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泛海建设“忧思” 48亿增发回归地产?
作者: 武瑾莹     时间: 2010-03-03 02:24:46    来源: [ 观点地产网 ]

2009年的火爆形势下,泛海无房可卖;而2010年的不确定环境下,泛海却有了更多的项目。

  观点地产网 武瑾莹 3月2日,泛海建设公布了2009年的全年业绩,和万科、保利、中海这些动辄几百亿的数字相比,泛海营收23.8亿元实在不是太好看。

  另一方面,在房地产开发向来动静不大的泛海又一次提出了在资本市场继续筹集资金的想法,而这距上次泛海增发被否已经一年半的时间了。

  2009无房可卖

  3月2日,泛海建设发布2009年年报。其中房地产主营业务全年实现销售收入21.83亿元,占该公司营业收入的91.79%,较上一年度提高了79.32%。

  年报披露,泛海建设2009年度利润总额约为5.88亿元,净利润约为4.03亿元。

  随后,申国万银发布研究报告称,受可售资源限制,泛海建设09年销售和业绩均相当一般。泛海建设09 年可售的资源主要为泛海国际社区170 套左右现房以及深圳月亮湾项目473 套住宅,共计销售回款约21 亿,基本全部结算。

  而据天相顾投的统计,在泛海2009年主力销售的两个项目中,泛海国际居住区一期销售房屋170 套,确认销售收入14.63 亿元,实现净利润3.08 亿元。深圳泛海拉菲花园一期工程通过竣工验收,销售面积4.53 万平方米,占可售住宅总面积的98.55%,确认销售收入7.05 亿元,实现净利润1.87 亿元。

  在土地方面,泛海拥有二级开发项目储备800 多万平米,均位于北京、上海、深圳、杭州、武汉、青岛等国内中心城市的中心地段,具备一定的成本优势,并分别在北京和山西太原拥有一个一级开发发项目,建筑面积500 多万平米。天相顾投认为,按09 年销售面积约10 万平米计,泛海项目储备可维持数年的发展。

  2010地产忧思

  令人担忧的是,2009年的火爆形势下,泛海无房可卖;而2010年的不确定环境下,泛海却有了更多的项目。

  泛海2009年的销售项目主要只有两个,在房地产方面的表现可以用“平淡”两个字来形容。但是大多数跟踪泛海的分析师认为,2010年,泛海的销售会比去年有显著提高,因其2009年明显加大开工量。

  据天相顾投在去年10月发布的研究报告统计,2009年泛海的在建项目主要包括:武汉王家墩中央商务区的武汉中心项目,于09 年9 月份开工,总建筑面积32.21 万平米;青岛泛海国际购物中心,于09 年5 月份开工,总建筑面积7.88 万平米;泛海拉菲花园二期,09 年5 月份开工,规划建筑面积8.25万平米;浙江泛海国际中心,规划建筑面积29.08 万平米;北京泛海国际居住区2#-5#、7#,建筑面积40 多万平米。

  事实上,加大开工的并不只是泛海,在2009年中国的房价呈现了“疯涨”的状态,大部分开发商都顺势加大开工,加大可以推出销售的楼盘数量。

  此外,泛海虽加大了开工量,但与2009年不同的是,从今年元月开始,中央稳定楼市、打压房价过快上涨的政策频出,从金融资本、楼盘销售等各方面都对房地产市场进行了规范限制。随后,北京、上海、广东等各地方政府也相继出台政策,延续中央对楼市的理念。在政策调控之下,大部分业内人士对今年的房地产预计普遍不容乐观。

  日前,标准普尔针对今年房地产市场发展形势的一次电话会议上,标准普尔地产分析师符蓓更是直言:目前房地产市场消费者观望气氛较浓,而因去年很多开发商加大了开工,今年会有很多楼盘入市,不久之后,供求关系将重新转化。

  卢志强金融版图

  显然,为保证今年各地项目的开发,泛海推出了A股增发融资计划。

  增发预案显示,泛海拟非公开发行不超过4亿股,每股价格为11.18元,募集资金不超过48亿元,将用于开发北京泛海东风2#、3#地、武汉樱海园、深圳拉菲花园、武汉泛海城市广场等项目。

  而上一次泛海的增发方案却未得到通过。2008年8月22日,泛海建设发布公告称,公司公开增发不超过1.8亿股,拟募集资金65亿元的计划未获得证监会审核通过。泛海建设的高层表示,增发被否不会对泛海建设造成根本性影响,但同时也认为泛海建设资金面的确偏紧,增发没有获得通过增加了公司压力。

  其实,有分析人士认为,2009年泛海可售项目的稀少与上一次的增发被否有关。其认为,65亿增发不能进行,让泛海的资金偏紧,不能投入到很多项目中去。

  对于泛海董事长卢志强来说,或许这次增发的小小挫败并没有给泛海带来任何影响。2009年,卢志强并没有有对房地产业务关注太多,反而是在资本市场频频亮相。

  最大的手笔莫过于泛海成为联想的第三大股东。去年9月8日,联想控股宣布,泛海集团接手国科控股29%的股份,成为除国科控股、联想员工持股会之后第三大股东。

  在2007年“中国资本市场控制榜”上,卢志强以控制2609亿元的总市值成为国内“市值第一人”。经过2009年之后,卢志强的控股名单上还将加上联想的名字,除此之外,还包括了民生银行、海通证券、民生保险、民生证券、民生典当等早已布局多年的金融版图。

  但在今年年初,泛海将手中持有的民生人寿4.58亿股股份出让给了浙江航民实业集团有限公司和通联资本管理有限公司,泛海彻底退出民生人寿。至于泛海套现民生人寿股份所获得的资金投向尚不得而知。

  一个可能的猜测是,泛海或将参与即将举行的北京中服地块竞拍,与远洋、首开共同争夺中服地块。事实上,虽然中服地块出让“门槛”很高,但显然,泛海要达致出让条件并非难事。

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