淘金上海滩 京城来的潘石屹
作者: 见习编辑 曹萍     时间: 2010-11-19 00:38:40    来源: [ 观点地产网 ]

在迅速拿下上海的四个商业地产项目后,SOHO中国也在不断调整着自己的商业模式。

  观点地产网 见习编辑 曹萍  虽然声称“有百分之一的希望也要争取”,但中服CBD地块的招标成绩SOHO中国还是垫底,连拿了9个倒数第一。

  不过这显然并没有影响到老潘的心情,在17日进行的微访谈中,他再次表示:“SOHO中国的发展战略在2011年也不会改变,继续在北京上海繁华地段从事商业地产开发。”

  确实就在之前的11月11日,SOHO中国宣布了上海临空项目的设计方案。老潘期望着这个由老伙伴扎哈设计的貌似盘旋之龙的城市综合体成为上海全新的新地标。

  虹桥SOHO  老潘上海淘金

  临空项目现在已更名为“虹桥SOHO”,这是SOHO中国今年在上海拿下的第二个项目。

  8月13日,SOHO中国宣布在上海土地交易市场以15.6亿摘得虹桥交通枢纽旁“临空15号地块”。该地块位于上海虹桥临空经济园区,占地面积为86146.1平方米,规划地上建筑面积215410平方米,预计建成后总建筑面积约25万平方米。

  其实不只是临空项目,自去年以来SOHO中国进入上海的步伐明显加快。

  2009年8月,SOHO中国以24.5亿元向摩根士丹利收购东海广场。该项目位于上海南京西路中央商务区的中心地段,总建筑面积为80510平方米,其中写字楼面积为67829平方米,商业面积为3842平方米,地下总建筑面积为8839平方米。

  SOHO东海广场在改装后开始出售。在今年9月25日SOHO宣布的合同销售金额183亿元里,SOHO东海广场的贡献排名第三,销售额为25.7亿元,此时,SOHO中国已提前完成180亿元的全年销售目标。

  2010年6月11日,SOHO中国收购国鼎“上海外滩204地块”,在付出22.5亿元后,SOHO中国获得了项目的61.506%股权。交易达成后,相当于占有该项目13.1万平米的建筑面积,其中包括6.9万平方米地上写字楼和商业面积,以及1.2万平方米地下商业面积。而据透露,该地块是上海外滩核心地段的最后一块可供商业开发的土地。

  2个月后,SOHO中国又在上海拿下虹桥临空15号地块。

  接着的10月14日,SOHO中国再获上海第四个项目——卢湾区43号街坊项目。

  这次,SOHO中国是以12亿元从华丽家族手中获得该项目48.48%的股权,不过就在关于这个项目的媒体电话会议上,SOHO中国总裁阎岩表示,还将继续与华丽家族洽商收购剩余股权事宜,并对下一步的收购充满了信心。

  卢湾区项目又名“复兴天地中心”,位于上海市马当路388号,占地面积约2万平方米。

  散售到持有 转变中的模式

  在迅速拿下上海的四个商业地产项目后,SOHO中国也在不断调整着自己的商业模式。

  在收购卢湾区项目后,潘石屹就直接挑明,在这个项目中的4万平方米的商场,SOHO中国会自己持有,这是公司的一个新变化。

  他认为,卢湾区的项目,地处两条地铁的交汇处,未来一定是一个城市繁华的焦点。

  以后,SOHO中国会适当提高持有物业的比例,在未来3年里,物业持有比例预计占到20%,这样一来,销售和持有物业的收入会实现平衡发展。

  在具体持有上,潘石屹坚持的是“独一无二”原则。他表示,上海外滩项目会持有一部分。在四座写字楼里,也会考虑留下一座写字楼自己经营。

  而对这种调整是否会对公司造成影响时,潘石屹表示:“这对SOHO中国的财务虽会有一些影响,但影响并不大。”

  对于SOHO中国的发展战略,潘石屹充满了信心,他谈到:“目前商业地产的价值被低估了,未来无论是在北京还是上海都有很大发展空间。”而除了在商业模式的调整,SOHO中国在上海的攻城略地也还在扩大之中。

  SOHO中国高层就曾多次表示,会不断加大在上海投资的比重,最后会达到在上海和北京的投资各占一半的目标。而就上海而言,SOHO中国的目标也许并不仅仅于此。

  据介绍,在11日上海临空项目的新闻发布会上,潘石屹就表态:“我们还将继续在上海拿地,第五步、第六步,第七部还可能是在临空板块”。他表示,选择交通枢纽是SOHO拿地的重要参考指标,非常看好上海的潜力,看好虹桥,看好临空。

  而这正是SOHO中国一贯的商业地产策略:布局一定要在基础设施健全、交通便捷的地段。

  扑朔迷离 上海商业地产

  事实上,对于上海的商业地产前景,也不是所有人都如此乐观。

  这个月初,市场就风传上海第一高楼环球金融中心要出售,用以收回开发成本。有消息点明,环球金融中心正委托戴德梁行代理销售部分高区办公楼房源,售价约为6-7万元/平方米。

  一直坚称“只租不卖”,保持高端品牌形象的环球金融中心此举,在上海业内引起一阵不小的骚动。据调查,目前陆家嘴周边的超高端甲级写字楼的售价都在6万元以上,这意味这环球金融中心面临着被贱卖的命运。

  据中原集团最新研究报告显示,10月份写字楼租赁市场持续良好走势,上海甲级写字楼租金环比上涨1.55%,为153元/平方米·月,空置率也下降率3.18%,为9.74%。受楼市调控政策的影响,写字楼的供应出现明显回落,写字楼销售面积也明显下滑,但受影响程度好于住宅市场。

  同时由于投资资金从住宅市场向商用物业市场流动的迹象越来越明显,商业地产投资氛围普遍看好,受写字楼成交快速增加的影响,写字楼价格出现了明显的上升。但目前从甲级写字楼租金指数来看,上海甲级写字楼的资金指数除了在08年受金融危机影响而出现下跌外,在今年年初则开始有小幅回调。

  在此情形下,森大厦选择抛出持有的物业,而潘石屹则选择了激进,这其中的滋味得好好咂摸。在开放的、经济全球化的今天,面对着美国二次量化宽松政策的全球博弈,也许影响房地产市场的不仅是中国经济与政策。

  但潘石屹似乎并不担心,他表示:“中国目前的外汇市场没有完全开放,所以对我们造成的影响相对小一些”。甚至于,他认为,资本市场大量资金涌进中国房地产市场甚至对于减轻房地产开发商资金压力来说是利好消息。

  有了这番认知,他坚信,虽然在过去十年里,商业、写字楼一直处于政策的打压下,但未来商业地产在全国的兴起是必然趋势。

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