300亿破题 县域化碧桂园样本考察
作者: 见习编辑陶鲤     时间: 2010-12-03 02:11:19    来源: [ 观点地产网 ]

不难发现,碧桂园在广东省内三四线城市拿地做项目的县域化策略比较成功,确实保证了其今年全年销售目标的达成。

  观点地产网 见习编辑陶鲤 紧接着月末东莞大朗碧桂园开盘当天售罄讯息而来,12月1日,碧桂园高调宣布已超额完成年度300亿元的销售目标。

  300亿破题

  截止11月底,碧桂园已完成销售认购金额总计为327亿元,其中签约合同销售金额304亿元,首11个月的合同销售金额及面积按年分别增长57%及35%。

  业内人士就分析,碧桂园今年能够取得如此好的销售业绩,主要体现在产品区域布局与产品的差异化策略上。

  高盛在今年的一份研究报告中就指出,碧桂园是内地城市化发展的受惠者,碧桂园70%资产分布于非楼市过热的城市,受调控楼市政策的影较少,而其土储成本亦低于同业。

  碧桂园一直奉行快速周转的运作模式,即通过低成本拿地,低价格销售,快速周转,实现其规模化的扩张。每年保持1000万平方米以上的开发速度及物美价廉大盘模式,为项目实现快速销售提供了保证。

  事实就是,当今年众多房企宣布大举进军二三线城市时,碧桂园早在07年其实就已经完成了在二三线乃至三四线城市的布局,因而碧桂园在土地成本上颇具优势。

  据了解,目前碧桂园除了在顺德本部扩充项目,还积极布局全国三四线城市。而在华南大本营,除了佛山的南海与高明之外,碧桂园布局几乎遍布全省各区与市县。

  比如碧桂园南海项目就包括南海碧桂园与括碧桂园山水桃园,两个项目均位于南海区大沥镇,碧桂园高明项目位于高明大道东,产品类型包括别墅与洋房。

  而碧桂园肇庆项目则包括:封开碧桂园、云浮碧桂园、德庆碧桂园、怀集碧桂园、四会碧桂园、高要碧桂园及碧桂园山湖城等等项目。

  此外,在广东省内韶关、鹤山、惠州、茂名、江门、汕尾、清远等地碧桂园亦有项目。

  大朗样本

  11月底,碧桂园在东莞市大朗镇的第一个项目大朗碧桂园开盘热销颇能说明问题。

  媒体报道,大朗碧桂园当天首推货量370多套单位,开盘当日即基本售罄,实现销售认购金额约7亿元人民币。

  据了解,大朗碧桂园位于东莞市大朗镇,为大朗、常平、东坑三镇的交通枢纽,莞惠轻轨大朗站也选址于大朗碧桂园南大门附近,交通极为便利。

  作为碧桂园在东莞的首个项目,大朗碧桂园的带精装修洋房价格仅为5300-6000元/平方米,低于购房者的心理预期,参照附近楼盘万科金域蓝湾,其毛坯房价格已经去到7500元/平方米。

  另外,由于大朗镇身处发达的珠三角经济圈,外来人口比较多,大朗碧桂园90平方米以内的小高层洋房,正好满足了初次购房者的刚性需求。

  资料显示,大朗碧桂园项目地块是碧桂园09年8月通过招拍挂方式竞得。

  地块位于大朗镇大井头,用地面积2.36万平方米,当时碧桂园经过68轮举牌,以总价6亿元夺得该地块,折合地面单价2535元/平方米,楼面地价1690元/平方米。

  县域化策略

  不难发现,碧桂园在广东省内三四线城市拿地做项目的县域化策略比较成功,确实保证了其今年全年销售目标的达成。

  目前继东莞大朗碧桂园开盘销售良好之后,11月27日开盘的佛山南海碧桂园山水桃园亦业绩斐然。

  根据观察,也可以看出碧桂园现在广东省内三四线城市新增的土地,大多也位于碧桂园已有项目旁。例如碧桂园山水桃园毗邻南海碧桂园,碧桂园山湖城紧邻高要碧桂园。

  而这些已有项目因为一直保持着不错的销售业绩,碧桂园显然也能够通过前期产品的优良口碑,迅速销售产品,实现大盘模式的运作。

  可见,在市场相对焦灼的时期,县域化、低地价远郊大盘的运营模式,还是比较适合碧桂园,目前碧桂园主打的中低端产品受到调控的影响相对较小。

  也许就在未来,房地产行业可能到来的冰河时期,能更加能够体现出碧桂园这种低成本规模化策略的优势。

  但也有市场专家指出,当市场畅旺的时候,碧桂园由于其固有的大盘开发模式及项目地处城市远郊地带,也会造成了其产品将难以提升价格。

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