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手持现金332亿 恒大的资金管理术
作者: 武瑾莹     时间: 2011-07-12 03:57:52    来源: [ 观点网 ]

下半年地不怎么买了，下半年计划在国内减少信贷，进一步改善财务指标，降低我们的负债。

　　观点网 武瑾莹 7月11日，恒大公布了2011年6月销售业绩。数据显示，2011年6月，恒大地产实现合约销售额85.9亿元人民币，同比增长79.0%；合约销售面积125.3万平方米，同比增长55.6%；合约销售均价每平方米6,851元，同比增长15.1%。

　　2011年上半年，恒大地产累计实现合约销售额423.2亿元人民币，完成全年合约销售目标的60.5%，合约销售额较去年同期增长101.7%；累计合约销售面积611.7万平方米，较去年同期增长83.2%；累计合约销售均价每平方米6,918元，较去年同期增长10.1%。

　　更为惊人的是，截至6月28日，恒大手中持有现金高达332亿港元，而其主席许家印认为下半年的销售应该会更好，在没有购地的安排之下，恒大在今年年底有可能将现金累积到了更高的数字。但许家印也表示，这些现金将用来换银行信贷，调整财务结构。

　　以下为当天业绩发布会问答整理：

　　现场提问：您之前表示对股价不满意，现在市场传言，你已经存了一些钱打算回购，您是否有这样的计划？股价到什么水平的时候会考虑回购？今年上半年很多内房公司都在讲，人力成本，建安成本提高，那么公司的毛利率会被积压吗？

　　许家印：我之前说对对冲基金做空非常反感，我本人不喜欢对冲基金。我的意思是，我非常反对对冲基金做空的行为。这次我们公布到6月28号恒大的现金状况是有原因的。

　　其实现金按常规是不能公布的，只能在年报才能公布，但是我非常欢迎做空。但如果做空加造谣，造谣加做空，我怕是非常反感。

　　公司现在现金流比较充足，遇到较合适的时机公司可能会选择回购，此外，如遇到对冲基金又造谣又做空，恶性来做空的话公司也有可能会回购，但是也有可能不回购。

　　夏海钧：去年到今年，国内的人工成本，钢筋、水泥有一些调整，我们曾经解释过：假设水泥成本增加10%，对建安成本的影响是1%；钢筋成本增加10%，建安成本增加1.8%；装修材料增长10%，建安成本增2.1%；人工成本增加10%，建安成本增1%；利率增长1%，建安成本的影响是0.7%，这是对应的比例。把这些所有的因素，如果按最高限来计算的话，对我们的成本会影响不会超过200元。

　　但是，我们今年的销售均价是6918元/平方米，比去年的6282元增长了10.1%。也就是说在国家钢筋利息都通胀的情况下，我们的成本增加远远低于公司销售价格的增幅。那就是说在这基础上公司的销售形成了一个靓丽的业绩，不断能够完全消化掉我们的风险，同时还能带来公司毛利和净利的稳步增长。

　　许家印：现在目前建筑装饰材料这一块，因为恒大这个品牌，去年有107家供应商跟我们合作，每年原则上淘汰10%，同时引入新的合作伙伴。比如今年，加上新增的73家，合作伙伴达到171家。

　　在去年的合作伙伴中，有15家价格是往上调的，占总供应商15%，今年新增加的73家供应商，价格向上调整的是13家，价格不变和去年材料一样价格的是4家，价格下调的是56家。那么，我们假设今年材料价是50亿的话，对照去年的价格，今年我们上调价格是一千万，下调大概是2.9亿。实际上我们公司今年材料供应量是50亿，与去年的价格相比我们是下降了2.8亿。

　　恒大作为唯一一家全国精装修的中国房地产企业，供应商是为了要占据这个市场份额，再加上恒大的管理下料单和准确率比较高，这样生成的成本也会大幅下降，而且资金周转率也比较快。

　　现场提问：去年以来很多内港股在香港都有发债，利率都较高在10%以上。当时发债是预期人民币升值抵冲这种高融资的成本。但是，现在出现变化，市场开始担心中国的高通胀和地方债的危机会使人民币升值的预期都降低。公司是否有考虑这将会对公司发债券产生怎样的影响？

　　许家印：我是预计了人民币升值所以我才发了这个债，那现在人民币不升值了，对公司来说很英明。这个事情的发展总要一个预期，那公司也希望人民币升值，但不升值也不管我们的事。但是，对投资者来说，人民币如果不升值了，就贬值了，这个我没办法的。

　　而且我们是发的用人民币计价的美元债，我们当时发完以后，人民币的升和降对我们都没有任何的关系。因为我是用人民币结算的，以后还债也是用人民币。

　　现场提问：刚才您讲了7、8月销售有一些变动的措施，是不是效仿去年那样全国八五折，是在全国范围还是个别项目？

　　许家印：我们上半年开了33个新盘，而到七、八月两个月我们新开的盘就会少。如果宏观调控调整继续，公司可能会在均价上会有影响，现在的均价在6900元，有可能会升，有可能降，这要看市场的状况。

　　但是下半年我们的增长应该不会放缓，我们下半年新开盘的数量不会比上半年有下降。

　　现场提问：您曾经提过希望恒大在未来能够做一些地标性的建筑，那么恒大对这种产品的模式有没有考量过？因为，现在国内有很多开发商在做地标性的建筑，比如绿地，那恒大和他们是否会有一些竞争，或者有其他不同的一些定位？恒大手上有700多亿这么多可用的资金，下半年会不会加大拿地，或者加大开工的一些数据？

　　许家印：我们做这个地标性建筑实际上是商业地产，主要是从未来十年，二十年，甚至三十年以后来考虑这一战略，可能会发展成一个城市地标性的建筑。我们会做地标性的建筑，比如像香港国际金融中心这样的地标性建筑，还有商业、饮食、文化和娱乐什么都有，地标性和城市综合体是我们恒大的目标。

　　那么，下半年我们在一些寒冷的地区，像新疆，内蒙，沈阳，长春这些今年计划是不拿地，而要等到明年二、三月再拿地。非寒冷地区我们大概在10月份来拿少量的地，用于第二年公司的增长，补充以前的开发消耗。

　　现场提问：恒大上半年已经完成全年销售目标的60.5%，是否会调高全年的销售目标？

　　许家印：今年上半年我们推89个楼盘，有16个楼盘是去年年底的，今年1月1号开始有56个楼盘在售，上半年又新开了33个楼盘，销售金额是420多亿。那么，今年下半年我们的基础就是89个楼盘，下半年新开楼盘预计在60到80个，公司是不是要调高销售目标可能要进行研究，也许月底会公布决策。

　　现场提问：您提到截止6月28号恒大现在手里握着332亿的现金，但今年下半年应该不会有大的拿地计划。作为一个房地产公司手里有这么多的资金，不去加快买地的话，这笔钱是不是有更长远的打算？

　　许家印：要这么多钱干什么？所以公司提出来要持续的增长。恒大在住宅方面建设经过了15年，已经形成规模了，而公司的可持续发展更重要，因此明年也会陆续上马一些地标性的城市综合体。

　　当然，上半年恒大拿了很多的地，我们在买了这么多地，并实现销售额420亿的情况下，还有330多亿现金，那么下半年地不怎么买了，下半年计划在国内减少信贷，进一步改善财务指标，降低我们的负债。

　　今年上半年原来公司也不想增加信贷，后来增加是要让大家感觉到尽管在金融银根收紧的情况下，恒大的资金规模增长还能健康的发展。所以，应该说下半年公司可能在债务方面会降低，这样会进一步改善公司的财务指标，使财务指标更加靓丽。当然，如果万一回购也要用钱，钱多可以让它发不出去。

　　现场提问：下半年新开盘有多少？7、8月会比较少的原因是什么？

　　许家印：7、8月的项目都是上半年1、2月左右买的地，由于恰逢传统春节所以买地量较少，因此7、8月我们只有三四个项目，大部分项目的推出都在9月以后。但为了保证公司的正常运营，所以7、8月个别楼盘会用一些促销措施，营销手段也会更加多样。

　　现场提问：恒大是走民生地产的道路，最近国家推进保障房的建设力度也比较大，恒大在这方面有没有什么打算参与到保障房建设中去？另外，今年上半年国家调控调得密度非常紧，您对下半年国家的宏观调控有什么预期？

　　许家印：民生地产不一定要去干保障房建设，保障性住房让政府去干，另外也有很多的人来干保障房建设。

　　恒大不太适合干保障房建设，因为我们是标准化运营的，材料供应都高级，用的材料尽管价格便宜但是量大，都是供应链的知名品牌材料。那保障性住房，我们用材料这个价格能不能下得了来是一个问题。另外如果不用这个材料，可能需要单独为了建保障房，采购使用于保障房建设档次的材料，这对我们来说是一个难题。

　　其实有社会责任的企业有很多种方法来表达这种社会责任。比如说恒大搞足球就是体现了社会责任，能振兴中国足球恒大也是社会责任。当然，恒大也是为了提升品牌，提高知名度和美誉度。

　　关于下半年的调控，我认为国家的调控效果非常好，现在房价和房地产市场的发展是健康稳定的，下半年国家是否会出台政策，这是国家的问题。从市场的情况来看，我认为现在是比较健康稳定的态势。

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