中海销售终破500亿 二线存货受质疑
作者: 武瑾莹     时间: 2010-12-09 17:33:27    来源: [ 观点地产网 ]

向来为各大投行看好的中海却意外遭受瑞银的质疑,其将中海评为2011年最不看好的内地房企之一。

  观点地产网 武瑾莹 按惯例公布的每月销售情况显示,中海还是保持了不错的水准。但向来为各大投行看好的中海却意外遭受瑞银的质疑,其将中海评为2011年最不看好的内地房企之一。

  12月9日下午,中国海外发展发布了11月销售业绩。简报显示,中国海外上个月完成房地产销售额53.8亿港元及销售面积50.3万平方米,同比分别增长115.7%和137.9%,环比则分别回落25.69%及17.4%。

  资料显示,2010年10月份,中海实现房地产销售额72.4亿港元及销售面积60.9万平方米。

  销售持续下降

  据中海统计,2010年1至11月份,中海累计实现房地产销售额587.2亿港元(约为人民币503亿元),同比增长30.5%;累计实现销售面积470.7万平方米,同比增长3.0%,并已完成全年销售面积目标480万平方米的98%。

  截至11月底,长三角地区为累计实现销售额最多的地区,其销售额达到145.3亿港元,同比增长32.1%。环渤海地区为累计销售额增长幅度最快的地区,销售额为90.7亿港元,同比增长70.3%。北方区为销售面积最多及销售面积增长幅度最快的地区,销售面积达132.0万平方米,同比增长49.0%。

  事实上,2010年10月份实现房地产销售额72.4亿港元及销售面积60.9万平方米,而9月中海的房地产销售额为80.5亿港元及销售面积56.6万平方米。

  也就是说,中海的销售业绩已经至少连续两个月都呈下降的态势。

  中海持续下降的销售业绩似乎也印证了瑞银对其不看好的理由。

  瑞银在最新发布的一份研报中称:“鉴于中海在二线城市群拥有庞大的项目,公司可能被迫牺牲价格来降低囤货。我们认为该公司将感觉在当前的政策环境下以及随着需求恶化,公司将卖出存货变得越来越困难。”

  投行观点

  瑞银对中海不看好的另一个原因则是认为其今年拿地太过激进。

  “截至2010年6月,中国海外发展的净杠杆比率已达到45%,超过管理层认为的40%这一‘安全水位’,但公司仍继续买地。公司管理层计划在2010年完工600万平米建筑面积,其中160万平米已在2010上半年建成。我们的粗略分析预示到2010年底,建成但未售出的建面有望从2010年6月86万平米的水平上猛增,这可能会拖累公司的销售周转率和净资产收益率。”瑞银作出上述表述。

  而据中海今日最新公告称,11月份,中国海外没有新增土地储备。资料显示,中海10月、9月也未新增土地储备。

  不过,中海地产年初才收购的前蚬壳电器11月15日完成了一次拿地行为,以46.4亿港元联合其他两家公司在银川获取了135万平方米的土地。

  显然,中海并没有把这135万平方米的新增土储纳入计算。按此统计,中海今年新增600万平米土储的目标尚未完成。

  对此,接近中海地产的相关人士表示,并不清楚中海高层到底是如何统计这两个上市公司拿地之间的关系,有可能的原因是中海宏洋本身也是香港上市公司,拿地等情况并没有并入中海地产这个上市公司。

  即使不算这135万平米的新增土储,中海今年的土地计划其实也已相差不远。对于年新增土储600万平米,标准普尔的地产分析师符蓓并不认为这是称得上“激进”的拿地行为,符蓓称,以中海来看,这个体量的新增土储完全可以消化。

  此外,符蓓还对观点地产新媒体表示,虽然中海今年的净杠杆比率已达到45%,的确超过了40%的安全警戒线,但中海目前也在采取财政措施进行调节以期能将数字降低。

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