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观点一周评述:房企降价来袭 市场才是生存准则
作者: 本刊编辑部     时间: 2011-03-13 22:04:28    来源: [ 观点地产网 ]

没有大张旗鼓的降价打折宣言,但每个开发商都在暗暗掂量自己的底线,以决定自己的销售策略。

  本刊编辑部 在时下这个敏感的时间里,楼市的降价自然不会像日本大地震般如此震撼,但在一番又一番的严厉调控辞令下,我们还是看到了房价开始出现松动的迹象。

  上周,在去年就已经以八五折促销卖楼而走红的恒大地产又一次传出新动向。其成都、合肥、南昌等城市的楼盘将可能再次推出八五折优惠政策,但此次优惠活动限于首次置业者,恒大此举意图明显,就是针对限购令而设的市场策略。

  该消息过了一天后就得到了证实。即将在本周登记的恒大地产位于广州金沙洲的恒大御景半岛以及恒大绿洲项目近期陆续推出全新组团,销售优惠即是:开盘价8.5折。尽管恒大方面认为,这只是部分下属公司常规的销售策略,并非恒大集团层面统一安排的大规模降价促销。但明眼人一看即知,这跟时下严峻的楼市成交形势不无关系。

  而北京方面,有专业机构针对北京3月初的在售楼盘调研显示,北京也有35个楼盘都出现不同程度的打折促销现象,其中不乏远洋、万科等标杆企业。

  似乎形成了默契,没有大张旗鼓的降价打折宣言,但每个开发商都在暗暗掂量自己的底线,以决定自己的销售策略。就如郁亮在上周的万科年度业绩会上所言,万科的定价不是根据成本加利润定价,而是根据市场接受的价格来定。而“所谓接受的价格,就是要求一个月之内卖出60%,这是我们的标准。”

  万科的标准正在成为时下房企们学习的榜样。有了08年因降价潮而导致业主纠纷的前车之鉴,现今房企已经不再轻易提及降价这个敏感的字眼,而立名目,行降价之实。

  尽管时下大规模的打折促销行为还未成大气候,但调控的形势无疑已经越来越严峻。上周,住建部部长姜伟新明确表态,为进一步落实中央调控楼市的政策,住建部正在敦促各地方政府在第一季度末出台房价调控目标,而如果房价还不能稳定,住建部也时刻准备出台新一轮的楼市调控政策,以遏制房价的上涨。

  同时,住建部政策研究中心副主任王珏林也认为,在未来一段时间内,不排除出台限价等更严厉的房地产调控政策的可能性,并且限购政策两年内都不会放松。如果哪个城市房价报复性上涨,没有认真贯彻落实“新国八条”,就会被问责。

  在调控的高压下,地方政府承受了前所未有的压力,至少在今年内,地方政府这两件事不会有丝毫放松,一是对限购等楼市调控政策的执行力度,二是完成配额的保障房建设任务。

  对于开发商而言,市场的压力也已经骤增。限购不仅会打压大部分的投资性需求,刚性需求也可能在短期内被加紧入市的保障房分化掉一部分。

  住建部透露的计划是,如果按照去年全国销售900万套商品房的数量计算,今年1000万的保障房供应将首次超过市场类住房,而根据国务院的任务安排,这1000万套保障性住房中,大约有500万套都将在今年内完工,对商品房市场的冲击不可避免。用万科判断来说:新建的保障房将会改变住宅的供应结构,也会改变整个行业未来的方向。

  尽管在2009、2010两年时间里,大小开发商们似乎都赚得盆满钵满,但在今年银行开发贷以及国内其他资本融资渠道都仍紧张的情况下,开发商能够筹钱的途径并不多,唯一的快速现金回流办法就是使劲卖房子。

  因此,以“市场接受的价格来卖房子”几乎是一种适应市场的本能。尽管万科方面并不认为价格策略是应对市场调整的最佳手段,但大多数企业应该不会否认,这是一种最稳妥的安全措施。

  事实上,不仅是在营销策略上开始妥协,在政府主导的大规模保障房建设计划当中,万科、远洋、绿城等开发商也都在寻找新的机会。

  远洋地产2008年起开始涉足了北京的保障房开发,绿城则拿下了杭州今年超过一半的保障房代建项目。作为龙头的万科,虽然声言并未找到靠保障房赚钱的好办法,但万科在深圳、北京、上海的保障房项目都已在建设当中。

  高压调控之下,市场将是唯一的生存准则,降价与转型都不会是很遥远的事情。

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