在利益中博弈 南京下关200亿地王内定?
作者: 邓敏华     时间: 2010-09-10 02:01:19    来源: [ 观点地产网 ]

新一轮土地出让潮开始涌现,然而调控中的市场似乎对于地王的重现依然准备不足。

  观点地产网 邓敏华 8月25日,南京市推出两幅位于下关区的地皮,起拍总价几近200亿元,再一次触动市场敏感的神经。

  地块分为滨江江边路以西1号地块以及3号地块,1号地块的起拍价格达到121.41亿元,竞拍土地需要交纳保证金25亿元;3号地块的起拍价达到78.93亿元,需要交纳保证金16亿元。

  在地块推出后不久,就有消息传出,地块早已预定给央企中冶置业。资料也显示,在去年5月份,南京市曾与中冶置业签订《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》。

  9月7日,中冶置业的一位人士在接受观点地产新媒体时承认:“目前,我们正在筹备报名参加南京下关地块的拍卖。”

  在利益中博弈

  另一方面,本次出让的两宗地块面积加总也超过之前国土部关于土地出让规模的限制。

  面对媒体的质疑,南京市国土局并没有表态,一位业内人士对观点地产新媒体表示,对于政府采用这样的出让方式,并不感到意外。

  “可以说,下关项目是一个旧城改造项目,不能算是纯商业土地的出让,旧城改造的项目并不是随便一个开发商能做好。没有一定的背景,没有一定的实力的话很难做好,而此前中冶置业在下关滨江的前期规划中投入不少。”上述人士指出。

  他指出,一般来说,旧城改造项目面临相同的问题,即商业利益以及公共利益的平衡。即使是政府之前把规划做好,然后分割出让的话,开发商就会考虑到自身的商业利益,把很多的公共利益抛弃。但是这是政府很难控制的,所以说下关项目整体出让,也不一定的一件坏事。

  他认为,正如城市规划,既不是一个最好的规划,也不是一个最坏的规划,而是一个符合公共利益的规划。

  然而也有评论人士认为,这样大的出让规模,已经将大部分的开发商拒之门外,对于这些开发商而言,并不是很公平。

  “作为一个开发商,即使有这么多钱,也不敢随便将钱投入到一个城市的一个项目里面去,风险太大了。”该人士认为

  上述人士指出,尽管该地块最终要走拍卖的流程,但是没有人敢去竞争。如此高的总价,如此高的保证金,政府这样做的时候,本身就等于内定了,所谓的拍卖不过是走形式而已。

  政府与开发商

  除了出于公共利益的考虑,也有业内人士指出,推出200亿元的超级地块也是无奈之举。

  “家家有本难念的经,基本上,地方政府对土地财政依赖一向很强,买地的收入,占到了财政收入的60-70%。同时政府也有来自于卖地任务方面的压力。”一位业内人士指出。

  虽然说政府可以先把地拿出来,拆迁安置后卖给企业,但是现在政府面临的困境是,不卖地就没有财政收入,也没有钱拆迁及整理。

  “另一方面,下关区滨江的那片土地是要做南京门户,又牵扯到几平方公里的拆迁,开发商进来肯定要先做基础建设部分,但是对于开发商而言,投入了资金当然得要有钱赚。”

  实际上,南京市与中冶置业签订的《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》中,中冶置业包揽的项目规划用地面积达到232公顷,意味着中冶置业可能获得下关旧城改造的大蛋糕远远大于上述的两幅土地。

  作为本次风波的主角,中冶置业在接受观点地产新媒体采访时表示:“有关下关地块内定的说法并不属实,公司拿地都是按照规定的招拍挂程序进行的。”

  虽然没有否认参与竞拍下关地王的意图,但中冶置业也表示,对该地块并无十分的把握:“该地块的地理位置也是较为优越,可能竞争还是比较激烈。”

  业内人士对于下关区的拆迁也是忧虑重重。在南京,很多土地都面临着拆迁的问题:“中海的凤凰西岸项目,现在一期已经开盘了,还有好几个钉子户,华润去年拿的河西两块地,也是遭遇到拆迁的问题。实际上,政府在无形中把难题扔给了企业,但是企业并没有得到授权,这样其实弄得企业骑虎难下。”上述人士指出。

  然而,下关区居民希望改造的愿望是无人否认的:“每一个生活在哪里的人天天都想着改造搬迁,关键是各方面的利益能不能均衡。”

  截至发稿时止,观点地产新媒体从南京市国土局处获悉,目前还没有企业报名竞价。

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