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观点时评:楼市整体价格下行已成定局
作者: 朱大鸣     时间: 2011-07-12 22:19:20    来源: [ 观点地产网 ]

期待楼市狂风暴雨一般地下挫并不现实,可能性很大的是阴跌,阴跌不仅表现在缓慢下跌的情况,而且还可能不反映在数据上。

  观点地产网 越来越多的消息说明楼市正在逐步陷入困境,一方面是土地市场变冷,另一方面,房贷业务也在切实收紧,开发商的资金链正在越绷越紧。

  这种状况,可能是楼市阴跌的开始。

  正是在这种背景下,有两个消息值得关注:北京上半年宅地楼面价下调,20宗宅地出让金合计为120.3亿元,平均楼面价为4121元/平米,同比下降56%。山东有些银行受到紧缩政策的影响,收紧了贷款。即使仍可办理,条件也日渐苛刻,单身未婚人士遭遇差别待遇,有的银行甚至规定,具备公务员或事业单位身份才可办理房贷。

  土地市场遇冷和银行房贷收紧,都来自于一个共同的现实:即使中国的M2已经近80万亿,当前仍然很差钱,一个合理的解释,就是过剩的货币需要更多贷款来填平物价扩张的暗沟。

  今年上半年,新增信贷约4万亿元,明显低于年初制定的信贷投放进度,市场预期,下半年可能会出现松动,缓解市场饥渴。问题在于,即使再多投4万亿,恐怕也不够投机和投资性需求。

  既然民间高利贷盛行,证明资金确实紧张,紧张的重要原因在于,资产和能源以及房价价格上涨,需要更多的货币来填满这种恶性循环的窟窿。

  价格越是上涨,需要的货币越多,需要的货币越多,价格越是上涨,这就是中国物价和货币形成一种强化机制的可怕作用。

  中国CPI在六月份出现了新高,同比增幅达到6.4%的水平,这只能说明,在货币过剩的驱动下,中国物价上涨已经使得国内百姓的生活压力加大,普遍感觉自己的钞票都变毛了,居高的房价,让手中的钞票显得更毛。

  在这种情况下,信贷松动并不一定能松动哪里去,因为信贷确实不能再放纵下去,放纵下去只能让货币更加过剩,但悖论是,过剩货币反而需要更多新增贷款给予支持。

  开发商资金紧张早已经不是什么新闻,但也并非说开发商离开了银行就不能活了。据银监会的数据,当前非银行信贷已经占到信贷总量的一半,很多信托基金都针对开发商,另外不少开发企业在一线城市之外获利颇丰,特别是三四线城市,如今他们不愿意去拿地,也是为了防止2008年被资金链套牢的困境再现。

  更重要的是,由于银行不能给一些买房者贷款,那势必短期影响楼市的需求方,同样对于楼市短期量能有很大影响,毕竟在国内能够一次性付款买房的客户,所占比例还是少数。但是,也不能就此下定论,开发商断炊了,回笼资金难了,房价就一定要降很多。

  人们期待的情况是,开发商能够以降价来回笼资金,这是多方意愿的一件事情,不过现在市场双方都在观望,特别是民间人士都在谈论楼市不可能降的“信念”。这种情况如果没有货币大幅度超额供应,那么,楼市确实可能存在非理性的预期,这个时候,楼市调整可能性就很大。

  然而,期待楼市狂风暴雨一般地下挫并不现实,可能性很大的是阴跌,阴跌不仅表现在缓慢下跌的情况,而且还可能不反映在数据上。

  以北京为例,这种降价预期已经开始显现,北京房地产交易管理网数据显示,截止到今年6月30日,北京全市的供应项目为79个,提供的住宅套数合计为26328套,累计签约套数为11357套,签约率仅为43.1%,在79个项目中,开发商普遍选择最终成交价低于拟售价。这就说明,楼价处于在量增价跌的阶段,开发商为了防止2008年出现的资金链短缺情况,已经开始在回笼资金。

  当然,全国楼市千差万别,且处于的生命周期也不一样,不可能所有的地方都处于阴跌阶段,不过可以预期的是,前期上涨过快的新生代城市和一线大城市,城乡结合部的楼盘回调的可能性比较大。

  经历了年初调控政策出台之初尤其是三四月份一段时间的观望,价格出现松动的北京楼市出现新一轮开盘高潮,相比于此前同区域或前期项目,目前入市的楼盘促销力度明显加大,购房人可获得97折甚至更高的折扣幅度。

  北京市房地产交易管理网显示,6月市住建委新核准的住宅预售许可证为30个,大兴亦庄中信悦海苑、昌平老城东侧金隅观澜时代花园、房山熙景嘉园、大兴旭辉御府等一批新盘或者老楼新推的后期陆续上市销售。30个预售许可楼盘中,除了两三个项目为丰台和朝阳管庄的外,其余均为昌平、大兴、房山、顺义和通州的,即便是海淀区的楼盘也在西北旺,新盘郊区化特点明显。

  7月亦是如此,7月新核准的北京预售住宅项目已有5个,都是大兴、密云和顺义的。

  随着北京土地供应结构近年以郊区为主导,一手住宅供应不断向郊区倾斜。除少数优质项目热销外,大部分项目依然面临较大的销售困境,从而导致一手住宅整体存量上升。

  与此同时,销售下滑导致资金回笼速度慢,银行信贷从紧,使得开发商资金链绷紧。在巨大的资金压力下,开发商不得不被动降价促销,争取以价换量,回笼资金。由此可见,随着7月郊区项目的集中放量,楼市整体价格继续下行几成定局。

  朱大鸣 观点地产新媒体专栏作者

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