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薛虎接任合生总裁 启动五年发展计划
作者: 武瑾莹     时间: 2010-03-23 02:26:41    来源: [ 观点地产网 ]

合生创展在2009年的公司年会上制定了一个5年的发展规划,我们希望能够实现我们这个规划,今年是合生创展实行这个五年计划的第一年。

  观点地产网 武瑾莹 3月22日,合生创展在香港举行2009年业绩发布会,其新任总裁薛虎首度露面向投资者和媒体解析2009年合生创展的经营情况以及2010年的发展目标。而合生创展董事局主席朱孟依一如既往的低调,没有出现在发布会现场。

  薛虎是继合生创展上任总裁陈长缨1月离职之后走马上任的。陈长缨离职后,合生的总裁职务空缺长达2个月的时间。

  在发布业绩公告的当天,合生创展才发布公告,宣布新任总裁为薛虎,他已经是合生创展的第五任总裁。

  2003年,现任盛高置地总裁的谢世东离开了合生创展总裁的职位。而同样接任谢世东的武捷思,在2008年年初合约还有几个月就到期的情况亦闪电离职,同年接替他的陈长缨从华北总经理一职上直接升任为合生总裁。

  据了解薛虎的前任,陈长缨于2003年2月加入合生创展,历任董事、副总裁,副总经理、北京公司总经理等职。

  在加盟合生创展之前,陈长缨曾在中海地产任助理总经理兼营销部总经理。他虽是技术人员出身,但仍擅长销售,曾为中海在广州市场的拓展立下了汗马功劳。

  陈长缨进入合生之后,首先担任合生北京分公司总经理一职,操盘了珠江帝景、珠江罗马、珠江绿洲三个项目,总建筑面积超过200万平方米。2004年,合生在北京区域的销售高达30亿元,北京成为了合生继广州后的又一重要利润来源,陈长缨功不可没,并由此成为朱孟依的爱将之一。

  2009年年底,北京突然风传陈长缨离职,当时合生方面对此并无表态。待陈长缨离开的消息正式发布之后,有业内人士推测,其突然辞职的理由可能与当年武捷思离职理由类似。

  虽然近年来,合生创展似乎一直处于动荡之中,但合生创展在2009年还是取得了比较显著的成绩。报表显示,2009年合生实现销售金额150.88亿元;净利润58亿港元,同比增长195.26%。在昨日的业绩发布会上,薛虎回答了现场投资者和媒体提出的所有问题。

  以下为业绩发布会现场提问实录:

  Q:今年合生没有派息,刚刚解释说可能留有资金后用。资料显示,合生现在手头现金有67亿之多但仍然选择不派息,是不是对今年的销售不是很乐观?或者是想准备一些资金去买北京上海可能比较贵的土地?顺便能不能讲一下,2010年的派息政策。

  薛虎:09年合生的合约销售收入应该都有相当的增长,特别是合约销售收入增长的幅度还比较大。另外比较可喜的就是在我们的发展战略上,我们一直坚持希望形成以北京、上海、广州这3个城市为核心的三足鼎立的发展态势,这个地域分布基本上我们的战略目标已经实现了,这三个城市及范围内的销售贡献,已经基本上都在三成左右。这说明我们前几年采取的战略方针、经营策略是非常正确的,这也为以后的发展打下相当的基础。

  第二,关于2010我们将继续贯彻一直以来所坚持的经营方针和战略目标。希望既保持稳健又保持灵活,在这个战略的前提下,使我们的业绩有稳定的增长。我们希望今年能达到合约销售额30%左右的增长,实现这一个增长是我们现在工作的目标。我们这几年坚持对于包括业务的安排,战略目标的安排,尽量能够做到实事求是的根据市场情况、公司的运营情况,我们的发展战略情况以及保证投资者的利益这几点来考量,使我们的目标和我们的投入以及市场对我们的期望,投资者对我们的期望结合起来,我们设定了这么一个目标。

  关于派息的问题,其实我们在利息报告介绍的时候已经讲到这个问题,我们刚刚偿还了22亿元的高息债,目前的资金应该还是处于一个比较良好的状态。但是我们考虑到为投资者带来更大的利益,就要保持一定的发展规模,这个发展规模要进一步扩大,发展速度也要进一步提高,随之而来肯定是资金的需求,因此我们做了不派息的安排,这实际上是从投资者的长远发展利益和投资者的角度做出的决定。

  Q:您怎么看待合生今年的销售均价以及2010年的走势?

  薛虎:今年的平均售价除了看市场的实际需求,还有每个公司实际的土地储备,要看它的位置在哪里?处于一线城市?二线城市还是三线城市?另外产品的状态是什么?是核心城市的住宅多,还是商业地产多,还是其他的一些二、三线,或者四线城市?从我们本身来讲,我们公司的土地储备基本上都是位于北京、上海、广州、天津这样的经济核心区以及抚顺这些二、三线城市,这些二、三线城市应该说目前来讲价位都是不低的,而且我们土地资源的位置也是相当不错。

  还有一个比较重要的问题就是这些地段和位置带来的相关产品,素质也是比较高,我们的高端产品在去年整个的销售比重中占到20%左右,今年我们也希望不低于这个比率。这样来看的话,预计我们今年的均价会比09年高,从今年一、二月份的市场反馈来看,我们今年比09年的1、2月份的销售单价增长的幅度非常大,而且高端产品的销售比重也非常大,基本上占了将近三、四成,将近一半。所以预期今年我们的销售均价会有一定的上涨,这是我们的基本研究。

  Q:报告中提到合生去年还没有入帐的金额大概73亿,有多少会在今年入帐?

  薛虎:我们今年的年收入也是增长的比较多,这一批收入相当部分会在2010年入帐,有一小部分会在2011年入帐。今年入账的比例大概占六、七成这样的比例。

  Q:上个星期北京暂停了一些核心地区土地的出让,而合生在北京的土储比较多,这是否会影响合生在北京的拿地策略?另外对于国资委把一些央企退出房地产市场,有什么看法?

  薛虎:关于北京热点地区暂停供应土地的消息。其实不是说不供应,是暂停,是一个调整。对于合生创展而言,我们更关注政策后面的那句话,就是以后的拿地可能不再是价高者得了,这完全是市场行为就好了。

  我们也看到现在中央在调控房地产,从总理的政府报告到两会期间的代表和委员们的讲话,包括香港最近也是在谈这个问题,都是说房价部分上涨的问题,实际上是采取各种行之有效的措施抑制房地产价格和土地价格过快上涨,超过于市场的需求,或者是投机的成份过大,这样对整个行业的发展是不利的,这不是一个良性的行业发展。良性的行业发展必须要关注市场,所以像这样的问题,制定了这样的策略,我觉得是一个好事,以后不再是价高者得。因为有些非理性的行为,包括中国的企业所有制类型带来的,有一些企业可能在考虑投资行为方面不如像我们从投资者的角度,或者带来风险的角度考虑的更多一点。我们这几年也是从来不参与拿地王,合生要算自己的帐,要为投资者负责。另外控制自己投资风险,取得投资回报。

  所以,我们也希望政策的导向是往健康的方面进行引导,但现在还缺乏一些更具体的政策,预期4月份会有一些政策出来,希望实现政府提出的这一个目标。

  Q:目前合生创展大概还有40多亿的短期负债需要在一年内偿还,除此之外,合生创展是否还有其他的资金压力?公司未来一年内有没有再融资的需要?

  薛虎:刚刚介绍不派息的处理思路,是代表了我们管理层和董事局的一个真实想法。合生创展在2009年的公司年会上制定了一个5年的发展规划,我们希望能够实现我们这个规划,今年是我们实行这个五年计划的第一年,是打基础的一年,肯定要在规模上包括速度上要满足我们的发展目标,如果从第一年开始的话,我们的目标实现不了,对我们带来影响就不是一般的影响。

  从资金的需求考虑,我们可能更加的谨慎和审慎,我们也希望资本市场对合生创展的融资理解的更清晰,更明了,了解我们的目的,就目前而言,合生创展还未有关于融资这方面的计划,如果有的话会跟大家说明的。

  Q:可不可以更多介绍一下你们的5年规划?去年合生的拿地策略似乎偏于保守,这是否也是五年计划中的内容之一?

  薛虎:关于5年的规划目标,因为最后还要报董事局审批,具体的计划内容目前不方便公开透露。但是可以说我们要保持一个相当的增长速度,刚刚讲说在09年的基础上我们希望增长30%,这也是目标的一个部分。公司管理层和董事会都希望最后能够达成一个目标,就是以住宅地产为主,商业经营为辅,这么一个大型的物业投资结构。我们还在按着这个目标在努力。

  我们拿地的策略是非常理性,我们既要考虑公司的承受能力,量入为出,量力而行,这是我们的基本目标。另外在拿地方面,我们还要看目前的市场状态,房地产市场的分析,以确定我们的策略。

  一般在土地市场处于非理性的时候,合生创展一般是不会参与这方面的竞争的。因为这将可能给投资者带来风险,同时也给公司增加运营方面的风险,但遇到一些合适的土地资源我们还是会去认真考虑。

  Q:合生在2010年的开工量和预计的可销售量为多少?去年合生营业额的增长实际只有4%,不是特别的高。一些分析师让认为这是因为08年全国市场不太好,合生放缓了开工的速度,就导致了09年可销售量不是很多,错失了全国房地产销售比较好的时期。后来合生又加大了开工量,但是已经赶不及在09年销售,所以他们预期2010合生有大量的货能够在市面上推出,不知道您对这样的一个判断是否认同?或者有什么回应?

  薛虎:实际上我们看这几年发展的策略都是按照自己既定的目标进行发展的。我们的既定目标就是几点,刚刚我所强调的,既要保证我们自己的经营的需要,也要保证投资者的利益。同时要保持我们的一定的规模和速度,适应我们自己的发展目标。所以在每年的安排上我们当然都会因为大的经济环境的影响,会有一些调整和变动,这都是正常的。除了市场形势发生非常剧烈和恶化的变化,我们一般会按照我们的策划进行推进。2010年的情况应该说因为我们今年新推的项目比较多,会有7个新项目推出市场,而且这7个项目的规模也比较大,在分布上比较热点的地区。所以这些项目推入市场肯定对今年销售带来相当的贡献,也会按照我们既定的目标和我们的一些想法来进行安排。所以我们今年的货量肯定会比09年多的。

  具体我看,今年公司的供货量增长应该都不会小于30%-40%。但是这个包含很多部分,一个是原有项目的增加,另外一个就是我们新产品的供应问题,会带来供货量的一些变化。

  Q:市场普遍预计,今年1、2季度或者下半年,市场的推盘的量会比较多,而合生今年的目标是增长三成,合生如何确保在市场供应比较充足的情况下完成销售目标?您认为今年下半年市场是否会重演08年初大幅降价的情况?

  薛虎:按照房地产的销售规律、生产规律以及产品安排,一般每一年的下半年或者第二季度,包括两个黄金周期间,推货量会比较大,但是实际上,因为在这两年来,上市公司越来越多,大家对需求也是希望平衡和平均,现在的市场已经呈现出新增供货量逐渐趋于平衡的特点。至于合生创展的信心来源,大概有两方面,一个就是中国的房地产市场,这是由需求来决定的,中国的房地产的需求终止了没有呢?或者消失了没有呢?没有。整个的需求,客观需要还是存在的。所以我是觉得需求存在,市场就存在。大量的城镇化的过程,大量的人口的增加所带来的房地产需求,以及经济发展本身带来改善住房的需求。包括香港现在也是这样的,发展房地产市场这么多年了,市场的需求还是保持着一个旺盛的状态。所以像这样的态势,房地产有效市场需求还是存在的,包括中国内地。我觉得需求在,市场就在,就看你怎么去做市场的文章。这是一个比较关键的方面。

  另外一个就是从现目前的供应状态来讲,几大中心城市,从北京、上海、广州、天津,几大中心城市的市中心区的供应量,现在都严重的不足,不是一般性的不足。这几大城市,其供应量可能只能维持半年多时间这样的销售。所以供应量减少需求还在增加。从我们自己来看,现在基本上我们的项目也是位于核心区。一般来说,我们认为在市场方面,我们还是非常有信心的,整个的态势没有改变。包括最近住建部的部长也在说,20年内都有上涨的压力,就是说什么呢?实际上就是需求的压力,带来的上涨的压力。否则你说我价格涨,你能涨得上吗?你没有需求是没有用的。

  另外从我们第一、二、三月份到三月底之前额销售与去年同期相比,大概增长了30%以上,因此,我们对今年的市场还是保持相当的信心的。

  Q:今年的毛利率有一点下跌,是什么原因?另外一个就是合生今年的纯利益能够有这么大的升幅是因为有一个投资物业的增长,从08年的28个亿增长到83个亿,在未来一、两年还会不会继续高速的增长?

  薛虎:关于今年毛利率下跌的问题,主要是因为今年入帐的相当一部分是尾盘销售的部分,特别是中心区的一些项目进入了尾盘,还有一些入帐项目,都是非中心区的项目入帐,主要影响来自中心区尾盘入帐量比较多一点,因为产品结构所带来的毛利方面,有一点略微的下调。再加上我们有一批高端的项目都是在10年和11年开始入帐的,所以这个是有一定的影响的。

  另外刚刚提到投资物业,我们的投资物业还是适当的保持一定的比例,商业地产在我们的整个产品贡献中,我们的投资结构中都是保持着一定的比重。

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