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观点时评:限购是最不合理的调控思路
作者: 王雪松     时间: 2011-04-12 16:48:38    来源: [ 观点地产网 ]

限购令违反的并不仅仅是经济规律,还将恶化中国社会财富分配的成果,拉大社会贫富差距和破坏当前中国城市化的进程。

  观点地产网 我们需要首先思考,为什么要出限购令与为什么是35个典型城市出限购令,而非全部城市出台限购令;限购令的真正含义是什么?

  关于限购令最官方的说法,莫过于李稻葵的:是局部资本管制的过渡性安排。而关于为什么要出限购令的原因,没有官方的说法,但其政策出台背景则是北京市楼市在去年12月量价大幅度上升,北京市政府出于对房地产市场控制而出台的政策,随后这个政策被中央采纳并被强制推广到全国35个城市。

  首先要质疑的第一个问题,不是限购令的合法性而是限购令的执行区域问题。按照北京市限购令的动机和目的,以及大规模推行限购令公开动机来看,限购令是为了抑制房价过快上涨而出台的政策,在经济领域供不应求导致价格上涨这是典型的命题。

  如果按照这个理论来推断,政策的初衷或许是基于供应量无法短期迅速跟上,而抑制需求,导致市场短期供求结构平衡,从而导致价格的平衡。

  中央政府在35个城市限购的首要含义即这35个城市房价过高,供求关系将短期内无法改变,房价还将继续上行,其余城市房价相对较为合理,且供求关系目前是平衡的,上涨势能不足;

  第二个含义或许是在结构性市场过程中,只要控制住领涨市场,那么跟涨市场价格就自然能控制住;

  第三个含义或许是这35个城市房价相对泡沫较大,其余城市泡沫相对较小;

  第四个含义也许是,这35个城市价格为投机驱动,其他城市为刚需驱动。

  如果以上这四个原因成立,那么这里第一个问题将是:绝对的高房价等于绝对的不合理。这是这两年房地产市场盛行的主流理论,其简单的逻辑推理是,相对于北京而言,重庆的房价是合理的;相对于重庆主城的房价,重庆的郊县房价是合理的,相对于重庆郊县的房价,重庆郊县乡镇房价是合理的。

  以绝对价格来衡量房价是否合理的弊端是如此显而易见,以至于不用论证都可以得出答案。但今天限购政策的最主要依据正是来于此,依据错位,市场效果会如预期,如果如预期,我想更多的也只能归结为歪打正着。

  第二个问题在于如果控制住领涨市场,能否控制住整个市场?这个问题的核心是,本轮房地产市场上涨的推动的核心因素是什么?

  从目前市场所有资料均显示,本轮市场的核心推动因素是资本推动,如果承认这个结论,那么资本今天涌入不了限购城市,即可以进入非限购城市。

  因限购城市房价较高,资本容量较大,非限购城市房价较低,资本容量较小,如果限购城市一起涌入非限购城市,则非限购城市要容纳相同的资金容量,要不即成交价格大幅度上扬,要不成交量大幅上扬,或者两者均大幅度上扬。

  依据国家统计局监控城市而言,限购城市比重较重,因此即便非限购城市价格大幅度上扬,从统计局公布的数据来看,整个房价上扬幅度并不高,但真如此,统计局的数据就显得更加让市场不能相信;

  第三个问题在于本轮房价的上涨过程中,是局部出现泡沫,还是全面泡沫。重庆市国土房管局数据显示,在成交量上,2009年全年共销售商品住房3372.54万平方米,同比增长63.51%。其中,主城区销售商品住房2061.54万平方米,同比增长90.14%。在成交价格上,2009年,商品住房成交价格全市均价为3392元/平方米,同比增幅19.52%,照此计算2008年全市房价为2838元,也就是说去年全市房价每平方米涨了554元。主城区均价为4179元/平方米,同比增幅9%,重庆郊县房价上涨了420元每平方米,同比上涨24.22%。从涨幅看,主城区的涨幅明显落后于全市的涨幅,这意味着区县房价的涨幅要大于主城区。

  2010年数据,引用统计局数据和国土局数据得到如下数据:全市成交总量为4314万方,成交均价为4281元每平方米,主城成交量为2002万方,成交均价为5762元每平方米,成交量同比萎缩2.8%,成交价格同比上涨37.9%;郊县成交量为2312万方,成交价格为2998元每平方米;成交量同比上涨76%,成交价格同比上涨39.2%。

  重庆市场数据是如此清晰的告诉我们,郊县市场相对于主城市场,放量更大,涨幅更大,考虑到放量的巨大增长,销售总额增长幅度更加巨大。这个数据的结论,即如果主城出现泡沫,那么郊县的泡沫将更加明显。

  如果结合到第二个结论来看,那么抑制住主要核心城市的唯一后果,即非核心城市的房价和成交量将上涨更加迅猛。

  从个案来说,重庆合川的某江景楼盘的洋房最高卖到建面单价10000元每平米以上,而主城中海北滨一号的别墅,二手市场价格也仅仅12000左右。而从放假比例关系来看,2008年主城与郊县房价比为2.21;而2010年比值为:1.91.显然郊县的房价上涨幅度大大超过主城。如果这个现象不是一个个案,那么整个全国市场推而广之当不算离谱。

  我们将第四个问题单独提出来分析,是基于这个答案对于本文观点的重要性。我们首要的分析是中国三四级城市房价的推动因素是什么?如果是刚需推动,那么是什么样的刚需?如果是投资推动,那么投资对象是谁?

  依据供应市场现状是没有足够高的价格和相对的利润,一线供应商均不进入三四线市场;而依据市场这么多年的经验,没有足够的利润空间和相对较大的市场容量与较强的流动性,否则纯粹的投资客将因无法转手套现而被限制住。

  基于这样的分析,我们很容易找到三四线城市的主力购买对象,一是城市化的居住性刚需;二是打工者回乡置业的刚需,尽管他们可能当前并不居住。这两类需求,皆为非杠杆性投资,这也反过来可以印证三四线市场购买时候按揭比重相对较小,多为购房者的自有资本。

  限购令政策出台的隐藏含义为,行业将持续上涨。但任何行业都是有周期的,这点连宏观经济也不例外。在上升的市场过程中,我们总是预期价格会持续上涨,但如果市场一旦逆向,那么情况可能会完全相反。

  本轮房地产市场风险在于双衰退周期的重叠,按照中国经济6.5年一个周期,2011年中国经济进入本轮周期的第四年,意味着衰退周期即将到来;而通常的房地产市场周期为3-4年时间,从2009年开始计算,本轮房地产周期已经进入第三个年头,因此也即即将步入衰退周期。

  衰退周期的特征是通缩,也即本轮房地产周期将有可能遇到资本通缩和实体通缩的双通缩局面。通缩的核心特征是货币供不应求。资本行业首先遭受较大的通缩压力。

  基于上文的分析,本轮房价上涨是基于货币供应过量导致的房价上涨,但限购堵住了货币进入大中型城市的渠道,让更多的货币涌入了三四线城市,从而导致这些城市房价更快上涨,更高的涨幅,因而泡沫更大。

  一旦通缩来临,房价下调,一线城市因为政策抑制导致房价相对合理而会出现较小下跌,而非限购城市则因限价导致的房价畸形上涨而会呈现出更大幅度的下跌。而这些下跌成本则必须有购房者完全承担,也即一旦房价出现下跌,那么打工者和城市化进城的农民将成为本轮房价泡沫的主要承担者。

  果真如此,社会贫富分化将再次加剧。

  除此之外,限购还会有其他的成本。远洋降价后的业主找开发商闹事的事件则说明,在不让市场自行演绎以后,已购房者会将房价损失计入政府过失,导致已购房群体对损失的心态不平衡,而一旦降价幅度过大,波及范围过广,那么这个将产生等同于或者甚至较房价上涨带来的更多的社会问题。2008年因市场自发调整引起的价格下降导致的购房风波问题将在这轮房价波动中,导致情绪扩大而产生更加恶劣的社会影响。

  限购令真能降房价?笔者对此持否定态度。更多的数据显示,在2月与3月市场确实出现了成交量大幅度下降与有价格下降的个案出现,但结合2010年417调控政策来看,这种长期性并不可支撑。

  当前的成交量下调,更主要的原因还在于购房者对政策的期望较417更大而导致的短期观望情绪,但限购的明显后遗症是供应量下滑叫成交更加剧烈。

  一旦市场供求关系不能够得到有效改善,那么市场将在3、4个月后,发起报复性反弹,调控再次重蹈2010年的覆辙,也未尝不太可能。调控的政策和思路有很多条,但限购当为最不合理的思路和出路。

  王雪松 观点地产新媒体专栏作者

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