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观点一周评述:土地财政遭遇“二十二条军规”
作者: 本刊编辑部     时间: 2011-03-06 23:14:39    来源: [ 观点地产网 ]

现今争论谁流淌着道德的血液已不重要,重要的是如何才能一个重建流淌着健康血液的房地产市场。

  本刊编辑部 在上周末的访谈中,温总理在一句“房地产商也要流着道德的血液”引来了业界的热议。

  时下恰逢两会的关口,作为政协委员的房地产老总们面对媒体记者们的追问一致声明:“我们身上流着的都是道德的血液”。

  显然,开发商们不想自己背上“高房价”的黑锅,在他们看来,房价上涨过快并非开发商之罪。星河湾地产董事长黄文仔用星河湾的亲身经历“举证”:去年春节时候,星河湾本想在西安参与投标一块地,六个月前该区域卖出的一块地成交价是160万元一亩,而星河湾参与投标的那块地,当天竟然以504万元一亩成交。“6个月地价涨了三倍多,你叫房价怎么不涨?”黄文仔之意不言自明。

  这样的“举证”看似孤例,实际上其还是点开了地方土地财政的真正实质,掠夺式的地方卖地行为至少已经成为目前房价高涨的祸根之一。

  根据财政部3月5日提请十一届全国人大四次会议审议的《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》内容显示,2010年的国有土地使用权出让收入达到29109.94亿元,完成预算的213.2%(即超出预算113%)。在地方政府性基金支出的30298.59亿元当中,国有土地使用权出让收入安排的支出达到了26975.79亿元,占地方政府性基金支出总额的89%。

  这无疑是一组庞大的数字。须知,2010年全国所有地方财政收入加起来总和不过4万多亿元,2.9万亿元的土地出让收入已经占地产政府一半的财政收入以上。

  虽然温总理在政府工作报告中要求,各级政府要尽快完善巡查、考评、约谈和问责机制,如果在稳定房价、推进保障性住房建设上工作不力,将严厉追究责任。但事实上,地方政府现今要面对的房地产调控问题,已经远远不止出台各种政策,抑或加大土地供应这么简单了。

  根据国务院提出的保障房建设计划,2011年全国将建设各类保障房1000万套,其中包括200万套的公共租赁房,今后5年,新建保障性住房将达到3600万套的规模。

  国务院副总理李克强在与各地方政府签订责任书时明确强调,这1000万套保障性住房建设是“硬任务”,将是今年各级地方政府工作考核的重中之重。

  要完成这项艰巨的任务,地方政府面临着两大必须解决的难题:保障房建设用地供应以及保障房建设资金。

  在“新国八条”中,管理层重申了各地“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”的要求。国土部也明确,各地要抓紧编制住房用地的年度供地计划,而保障房计划要在计划当中单列。

  如果这个计划能够得到不折不扣的完成,在土地资源有限的情况下,极有可能会挤压各地今后几年的商品房市场用地供应量,从而让商品房土地市场再次陷入供不应求的局面,最终的结果依然是房价的持续上涨。

  而同时,目前我国的保障房建设资金来源主要是中央政府的专项配套资金和地方政府的投入。

  中央财政拨付方面,据财政部的数据,过去四年来,中央财政下发的保障性安居工程补助资金仅1547亿元。但今年1000万套保障性住房任务比2010年的580万套增长了72%,完成这1000万套的保障房建设任务预计需要1.4万亿元的建设资金,尽管今年的中央财政补贴会有涨幅,但相对1.4万亿这个数字而言,最终这点配套资金可能还是杯水车薪。

  因此,最终还是要依靠各地方政府的本事,但残酷的事实是,现今地方政府的保障房建设资金来源极其有限,最主要一块还是依赖于土地出让金那区区10%的净收益。羊毛出在羊身上,依然还是要从卖地的账本上打主意。

  由此,卖地似乎注定将成为地方政府的“第二十二条军规”:一方面,国土部要求地方政府要密切关注土地价格的异常情况,严防出现高价地;另一方面,地方政府又要依靠卖地收入来保证大规模的保障房建设任务完成。这看起来就像一个不可能完成的任务。

  中央与地方的财税改革长路漫漫,民间资本进入保障房建设的渠道也依然不明朗,但1000万套的保障房建设任务却已经无可再拖。留给地方政府的种种难题,最终将会怎样解决?

  现今争论谁流淌着道德的血液已不重要,重要的是如何才能重建一个流淌着健康血液的房地产市场。

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