从“空城计”到上海滩 合生创展转身长三角
作者: 邓敏华     时间: 2010-09-12 23:04:43    来源: [ 观点地产网 ]

合生或许已经意识到,单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道,必须开始从追求“大体量”转变到追求“精益求精”。

  观点地产网 邓敏华 经历京津“空城”的失败之后,以大盘开发模式起家的合生创展,似乎开始尝试抛弃大盘模式,加强精细化的策略。近日,合生创展“转身”长三角,在上海滩斥资28亿连拿两地。

  低密度宅地的困惑

  9月8日,合生创展与国内的地产大鳄绿地集团、仁恒置地经历数轮的拼杀,以14.51亿元的夺得位于上海浦东新区三林集镇A14-1地块,成交楼面地价高达20870元/平米,溢价率72%。

  资料显示,该地块东至长青路高压走廊,南至高青路,西至西营南路,北至海阳路,地块的容积率不大于1.7。

  这一幕离合生创展竞得上海广富林2-5号地块还不到一周的时间。在9月1日,合生创展以12.46亿取得了宅地广富林2-5号地块,成交楼板价16488元/平,溢价率131%。地块出让面积9.45万平,容积率0.8。

  在一周时间内,合生创展接连斥资在上海包揽两幅低容积率地皮,这与合生创展以往的低调作风甚为不同。令人费解的是,合生拿下的三林集镇A14-1地块成交单价达到了20870元每平方米,但其周围在售的楼盘的价格仅为2.3-3万元每平方米。真可谓是面粉贵过面包,这让人疑惑:合生创展的这笔帐究竟是怎么算的?

  上海的一位业内人士分析指出,上海低容积率的土地并不多,属于稀缺地块,三林集镇A14-1地块拍出这样的价格也并算太稀奇。因为在上海,面粉贵过面包的并不罕见。

  早在去年,上海普陀长风地块拍卖,中海地产最终以70.06亿的高价夺下,当时的平均楼板价为22409.3元/平方米,溢价率达129%。该地块的楼板价也已经超过了周围在售楼盘的价格。当时就有分析人士预计,中海此项目的平均售价要达到5万元,才能存在着比较大的利润空间。

  因此,合生创展似乎有意在长三角区域抛弃其以往熟悉的大盘开发模式,进行新的模式尝试。

  模式变革前奏

  对于本身以大盘模式发家、却又忽然转身低密度宅地开发的合生创展,其策略让人颇感意外,因为按照合生创展的惯例,以低成本获取大量具有成长价值的土地才是其擅长之处。

  一名熟悉合生创展的分析人士认为,合生创展在上海拿下的两幅地块事实上也“暗合”合生未来发展的策略。一方面,相比于环渤海与珠三角区域,合生在长三角的土地储备并不见长,特别是上海,合生创展的土储基础并不丰富。而另一方面,这种低密度的住宅用地“暗合”了合生在北京地区获得成功的高端住宅开发策略。

  2009年,长三角的业绩贡献占到了合生创展全年业绩的三分之一。今年,合生创展已将销售目标由原先的200亿元调低至150亿元。其在下半年仍需销售80亿至90亿元才能完成既定的目标,而要完成这个目标,上海与北京区域的销售就是重中之重。

  合生创展明显在加强以上海为中心的长三角土地储备布局。除了刚刚在上海获取的两幅地块外,今年3月份,合生创展还与昆山国土局签订协议,以7.7亿元的代价拿下了大约29.2万平方米的土地储备,楼面地价约为1059元/平方米。

  各种迹象表明,合生创展已经在开始酝酿模式的转型和区域的重新布局,当合生发现,自己的大盘模式在北方区域的复制并不理想之后,其面临的转型已经迫在眉睫。

  现在的合生创展或许已经意识到,单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道,必须开始从追求“大体量”转变到追求“精益求精”。

  合生创展在这方面并非空白,其在北京开发的高端项目合生.世界村、合生.霄云路等都是其成功的尝试,而上海获得的三林集镇A14-1地块、广富林2-5号地块这样低密度的住宅用地,正适合用于打造像北京合生.世界村,合生.霄云路8号这样的高端项目。

  如果这样的转型能完成,合生创展恐怕也将从一个追求高速运转率的公司转变成一个追求利润率的公司。

  这其实也正是合生需要迫切解决的问题之一。根据瑞银的观察,从09年开始,合生的资产运转开始减慢,瑞银担忧,缓慢的资产周转将会使得合生有利的土地储备也丧失价值。

  截止到6月30日,合生创展持有的土地储备接近3000万平方米的水平,如果不能加速资产的周转,合生创展的土地优势显然最终将荡然无存。

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