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观点答问之行业与市:向左走、向右走?
作者:     时间: 2011-12-16 00:45:49    来源: [ 观点地产网 ]

我们的房价应该回归到哪里才算合理?十年前有没有一个量化指标?与此同时政府垄断土地的价格是否也需要回归到某一个合理水平?

  主持人:首先有请今天第一回合的特约评论员上台就坐,他们是:广州新城市投资控股集团董事长曹志伟;寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生。有请两位上台。

  接下来有请答问嘉宾:中国房地产业协会副会长朱中一先生;建设部政策研究中心主任秦虹女士。请朱中一先生、秦虹女士台上就坐,与我们台上特约评论员一起就“行业与市:向左走、向右走?”的话题,展开观点答问与互动。

  曹志伟:尊敬的嘉宾早上好,我有几个问题请教两位专家。中央经济工作会议已经明确了要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房的建设,扩大有效的供给,促进房地产市场健康发展,很明确调控政策的主调由以前抑制过快增长转为房价合理回归。昨天国内A股上证指数刚好回到10年前的最高点,就是2001年的最高点,2245点。我有一个困惑,我们的房价应该回归到哪里才算合理?十年前有没有一个量化指标?与此同时政府垄断土地的价格是否也需要回归到某一个合理水平?房地产业的税负,以及银行贷款按揭利息也是否回归到合理水平?这里有一个背景,今年中国各地地方政府的基准地价正在或者已经翻倍调整,广州的地价准备在这个月公布,调升的幅度,如果在中心城区的话在要翻倍。再有一个背景,今年各大银行利润占到上市公司总额利润30%,某一位总行行长说银行赚钱了赚得不好意思了。在这样的背景之下,我想请问两位专家,我们这些政府地价,我们的房价,我们的银行利息是否回到哪一个水平才算合理?预测一下。

  秦虹:其实政策不会出一千、两千、三千这样的指标,房地产本身地域性很强,不同的地区价格不一样。为什么要让它合理回归?第一个促进让社会大众承受得起,不是小众承受得起。房价的变动方向和收入的变动方向越来越接近,不是两者差距越来越远。第二个促进,从过去猛烈增长要理性回归。第三个促进房价调整满足各方的利益主体,不光是简单的没买房者,还有买房者,还要考虑银行是否亏损盈利,还有贷款者,贷款者不光是住房贷款者,还有以房地产作为抵押后的贷款,所以就是要促进包括地产在内的要素和房价同步调整。刚才讲到地价的变化,基准价是很高,关键还是有人买,再高如果没有人也就没有任何意义了。

  曹志伟:开发商的房价及时下调,但是地方政府的基准地价定了之后,在定拍卖价的时候无法打折了,否则就是国有资产流失。昨天我们上午的研讨会也谈到这点。谢谢您。

  朱中一:刚才我讲到了房价上涨的原因是复杂的,其中讲到土地、劳动力等其他成本上涨。说得直白一点,如果让房价合理回归,地价是否合理回归?这个问题我向上面反映过。中央政府现在关于土地出让金方面逐步完善。在土地,上面也很为难,因为我们国家土地资源稀缺,另外一个方面土地总感觉招拍挂是公平公正的,但是也在完善当中,在限地价、定房价制度方面越来越完善。

  韩世同:我想问一下朱会长,您刚才提到中央的房价调控方向不动摇,我们业界更关心,如果重新遇到2008年底的经济局面,经济状况,经济发生恶化,是否还会坚持还会适当有所调整?

  朱中一:这个问题应该由巴曙松来回答更好。我们学中央经济工作会议要认真学。首先加强宏观调控是针对全局的,因为国际经济不确定性、复杂性、国内经济的不确定性,所以我们既要坚持宏观调控政策的连续性和稳定性,同时又要有针对性、灵活性、预见性。这样预示了国际形势如果像08年那么严峻,我们整个大政策都要调,如果大政策要调,房地产的政策也会调。就目前来讲,现在还没有到那个程度。

  韩世同:针对房价回归合理,你提到三个方面,三个探索。限价政策在我看来带有一点弄虚作假,暂时不让房价高卖,暂时获得好像回归到正常价值。还有收入,房价增长的速度低于收入的比重,其实收入的比重很小,但是房价的比重很大,每个都是10%,增长的速度永远跟不上的,这个好象不太合理。如果按照重庆模式,意味着有很多地方的房价下降50%。这三个方面,如果你们给中央决策提一个建议的话?你更倾向于哪一个标准?

  朱中一:这个一开始我们讲了,对这个问题是最难回答的问题。这个问题最本质的意思是什么?我自己感觉就是有泡沫的地方把泡沫挤掉,这是本质。如果没有泡沫,你还会有所增长。但是不要房地产上涨慢一点。房价确实泡沫,但不是全面性的泡沫。比如说上海地区房价上涨快,因为涨得快、降得也快。这个问题也是因地制宜的。

  韩世同:秦主任,你刚才讲到银行利率有波动,使政策预期无法控制,"国八条"也没有特别明确,只是讲差异性的信贷政策,但是银行根据自己的利率,把这个利率调整、优惠政策作为放贷难的时候全部放开,一紧张的时候又减掉。

  秦虹:银行的行为代表政策,政策说得很清楚,去年2010年就明确了。

  韩世同:银行能够脱离于调控政策之外吗?

  秦虹:我刚才说了明确政策,制定政策的时候大政策小政策要一致,其次在执行环节中要贯彻一致。我刚举的例子,2009年对首套房贷款利率打折,但是到银行第三、第五套首套房也

  韩世同:现在是限购、限贷允许购买的首次置业,二次置业没有打折。

  秦虹:我们的政策规定首套房首付30%。提高利率的是第二套以上的。

  韩世同:银行的行为没有按照政策?

  秦虹:银行有问题。我们政策没有调整,银行你为什么要这样搞啊?这是一个问题。

  朱中一:在宏观调控里头,一定要做好顶层政策,第二在中央政府统一领导下之下大家协调,银行带有商业。

  韩世同:我是赞同银行肯定是追求利润的,但是在顶层设计上有一些采取财政补贴会不会更好一点?如果要银行自己掏腰包,可能制度设计有点不合理。我认为是这样的。

  曹志伟:银行表面是赚钱的时候是银行,亏钱的时候是国有银行,他们只是赚得不好意思的时候是商业银行,他的模式和利率实际是垄断的。

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