冯仑的巴比伦塔
作者: 陈小丽     时间: 2010-07-19 23:54:51    来源: [ 观点地产网 ]

关于冯仑的说法很多。有说他是不务正业的“地产思想家”、“地产革命家”;有人说他一生最爱是“折腾”。

  观点地产网 陈小丽 一年前成功登顶纽约“自由塔”后,一贯奇想且执着的冯仑开始转身酝酿着对中国轰轰烈烈的城市化和都市居住方式发起一场“梦想风暴”:在一平方公里的土地上,打造一个建筑面积600万至1000万平方米、可容纳15万至20万人口的高密度建筑群。

  廊坊的立体城市

  素有“地产思想家”之称的万通地产董事长冯仑在台北某活动上讲述了一个近似童话的造城梦想:冯仑将上述梦想命名为“立体城市”,冯仑希望他的听众相信,他做的是一个认真的梦。冯仑透露称,“立体城市”初步定的地点是廊坊,一个超级建筑体系“立体城市”的项目,计划总投资达500亿元,预计明年下半年开工。

  用冯仑的话说,立体城市总投资金额中的300亿是硬件投资,公司正委托兴建杜拜塔的建筑师参与规划,该项目预计在2011年动工,计划用7年时间在廊坊把这样一个童话变成现实。

  冯仑对外界宣布称,这个立体城市建筑群的平均高度预计约为400米,最大高度为500米,容积率高达5,可供应4万套住宅,未来售价将控制在每平方米1万元以内。

  “未来立体城市的人口密度规划类似香港的中环,并将城市120种功能中的逾50项功能集中在建筑体中,立体城市将推进中国城市发展模式变革,透过节能环保,可让该建筑群达到低碳与零碳的目标。”冯仑认为,人们在这里居住和工作,城市所需的功能在都能在其中获得满足。

  在冯仑看来,现代大都市的迅速扩张产生了住房、交通、土地、能源等诸多问题,给居民生活、工作、学习带来巨大不便。“这座'立体之城'采用先进的新能源技术和复杂的智能管理体系,是一个高密度的绿色智能建筑。拥有居住、工作、教育、医疗、休闲等大部分城市功能,建筑内部高速电梯纵横交错,居民'足不出户'即可满足大部分工作生活等需要,是一座舒适便捷的人居社区。”

  事实上,早在一年前的的哥本哈根气候变化会议上,冯仑就在这个童话之都,开始阐述了他内心构建童话城市的梦想。并于2009年4月成立了“北京万通立体之城投资有限公司”,规模为1至49人,旨在为这个“立体城市”的论述寻求技术可行性分析和商业前景的周密论证。其初步设想是,用三年左右时间研究和申请,预计2020年可以把梦想变成现实。

  乌托邦与现实未来

  冯仑始终相信,高容积率在中国中部、东部省份的中心城市城市化中势所必然,在这个基本判断下,“立体城市”创意方案将为中国城市化进程面临的人地矛盾试验出一条未来之路。冯仑多次重复强调,“这不是乌托邦,这将成为20年后中国城市的一种发展模式。”

  为此,冯仑大笔一挥,在图纸上给人们展示了一种设计概念:一座座圆锥形、高约400米的绿色高楼,中空,圆锥体建筑的表面看上去很像梯田,可以开发成绿地,甚至可以养猪。

  尽管冯仑十分笃定这个“立体城市”在中国的未来,让外界普遍好奇的是,当1989年设计的“天空之城”因诸多技术限制至今仍躺在图纸上时,冯仑更具颠覆性的城市畅想:在高达400米的高空中住人、工作、种菜、养猪,听起来更像是个天方夜谭。

  似乎没有人认同冯仑在乐观现实面前的疯狂想象。“这个地产思想家想法蛮多的,总是新段子面世,不得不承认他的想法很与新意”,北京一位地产营销人士称。

  但冯仑斥巨资出风头的造城计划也并没有得到太多支持的声音。“我觉得是疯子行为,城市是复合概念,包括吃穿住行,上班,同时是个供应产出系统,供应系统如何搭建产业链,在那个立体城市里面做什么呢?什么产业愿意进去?产业链接的优势、资源在哪里?居住是很简单的,但为什么要居住在那,是个很复杂的问题,他首先要解决工作问题,这个很重要,关键谁去实现。”,一位业内人士直接的评论道:冯仑的想法我觉得就三个字:不靠谱。

  “万通资产规模不到30亿,500亿对于万通来说是一个大数字,不过万通善于搞合纵连横,包括美国模式、与泰达合作开发,资金方面也有解决的可能,我担心的还是财务可行度,单平米价格,以及单平米成本,”因此,也有房地产业内人士给冯仑算了一笔账,“住宅每套100平米,40000x100=400万平米,每平卖1万,总收入400亿。假设住宅/商办比例1:0.5(商办200万平已经大了),项目销售收入总共800亿。投资预计为500亿,则项目总体投资回报率(800-500)/500=60%。”

  或许,冯仑的廊坊造成计划总能给外界一种梦幻般的感觉。在其踌躇满志的“立体城市”构想中,让人不禁想到了人类继诺亚方舟之后的巴比伦塔,也许人类要建造一座巴比伦塔终究还是神话,而不是童话。

  冯仑的巴比伦塔

  关于冯仑的说法很多。有说他是不务正业的“地产思想家”、“地产革命家”;有人说他一生最爱是“折腾”,听冯仑的倾诉,甚至“胡言乱语”,本身就是一种宽容与自检。

  常读以政治、经济方面等严肃书籍为读物的冯仑,在地产界却是以擅长讲段子而闻名,经常在一些论坛、会议上说“段子”来影射楼市和生活,堪称地产江湖中的一绝。老潘就曾这样形容道:“但有冯仑处,便有段子。”

  冯仑最喜欢说的一句话是:伟大是熬出来的。

  对于外界这些评论,冯仑总结自己的气质说受干爹(他在中央党校读研究生时的导师马鸿模)的影响更大,在他的身上,很多地方都折射出马老爷子的影子--一种既有知识分子的逻辑与理性,又混杂着土匪气质的复杂人格。“我老了会很像他(干爹),我根本不会退休,就是要折腾。”冯仑说。

  听起来,构建“立体城市”似乎是冯仑一个近乎很好的商业故事,冯仑本人曾这样描述自己在万通做的事:第一是看别人看不见的地方;第二是算别人算不清的账;第三是做别人做不到的事情。

  冯仑自言:“我其实就是每天,有很多梦想,但是我知道人生有梦,逐梦踏实。”,值得注意的是,冯仑总是习惯做重要而不紧急的事,用未来去引导今天要做的事。

  梦想的力量是巨大的。最初,万通提出在新世贸中心建“中国中心”的时候,没有人相信冯仑的“胡言乱语”,从开始有想法到受挫再到签约,一共历时5年多,中间,冯仑去了30多次纽约,电话会议打了1800个小时,“中国中心”的梦想在一堆荆棘中野蛮成长。

  从万通地产变“香港模式”为“美国模式”;从万通地产由民营企业变身民营与国营混合的企业;从中国海南岛到纽约“自由塔”,从某种意义上而言,在冯仑的“巴比伦塔”的大图景中,还有更多的想象空间,这座“立体城市”更多象征了冯仑作为一名商人和理想结合的梦想。

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