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业绩会实录：佳兆业再论旧改与三线战略
作者: 见习编辑 周文静     时间: 2011-03-14 01:02:10    来源: [ 观点网 ]

现在二三线城市价钱比较低，而且发展速度很快，不过短期还是会受影响。

　　观点网 见习编辑 周文静 3月10日，佳兆业集团在香港举行2010年全年业绩发布会。集团主席郭英成、副主席郭英智和谭礼宁、总裁黄传奇、首席财务官张鸿光出席了会议。

　　2010年，佳兆业营业额为77亿元，实现毛利30.1亿元，扣除财务衍生工具公允值重估以及递延税变动，纯利达人民币14.1亿元。全年合约销售则为101亿元，其中来自物业销售的收益增加67%至75.3亿元。

　　佳兆业表示，收益上升主要受惠于扩充带动交付总建筑面积增加、整体市况改善以及其产品组合趋向商用物业令平均售价上升。

　　以下为佳兆业集团2010年业绩发布会的问答实录：

　　媒体提问：请介绍一下旧改项目的获取途径，未来途径是否会改变？旧改项目对企业业绩起到什么作用？

　　佳兆业：2008年开始，广东省向中央申请三旧政策，我们都是遵照广东省三旧政策细化具体措施，但每个城市都不一样。

　　早几年，我们已经开始在深圳获取项目，在具有经验和实力的同时，还需要当地的村、业主建立相当的信任关系，这样在和业主谈判过程中得到他们的合作及他们同意旧改，我们才可以申报，旧改的过程法律手续是比较庞大的。

　　深圳的旧改，我们是走在前面的。目前在深圳已经有400多万平米项目，以后是公司发展的一个重中之重。广州和珠海的旧改项目，我们也在申请。珠海项目已经成功拆完，目前已经开工，预计今年年底可以入市。

　　旧改政策从08年到现在变化比较大，在中国来说主要是适应环境变化。旧城改造项目对公司发展机遇是非常有帮助的，我们会继续做好旧城改造工作。

　　媒体提问：关于旧改问题，贷款是比较容易的，其他项目贷款是比以往紧呢？去年业绩很好，为什么不派息，是不是对今年现金流有一些保留？

　　佳兆业：政策为了改善城市、社区环境，特别是现在我们做的旧改项目，很多是住宅和商业在一起，政府和银行对这方面的贷款比较支持，相对放得宽一些。其他贷款方面都是比较紧，贷款竞争也比较大。

　　关于股息，在现在情况下，我们想储备多一些钱应对今年的挑战。而且如果有优质土地的话，我们会先走一步，多购入好的土地。所以我们今年决定不派股息就为了这些。

　　媒体提问：融资方面，现在国内外环境比较紧张，佳兆业是否会有一些举措？

　　佳兆业：房地产行业是资金密集行业。对我们来说，国内银行是比较紧张，但我们在海外都有比较好的合作，在香港银行方面合作也比较好。我们在开拓不同的融资渠道，在一个渠道困难的时候，我们还有其他的渠道补足。

　　国内宏观调控是有影响的，从银行贷款方面来讲，需要做好的；海外方面，我们在资本市场也筹了30多亿。不仅为了筹措资金，我们也想拓宽渠道，提升集团的国际声誉。

　　媒体提问：去年在土地成本方面有所下降，原因是什么？09年的时候，一年短期债务达到57%，到2010年的时候，中长期出让金达到60%，原因是否是因为佳兆业想在二三线城市扩张？

　　佳兆业：有关成本下降的问题，我们土地储备平均成本大概是900元/平方米。一方面是市场环境好转了，另一方面我们有土地储备。

　　关于债务问题，短期债务达到57%的原因是发了5年期的美元债券，还有12月份发的5亿人民币债券。

　　土地政策跟发展战略有很大关系，从去年上半年开始，我们改变在一二线发展为主的战略。去年下半年我们的发展战略就转向三线城市，所以去年买了很多土地，有80%土地都在三线城市。而国家宏观调控对三城市影响相对比较小，我们仍看好三线城市。

　　媒体提问：刚刚说不派股息原因是预备多一些资金买优质土地，主要看好哪一类城市？主要在哪些城市？

　　佳兆业：今年内，我们重点发展还是二三线城市，特别是看好三线城市的发展。原因是因为首先价钱不贵，销售和更换速度相当惊人。

　　此外，会加强在珠三角、长三角三线城市发展，未来还会加强持有物业、商业收购及商业物业的出租，现在最多是5%，我们希望到明年年底能够达到10%。

　　媒体提问：能否预计一下国家是否还会有紧缩政策？是否有对策？

　　佳兆业：对于国家的政策是很难预计的。现在国家对这个行业要求很高，对房地产价格调控也很厉害。政府是想价格稳定，而不是希望想这个行业不行，因此我们对国家政策是很有信心的。去年政策对三线城市影响比较小，所以我们根据国家政策调整我们的发展战略。

　　媒体提问：去年佳兆业的供应量很大，均价维持在一万元以上，今年有很多城市推出限购令，那价格将维持在什么水平？2011年土地出让金是多少？

　　佳兆业：针对国家的调控和限购令，影响最大是一线城市的高端豪宅。秉承着稳健的经营理念，我们90%是在二三线城市，按照现在市场来看，一线城市还没有出现很大的返潮，二三线城市整体价格水平合理，我们90%定在二三线城市，所以影响非常小。

　　同时土地储备价格也比较低，是通过旧改获得土地，虽然10%是在一线城市，所以限购令对我们影响不大。

　　对整体价格水平来说，我们推出的项目在二三线城市比较多，可能会保持现在平均水平，或者略有下降，但不代表我们整体价格水平有问题。毛利率还是相当高，今年已经达到38%，比去年28%高，这说明我们成本控制、财务稳健和整体管理水平在上市之后迈出一个新台阶。

　　此外，今年年底我们土地出让金是36.5亿，当中有25.9亿是2011年推出的。

　　媒体提问：集团毛利率不错，如果再发展二三线城市，毛利率是否有信心保持到？价格可以做到什么水平？

　　佳兆业：发展二三线城市，我们应该看长远。发展第一期的时候，刚到那个城市打造品牌，要和政府、客户建立关系，我们的价钱会放低点的，但到第二三期的时候，我们的价钱会卖得高一些，毛利率会相当高。

　　所以不排除其他新的城市，第一期我们的毛利率会低一点。现在二三线城市价钱比较低，而且发展速度很快，不过短期还是会受影响。

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