一线利润的诱惑 恒大上海源深路项目启动
作者: 武瑾莹     时间: 2010-06-25 03:08:25    来源: [ 观点地产网 ]

在成功抢占二三线的市场之后,如何提高利润率成为了恒大下一个考验,上海、北京这些一线城市的利润空间对恒大是一个诱惑。

  观点地产网 武瑾莹 6月24日有消息称,恒大2007年就在上海预定的项目终于准备启动。在房地产市场遭受全面调整,上海市场开始缩水之时,恒大却展开了在上海的征途。

  据悉,恒大在上海的项目名为“中穗广场”,也就是曾经引发了无数关注的上海源深路1号在上海几经周折,终于可以开工。

  源深路项目

  一则名为“中穗广场项目环境影响评价公示”的公告近日出现在上海环境热线官方网站,该项目为恒大地产约两年半前“预定”的上海内环内源深路1号地块项目。这次公示意味着,恒大在上海的这一首个地产项目将要启动。

  根据上海环境热线网站数据显示,项目总投资约4亿元,占地面积34,063平米,可建楼面132,836平米,其中住宅用地面积23,360平米,地上建筑面积58,400平米,涉及3幢24至26层高住宅、地下会所、地下停车库及配套设施。商业楼面用地面积为9,610平米,地上建筑面积38,440平米,涉及1幢24层写字楼及地下停车库等。环评单位有关负责人指出,“中穗广场”上述规划设计方案已经进入报批流程。

  上海业内人士表示,目前源深板块内高端住宅成交均价已达3.5万元/平方米-4万元/平方米。源深板块若有新地块推出,成交楼面地价上限或可达到3万元/平方米,而恒大当初获得该幅地块的楼面地价成本仅有1万元/平方米,其未来利润率可见一斑。

  苦等了三年,源深路历经了多次波折之后,似乎终见彩虹。从目前的情形看,这个项目显然能为恒大未来提供不错的收益。

  2008年3月13日,恒大地产曾在香港发布全球发售公告,宣称面积达34063平方米的源深路1号土地是其“预留土地”,“将斥资14亿元收购”。恒大IPO拟发行29.60911亿股,集资约165.8亿港元,但因港股行情低落,恒大地产的融资计划被“推迟发行”,“源深路1号”地块的收购资金可能因此出现了巨大缺口。

  据悉,在源深路1号地块的收购款项中,除恒大地产已向卖方支付的3亿港元订金外,余额都将在其全球发售完成后,按发售价发行股份的方式或以现金支付。2008年1月,卖方向恒大地产确认,要求以现金支付部分余下代价约9亿元,以股份支付剩余2亿元。

  在恒大宣告首次IPO暂停之后,源深路项目的消息也随之停滞。

  2008年5月,有消息称被恒大地产预订的“源深路1号”地块再次出现在土地转让市场上,转让价格已从年初的14亿上升到了19亿,于是,恒大房企源深路1号的说法传出。后来,恒大高层表示了否认。

  2009年5月,有媒体报道称,万科正积极谋求抄底并购其他项目,其中便包括“恒大地产的上海资产”。这样的描述不禁让人想到广州恒大当时在上海拿下的源深路1号地块,当时该地块还一直处于未开发状态。

  随后,广州恒大地产高层向媒体表示,上述报道中的“恒大”非广州恒大,“应该是一家名为上海恒大的开发商。几年前,万科就曾收购过上海恒大的项目。由于名字接近,便以讹传讹了。”

  一场收购风波就此停歇。然而此后至今一年的时间里,源深路项目也再无任何消息。

  恒大策略

  一年之后,恒大选择在这个楼市观望的微妙时期、毫无征兆地启动了上海项目,恒大的这招棋让人费解。

  恒大的一位高层给出的回答是:开发上海这幅黄金地块是个尝试,并非开辟新战线,称源深路1号地块将产生不错的利润率。

  如果说利润率是恒大对该项目寄予的厚望,这说法也并无道理。虽然恒大的销售在2009年取得了不错的销售业绩,但恒大的核心利润率并不让恒大满足。

  根据恒大公告,2009年,恒大全年收入及毛利分别约为人民币57.2亿元及约人民币19.5亿元,按年分别上升58.4%及31.8%,股东应占净利润增加98.1%至人民币10.5亿元。

  在成功抢占二三线的市场之后,如何提高利润率成为了恒大下一个考验,上海、北京这些一线城市的利润空间对恒大是一个诱惑。

  而从另一个层面而言,虽然恒大的二三成策略在目前看来取得了成功,但北京、上海的项目缺位始终让恒大的布局像一个不完整的拼图。在北京、上海开发自己的项目,不仅是利润的要求,对于提升品牌价值也是一个必不可少的步骤。

  作为中国房地产行业的标杆城市,北京和上海等一线城市向来是无数欲打造品牌地产的房企必争之地,北京、上海的地产项目是房企品牌的加持之物。聪明的恒大显然明白其中奥妙,在市场低谷期的品牌塑造则更容易获得积极的效应。

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