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观点时评:高房价与万科的二三线
作者: 周静怡     时间: 2010-03-03 01:33:12    来源: [ 观点地产网 ]

万科能够荣登冠军宝座,整个2009年房地产市场的火爆是一部分原因,此外还得感谢“高房价”。

  观点地产网 周静怡 万科销售破600亿,万科超越帕尔迪蝉联全球住宅销售冠军等新闻,在万科公布了其年报后,迅速占领各大财经媒体头条。

  万科实现销售面积663.6万平方米,销售金额634.2亿元的背后,却是有着与2009年火爆市场不太相符的供货量。

  2008年以来,缩减的开工量制约了万科2009年的可供货量,造成了产品阶段性供不应求,实际上令万科2009年增速明显低于行业平均。

  此外,万科的年度竣工面积计划并没“合格”,按照年初619万平米的计划,万科仅完成了86.7%。

  如是看来,万科能够荣登冠军宝座,整个2009年房地产市场的火爆是一部分原因,但从万科自身“阶段性供货不足”的事实来看,还得感谢“高房价”。

  万科一直在强调“不囤地、不捂盘、不拿地王”,或许在2009年,万科确实实现了以上的承诺,最直接的表现,可以理解为由万科、保利、中海组成的联合体,在竞夺中国255亿亚运城地王项目时,被民企联合体爆冷击败。

  而去年一年内,万科的身影频繁出现在二、三线城市的土地市场上。在业绩发布会上,万科总裁郁亮发话:“在二线、三线城市获取更多的发展机会。这些市场会有更多合理地价的项目。”

  另一方面,对于二三线城市而言,万科的进驻,实在是喜忧参半。无可厚非,万科的到来,确实会拉高当地的房价,这对于当地百姓来说,未见得是什么值得庆祝的事情。

  或许现在谈二三线城市,和北京、上海、广州、深圳四个一线城市,已经没有过多的差距了。

  看看杭州的房价,以城东的下沙区块为例,2005年每平方米楼面价约为3500元,现在已是8000元左右了。又如靠近广州的佛山,成交均价接近6000元;与广州接轨的南海禅城,楼面价直逼广州水平。而武汉、长沙、成都、重庆等地的房价也在一步步攀升,有部分省会城市与四大一线城市的房价,几乎无异。

  万科的“获取更多二三线城市”土地,在高房价的主导下,又与争抢一线城市的黄金地段,有何差异呢?

  2008年,万科新进入了重庆、合肥、西安等城市,而2009年,万科仅新进入了烟台和三亚,两个房价并未见低的二线城市。

  反观2009年万科的具体销售情况,其在四个一线城市的营收约为164亿,净利润约21.8亿。而万科在杭州、佛山、天津、沈阳、成都五地的净利润也高达23.6亿。

  又如大部分二三线城市,万科进入的区域多为当地的中心城区,房价本已高企,随着龙头的扎根,更有挺直腰板的态势了。

  一线城市与二线城市的“差距”,对于万科而言,还大吗?

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