　　整个出售过程分两步完成：2012年12月21日，上实城开把其所持有的成都公园大道项目开发公司——成都中新锦泰房地产开发有限公司70%股权，以总价1.1亿元售予宏汇投资有限公司，并可收回1.41亿元的股东贷款。此外，宏汇投资还需偿还中新锦泰欠结集团5.76亿元贷款，及相关贷款可能累计7300万元利息。

　　至于剩下的30%股权，则于六日后（12月27日），通过产权交易所以总价2.96亿元转让予成都三创伟业。

　　出售事项给上实城开带来不错的裨益。通过前后两次股权转让，上实城开合共录得除税及开支前收益约2.012亿元，两次转让分别录得收益约1.41亿元及6020万元。

　　上市表示，拟将扣除相关开支后的股权转让所得款项用作偿还集团借贷或投资用于集团业务的资产或物业。

　　公园大道的沉浮

　　成都公园大道项目是上实城开在成都的唯一项目，占地面积达22.81万平方米，总建筑楼面面积达77.5万平方米。项目位于成都市光华大道北侧，北望江安河，邻近成都主城区。为混合式住宅及商用发展项目，规划分两期进行，目前正在兴建第一期。

　　在成都地产圈内，公园大道早已闻名至久，原因之一，当属其历时长达五年的开发时间，至今仍处于一期开发状态。而同样的开工期，如若顺利，整个项目应当基本完成竣工，并已销售多年。

　　事实上，在这五年内，公园大道一直都在不断重复过着停工、复工的日子背后，也揭示着公园大道原拥有者——中新地产资金链的紧绷与拮据。

　　翻查过往历史资料，作为公园大道的开发商，中新城泰成立于2007年1月30日，注册资本2亿元，并由中新地产及成都中泰交通建设发展有限公司分别拥有70%及30%权益。

　　其中中新地产出资2亿元，其中1.4亿元作为中新锦泰70%注册资本，6000万元为股东贷款；成都中泰则对中新锦泰出资3亿元，其中6000万作为注册资本占股30%，余下2.4亿元皆为股东贷款。

　　而按照当初订立的合作协议，中新地产需将在2007年1月起的24个月内，另加1亿元的额外价格，收购成都中泰持有的中新锦泰30%股权和2.4亿元股东贷款，总代价达4.86亿元。

　　是次交易当时曾被业内视为是一笔“风险很大的变相融资”。“2007年房地产行业火热时，房企扩张抢占二线城市多采用类似股权投资形式来获得土地，但这么高的投资回报承诺，本身就隐藏巨大风险。”中新地产投资成都的方式为股权投资，这也是中新地产在内地投资的主要模式。

　　不仅如此，成都中泰内部人士事后曾透露，中新地产在签订协议后始终未及时提供后续资金，“我们代其缴纳了土地出让金，这也让成都中泰的股东贷款上升到了3.26亿元。”

　　彼时的中新地产，已逐步走向崩盘的边缘。由于无力支付相关款项，2008年8月，中新地产便开始向成都中泰提出法律诉讼，请求法院认定其与成都中泰之间的中新锦泰30%股权转让协议无效。自此，双方展开诉讼。

　　2009年5月，诉讼最终和解，中新地产向成都中泰支付1.2亿元股权转让款，按约收购其持有的中新锦泰30%股权。此外，中新地产还需偿还成都中泰3.26亿元的股东贷款。当年11月，成都中泰就违约索偿7000万元及利息向香港高等法院递交申请。

　　即便如此，此时的中新地产已经亏损严重接近破产，几乎完全丧失偿债能力。同时，在这期间，中新地产还一度拖欠工程款是导致项目停工。

　　很快，中新地产便被上实控股收购。2010年1月20日，上实控股宣布，以27.46亿港元收购中新地产45.02%股权，成为中新地产第一大股东，上实城开由此借壳上市。经过逐步整合，中新锦泰归属至上实城开的平台中，成都公园大道也再度复工。

　　上实城开的包袱

　　成都公园大道项目已经在2008年开盘，在转让至上实城开平台以后，也开始为上实城开带来销售收入。

　　根据上实城开2011年度业绩报告，年内，上实城开的主要销售收入来自包括上海、西安、天津及成都四个项目，其中成都项目即公园大道，占2011年度销售收入8.24%。至2012年年中，成都公园大道的销售收入上升至12..2%，彼时上实城开营业额为10.92亿港元，预售所得款项余额为98.62亿港元。

　　然而，尽管如此，公园大道依然处于入不敷出的局面。根据最新资料显示，截至2011年末，中新金泰录入除税及非经营性项目后净亏损2.01亿元。

　　而上实城开有意改变账面一直亏损的局面，因为收购中新地产虽然让上实城开名下的土地储备量大增，但也使得上实城开这两年来的财务状况显得拮据。

　　归根究底，原中新旗下所拥有的地产业务，在注入到上实城开这两年里，并没有为上实城开带来任何的溢利贡献。

　　尽管上实城开的亏损额在不断收窄，但流动性依然偏弱。其中，截至2012年6月，上实城开仅持有27亿港元现金，少于其57亿港元短期债务的一半。

　　穆迪曾指出，上实城开今年上半年的业绩疲弱，反映该集团在整合中新业务时出现亏损，过往中新主要进行房地产的开发。同时，由于上实城开正在将其现有业务与先前的中新业务合并。因此，穆迪预期两家公司整合所产生的亏损会继续影响上实城市开发集团在2012年的财务状况。

　　不过，上实城开董事会主席较早前向观点新媒体透露，之前中新项目收购的处理上，因为历史遗留问题停留了几年没有销售，进来城开以后，就用城开的销售来补持。但目前基本上，上实城开最难的时间已经过了，接下来上实城开的盈利也开始逐步恢复。

　　据悉，由于上半年公司盈利表现欠佳，上实城开计划下半年推出更多利润较高的项目，以期提高公司盈利水平，倪建达称，前这些利润较高的项目去化正在进行之中，预计今年公司还是能够完成恢复盈利。

　　但即使这样，上实城开并不放弃继续处置旗下非核心项目。

　　在出售成都项目之前，11月15日上实城开发布海外监管公告，其中包括修改条款项下若干条文，给予该公司灵活弹性。

　　该公告指，契约项下“资产处置”定义广泛，且涵盖出售未开发土地或本公司无意再开发的未完成开发项目或拥有未开发土地或未完成开发项目所受限制附属公司的所有或绝大部分所有股本。不能作出任何构成资产处置的资产出售，除非本公司于给予该等资产处置的备考影响后固定费用覆盖率能够产生最少1.00美元债项。

　　同时，上实城开建议修订条款，以使其具有灵活弹性，按一般商业条款与独立第三方订立合约安排，以获取由本公司或一个或受限制附属公司多个银行账户质押之债项，以便将美元或港元兑换为人民币，或将人民币兑换为美元或港元。

　　穆迪就此指，如得到债券持有人的同意，上实城开可出售有关不符合最新业务战略的未开发或部分开发项目。由于上实城开须要进行某些资产整顿以改善其业务，此举对该集团的信用状况具正面影响。穆迪还表示，出售资产建议可应对该集团在资金及债务再融资等方面的需要。

　　绵延日久的剥离

　　上实城开表示，出售成都项目，主要由于集团已重新制定其策略，将专注于集团拥有据点的长江三角洲物业发展项目。换言之，不排除上实城开接下来仍将继续剥离旗下长三角区域以外的非核心业务。

　　据上实城开网站公布资料，上实城开于13个城市拥有25个项目，包括中、高端住宅、服务式公寓、酒店、商用及办公室楼宇。截至2012年6月30日，上实城开总规划建筑面积逾1700万平方米。

　　其中，项目主要分布在西安、上海、天津、北京、长沙、珠海、重庆、成都等地。在建项目当中，上海共7个，北京、天津、昆山、重庆各为2个，河北三河、无锡、西安、沈阳、成都、珠海各1个。北京后现代城、深圳凤凰大厦已落成。

　　而深圳、天津、北京、珠海、长沙、西安、沈阳、成都、河北三河及上海九久青年城项目，都为原中新地产旗下发展项目。

　　故有分析人士指出，从此次出售成都项目的举动不难看出，上实城开或将继续剥离从中新收购回来的，短期内未能给公司带来收入贡献的项目。

　　更相关分析人士猜测，不排除上实城开会继续选择出售河北、西安、沈阳包括珠海项目，毕竟在这些城市项目仅有一个，这会占用较多的资源，加上上实城开有意收缩战线，而且现在仅有西安项目还在为上实城开提供销售收入贡献。

　　据了解，西安项目为滻灞半岛项目，即原来的中新水城项目，项目随着中新收购，也一同转至上实城开旗下。项目位于滻河和灞河的交汇点，该处乃西安市唯一一个大型生态小区，该项目除了住宅和商业发展项目外亦包含一间酒店，其第一期已落成。项目总建筑楼面面积（包括可供出售与非出售）约353.47万平方米。预计最终竣工期为2017年。

　　不过，西安滻灞半岛已经成为上实城开主要的销售贡献来源之一。截至2012年6月底，上实城开主要销售收入来自西安滻灞半岛、上海万源城及成都公园大道，三个项目分别占本集团期内销售收入约37.7%、14.4%及12.2%。

（审校：刘满桃）