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2012年度中国房地产卓越100榜榜单产生过程及分析
作者:     时间: 2013-01-06 17:01:10    来源: [ 观点地产网 ]

在抽取及分析所有样本数据的同时,将更多结果予以呈现,希望透过真实、全面的数据,可以看到优秀企业的优点所在,同时看到更多与危险、隐患相关的数据指标的存在与变化。

  榜单产生过程

  2012年度中国房地产卓越100榜首先甄选1-11月销售业绩在10亿以上的168家首批企业名单,经过对企业性质、主营业务、数据调研及活跃度等进行分析,筛选并确认出1-11月销售业绩在25亿以上的118家企业首轮入围。

  入围的118家企业经过各项指标的综合筛选,最后分别入选各榜单。

  榜单分析

  2012年,中国房地产行业“强者恒强”。万科连续第二年在11月底即完成1000亿销售,保利、绿地、恒大、中海也跻身第一军团,前11月均实现超800亿的销售,在本年度甚至已经出现第二家千亿级房企。

  但仍需关注800亿以下、500亿以上规模出现空白与断档,在上述企业取得进一步销售突破并逼近千亿的同时,紧随在后的其他企业还需要更多时间。

  相比2011年度,千亿阵营不再是万科一枝独秀,销售成为更现实的话题。在持续政策调控与经济调整中,多数房企仍然取得不错的销售成绩,我们应对2013年及未来的房地产行业持有更乐观、积极的态度。

  我们在抽取及分析所有样本数据的同时,将更多结果予以呈现,希望透过真实、全面的数据,可以看到优秀企业的优点所在,同时看到更多与危险、隐患相关的数据指标的存在与变化,甚至通过卓越100榜的评选与分析,从而发现整个行业的普遍规律。

  1.万科三年蝉联上市房企冠军,但是渐失优势

  与往年地产G30评选类似,万科再次成为卓越100榜冠军。虽然连续多年成为毫无争议的冠军,但毫无疑问,万科与第二名的差距在不断缩小。

  对比往年度地产G30评选得分,万科于2012年度地产G30评选得分73分再创新低(2011年度:78分、2010年度:77分、2009年度:80分),与第二名的分差也缩小至7分(2011年度:11分)。

  2012年度,万科较2011年丢失的5分主要来自于品牌指标(4分)。可以发现,“毒地板”、“王石婚变”等事件,对于万科品牌的影响已经显现。而品牌以外万科唯一较去年低分的是净利率(1分),或许可以看作是艰难环境中取得出色销售需要付出的代价。

  2.卓越100榜前五名销售金额均超800亿,这是中国房地产行业有史以来最好的成绩

  2012年,销售业绩指标愈发重要。卓越100榜前五名销售金额均超800亿,这是中国房地产行业有史以来最好的成绩;入选前十名的企业,11个月销售业绩已经全部在300亿以上。另外,1-11月榜单统计在内的销售超300亿企业总数达到了12家,较2011年度增长了50%。

  在行业认为寒冬的年份,考虑到销售对于企业的绝对重要性,卓越100榜中营运指标占比达到60%。

  3.销售年代,保利冲千亿大关,融创、华夏幸福基业异军突起

  2012年度,万科继续领先并于11月份率先完成千亿销售,保利紧随其后,并在12月底成为第二家达到千亿销售的内地上市房企。绿地截至11月已完成900亿,也有望在年底接近甚至超过千亿。

  本年度销售绝对值提升最大的当属保利,2012年1-11月销售金额920.32亿,较上年同期的676.22亿提升242.1亿。

  销售表现突出的企业还有融创中国与华夏幸福基业等。融创中国2012年1-11月完成销售305.8亿元,而2011年度此数字为175.6亿,2010年度则仅为72亿,连续两年增长翻番或接近翻番。

  华夏幸福基业凭借突出的销售以及独特的模式,首次成功入选卓越100榜及上市企业30强(地产G30),2012年1-11月录得的销售业绩在A股上市房地产企业中排名第六,仅次于“万保招金”及华侨城。

  另一方面,SOHO中国则再次成为销售低迷的代表,其引以为傲的“商业散售”模式接连受挫,销售金额较2011年同期继续倒退,而且是连续两年出现如此情况。虽然品牌及管理指标得分一直较高,但仍然没有止住下滑势头,只能在卓越100榜及地产G30榜单排名中游。但愿这只是转型期间的阵痛。

  4.龙头之争,强者恒强

  连续四年,龙头前五的位置一直在万科、中海、恒大、保利、华润、龙湖之间争夺。2012年度,保利地产凭借直追万科的销售表现,在卓越100榜毫无疑问地坐稳第二名位置(2011年度为第四名)。

  恒大保持了2011年以来的表现,卓越100榜跻身三强,超越中海成为“探花”。而在上市企业30强(地产G30)榜单,中海凭借优异的财务表现,成为季军。

  相对于2011年,卓越100榜前三强1-11月的销售总额首次突破3000亿,达到3038.12亿(2011年度:2948.30亿、2010年度:2072.55亿)。前三强销售业绩占卓越100榜100家企业销售总业绩的19.64%;前十强销售总金额则为820.12亿,占100家企业的44.1%。

  本年度总资产排名前三的企业仍然是万科、保利、恒大(绿地、万达未予公布),三家企业总资产达到7452.88亿(2011年度:5893.11亿);总资产前十强企业的资产总额则达到16709.92亿。

  5.区域分布集中京沪广深,上市企业华南独大

  2012年度卓越100榜入选企业100家中,覆盖22个城市,城市最高为北京有21家,上海第二有15家(包含福建、江苏陆续总部迁进的企业),深圳广州依次。

  在上市企业30强(地产G30)排名中,华南区域明显,占据16家,上海迅速下降到两家。

  值得一提的是,在卓越100榜中中西部及其他区域企业也达到了12家。

  6.民营企业依然是房地产行业的中坚力量,企业联姻开始增多

  按企业性质计,卓越100榜中国营企业占比约四分之一,民营企业占比四分之三;前十强中民企6家,国企4家。

  近两年来,越来越多不同性质企业倾向于合作拿地、合作开发,并已经成为一种趋势。其中的代表性案例是万科与保利首次合作,以及融创与绿城、绿城与九龙仓等的合作。

  7.中大型房企多数上市,非上市企业全榜占比仅34%

  上市企业是卓越100榜的主流,占比66%,前十强中上市企业更是占据绝对优势,达到9家,仅绿地一家非上市企业进入前十(万达未列入评选)。前三十强中,非上市企业也仅有绿地、星河湾、复地、融侨四家。可见,大型的、实力较强的企业多数上市,并在卓越100榜中“一统天下”。

  2012年度,成功在香港IPO上市的房地产企业仅有旭辉控股、新城控股2家;A股借壳上市房地产企业也仅有银亿股份及三湘股份。

  但值得欣喜的是,下半年特别是9月份以来,房企海外融资渠道一定程度上获得恢复,不少企业均成功融资。而A股上市房企如万科、金地、招商、中粮等,在拓展海外融资方面都取得了突破。

  非上市企业中,大连万达最具代表性意义,按其企业规模、营运、品牌及影响力方面等评估,应能进入卓越100榜前五名,但因数据不透明,评审组一直无法获得万达方面的准确营运数据,最终只能搁置。

  8.新生力量崛起,2012地产G30新进四房企,卓越100榜不乏二三线城市生力军

  值得注意的是,今年有四家企业冲进30强榜单,分别是金融街、华夏幸福基业、中海宏洋及建业地产。

  金融街经营京津发达城市,而华夏幸福基业地产模式独特,中海宏洋坐拥中海集团及中海地产平台,建业地产独霸河南,均取得了出色的成绩。四家企业中,香港上市及内地A股上市各有两家。

  在卓越100榜中,福建、重庆企业表现突出,更不乏一批二三线城市新面孔,如果不希望所有城市都被大企业贴上同一个LOGO,他们无疑是未来房地产业新鲜血液。

  9.非内地企业,慢热到加速

  首次甄选所有在内地投资及发展的非内地房企,并得到了巨大的支持。我们可以看到本年度排名前十的企业在内地市场上如何扎根,慢慢培养,到现在开始提速发展。新世界最早深耕内地市场,投资规模千亿,涉及17个城市近40个项目;新鸿基、恒隆分别投资规模也达到700亿,恒隆广场无疑已是国内商业地产样板,新鸿基曾经是万科学习的参照物。国内投资项目最多的目前无疑是长实,覆盖城市最广则为凯德商用。

  10.从销售看营运指标,2012上市30强总分值的隐忧

  2011年度地产G30总分为1362分,平均得分45.4分。2012年度,上市企业30强总分合计为1352分、平均得分为45分,总分比2011年略微降低10分值。分析指标,2012销售业绩得分从504提升到567,直接提升63分,而财务得分直接从458直降55分为403分。

  11.2012年量与价的平衡,模式的新选择,是恒大还是SOHO?

  透过数百家样板企业的调查到最后100家入选企业,分析销售金额与销售面积,平均售价最低的企业为4200元,最高的几家如SOHO超过40000元,其次有华侨城、绿城等。

  恒大1-11月全国销售均价不到6000元,销售面积为冠军(1426.30万平米);SOHO均价超过46000元,销售面积为17.77万平米。

  恒大代表一种模式,SOHO代表另一种模式,孰优孰劣,需要时间验证。只是SOHO只选最好的城市最好的地段,而在当前此类优质土地极度稀缺的时候,是否仍然还会出现上海“证大门”式的困扰?

  12.恒大地产仍然继续坐稳土地储备冠军,2012年房企拿地情况改善

  土地储备方面,恒大地产仍然继续坐稳冠军,截止到2012年6月30日,恒大土地储备达到1.42亿平方米(2011年度:1.35亿平方米),占据30强总土地储备的19.3%;碧桂园维持亚军,拥有超过5000万平方米的土地储备,也是除恒大外唯一一家土地储备超过5000万平方米的地产G30企业。

  2012年6月30日,上市企业30强总土地储备73716.10万平方米,较2011年同期的66627.11万平方米增长7089万平方米,提升幅度呈现逐年攀升态势。上市30强企业平均拥有土地储备2730.23万平方米(2011年度:2562.58万平方米)。总土地储备同比提升10.64%,2011年同期为7.26%,2010年则为12.45%,说明在2012年,企业运营与拿地情况不断改善,这与下半年以来房地产企业全面拿地的现实情况相吻合。

  展望未来,随着经济环境及房地产调控的变化,相信土地仍然是房企的第一目标,并将成为房地产市场发展情况的“晴雨表”。

  13.中海绿城冰火两重天,财务指标仍是上市房企关键

  本年度,财务指标在上市企业30强(地产G30)榜单评选中权重为30%,并对企业排名产生决定性影响。例如中海,在卓越100榜中被恒大挤到第四,但在上市企业30强排名中,凭借其出色的财务指标,成为季军。

  而财务指标得分最高的企业是五矿建设(23分),甚至较中海高出3分,包括还有越秀地产。似乎国营企业的财务指标都比较出色,是否与其融资成本相对低廉有一定关系?

  绿城则再一次垫底,最低的财务指标得分使其地产G30排名再次跌出前十,但因为营运指标恢复强劲,反而比2011年度提升了五位。相信经过2012年与九龙仓重组之后,绿城的财务表现将在未来不断改善。

  14.上市企业30强盈利能力明显减弱,负债率整体上升

  资产负债率方面,入选上市企业30强(地产G30)榜的企业,平均资产负债率为72.54%,较上年度的70.22%有所增加。

  而从30家企业来看,只有2家在35%-60%的安全线以内,较上年度减少一家。与此相对应的是,有20家资产负债率超过70%的警戒线,远超2011年度的15家。另有7家超过80%。

  2012年度,上市企业30强(地产G30)入选企业平均毛利率为39.54%,较2011年度的42.73%有所回落。毛利率表现最为突出的是越秀地产、方兴地产、华夏幸福基业和中海宏洋,均超过了50%。毛利率表现最低的五家企业,平均毛利率仅26.92%。

  平均净利率则为23.56%,同样较上年度的28.91%大幅回落。超过40%的有5家,与2011年度持平;31%-40%的有2家,同比减少1家;21%-30%的有6家,11%-20%的有16家;低于10%的有一家。

  上市企业30强(地产G30)企业平均流动比率为1.61,较2011年度的1.72降低0.11。30家企业中只有2家超过2.0的安全线,同比减少2家,较2010年度减少12家。

  速动比率方面,30家上榜企业平均值为0.51,较2011年的0.60降低0.09,并且延续了2011年度态势,没有任何一家企业超过1.0的安全线,最高只有0.80。

  由此可见,虽然营运指标中的销售金额节节攀升,但房地产企业特别是上市房企财务安全问题仍然值得我们持续关注。

  15.低价项目受青睐,高端豪宅盈利未必高

  2012年度,卓越100榜特别推出“地产项目卓越榜”,入选30个项目或销售量大、或品质过人、或设计出彩、或影响巨大、或受到广泛好评。例如入选卓越100榜的贵州宏立城集团,凭借花果园项目取得了超过200亿销售金额,而销售面积近500万平米,以此计算均价仅4000多元。

  与此相对应的是,以开发高端住宅知名的绿城,在盈利表现上就处于倒数前10名之内。

  16.品牌指标:上市企业的天下

  品牌指标2011年的第一名是万科,今年是保利,没有入选总榜单的万达成为季军。星河湾、绿地也占据前十名。在社会公益贡献上恒大、世纪金源、阳光城无疑走到最前面。

  品牌指标TOP30中,上市企业25家,非上市企业5家。品牌是投资回报最好的杠杆工具,在此项得分上,一大批企业普遍偏低甚至单项零分的出现,这是一个急需改变的状况。

  在2012年度卓越100榜评选过程中,主办方发出近40000份调查问卷,历时80天,包括启动观点地产网及更多合作媒体的在线调查,回收有效问卷7367份(经核实过的实名问卷),成功获得对于品牌、管理指标的圆满调查。

  17.管理指标:冠军继续蝉联

  调查数据显示,2012年度在品牌及管理指标上,万科仍然一枝独秀,管理指标获得满分。这对于万科连续三年成为上市公司总评分之首无疑有巨大的帮助。

  在经历巨大的人事动荡后依然销售业绩飘红,应该归功于万科两年都得到满分的管理指标。特别是看到入选企业中很大一批企业管理指标得分为零的时候,我们无疑应该认识到当企业完成基本的求生阶段后,管理已至关重要。



(审校:张力)
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