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股东会实录:保利不差钱 坚持激进突破500亿
作者: 孔艺华 武瑾莹     时间: 2010-03-03 03:48:55    来源: [ 观点地产网 ]

股东的提问环节持续了超过一个小时,大小股东对保利地产在本年度的发展策略显得极为关注。

  观点地产网 孔艺华 武瑾莹 3月2日,保利地产2009年度股东大会在其位于广州琶洲的总部——保利国际广场举行。

  保利地产董事长李彬海亲自主持股东大会,其中股东的提问环节持续了超过一个小时,面对环境复杂的2010年,大小股东对保利地产在本年度的发展策略显得极为关注。

  500亿瓶颈

  保利地产09年的销售金额为422亿元。而2010年,李彬海反复表示全年销售目标将在去年的基础上提高20%-30%,他对此的预计是:“大概的销售计划是在去年的基础上增加20%-30%,应该回收是在500亿左右”。

  但正是这个销售目标遭受了投资人士的质疑,有投资人士以万科为例,指出500亿似乎是房地产企业发展的一个瓶颈,这个阶段保利要如何保持快速增长成为一个问题。

  对此,李彬海主要强调管理层对今年经营预期的信心。他指出,保利跟万科还是有点不同的。例如万科是集团式的管理,而保利则是扁平式的管理,给了下属子公司很大的自主权。同时,保利地产定位于成长性的企业,提出要3到5年再造一个保利,这就要求保利每年要保持20%到30%的增长。

  保利董事兼总经理宋广菊则在发展方针上进行描述,她表示,2009年保利地产在北京、上海、广州三大中心城市的销售额均在当地房企中排名前三。在2010年,保利的发展方针将定调为“以房地产为主业,以中心城市为主,以住宅开发为主;扩大经营规模与提高开发效益相结合,开发性收入和经营性收入相结合,资产经营和资本经营相结合”。

  现金流为负?

  不少基金及证券研究人士都注意到,虽然2009年保利的销售创下了历史新高,但奇怪的是,去年保利的现金流呈现了负数。

  保利地产总经理宋广菊认为,现金流的问题与公司定位有关。宋广菊表示,保利去年回笼资金是非常好的,从这个角度来看,保利的经营管理方面应该还有很大的提升空间,但同时保利也要给自己一个调整的机会。

  宋广菊解释:“每次调整对保利地产来说就是一个机会,这个机会并不是说我们就要休息休息、等一等、放慢速度,而是在这个过程中间,我们要排兵布阵,为下一阶段实现我们的战略目标做好充分的准备。所以我个人认为,只要管理上没有瓶颈,只要我们能够有资金的来源,还是要适当的保持一种负债的状态,利用这个杠杆来更好地赢得一些发展的空间。”

  事实上,截至股东会之前,保利手头现金约为155亿,占净资产总和的18%,

  保利从来“不差钱”

  2009年7月,保利地产实施了一项共计80亿元的定向增发。而在3月2日股东会上,尽管李彬海表示,目前尚未确定新一轮的融资计划,但“抓融资、促回笼”仍是今年保利地产的重点之一。李彬海强调:“融资的想法从来没有放弃,不管怎么派股、转赠股、增发,都会保证每股的收益不下降。”

  在其他融资渠道上,保利提出,今年净增加对外担保额度为250亿元。加上截至2009年年末的204亿的担保余额,总量或会增至450亿元。

  有现场提问质疑高负荷资金链的安全性,李彬海则笑言:“报请股东会的担保额度每年都没用完,开个股东大会不容易,不能老开,要高效。”他同时指出,每年的银行授信额度也用不上一半,保利从来“不差钱”。李彬海认为,保利地产能够只通过担保就可以拿到放款:“这得益于保利的品牌经营,担保贷款能带来的更高办事效率、资金使用效率,对公司的发展大有裨益。”

  此外,在2010年短短两个月的时间内,保利已经向银行增加了贷款金额。据保利高层表示,今年保利又提出了一些新的长期银行贷款。

  保利表示,因为去年年底调整了债务结构,把短期的债务都偿还了,2010年的还债压力非常小。

  土地继续“激进”

  据年报公布,保利地产在2009年新增土地储备1338万平方米,地价款总计460亿元,显然这是保利“激进”的一年。

  但保利认为,这样的土地成本并不算太高,1338万平方米的新增土储,以底价成交的就达到508万平方米,占全部总数的38%。李彬海说到,2009年新增土地储备的总地价约为460亿元,但实际已付出的总金额不过200亿元左右。

  而在其当日的投资议案中,2010年用于新增项目的资金也在200亿元左右。同样地,这也只是实际支付费用部分,而总的地价款可能将远远超过这个数。

  宋广菊表示,在春节前后这段时间,保利广泛地和成都、重庆、大连、沈阳的政府做了全方位的接触。李彬海则表示:“我们也会利用这种时机做一些低成本的储备”。

  此外,李彬海透露到,在2009年闹得沸沸扬扬的阳江海陵岛项目,最后以保利地产完胜龙湖而告终:“海陵岛的地,政府公开挂牌出现竞争是很正常的。虽然最后保利的竞得价比原挂牌的底价高出一个多亿,但最后保利还是获得了所有挂出来的地,龙湖并没有拿到。”

  低成本的商业地产

  从2009年起,保利在商业地产方面的投资力度及关注程度也明显加强。2010年,保利将继续保持在商业地产方面的投入。在股东大会上,李彬海也详细介绍了保利在商业地产方面的策略。

  李彬海表示,要保持一个公司的长期平稳的发展,对股东有固定的回报,必须是住宅与商业相结合,这是公司提出来的一个战略管理思想。虽然保利目前主要还是做住宅开发,但最终控制目标会根据公司的资产规模来加以调整。李彬海表示,目前保利在商业地产的投资,不超过其资产总额的30%。

  对于商业地产的投资,保利的思路有以下三点:第一是在中心城市、中心区域,有目的、有意识的去进行投资;第二点对其他区域住宅项目的附属项目,这些商业地产原则上要低成本,从住宅开发中加以消化,减少保利将来对商业地产的持有成本;第三个保利要迅速的组建、搭建商业地产的运作平台,将形成保利商会、保利酒店、保利高尔夫、保利会展等,作为保利地产的业务发展的一个配套。

  据李彬海透露,去年广州市银行曾想购买保利大厦,但因看好项目的未来升值空间,保利表示不愿意出让。

  私有化保利香港

  作为保利集团旗下的两个房地产平台,关于保利地产、保利香港整合的争论从未停止。而关于大股东可能向保利香港注入资产的消息,在本次保利地产的年度股东会上仍然回音不断。

  李彬海解释到,保利集团承诺过会整合旗下的房地产业务,从现在来看也确实已经基本做到。目前保利集团旗下的地产平台只剩下两个——保利地产、保利香港,未来进一步整合的机会也相当的大。

  李彬海还透露,在去年上半年保利集团曾明确提出要把保利香港整合到保利地产中,当初的整合方案大概是以一种私有化的形式进行。但由于市场突变,私有化的成本增高。在评估方案后,认为这并不优于自主地在市场取得项目,因此方案并没有成行。但集团还是很看重两个平台的整合,而种整合在将来必然会实现。

  花絮

  有证劵分析师在会上提出,以目前的股价来看,2009年7月以24.12元每股认购保利地产定向增发的股东其实是“被套了”。李彬海则无奈表示股价不完全取决于企业本身:“按正常来说,保利股价应该是往上的,但由于大的趋势以及市场的变化,以及部分投资者信心可能受到了影响,故股价有所涨跌。”

  同时,李彬海又自嘲自己只是个“打工仔”,带头增持估计起到的提振作用也不大。但他还是重申对保利地产未来发展的信心。

  同样在保利的股票方面,有现场问及“为何在2009年初会出现保利地产的股东集体减持。”宋广菊则透露,当时推出的珠江新城“保利108公馆”户型很好,600多万一套,很多股东很喜欢。包括宋本人,还有董事长等股东均有意要购买。

  宋广菊称,股东购房“只能打九五折,又无奈囊中羞涩”,故抛了股票套现以购买房子。

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