开发商求生无暇拿地 上海土地市场入冬
作者: 见习编辑 李雯露     时间: 2011-11-14 01:29:12    来源: [ 观点地产网 ]

受调控影响,多数房企只能应付眼前的生存问题,拿地热情不再。

  观点地产网 见习编辑 李雯露 11月立冬以来,上海不间断地推出了10宗土地,但从最终交易结果来看,上海土地市场显然已步入“寒冬”。

  或接近底价 或无人竞买

  11月9日,奉贤南桥新城09单元14A-02A区域商住办地块正式出让,宗地面积42120.5平方米,容积率2.5,起始总价5.58亿元,起拍楼板价为5299元/平米。

  据上海土地交易中心网站信息显示,该地块是属于奉贤南桥新城5幅地块之一,原定于9日全部出让,但另外4幅纯宅地因无人竞买而在10月31日终止出让。

  因而仅9单元14A-02A地块被苏宁电器以5.6亿元竞得,折合楼板价5319元/平方米,溢价率0.36%。

  仅一日之隔,上海又以接近底价的价格出让了2宗商住用地,总成交金额为8.67亿元。

  其中,国际医学园区C1-01-02储备地块,由绿地集团以1.45亿元竞得,折合楼板价2609元/平方米,溢价率0.69%。

  资料显示,该地块用途为商办用地,总面积为5.18万平方米,建设用地面积为3.48万平方米,起拍价为1.44亿元。

  而位于惠南新市镇的商住用地则以7.22亿元由上海紫宝房地产竞得,折合楼板价3719元/平方米,成交价仅比底价高出1万元。

  与上述两次的土地出让方式有所不同,莘庄商务区12A-01A、11A-03A、11A-01A地块于11月11日通过招标的方式成功出让,总成交金额19.115亿,楼板价6444元/平方米,最终由堡创投资有限公司(EXCEL YIELD INVESTMENTS LIMITED)竞得。

  据了解,该地块属于商业及办公楼用地,出让面积近12万平方米,建筑面积逾29万平方米。

  对于入冬以来的3次土地出让,上海市规土局方面表示,在今年第四季度至今出让的经营性用地中,申请竞买人数超过3人的地块仅有一幅。

  不仅如此,原定于11月16日进行现场竞价的罗店2宗宅地由于缺少竞买人而遭延拍,预计将在11月25日完成拍卖。

  开发商先解决生存问题

  “第四季度本应是土地市场传统的旺季,然而供需两旺的市场状态今年不复存在。”

  某市场研究机构在报告中指出,地方政府依然在第四季度放量供应,但是开发商却受楼市低迷带来的资金压力影响,对土地市场漠然置之,地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让,致使成交量大幅下滑。

  事实上,因无人申请而提前终止出让的情况在采取预出让形式后上海土地市场上并不多见。

  业内人士认为,时近年底,开发商融资渠道进一步趋紧,在资金链紧张、高库存、低去化的市场成交下,开发商拿地的谨慎策略仍将延续。

  21世纪不动产上海区域分析师罗寅申指出,短期内土地市场的底价成交之风较难转变。“由于土地采取了预出让制度,因此上海市近期出现的流拍情况在年末或不会出现。”

  “今年以来,土地市场转冷已经成为大趋势,受调控影响多数房企只能应付眼前的生存问题,拿地热情不再。而地方政府出于谨慎考虑,也在延缓推地节奏。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云如是说。

  随着开发商拿地意愿走低,上海市的土地出让金也开始缩水。

  统计数据显示,截至10月31日至,上海市前10月共计成交647幅各类土地,出让面积达2303万平米,同比提升37.2%。但其出让金总额仅约993.4亿元,同比下降21.4%。其中成交土地中,约7成地块以底价或略高于底价出让。

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