五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
戴德梁行:第一季度深圳住宅市场分析

  市场成交明显活跃,成交量节节攀升,深圳楼市迎来了牛年“开门红”。

  受春节长假等因素的影响,一季度楼市属于传统的淡季。但自去年四季度以来,中央政府频频出台利好楼市政策,加上近期广东省政府亦出台了十五条“新政”刺激楼市,以及房价经过去年底较大幅度的理性回调,购房者特别是刚性需求者入市信心大增,市场成交明显活跃,成交量节节攀升,深圳楼市迎来了牛年“开门红”。

  市场供应:开发商推盘热情升温。供应量稳步上升

  随着深圳楼市成交量的稳步上升,开发商的推盘热情也渐渐升温。据深圳国土资源和房产管理局公布的数据统计,2009年1-3月全市新建商品住宅供应量为86.7万平方米,同比小幅上升2%(见表1);共6775套,同比下降11%(受主要供应为中大户型影响);其中关外两区依然是供应主力,共供应45.9万平方米,但同比下降39%。下降的主要原因来自于宝安区,该区一季度新增供应大幅下降,供应仅为7.6万平方米,而去年该区一季度供应达56.9万平方米。龙岗区供应则大幅上升,跃居全市供应首位,新增供应达38.3万平方米,同比上升109%。而一季度关内新增供应则集中在南山区,供应面积达30万平方米;其次是罗湖区,供应10万平方米。

  一季度共有18个项目入市,其中大部分位于龙岗区,振业城、御峰园、盛龙花园、公园大地花园等楼盘为此片区带来了充足的房源;宝安区入市项目大幅减少,仅有三个项目,分别为湾上六座、兰乔圣菲和圣莫里斯花园三期;南山区虽然只有三个项目入市,但各项目体量较大,如红树湾三期8.8万平方米、红树湾花城8.8万平方米、诺德假日花园7.8万平方米等。

  由于楼市的成交迅速回升,小户型项目持续旺销,市场人气较为旺盛,带动中大户型项目的入市信心明显增强。一季度住宅供应以中大户型为主,中大户型项目有12个,有不少大户型及别墅豪宅产品入市,致使全市供应的住宅平均套型面积达128平方米。其中关外的龙岗区仍然以大户型供应为主,随着振业城、御峰园、公园大地花园等大户豪宅型产品的入市,全区平均套型面积达125平方米。而宝安区也是以大户豪宅为主,如兰乔圣菲和圣莫里斯等豪宅的套型面积在188平方米以上,使得全区平均套型面积达150平方米。在关内方面,各区中小户型项目则占多数,其中南山区平均套型面积107平方米,罗湖区平均套型面积85平方米,福田区只有一个小项目入市,平均套型面积为95平方米。

  市场成交:成交大幅攀升,小户持续旺销

  自去年四季度以来政府频频出台利好政策,楼市观望气氛逐渐缓解,刚性购房者大量入市,推动市场成交回升。2009年一季度全市新建商品住宅销售面积 169万平方米,同比上升达179%,环比上升1%(见表2);销售套数为18232套,同比上升185%,环比上升1.2%。其中,关外依然是成交主力,宝安区成交达73.3 万平方米,居全市首位;龙岗区成交47.3万平方米,居全市次席。关内的南山区成交喜人,一季度成交量达30.3万平方米;福田区成交8.9万平方米;罗湖区成交4.3万平方米;盐田区成交4.6万平方米。

  而在一季度的住宅成交中,各区成交量同比均有明显上升(见表3)。关外楼市仍然是成交主力,宝安区域占优势的项目出现热销景象,如宝安中心区大户型项目深业·新岸线三期二区开盘当天即售罄,梅林关口的小户型项目金域华府一期也开盘告罄,其他项目如金地梅陇镇花园、溪山美地园、世纪春城四期、碧海富通城等成交也较为活跃。大小户型的联袂旺销推动该区成交同比上升198 %;龙岗区仍然是大户型支撑成交量的局面,热点项目有公园大地花园、御峰园、瑞华园等,成交量同比上升112%。关内方面,南山区成交升幅最大,同比上升362%,其中诺德假日花园、鼎太风华七期、半岛城邦花园(二期)、华联城市山林花园等大盘成交活跃。盐田区升幅居次席,同比上升349%,其中盛世名门家园、金水湾御园、万科东海岸社区(三区)等成交良好。福田区四季山水花园、天安高尔夫珑园、皇御苑等大户型楼盘成交明显上升,推动该区成交量同比上升138%。罗湖区航天晴山月名园、鸿翠苑、百仕达东郡广场等成交情况良好,推动成交量同比上升98%。

  房价理性回落,持续稳定运行

  09年一季度成交均价10994元/平方米(见表4),同比下降18%,环比下降8%。从各区成交均价情况来看,都出现了较为明显的下降。其中关内的罗湖区降幅较大,一季度成交均价为13323元/平方米,同比下降32%。主要原因是受90/70政策的影响,支撑高价格的大户豪宅逐步减少,致使均价逐步回调。其次是南山区,成交均价为13969元/平方米,同比下降25%,该区是关内供应量最大的区域,片区竞争较为激烈,导致均价回落。而福田区和盐田区可供应量已经非常少,稀缺性逐步凸显,主要是受市场调整影响,均价同比亦回落20%。关外的宝安区一季度均价10328元/平方米,同比回落22%。而龙岗区一季度均价8101元/平方米,同比下降17%,该区土地资源较为丰富,可供应量仍然较大,未来价格仍将受到考验。

  而从近期新开盘项目价格上看,部分楼盘均价有所上升,如3月份湾上六座新推出单位均价9000元/平方米,而去年12月份开盘均价为7800元/平方米。万科金域华府2月份新推单位均价13000元/平方米,而其元旦开盘均价为11000元/平方米。

  营销推广:降价促销活动减少,开盘特惠受欢迎

  随着市场的好转,成交量上升,开发商的资金压力逐步缓解,各大楼盘的降价促销活动较去年底明显减少,新春期间也并未组织大规模促销活动,部分楼盘甚至取消特价房,低折扣,如金海华府、富通城等。而新入市项目则主要是以开盘特惠吸引客户,如宝安中心区的大型项目新岸线三期二区开盘96*83折,开盘当天即售罄;金域华府一期,开盘当日普遍有总价减9万元的优惠,其中VIP家族尊享卡优惠4万,开盘当天按时签约优惠3万,还有2万的额外优惠,该楼盘开盘售罄;中信红树湾湾区果岭国际公寓首批单位推出,共112套,当天全部售罄,对老客户打出开盘当日购买每平方米减3000元的活动,而优惠幅度是成交火爆的主因。

  市场热点

  广东15条楼市“新政”进一步提振楼市信心

  2009年3月3日广东省稳定楼市15条措施,其中重点内容如:“提高公积金贷款上限”,缓解购房者资金压力;“出售超过2年普通住房免交营业税”,减少二手房流通障碍;“个人首次购买普通住房契税按1%征收”,降低购房成本;“有条件放宽购房入户政策以及港澳台居民在广东省境内购买住房,执行内地居民同等政策”,可有效吸引外地置业者入粤购房,缓解库存压力;“适当延长房企缴纳土地出让价款期限以及鼓励商业银行为优质房企提供融资需求”,可有效缓解开发商资金压力,维护房地产企业正常运作。15条楼市措施的出台,一方面更为明确了房地产作为支柱性行业的地位;另一方面能提振楼市信心,对稳定房地产市场有积极作用。

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