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任志强:媒体操纵下的“预期”
作者: 任志强     时间: 2010-09-21 17:56:10    来源: [ 博客 ]

央行最近发布的调查报告显示居民对房价上涨预期大幅上升,原因正在于非对称信息的干扰而产生的反映。

  最近出差很多,很难有整块时间写博文,大多零碎的时间都用在微博上了。许多网友也提出了意见,希望微博之外也能看到完整的分析,其实微博虽短却能取其精华,同样能反映出我的想法,但大多非行内人士和普通民众也许会因为了解的情况不多而难以理解。

  国家统计局公布的8月份数据中,有几个明显的数据被媒体故意的歪曲,并放大了错误信息的作用。因此对市场产生了重大的误导作用,让广大民众“被预期”了。严格的说,正是媒体的谣言在故意的、不停的、一波又一波的对抗国十条的政策,在掀起本不应有的波浪。

  一、关于价格的统计

  八月的统计数据中,房价同比上涨9.3%,涨幅下降1.0个百分点,并连续数月同比增幅下降,从4月份新政出台之前的12.8%、12.4%、 11.4%、10.3%变成了9.3%。如果没有媒体的忽悠在供给量不断增加中会持续以每月一个或一个多百分点的速度下降进入合理的循环之中。

  连续三个月的价格环比都处于下降或持平之中。价格的环比不动,而CPI和PPI都在高速上涨时,就已经是房地产实际价格的下降了。但媒体会在CPI上涨时拼命的宣传负利率下存款实际的贬值。央视更是用万元存款每年要损失125元证明通胀中的存款损失。但为什么同样的情况下,房价成本中要消化CPI和PPI 的上涨因素,名义价格不动时,实际价格是下降的道理就被媒体或央视给否定了呢?

  根据统计局的数据分析有许多人并不相信,那么我们就用央视每天播出的各城市销售价格为证。各城市中的涨跌各有不同,没有看出是全国普遍的价格上涨,尤其是国十条所提出的房价过高、上涨过快。供求关系紧张的城市大多处于价格下降的情况,反而是原来价格不高的城市中,价格保持了上涨的情况。

 

  数据均来自央视二套

  说明: 1、周成交数据区间:2010-09-06至09-12;

  2、排序方法:降序。

  上述情况可以明显看出,1、国十条并未针对全国的所有房屋价格,正在于国务院很清楚中国的城市间经济发展的差别和商品房市场化发展的差别,政策也并未一刀切的针对所有城市。2、国十条并未提出让房价暴跌,而是提出遏制部分城市的房价过快上涨,而这种价格环比的零或负增长已经证明了政策的效果和市场的平稳。 3、在部分城市价格下降和部分城市价格上涨中,价格环比能保持为零,恰恰证明部分城市的上涨与部分城市价格的下降相互抵消才归零了。如果没有部分城市的价格下降,岂会有环比为零增长的可能?只宣传部分城市的价格上涨而故意不提部分城市的价格下降,只能说是媒体的用心不良了。

  二、关于销售量的统计

  8月的统计数据中,销售环比增长6%,于是就成为了媒体回暖与量价齐升的依据,但却没有任何一家媒体同时报道同比下降10.1%的情况。为什么说价格时看同比、不看环比,而看销售量时却看环比而不看同比呢?大约是哪个数字对媒体忽悠民众有用,媒体就选择用哪个数据吧。反正是在市场中能掀起浪来就高兴了。

  如果用价格的环比和销售的同比就可看出市场并未量价齐升了。

  所谓的同比下降是说明自国十条颁布后,销售量快速下降后仍处于下降的情况,并未恢复到合理的销量。所谓环比上升则是在过度的销售量下滑之后略有回升。比最差的情况要好转了,却比最好的情况要差。

  而销售量的全年增长中民众所关心的住宅销售量只增长了4.1%,而办公与商业的增长均超过了30%才支撑了全部面积增长6.7%的局面,这个增速则更是从两位数的增幅快速下滑的趋势。

  销售同比增幅的变化是从3月的35.8%、32.8%、22.5%、15.4%、9.7%、6.7%快速下滑。仅按8月份销售面积6886万平方米计算后四个月的平均月销售量,则全年的销售面积总量不是增长而是同比将下降10—15%。去年全年销售面积约9.4亿平方米,而今年至8月份为止仅为5.27亿平方米,后四个月都按8月份的销售量计算,则全年仅约为8亿平方米,未销售库存量必然加大并创历史新高。

  通常商业交易活动中所说的“金九银十”也被媒体故意的宣传为价格的上涨。其实历史上的“金九银十”是多个节日的集中消费,让历年9月的消费上升。请问市场上各种商品销售的上升中是否也出现价格的上升呢?那么为什么房地产市场的“金九银十”不是销售量的上升而变为了价格的上升呢?

  从历史上各年情况看,“金九银十”是个规律,即使是2008年的情况也是如此。9、10月份的销售量都会增加,但2008年的销售量增加时价格并没有同时暴涨,还有所下滑。同样在“金九银十”的背后,历史的情况也总是下滑的趋势。11、12月的销售量和其他消费同步都是下降的,商品房销售2007、 2008年时如此,情况最好的2009年也不例外,今年也会同样。

  全国房地产销售金额的同比增幅也从3月的57.7%逐月按55.4%、38.4%、25.4%、16.8%和8月份的12.6%快速下滑着,哪里来的回暖与上涨呢?

  三、关于投资的统计

  8月全国固定资产投资增速为同比24.8%,比7月回落0.1个百分点。但请看十大产业中,除了房地产的投资增速保持在36.7%之外,又有哪个行业的投资增速高于固定资产投资增速呢?说明中国目前的固定资产投资增速完全靠房地产的一枝独秀而支撑。尤其是去年的4万亿元之后,国有及国有控股的投资增速已经没了后劲降为了20.0%,低于全国固定资产投资增速4.8个百分点。难道我们的媒体是认为中国的房地产不应增加供给并支撑中国的投资增长吗?难道是希望中国的经济再一次退到8%以下吗?国十条中说要管住媒体的新闻导向,真弄不懂为什么媒体在高喊调控时,却不按国十条的要求报道正确的消息呢?而国房景气指数已连续多月下降,从3月份的105.89下降到104.11了。这种指数持续下降中何来的回暖呢?

  四、关于新华社的报道

  最近一段时间以新华社的名义连续发布了大量的报道,要求政府出台更严厉的措施来调控房地产市场。却实在找不出他们自认为判断正确的依据,各种统计数据没有一个支持新华社的“谬论”,更不用说是要解决民生问题了。

  新增的土地供给并没有在房价过高的地区真正实现增长,而是重要城市都没完成土地同期的供给计划,这就难免在土地供给上出现购买的白热化战争,而为什么不从供给上解决问题,却要从销售量的增长上限制呢?为什么要用牺牲民众解决住房的增量上去抑制房价呢?

  本来根子上的问题是货币的增量与流动性在影响着通胀,从而传导到房地产;本来是土地供给的根源问题未解决;本来是财政体制的问题未解决;本来是住房保障的问题未解决,却将板子打在了市场的头上,又怎么可能解决房价问题呢?这也被赵晓博士用以卵击石来嘲笑。但声音巨大的新华社却用强大的媒体攻势来掩盖事实的真相,并挑动民众房价上涨的预期。

  未来市场的供给增加在竞争中会让价格平稳,但媒体的忽悠反而会让那些本来分散和冷静决策的民众会被吓得变成了羊群效应的拥挤,真的变成了抢购中的涨价。

  多少次的谣言在喊狼来了,如地震的谣言会让市场恐慌,涨价的谣言也同样会造成抢购,并不会给市场带来好处。而二次调控政策的风向只会造成股市、楼市的损失,而绝不会给市场的健康发展带来任何益处。

  对经济发展形势的错误判断、对房地产发展趋势的错误判断必然导致出台更加错误的调控手段。外行大约不会给政策建议提出好的办法,但却会用媒体巨大的力量创造出无限的市场破坏力!

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