上市的房地产企业仅有旭辉控股、新城控股2家；A股借壳上市房地产企业也仅有银亿股份及三湘股份。

　　但值得欣喜的是，下半年特别是9月份以来，房企海外融资渠道一定程度上获得恢复，不少企业均成功融资。而A股上市房企如万科、金地、招商、中粮等，在拓展海外融资方面都取得了突破。

　　非上市企业中，大连万达最具代表性意义，按其企业规模、营运、品牌及影响力方面等评估，应能进入卓越100榜前五名，但因数据不透明，评审组一直无法获得万达方面的准确营运数据，最终只能搁置。

　　8.新生力量崛起，2012地产G30新进四房企，卓越100榜不乏二三线城市生力军

　　值得注意的是，今年有四家企业冲进30强榜单，分别是金融街、华夏幸福基业、中海宏洋及建业地产。

　　金融街经营京津发达城市，而华夏幸福基业地产模式独特，中海宏洋坐拥中海集团及中海地产平台，建业地产独霸河南，均取得了出色的成绩。四家企业中，香港上市及内地A股上市各有两家。

　　在卓越100榜中，福建、重庆企业表现突出，更不乏一批二三线城市新面孔，如果不希望所有城市都被大企业贴上同一个LOGO，他们无疑是未来房地产业新鲜血液。

　　9.非内地企业，慢热到加速

　　首次甄选所有在内地投资及发展的非内地房企，并得到了巨大的支持。我们可以看到本年度排名前十的企业在内地市场上如何扎根，慢慢培养，到现在开始提速发展。新世界最早深耕内地市场，投资规模千亿，涉及17个城市近40个项目；新鸿基、恒隆分别投资规模也达到700亿，恒隆广场无疑已是国内商业地产样板，新鸿基曾经是万科学习的参照物。国内投资项目最多的目前无疑是长实，覆盖城市最广则为凯德商用。

　　10.从销售看营运指标，2012上市30强总分值的隐忧

　　2011年度地产G30总分为1362分，平均得分45.4分。2012年度，上市企业30强总分合计为1352分、平均得分为45分，总分比2011年略微降低10分值。分析指标，2012销售业绩得分从504提升到567，直接提升63分，而财务得分直接从458直降55分为403分。

　　11.2012年量与价的平衡，模式的新选择，是恒大还是SOHO？

　　透过数百家样板企业的调查到最后100家入选企业，分析销售金额与销售面积，平均售价最低的企业为4200元，最高的几家如SOHO超过40000元，其次有华侨城、绿城等。

　　恒大1-11月全国销售均价不到6000元，销售面积为冠军（1426.30万平米）；SOHO均价超过46000元，销售面积为17.77万平米。

　　恒大代表一种模式，SOHO代表另一种模式，孰优孰劣，需要时间验证。只是SOHO只选最好的城市最好的地段，而在当前此类优质土地极度稀缺的时候，是否仍然还会出现上海“证大门”式的困扰？

　　12.恒大地产仍然继续坐稳土地储备冠军，2012年房企拿地情况改善

　　土地储备方面，恒大地产仍然继续坐稳冠军，截止到2012年6月30日，恒大土地储备达到1.42亿平方米（2011年度：1.35亿平方米），占据30强总土地储备的19.3%；碧桂园维持亚军，拥有超过5000万平方米的土地储备，也是除恒大外唯一一家土地储备超过5000万平方米的地产G30企业。

　　2012年6月30日，上市企业30强总土地储备73716.10万平方米，较2011年同期的66627.11万平方米增长7089万平方米，提升幅度呈现逐年攀升态势。上市30强企业平均拥有土地储备2730.23万平方米（2011年度：2562.58万平方米）。总土地储备同比提升10.64%，2011年同期为7.26%，2010年则为12.45%，说明在2012年，企业运营与拿地情况不断改善，这与下半年以来房地产企业全面拿地的现实情况相吻合。

　　展望未来，随着经济环境及房地产调控的变化，相信土地仍然是房企的第一目标，并将成为房地产市场发展情况的“晴雨表”。

　　13.中海绿城冰火两重天，财务指标仍是上市房企关键

　　本年度，财务指标在上市企业30强(地产G30)榜单评选中权重为30%，并对企业排名产生决定性影响。例如中海，在卓越100榜中被恒大挤到第四，但在上市企业30强排名中，凭借其出色的财务指标，成为季军。

　　而财务指标得分最高的企业是五矿建设（23分），甚至较中海高出3分，包括还有越秀地产。似乎国营企业的财务指标都比较出色，是否与其融资成本相对低廉有一定关系？

　　绿城则再一次垫底，最低的财务指标得分使其地产G30排名再次跌出前十，但因为营运指标恢复强劲，反而比2011年度提升了五位。相信经过2012年与九龙仓重组之后，绿城的财务表现将在未来不断改善。

　　14.上市企业30强盈利能力明显减弱，负债率整体上升

　　资产负债率方面，入选上市企业30强(地产G30)榜的企业，平均资产负债率为72.54%，较上年度的70.22%有所增加。

　　而从30家企业来看，只有2家在35%-60%的安全线以内，较上年度减少一家。与此相对应的是，有20家资产负债率超过70%的警戒线，远超2011年度的15家。另有7家超过80%。

　　2012年度，上市企业30强(地产G30)入选企业平均毛利率为39.54%，较2011年度的42.73%有所回落。毛利率表现最为突出的是越秀地产、方兴地产、华夏幸福基业和中海宏洋，均超过了50%。毛利率表现最低的五家企业，平均毛利率仅26.92%。

　　平均净利率则为23.56%，同样较上年度的28.91%大幅回落。超过40%的有5家，与2011年度持平；31%-40%的有2家，同比减少1家；21%-30%的有6家，11%-20%的有16家；低于10%的有一家。

　　上市企业30强(地产G30)企业平均流动比率为1.61，较2011年度的1.72降低0.11。30家企业中只有2家超过2.0的安全线，同比减少2家，较2010年度减少12家。

　　速动比率方面，30家上榜企业平均值为0.51，较2011年的0.60降低0.09，并且延续了2011年度态势，没有任何一家企业超过1.0的安全线，最高只有0.80。

　　由此可见，虽然营运指标中的销售金额节节攀升，但房地产企业特别是上市房企财务安全问题仍然值得我们持续关注。

　　15.低价项目受青睐，高端豪宅盈利未必高

　　2012年度，卓越100榜特别推出“地产项目卓越榜”，入选30个项目或销售量大、或品质过人、或设计出彩、或影响巨大、或受到广泛好评。例如入选卓越100榜的贵州宏立城集团，凭借花果园项目取得了超过200亿销售金额，而销售面积近500万平米，以此计算均价仅4000多元。

　　与此相对应的是，以开发高端住宅知名的绿城，在盈利表现上就处于倒数前10名之内。

　　16.品牌指标：上市企业的天下

　　品牌指标2011年的第一名是万科，今年是保利，没有入选总榜单的万达成为季军。星河湾、绿地也占据前十名。在社会公益贡献上恒大、世纪金源、阳光城无疑走到最前面。

　　品牌指标TOP30中，上市企业25家，非上市企业5家。品牌是投资回报最好的杠杆工具，在此项得分上，一大批企业普遍偏低甚至单项零分的出现，这是一个急需改变的状况。

　　在2012年度卓越100榜评选过程中，主办方发出近40000份调查问卷，历时80天，包括启动观点网及更多合作媒体的在线调查，回收有效问卷7367份（经核实过的实名问卷），成功获得对于品牌、管理指标的圆满调查。

　　17.管理指标：冠军继续蝉联

　　调查数据显示，2012年度在品牌及管理指标上，万科仍然一枝独秀，管理指标获得满分。这对于万科连续三年成为上市公司总评分之首无疑有巨大的帮助。

　　在经历巨大的人事动荡后依然销售业绩飘红，应该归功于万科两年都得到满分的管理指标。特别是看到入选企业中很大一批企业管理指标得分为零的时候，我们无疑应该认识到当企业完成基本的求生阶段后，管理已至关重要。

（审校：张力）

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