地产信托叫停之后:房企融资路径考
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-11-24 01:49:25    来源: [ 观点地产网 ]

房企这条高利率融资的路子,现在也面临被叫停的危险。倘若如此,这对房企资金链而言将是个新考验。

  观点地产网 梁嘉欣 近日,一则关于银监会要求房地产信托公司进行合规性风险自查,逐笔分析合规性和风险状况的消息引起了业内的高度关注。

  尽管银监会的通知并未明确点明,但地产信托的风险已经凸显。据了解,自该通知发布后,中融信托、平安信托等多家信托公司已于上周末暂停房地产信托业务。

  平安信托一名内部人士向观点地产新媒体透露,虽然目前关于信托是否真正叫停仍未有正式的文件公布,但平安信托已经停止推出新的地产信托产品,起码到明年3月份之前都不会有相关产品推出。某位平安信托理财经理更称,“未来一年内房地产信托方面的产品可能会暂停”。

  上述人士亦表示,之前所推出的地产信托产品仍会继续进行,但毫无疑问,风险会有所增大。

  信托融资

  随着调控的不断深入,银行融资收紧,加上近期央行连续上调存款准备金率,房企融资已是难上加难。为了缓解资金紧张的困境,不少房企只能绕道“找钱”,信托成为房企的融资新战场。

  相关信托研究人士指出,在房地产企业融资受限的情况下,由于房地产开发对资金量的要求非常高,房企肯定要寻找新的融资替代项目。目前来看,二级市场的融资也被封死,地下钱庄也是一个处于灰色角落的方式,而信托由于具备一定的合法性,加上成本较地下钱庄低很多,在效率方面也比银行贷款高,因此备受房企的欢迎。

  该名人士称,信托融资可为开发商提供一套非常个性化的融资方案,与银行贷款的单一性相比,信托融资的形式、期限也多种多样,因此房地产信托发展较快。

  今年以来,已有不少房企公告,通过信托方式进行融资或引入信托公司合作开发项目。据了解,今年前三季度房地产信托项目的数量已经达到09年的三倍以上。

  权威机构数据显示,今年前10月全国信托公司发行的房地产信托产品就高达1500亿元,其中7-9单月均超过200亿元,10月为178亿元,截至11月19日,11月房地产信托融资已达74亿元。房地产市场对信托的需求正日益旺盛。

  众所周知的是,信托产品的利率比银行贷款利率要高,房企通过信托融资的成本起码在12%以上甚至更高达20%,几近是银行借贷的两倍。金融学家杜丽虹表示,在银行信贷的收紧的情况下,再高的利率对房企而言已经不是重要考虑的因素了。

  资金受困

  但房企这条高利率融资的路子,现在也面临被叫停的危险。倘若地产信托真的暂停,这对房企资金链而言将是个新考验。

  相关知情人士以深圳某物业为例解释,长期以来该项目以年息13%来发行房地产信托,让购买者在购房得到一定的优惠,如房价在打八折的基础上再优惠十万元,以此来锁定买家。如果信托一旦被叫停,加上现在限购限贷的影响,基本上购买者就会减少,这对开发商而言将产生较大的影响。

  一名信托研究人士向观点地产新媒体表示,在融资受限资金吃紧的情况下,房企最直接的做法是停止或者暂缓开工,如果资金问题依旧未能得到缓解,房价就会开始出现松动,房企更可能会通过转让部分储备来换取现金流。

  对此,杜丽虹认为,信托叫停对房企的资金链会有一定的影响,但预计影响不会太大,因为信托在整个地产行业中提供的资金量的比例还不是很大。

  对此,上述研究人士并不否认,其进一步解释称,尽管近期信托融资发展较快,但相对于房地产整个行业的投资而言,其所占的资金量仍不足5%。房地产项目的投资资金主要来自于定金、预售款及开发商自有资金等,其中,银行贷款作为资金最原始的来源,所占比例最高,基本上占有50%以上。

  该名研究人员续指,由于信托资金参与房地产项目的开发相对早期,实际上对房企的影响较小,可能只对项目的取得有一定的影响。

  另谋出路

  面对着信托融资的随时叫停,房企们眼下的首要任务,估计是开始另谋融资出路了。

  杜丽虹指出,近期兴起的地产私募基金或是房企未来融资的新方式。她透露,今年成立的地产基金已经有100多只,但其所提供的资金量依然有限。

  但有研究员指出,私募基金在短期内很难成气候,原因在于整个法律体系不健全,还需承担较大的风险。另外,由于私募基金目前仍受到不少的限制,想达到房地产信托基金的规模并非易事。

  在此情况下,民间募资对于房企可能也不是个好选择。相关知情人士表示,现在政府的姿态非常明显,如果连信托的门也关上,一些小型的地产公司或二三线城市的公司就会转向寻求民间的高息贷款,但这会存在较大的风险。

  一名业内人士表示,部分开发商可以选择抵押贷款等方式曲线求存。“做实业的集团通过抵押从银行贷款再临时借款给集团内的房地产公司。一些实力雄厚的开发商还是可以融到钱的,只是不能从社会上融钱,要从企业内部来融钱。可能一些小开发商就要死掉了,只能通过降价促销。”

  但又悲观人士直言,信托叫停以后,“房企要再融资,已经没什么渠道了。”真正能取代银行的融资渠道至今仍未出现。相关人士指出,目前房企贷款融资方面仍以银行贷款为主,“银行贷款收紧并不代表它不贷了。”

  上述人士称,银行采取对开发商资金的限制,主要由于现在房价过高,预期房地产行业风险较大。等到房价有所下降,风险降低,银行还是愿意继续贷款,“不会把这个行业打死。”

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