五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
直播实录:2009城市观点论坛沈阳行(上)

  时间:2009年4月14日  上午9:00

  地点:辽宁大厦一楼

  主题:“2009城市观点论坛沈阳行暨商报地产新时代揭幕”

  <<点击进入:直播实录:2009城市观点论坛沈阳行(下)

  主持人:亲爱的各位来宾,大家好!欢迎大家来到“2009城市观点论坛沈阳行暨商报地产新时代揭幕”的活动现场!首先我进行下自我介绍,我是时代商报房地产事业部的由琳,在这里请允许我代表主办方观点地产新媒体和时代商报社以及2009年城市观点论坛中国行全程协办单位——箭牌卫浴·瓷砖及各支持媒体,欢迎各位朋友的到来!

  感谢大家在百忙中莅临我们的活动现场,谢谢大家!

  本次城市观点论坛沈阳行的主题是“新价值  大沈阳”,下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

  著名经济学家、建设部政策研究中心主任  陈淮先生;

  SOHO中国有限公司董事会主席  潘石屹先生;

  阳光100集团董事长  易小迪先生;

  佛山市顺德区乐华瓷砖洁具有限公司总经理  谢岳荣先生;

  广州新城市投资控股集团董事长 曹志伟先生;

  五合国际建筑设计集团北京公司总经理  曹一勇先生;

  加拿大宝佳国际建筑师有限公司副总建筑师  郭欣先生;

  瑞士银行广州代表处首席代表  梁军先生;

  兰德咨询(中国)有限公司董事长  宋延庆先生;

  沈阳新拓置业发展有限公司董事长  方德弟先生;

  时代商报社社长  郝华忠先生;

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长  陈诗涛女士。

  除了今天到场的诸多本地开发商,更有来自北京、广州等地的行业企业参与本次盛会,我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2009城市观点论坛的朋友们,谢谢你们!

  从博鳌到城市,从思想到观点,城市观点论坛依托于观点地产新媒体创立并主办的著名房地产思想论坛——博鳌房地产论坛,自创办以来,行迹遍布青岛、三亚、深圳、沈阳等十余个城市,五载时光、风雨兼程。

  今年城市观点论坛再次来到沈阳,与以往不同的是,观点地产新媒体与东北第一商经大报—《时代商报》强强联合,为在座各位奉上今天的饕餮盛宴!

  把最有价值的新闻奉献给最有价值的读者,《时代商报》以鲜明的媒体定位和清新的办报风格在沈阳确立了以城市白领和中产阶级为主的读者群体。2009年,《时代商报》迎来了自己十周岁的生日,更加迎来了强势崛起的发展新阶段,特别是全新的房地产事业部,正在全力成为沈阳房地产服务第一的媒体平台。下面请看VCR——《不一样的时代  不一样的力量》!

  (播放VCR)

  主持人:下面就有请时代商报社社长郝华忠先生为我们致辞,有请!

  郝华忠  时代商报社社长:今天到场的各位嘉宾,大家上午好!非常感谢有这么多的沈阳地产业的精英能够在这个繁忙的上午来参加这场活动,更欢迎从远方特地赶来的地产行业的领袖人物的到来和参与。

 

郝华忠

   今年是一个非常特殊的年份,从去年开始,爆发的全球性的经济衰退这个浪潮,让沈阳这座正充满着发展激情的城市,也不得不冷静下来,对于经济前景的信心低落,让弥漫在沈阳楼市中的观望态势,直到阳春三月才略见好转,但是我们更加相信,基于沈阳城市发展的基础背景,沈阳房地产业的发展脚步不会停止,只会更加坚实,因此今天时代商报特别与广州观点新媒体合作,邀请到国内地产行业的多位领袖人物,与我们分享在这场金融海啸尚未结束的时候,沈阳房地产业面临何种挑战和机遇这样一个话题。

  在当前的环境当中,每一个地产业又需要做出如何的调整和转型呢?相信我们今天在座的这么多的地产的领袖们会畅所欲言,今天的论坛一定会成为时代商报奉献给沈阳地产业的一场思想盛宴。

  在最近的几年当中,时代商报始终保持着商经媒体的独特定位,在媒体内容和市场运营当中遵循了差异化的原则,在金融海啸的初期,时代商报在全国首先提出一个“信心比黄金更重要”这样一个观点,我们这种想法和中央的精神不谋而合,到了2008年沈阳时代商报已经完成了长白岛、浑南、棋盘山一系列城市区域推动活动。时代商报已经完成商经媒体的转型,在今年第一季度,我们要告诉大家的是,在地产行业大家都是低迷的一个时候,我们的地产行业的广告,像刚才VCR所描述的,我们增长了165%,在沈阳的多家平面媒体当中成为领先。时代商报的市场优势已经开始显现,在这里我不仅要代表时代商报欢迎各位嘉宾的到来,更希望今天走进论坛的每一位嘉宾,能够感受一张不一样的报纸,正在为这个风云变幻的时代,贡献着自己特殊的力量,我们作为媒体,感受到了我们自己的一份责任,我们今天就在这儿尽我们这份职责,预祝大家在这里畅所欲言、过的愉快,预祝今天的活动圆满成功,谢谢大家!

  主持人:谢谢郝华忠先生!博鳌房地产论坛已经深入人心,观点地产新媒体又创立并主办了城市观点论坛,将精锐独到的思想观点与城市发展紧密相连,以地产开发、建筑规划、城市发展为主体,邀请政府官员、专业人士、传媒精英对中国城市房地产建设进行多角度的分析,共同寻找城市与地产动力发展。

  下面有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士为我们致辞。

  陈诗涛:观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长:尊敬的各位来宾早上好!一年前我们在沈阳举办过08年城市观点论坛中国行活动,今天再次走进沈阳,我觉得一年的时间,可能在座的各位比我的感慨更多,房地产行业真的是经历了一个冰火两重天,高速发展的巅峰,到了现在一个调整的时间,究竟目前是回暖还是真的会继续深度调整,我想这个权利应该交给今天我们的陈淮主任、潘石屹、易小迪、谢岳荣等各位嘉宾,可能会在现场和所有沈阳的企业来宾和媒体的朋友们一起分享和交流!

陈诗涛

  作为主办方之一的观点地产新媒体,09年我们将继续携带我们的观点地产网、喜屋网、观点杂志、博鳌房地产论坛、城市观点论坛中国行继续行进中国,我们刚刚从武汉、郑州来到沈阳,接下来我们还将会继续在哈尔滨、西安、重庆举办城市观点论坛活动,09年夏季我们将会在博鳌举办2009博鳌房地产论坛,12月在广州举办我们的年度论坛,我非常希望无论是在夏天的海南博鳌,还是在12月的广州,我们今天所有的与会者,或都我们可以成为2009中国房地产的见证,即使到年底的时候,我们依然可以活的开心,我们的房地产行业即使在目前金融危机的调整下,做得更健康,最后再次感谢我们的战略合作伙伴:时代商报、箭牌卫浴和沈阳新拓置业。谢谢大家!

  主持人:谢谢陈诗涛女士,接下来进入沈阳行论坛的演讲议程,在经历了2008年房地产全行业的调整之后,2009年我们的行业将何去何从,我们的产业政策究竟往哪个方向发展,今天我们的演讲议程将包含以下几个主题:

  1、形势与预测,2009年中国房地产走势之变;

  2、沈阳城市发展与全国性房地产市场调整;

  3、沈阳城市文化与城市建筑个性。

  好,下面我们就正式开始今天沈阳行论坛的演讲环节。本次论坛我们将请出:著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生; 阳光100集团董事长易小迪先生;SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹先生;佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司总经理助理孟义先生为我们奉献精采的城市观点沈阳行论坛演讲。另外本次论坛除了正常的演讲,我们还安排了观点答问的环节,下面我们有请今天第一场主讲演讲嘉宾特约评论员上台就坐,他们是广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生,请您上台;时代商报经济新闻中心主任刘长杰先生,请您上台。

  在请出特约评论员之后,我们马上请出今天第一位奉献演讲嘉宾,有请著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生,提醒一下,您的演讲时间为25分钟。

  陈淮:谢谢大家,也谢谢美丽的主持人!站在这儿很忐忑,忐忑的原因是不知道说什么好,刚才好在我们看到了时代商报的片头介绍里面有几个中心词,让我有了一点灵感,一个是西伯利亚寒流,一个说了中产阶级,另外主办方给我通知还说了,也包括刚才主持人说了一个产业政策,三个核心词。

  我们说的确全球经济遭受了金融风暴或者是金融海啸的冲击,而且到今天为止,我们还不能说这个给全球经济、人类社会造成影响的世界已经过去了,或者说已经见底了。但是我们的确有理由相信,人类总能够战胜和克服这一次冲击,因为从上个世纪90年代以来的20年中,人类的科学技术发展,已经取得了前所未有的突破,科技成果在社会经济领域的应用已经有了前所未有的普及,大家摸摸兜里的手机就可以见到。

陈淮

  第二、上个世纪90年代以来的将近20年中,人类获取物质产品的生产能力有了前所未有的规模扩张,这就包括了我们今天熟悉的一个叫“新兴经济体”的词,包括13亿人正在大踏步的走进工业化、城市化这个阶段。我们之所以在去年、今年和今天我们坐在这讨论房地产,正是人类包括中国在物质生产能力上有了极大的扩张,经济社会有了进一步的发展的明证。

  第三、从上个世纪90年代以来,资本在全球范围内的配置效率不是降低,而是大规模提高了,这就有了我们所熟知的一个词叫“中国正在成为世界制造中心”这个词。我们确确实实的感到了这样一个历史变迁给我们带来的促进推动,也确确实实感到了它对我们的影响和挑战。所以,三天前温总理在泰国讲到两句重要的话,他说:“第一个中国救不了世界”,“第二个中国离不开世界”。这是我们考察这个金融危机的必要性,也同时是我们认为这个危机不足以撼动人类继续向前发展、社会经济向前发展的脚步。

  事实上金融危机发展到今天,你听说到全世界哪一个国家因为这个金融海啸的海啸倒过一间房子,死过一群人没有?它和自然属性的危机、灾害不一样在于,它并未给人类社会发展的物质基础造成任何实质性的损害。什么地方出毛病了呢?就是那个叫钱的东西出毛病了;所以我们刚才主持人说回暖呀还是探底,或者我们那个观点杂志的负责人说,回暖还是进行深度探底,其实都是一个并不真实的话题在于我们面对的是货币本身找不着北了。货币本身找不着北了,所以这场金融危机中由于货币本身的长短处于一个不确定、紊乱的过程中;所以企业之间、国家之间、社会群体之间,你欠我的钱、我你的钱不知该还多少了,咱们做买卖不知该付多少了,或者按照约定付的钱实际上总有一方受到了巨大的损失,所以就有了这个金融危机的危机;所以才有了周小川行长说我们需要寻找一个超主权货币作为储存货币来衡量社会群体利益之间标准尺度的问题。务必弄明白,离开这个货币危机的本质来谈论金融危机我们可能找不着北。

  时间关系我们只能择其要而言,中国经济到今天我们有理由相信,如同温总理判断的,看到了我们率先、稳步的向好的方向发展,迈进新阶段的步伐,从哪判断呢?我们在座很多媒体人士包括我们的主办方,大家扪心自问,闭上眼睛一想就可以感觉到,在过去三天;过去一周;过去一个月或者更长的时间里面,你从媒体上读到的以美国为主的发达国家与中国的信息相比较的话,会发现一个很重要的区别,中国的经济已经明显领先于美国等发达国家一个节拍。现在美国等发达国家的政府和货币当局,拿出的政策资源,比如说财政资金或者说信贷、信贷规模或者说增发货币等手段,还用在补窟窿的时候,还用在打强心针上面,还用在防范危机进一步蔓延、企业破产上面,到今天早晨的消息奥巴马说,这个强心针打下去,病人呼吸略见平稳,仅此而已。它的政策资源还用在这个时候的时候,而中国的财政与货币资源,也就是政策性资源,我们注意到了1—3月份,中国的信贷资金规模前所未有的大扩张,政府拿出4万亿的投资计划,所有这些政策资源已经实实在在的用于了扩张经济、刺激投资、促进消费、关注民生,所以也同样的三天前温总理讲中国经济向好的四大理由之一是,我们高兴的注意到一季度投资和消费都有明显的回升趋势,打个通俗的比方,如果两个人同时在一个恶劣的天气中受凉了,生了病,假若是一个美国的病人现在还躺在抢救室呢,他每天付的钱还用在打强心针、上呼吸机上面,这口气熬得过熬不过来还不知道呢。而中国的病人已经出院,再吃两天好的身体恢复了就上班。这个阶段明显的我们已经处在领先一个节拍的地位,我们不需要专家来证明,你只要自己把你在过去一个不长时间内听到的信息归纳一下,你也会有此感觉。

  第二,我们还认为,从市场来看,从舆论来看,我们也有理由认为,出现了明显的向好的趋势。去年第四季度的时候;去年末的时候;甚至到“两会”之前的二月份的时候,我们的商报也好,各种媒体信息也好,出现频率最高的词叫“救市”,记者问的最多的问题是政府下一步还出什么政策,而今天如果你到互联网上看看、到媒体上看看,人们已经从“政府下一步还会出什么政策”这个问题,转向了我们这个“销售量回升还能持续多久”的讨论上,这意味着人们的信心基础、社会的信心基础,已经从依靠吃药、依靠政府转向了依靠市场、判断市场,这是一个非常好的迹象。什么时候经济真正的长期的可持续的健康成长,是市场的内在动力,人们不要指望老局,当人们觉得自己的主观愿望比客观规律更重要的时候,当人们觉得政府比市场更聪明的时候,这个时候正是一个很危险的时候,什么时候我们都要学会“敬畏”的词,要敬畏客观规律、敬畏市场。

  我刚才说了西伯利亚寒流,但是这个寒流并没有把中国的城市化发展冻僵,中国经济增长的几个发动机中唯一不需要看华尔街脸色的就是城市化的步伐,我们所说的不论是沈阳,还是其他城市的房地产建设,都只是中国城市化的历史进程中的一个组成部分,但是我们也注意到,刚才商报的片头语中,给我们讲了一个中产阶级,刚才音频讲的中产阶级的画面出现了一个尊贵美属的画面,有点差距,中产阶级的住房是把一切支出,一切功能集中于给自己住,而不是给别人看的住房,即便是别墅,炫耀性的,用于表达自己身份的这个功能和成分,不是中产阶级的特征,这不是中国今天才想到的,我们随便到北美、美国、加拿大等地方考察一下中产阶级的别墅住宅,就可以发现它最大的功能,一切的支出是围绕着满足自己生活居住的需要,而不是满足炫耀和给别人看的功能,这叫中产阶级。中产阶级休息日干什么?中产阶级休息日钻在汽车底下给汽车换油,拿一个油漆筒给自己的篱笆刷油漆,这叫中产阶级,在自己的花园里有个Workshop里面布满了工具,可以动手做一些实用的东西,这是中产阶级的生活方式。

  我想,正因为有这个差距反应出我们房地产市场的发展,还有某些不十分成熟,不十分到位。不要紧,我们正处再一个人们往城里搬,老百姓的利益诉求从满足吃穿,到满足住行这样一个历史转折过程当中,这个过程绝不会因为一个叫金融危机的事件而中断,也绝不会因为我们对客观规律的认识,在一个渐渐成熟的进行,而有所延误,不畏,我们中国人足够聪明,我们会学会驾驭认识客观规律的本领。

  我刚才说主办方给了我一个词叫“产业政策”,很不幸,本人恰好是学产业经济学科班出身,但是我所说的产业政策、规范的产业政策和我们很多在座的人也包括我们观点的负责人以及一些我们媒体上说的一些产业政策不一样在于产业政策不涉及短期内总量平衡关系的问题,也就是我们今天销售量增加还是减少、房价上升和下降的问题。产业政策研究的是在一个中长期的发展过程中,这个产业如何健康发展、提高国际竞争力的问题;如何推进它的技术更新的问题;如何调整产业内部大中小企业之间的组织结构问题,以及这个产业和国民经济整体与其他产业之间的相互协调问题。所以我们说的短期内的保增长和产业政策不直接相关。但是中国的政策体系一个最大的国情特点就是我们把短期的宏观调控政策也就是总量调控政策和结构性的产业政策结合在一起的特征比较明显。所以我们才有09年保增长这样一个过程中又同时推出了所谓十大产业振兴的问题。如果我们希望这个产业健康发展的话,那么可能我们有一些令大家忐忑的话告诉大家,产业政策将推进这个产业内部的参与者的优胜劣汰,也就是它不是让一切开发商都活下去或者活的比较好一点的政策,它是注定了有一部分人,而且要通过政府之手的政策推动让一部分人退出这个领域的政策。在一个过程中不断淘汰,并购个体促进群体素质提高的政策。

  第二,这个政策一定是要求商业利益、市场利益和公共利益、长远利益密切结合的政策,包括更优先化解决那些低端入群体、住房困难群体住房问题的政策,节约资源的政策,与环境友好的政策,促进城市与农村协调发展的政策,这叫产业政策。

  第三,产业政策一定是促进这个产业不是脱离国民经济单兵冒进,而是要顾及到包括金融、包括平衡总量关系、包括就业、包括社会群体之间的利益关系不至于趋向激化和于对立的政策,这些政策叫做产业政策。没有一条是管房价上涨和下跌的,没有一条是管你的资金链是否紧张的,这都不是产业政策的内容。

  最近大家在关心市场中成交量一定程度的恢复会不会带来价格上升的问题,我个人看法是持乐观态度。请注意,别着急往本上记。我说的乐观是这个成交量恢复还会继续持续。因为中国的城市化不会因此中断脚步,中国老百姓在生活改善的过程中,在解决了吃穿以后进一步改善住行的问题的脚步不会因此中断,但是请注意,09年一个明显特点是住房市场的价格由供求关系以外的因素决定的程度比较大,并不因为需求量的上升就一定推动房价上升,不一定。勿请大家注意到在供求关系以外的影响房地产价格的因素,而且这些因素在09年将发挥更大的影响力:

  第一、重置成本,也就是我们所面对的这一个房地产发展过程中,钢材、水泥,从全世界以及中国看大宗商品的价格已经有了极大幅度的下跌,而且目前还看不到迅速回升的可能,包括土地的拍卖价格也实际上在趋于下降,由于各种要素的重置成本下降,不支持产品价格的上升,用媒体更熟悉的语言面粉都在降价你要求馒头涨价的基础是不存在的。这是一个供求关系以外的因素,这还只是一个小因素,还有一个更大的因素在于当我们讨论包括房价在内的价格的时候,实际上人们经常忽略的是它是两方面的因素决定的:一个是房子本身,便宜贵的;另一个方面是你衡量这个房子值多少钱的那个货币本身不稳定。币值本身的变动问题,事实上一开始我讲到这场所谓金融危机说到底不过是一个货币危机,这全世界的贷币包括人民币、美元相对于CPI是升是跌了;也就是居民消费价格吃、穿、用一揽子价格指数是涨是跌了;和相对于资产价格比如说楼市、股市、其他投资品的价格来说是涨是跌了;以及相对于大宗产品市场来说比如说相对于石油是涨是跌了;以及相对于其他国家的货币、美元、日元、欧原、英镑是涨是跌了。它有多个尺度,务必不要相信,现在最靠不住的是一个叫钱的东西,人们认为北京的房价也下跌了,但是和一年前相比如果我们不拿一个叫钱的东西来衡量这个房子便宜贵的话,而改成用实物来衡量的话,一年前这个时候买北京的一平米房子你付8桶石油够了,现在买北京同样一平米的房子你得付20到22桶,也就是说如果我们用实物标价的话,那北京的房价可能不是跌了,而是涨了2.8到3倍,不可靠的是钱,靠不住的是眼睛,我们想说不支持房价上涨的第二个因素是在资产价格上,在资产价格意义上货币包括全世界的货币,相对于股市、货币市场或者是债券等所有投资品来说都已经大幅度升值了,或者说那些价格跌得很多了。

  中国的楼市相对于全世界的楼市,中国的楼市相对于中国的A股市场仍然是一个相对的高位,投资品价格的相对比价关系不支持投资性需求大规模进入这个领域。所以我认为成交量回暖还会乐观的看,但是说这个成交量就会带动价格大幅度回升我不认为具备这样的社会基础和经济基础。

  最后一个说投资需求,投资需求不是一个恶魔,不是一个黑社会,投资性需求实际上分为四种情况。我们以为很多时候在公共性信息上,不好意思,经常看到一些比较片面的说法,好像投资性需求就是跟老百姓改善住房过不去的一种需求,错了,投资性需求之中只有一种为卖而买把房子当股票炒的需求,也就是我们说带投机欲需求才是不健康的,导致房地产市场的房价大幅度波动的投资性需求。第二种投资性需求恰好是房地产市场稳定的力量,比如说为长期获取出租收益而买房子的需求,或者说为持有这个资产希望获得长期稳定收益的大投资机构,这些投资性需求是稳定房地产市场价格的力量,而不是相反。第三种投资需求是在这个市场中,在供和求之间存在着一个巨大的资金力量,它们在房市低迷的时候低息,在房价上涨的时候陆续抛出,起一个蓄水池作用的这样的做事商,这样的力量也同样是平抑供和求他们的周期不同步的时候出现的差距的一个投资力量。最后,普通老百姓买房子,无论你意识到没意识到,承认不承认到,只要你涉及到“买”字来解决住房的时候都带有投资的意义,但是对大多数老百姓来说他的投资意义不在于便宜的时候买了在贵的时候卖出去,那您把股市的观念用在房地产市场中,对绝大多数人来说,买房子投资性意义在于他在20、30或者更长一段时间规避货币贬值的风险,是这个投资意义。二十年前的房子,二十年前持币到现在和二十年前持有住房实物资产到现在,没有一个国家的货币哪怕是最稳定、通胀率最低的国家,在二十到三十年中,货币本身它自身的贬值也是不可避免的,它并不是为了卖而买,将来我住到二十年后房价比现在贵得多,这我就叫投资成功了,不是,它规避了持有其他私人财富的时候贬值的风险的投资意义。因此,不要轻言对投资性需求的排斥,只有一种不良的投资性需求规模过大的时候会导致房地产市场不健康,也就是为卖而买的投资性需求,短期炒作的需求、烘抬物价的需求、欺诈消费者的需求,这我们认为应当是逐出这个市场的一个投资性需求。

  我想关于今天的有关话题,因为给我指定讲产业政策,同时提到了中产阶级,我有以上的不成熟看法。谢谢大家!

  主持人:谢谢陈淮先生,请您留步,下面我们进入到自由答问环节,请两位观察员对陈淮先生进行提问,他会进行解答。

陈淮观点答问

  观察员:刚才讲到中国的产业经济问题,我们对比过中国面临这次金融危机,跟美国应该有所不同,我们看美国消费过度,也是触发经济危机的原因,在中国所谓的世界工厂这个名号,我们现在产生的是生产过剩,我们现在面临的产业结构和整个产业链发展,都会面临着生产过剩,您刚才所说的,科学技术的发展与应用,恰恰在这一点上,我们中国是相对落后的,现在很多所谓的救市的政策,会不会保护所谓的落后的生产力,让这个生产过剩持续的发生,由我们国家的投资去掩盖这份矛盾,中国从这个经济危机当中,走过一个完整的市场经济大周期的机会,从中能学到东西的机会。

  陈淮(著名经济学家、建设部政策研究中心主任):我想我们提问者问了一个很有意思的问题,但是其中也含着一些不顺当的地方,什么叫落后的生产能力呢?低效益的供应能力才是落后的生产能力,任何先进的、高效率的生产能力,采用新技术的生产能力,只会在同样的投资下提供更多的产出,也就是我们刚才要讨论有没有过剩的一个问题,人类社会中供和求,从有了市场经济起,供和求的平衡关系就为人们所关注。所以在一百五六十年前,马克思就说市场经济的固有矛盾是生产无限扩大的趋势和有支付能力相对缩小的矛盾。不信,在上个世纪上半叶的时候,马老先生的预言成真1929年到33年这个大危机,确实导致了全球一夜之间什么都卖不出去了,导致了这个生产过剩,但是此后到今天70年间,人类在应对供和求的关系上,已经找到了很多有效的办法,比如说我们今天常说的“宏观”两个字,指的就是政府要对自由竞争的市场进行总量平衡的干预。比如说我们在企业家所学会的内部的激励机制以及我们的五天工作制等诸多,都是人们在化解由于机器取代手工劳动带来成批大量生产与人类实际生活有限需求之间的矛盾,我们人类会克服的。

  29年—33年大危机之后,并没有摧毁人类工业化的脚步,相反造就了美国在二战之前,最后导致推动全人类战胜法西斯同盟的物质基础。73年和79年两次石油危机导致发达国家的需求大规模萎缩,并没有终断日本的工业化脚步,反而在80年代中后期,日本世界经济强一流的国,完成了它经济的赶超。我相信在这个“过剩”这个词上,人类在工业化走在中后期的时候,我们会不断面临这个话题,因为在这个阶段是消费需求引导生产占据主动地位,所以你总觉得买小于卖,求小于供,它是常态,工业化早期马克思主义经济学说,生产、销售、交换、分配四个环节,生产是第一位的,那是工业化早期,到后期的时候,永远是消费需求引导着生产,顺便说到房地产这个问题上,我们且不说我们还有多少农民要搬到城里住,现在城里还有多少农民工没房子住,我们低端老百姓困难住房、困难群体还多么急于脱困,我们中产阶级还希望改善住房。我只说一个词,我们常说的一个词叫做“刚性需求”,人们以为房地产市场有一个刚性需求,错了,房地产市场只有必然产生的需求,比如 说人必定要有房子住,但是人和吃馒头不一样,吃一个就叫没吃饱,吃两个就叫吃饱了,房子不一样,三口之家住六十平米行不行?住一百二十平米行不行?住一百八十平米行不行?这个需求有刚性吗?弹性非常大。

  第二,房地产又和吃馒头、买衣服不一样,吃饭没有前置后措的周期,今天饿了就必须今天吃,如果等着明天有人请我吃饭我攒着肚子明天一块吃,办不到。房子可以,房子购买的前置后措周期是3—5年,3年前打算买房子推迟到今天行不行?准备3年后、5年后买房子,提前到今天可能不可能?因此它的需求从来不是人们认为在某一个实点必然存在的刚性需求,这是第二个非刚性。

  第三,人们的购买力本身也是高弹性、高敏感的。在沈阳一个挣三千块钱的小白领,每个月最多能挤出六百块钱用于满足自己的住房支出,我们说这三千块钱收入的群体,他的住房消费能力是六百块钱,干了一年半的,表现不错,收入增长到四千块钱,收入增长33%,但这个小白领每个月用于满足自己住房的消费能力可以从六百块提高到一千二百块,也就是说收入只需要增长33%,他的住房消费能力可以增长100%,希望大家慎用“刚性需求”这四个字,谢谢!

  曹志伟(广州新城市投资控股集团董事长):谢谢,在欧美,我们很尊重市场规律,但是在国内,我们现有的体制下,多了很多人为的因素条件,比如我们的家电下乡,我们的汽车下乡,其实也有了正面效应之外,还有负面效应,就是让本来没有到这个层面的消费者承担这个成本,同样我们买房子,多少房地产政策,比如我们的现价房,我们的经济适用房,这也是人为政策推出来的,这么说,应该是在双管之下的柜台,这些产物的生产过剩,将会影响到正常市场经济规律所开发的房地产商品房,我刚才提这个话题是这个意思。我们在面临危机下的怎么解决。

  陈淮(著名经济学家、建设部政策研究中心主任):他提的问题,一开始太委婉了,现在直接一点,还不够直接,其实他说了很多开发商想说的。你说我开海鲜馆,这条街还允许开卖盒饭和家常菜的,这不合适啊。政府为什么不把这条街卖家常菜和大排挡的都关了,以保证我开海鲜馆的生意,大家觉得这个要求合理吗?我们如果说建了经济适用房,有一部分需求被分离出去了,那恰好是他走错门,不应该进这个门的需求给它分离出来的。这是第一个。

  第二,有形之手干预分两种情况,一种情况是我们应当尊重市场,顺从市场;第二,它应当提供公共产品,我刚才说到的产业政策和此前大家熟悉的宏观经济政策正是从30年代之后,在市场经济最发达的国家发展起来的,政府干预经济的两个政策体系,第一个是凯恩斯主义关系,干预总量平衡关系的政府之手,货币政策、财政政策、防止过热、过冷;第二,日本在50年代之后,赶超欧美的经济过程当中,干预资源在结构方面的产业之间的配制关系,叫做产业政策,包括经济最发达的国家,没有人否定政府应该干预,相反我们到今天的金融危机给我们看到了更大的这种干预的必要性;最后,就中国的房地产市场来说,首先我们应当尊重市场,尊重供求,但是我们在尊重供求的过程当中,注意到一个中国的国情,我们在1990年,中国的住房、城镇实有住房面积,有官方数据做支持的,20平方米,1998年中国的城镇实有住房面积121平方米,也就是90年的6倍,城市的住房有了这么大规模的改善,仍然有20%甚至更多的困难群体,还停留在80年代末、90年代初,甚至更早一些的困难状况下,他们应该不应该优先得到改善,他们没能分享这20年住房建设和城市化发展的好处;第二,我们每年拼命的盖房子,1999年—2008年的10年间,我们每年的住房竣工面积都在6万亿平方米以上,但即使有这么大的速度,我们全社会有100个人想改善住房,每个人都改善一轮,至少至少要20年,有没有可能让大家都在一天、一年或者五天、五年同时都改善了,办不到,如果要改善住房,我们需要20年改善一轮,显而易见的算数结果是:每年只有5%的人改善,哪5个人先改善的问题就摆在我们面前了,如果交给市场,答案也是清楚的谁出价最高,那5个人先改善,像潘总这样的,对不对?最有钱的人优先改善,总是这样的,那么我们会发现,排在第18、19、20位的,过了10年或者15年后,他还排在第18、19、20的位置上,这不是一个合理的结果,政府的公共产品就体现在,让那些已经住在公寓的,想住单体别墅的人,你的改善是合理的,但是稍微缓一缓、慢一慢、等一等让住房困难的群体优先改善,这就叫公共政策,这个政策我认为干预的是符合中国国情的,谢谢!

  主持人:谢谢陈淮先生,也谢谢两位特约评论员,请三位下台稍是休息。接下来进入第二场演讲环节,跟这一场一样,我们首先请出两位特约评论员,他们是沈阳新湖房地产开发有限公司总经理赵伟卿先生,有请上台,中国沈阳第一大道总经理林子敬先生,请您上台。下面有请第三位演讲嘉宾阳光100集团董事长易小迪先生,演讲题目为“新的发展、新的机遇”。

  易小迪  阳光100集团董事长:很高兴来开这个会,我想最近开会都在讨论金融危机,金融危机不仅影响到我们每一个行业,每个企业家要考虑的问题,也影响到每一个人的普通生活,在美国房地产的次贷危机影响了金融危机,在中国好象是金融危机影响了房地产的发展,我讲一下金融危机影响下的房地产市场的看法。

易小迪

  第一,金融危机改变了房地产发展的周期,或者说影响到房地产发展的一个阶段,中国房地产是98年走向市场化以后,迎来了长达十年的繁荣,这个繁荣表现在十年来销量在年年递增,价格也在年年递增,所以有了一个长达十年的牛市。到07年或者08年初,突然一个金融危机的影响,带来了全行业的改变,这个影响是什么呢?全中国所有的城市的房地产,都出现了销量和价格双双下降,销售量极度低迷的状态,93年、94年,我们在北海做房地产,非常低迷,结果我们跑到南宁,还有到北京,房地产市场是一片热,到94年很多城市还刚刚开始复苏,到97年、98年亚洲金融危机以后,全国房地产也是不一样的,在广州一带影响非常大,包括香港、深圳一带,可是98年、99年是北京、上海房地产复苏的年代,所以周期性是不均衡的,但唯独这一次,全国各地是一次性的,在98年相应的低迷,其实我们阳光100在全国16个城市布局,就想规避这个周期性的发展,东方不亮西方亮、南方不亮北方亮,恰恰相反,这次全国的房地产步入同一个周期,这是我认为有史以来第一次,也说明中国房地产市场受金融危机影响多么大。但是这次改变并没有从本质上改变规律,改变二、三线城市自己城市化浪潮的规划,我同意刚才陈淮老师的看法,就是说中国城市化的理想,在金融危机上并没有从本质上改变它的步伐,所以这是我们后面要讲的二线城市仍然在这方面表现了他很强的复苏性。

  第二,金融危机对房地产外部环境的影响,这个影响也是发生了本质的变化,可以说在07年,中国房地产面临的问题永远是银根宽松、地根紧张,土地处于高度紧张的状态,所有的企业都把土地储备作为重要的发展战略,总而言之,资金有一个需求,但是当时融资渠道宽泛了,包括上市、融资、销售等等。到08年以后,完全倒过来,土地供应充分,银根大量紧缩,应该说到目前为止,现今的情况还没有得到普遍的改善,这个本质的变化,就会影响到房地产企业的战略规划,在这之前房地产对土地的储备,并不是因为土地绝对量的稀缺或者土地供不应求,而是因为大家看到了土地价格的上升,政府也看到了土地价格的上升。所以过去要说房地产有暴利的行为,其实更多的是土地带来的,所以那个时候与其说房地产比较热,不如说地产比较热,更多的企业都注重土地价格。到了现在,土地已经成为一个相对来说,供大于求的市场,土地储备有可能成为一个包袱,不一定成为一个升值的工具,因为现在土地价格只要每年的价格涨幅低于利息,或者至少是亏本的,不涨也是亏本的,现金流不能支撑的时候,你就不可能再做土地储备。我想更多的这种变化是非常大的变化,更多的是从地产转向了房产,这可能大家还没有意识到这个行业的变化会多么深刻,相对来说过去比较热门的企业是地产,土地储备的多,上市融资也好、包括发展的前景也好,大家越看好,现在倒过来了,它一定要看到土地多了不一定是好事儿,要看市场产品的竞争力或者销售能力,对房子的产品的竞争力看得更重要了,所以这个本质的变化其实是非常深刻的。

  第三,我认为这个变化就是对企业内部管理的影响。由于外部环境影响,企业都要做这个应对,在危机中,这个企业更多的要把原来的这种扩张性的资源占有型变成市场导向型的转变,同时要把规模的发展放在首位,变成效益的发展,包括内在的品质的改善,内在管理的改善,放在一个重要地位,我想所有房地产企业经过这次危机,都会由过去的这种高度扩张或者说粗泛式管理,转向精细化管理,这是大家应对危机的对策。

  第四,我要讲一下面对危机的形式,房地产行业一定会把这个行业步入到高度竞争的行业。目前来看,这次的转变最大的问题,是使产品的市场的供求关系达到平衡的关系,或者是供大于求,所以这个行业出现高度紧张,包括行业内部出现高度竞争;第二个这个行业可以预测到更多的步入适量化发展的轨道,房地产行业在这之前,受到了政府的高度关注,受到了老百姓的高度关注,政府关注其实不一定是好事,宏观的政策可以调控,几乎一年要出一个政策,在这种情况下,房地产实际上受到计划性经济影响非常大。到今天为止,我认为现在很多人还想把房地产拿入计划发展的轨道上来控制,但是我们看到这次金融危机起到了很大的推力,把房地产推向了这样的市场化的轨道,所有的宏观调控放松,土地的控制、人们的控制也在放松,如果一个市场只要出现供大于求,这个市场就会步入一个正常的轨道。其实倒过来说,只要是计划经济,我想越抓计划监控,这个市场越供不应求,越显得它很重要,越显得它是关注着民生,其实所有的行业,就像其他行业一样,只要出现问题,都会关注国际民生,有这个行业也关注民生,有的行业出问题了,也关注民生了,房地产多年来供不应求,也影响了大家的购买力以及购买需求,所以政府的关注对行业来说不是一个好事情,如果房地产哪天淡出了大家的关注,反而是正常的,就像我说一个人的身体机能一样,如果你老关注你身体某一个器官,它可能出问题了,它运转的很好,是不需要你去关注它的。所以我想房地产是一个步入成熟行业。

  第二,我讲金融危机对诚实的影响以及发展机遇。中国房地产的热点和过去的一线城市、二线城市,甚至三线城市的发展,首先我讲一下对09年来的形势判断,大家在08年的时候,没有想到市场出现极度的低迷,但是同时也没有想到09年第一季度就出现了快速的销量反弹,几乎是全国各地都出现了反弹,在我们阳光100关注的城市里面,反应最慢的应该是沈阳,但是这个趋势是不可避免的,我想沈阳也会出现交易量活跃的阶段,这个回暖我想用两个词来说一下,一个是回归稳定,一个是回归理性,什么是稳定,从价格回到稳定,回到稳中有升,稳中有降的平台上来,所有的房地产预期达到一个稳定的状态,刚性需求开始释放出来;第二个就是回归到理性,这次所有的需求我认为都是理性的需求,就不再是一个非理性的投资性购买,或者说购房者也理性了,他知道这个价格是要探底了,说一个小故事,就是08年所有的房地产的销售,每天都要签特价,每天都要批这个特价,有特价就要我来批一下,几乎每天都要批,09年就几乎都没有了,说明客户对价格的判断非常理性了。

  我们可以判断这样一个理性的消费会持续下去,销量也是在稳中有升、稳中有降的阶段,不会再出现大起大落,这个判断的原因是什么呢?就是需求,我觉得整个二线城市也好,全国的城市也好,需求回归到一个理性的平台上。

  基于这个判断,我再谈二线城市面临的机遇和挑战。我们讲二线城市面临最大的一个压力是什么?包括房地产行业,到现在面临最大的压力是价格下降,其实交易量的活跃,还不能说房地产走入到了牛市,牛市一定是价格提升。但我想在这种情况下,房地产这种回归理性之后,价格是要求低价,新的竞争平台就形成了,所有的行业都会找到在这个价格上我的生存点在哪?其实市场并不关心你的成本,你是亏本卖还是多卖并不关心,包括你拿了一个地块,你亏多少,市场不相信,根本不相信你公布的成本是多少我就买多少,所以在这种情况下,我想说对价格的竞争,实际上对企业内在的管理能力和盈利能力,管控能力是一个非常大的挑战。相对来说二线城市过去的盈利水平就不高,这次价格下降就会带来更大的打击,但是我可以判断,二线城市价格会有更早的一个反弹,我们可以看到阳光100在全国各地里,比如说在长沙我们价格是在上升,销量也在上升,当然是稳中有升,不是大幅的上涨。实际上在08年泡沫最多的是在一线城市,一线城市下降20%—30%,基本上还在稳中有降的趋势,尤其最明显的是在重庆和成都,这两个城市受地震的影响,价格掉的最快,今年以来,价格在提升。同时可以看到二线城市的需求也是非常强劲的,有一个数字,从销售面积来说,销售第一的在一线城市、热点城市,应该说第一季度销量第一是在重庆,全国排名最高的,或者是成都,从人均来看,销量增长最快的城市都在省会城市,我们观察了武汉、长沙、南宁,这些城市,包括人均的销售面积在大幅上升,因为价格比较低,在总量上反应出来可能还不会排到最前面,但可以看到它的需求是在强劲的反弹。

  第三,竞争非常激烈,所有的二、三线城市,最大的特点就是竞争非常激烈,从来都是供求平衡,供不应求的情况还没有出现,经过这一年的调整之后,供大于求的局面就开始出现了,相对于一线城市,相对来说门槛比较低,这个品牌竞争的反而更激烈,所以这样就可以看到在二线城市,在08年的时候,二线城市也是非常激烈。我们可以看到,只要需求反弹,这个价格就会稳中有升,回到合理的一个轨道上来,这就是我说它现在面临的一个竞争态势。二线城市还有一个不利因素就是政府的自身政策和激励政策是不完善的,我们做房地产是离不开两条,一个是土地,一个是金融。房地产其实是个类聚的产品,我们到二线城市,发现金融服务体系不发达,包括按揭、银行贷款,包括一些支持,到现在金融行业还没有改变对二线城市房地产的看法,他们认为在二线城市做房地产风险大、利润低,其实恰恰相反,二线城市现在风险比较低,所以他不像一线城市,按揭政策比较到位,所以二线城市的发展,政策也在完善,政府对二线城市的支持,对房地产的支持,政策也在不断完善,好处是什么呢?二线城市第一个最大的好处,我认为土地恢复的速度是最快的,在二线城市土地恢复率达到了一半的左右,包括沈阳地价下降幅度是最大的,房地产的健康发展带来了很大的一个机遇,降低了地价,降低了将来的开发成本,就可能使我们的供应和购买力达到一个吻合。第二个我们讲房地产的有效需求,由于过去购买的潜在需求强大,不要因为二线城市的人均居住面积并不少,好象潜在的潜力不大,二线城市最大的好处是城市化,它的城市化并没有停止,大量的城市在区域中心,当然大家愿意去北京、愿意去上海,但是那里的房价也不允许很多人移民到那里,他不接纳那么多的企业,它的成本太高,相对而言这个城市化的热点就在二线城市,对于大量外来人们的购房需求是非常大的,外来的人们不是说今天有外来人今天购房,实际上这些外来人到沈阳进来三年、五年了,已经工作了,但他一直买不到房子,经过这一次调控来讲,他们的需求就释放出来了,但他们确实是城市新人,包括二线城市,过去房子的品质也是有很大差异的,所以他要改善这个居住品质,跟一线城市不一样,毕竟北京、上海的测点,本身房子的品质得到了极大的改善。所以我们在一些小城市,在长沙、南宁卖房的时候就发现,很多人并不是缺房,原来住五十米的,现在买一百二十米的,就是因为过去的产品品质有很大的差别,所以我想这对二线城市有很大的机遇。

  第三,我要谈城市机遇。沈阳要变成一个国际化大都市,他缺乏很多城市功能,所以他的发展房地产以及宾馆、商业、办公场所,非住宅的城市归能的完善,包括大规模的城市公共产品,包括体育馆、体育场、武术馆、电影院等等。二线城市需求非常大,包括道路的建设,这一点是被大家忽略的,实际上在金融危机之后,国家投入,最缺的是什么?是需求,什么东西都过剩,生产过剩,甚至说钱也过剩,他找不到好的贷款企业,但是需求是非常宝贵的,恰恰二线城市的城市化需求,这个是非常有效的,因为城市本身在升级,城市居民有这个需求,政府有这个需求,可是我们把这个需求忽略了,正因为政府忽略了这些功能,我觉得这就有了很大的机遇,基于城市综合体的建设和城市功能的建设,我们的一个经验,我举一个例子,我们在烟台这样的三线城市,开发市中心的综合体,以及五星级的好的宾馆、商场、主力店和写字楼,发现这个城市的购买力非常强劲,市政府也非常支持,各方面政策也非常支持,实质上我们看到城市对功能升级有多么大的渴望。这个机遇我想是房地产发展当中的重要的途径,这就是我们所说的二、三城市的市场特征,不仅是亮点在增加,它对品质的改善、功能的升级是同时需求的。今天也在北京做一个建筑综合体和标志性建筑,你要胜出是非常困难的,甚至你不太可能达到土地做城市综合体,你可能只做综合建筑体,在一栋楼里把所有的功能容纳里面,这个竞争是非常激烈的,所以我二线城市的机遇是非常强劲的,也非常多。

  第四,我讲一下阳光100对二线城市的发展对策,如果针对二线城市做好我们的竞争策略。我首先认为现在是二线城市扩张的一个良性策略,一个良好的机会,因为二线城市土地的价格降到的非常低的幅度,我们也会抓住这个机会,在这个时候去完善自己。要做好这点,首先是什么?在二线城市发展首先要抓的就是成本问题,因为二线城市,需求力、购买力不足,很多人说二线城市盈利能力不够,虽然卖的很好;第二个就是品牌特色,如果你只向二线城市,如果你只靠规模赚钱,你要区分你的客户、做好你的品牌特色;第三,我们刚才讲到的要建非住宅产品,结合城市的功能生机开发一些功能性的产品,才能获得更好的利润。

  可以预测二、三线城市一定会成为未来下一个十年的热点,中国房地产不会就此结束它的时代,还会成为未来十年的热点;第二,中国很可能会启动一个环境的大众消费的时代,因为有很多人是普通居民,如果我们把成本降到一个合理的程度,如果面向大中客户,我想就能解决国家关注的民生问题,大众消费时代,我想更多的企业才能胜出,就像汽车一样,家庭轿车是一个竞争时代的环境,我就讲这么多。

  主持人:谢谢易总,下面进行观点答问环节。

  赵伟卿(沈阳新湖房地产开发有限公司总经理)易总您好,我看了阳光100在很多二、三线城市都有了布局,比如在重庆、天津、沈阳都有大量的布局,我们新湖也一样,除了上海、杭州以外,大量的也在二、三线城市,但是我跟你不一样,你是主动布局二、三线城市,我是被总部派到二线城市,这是一个差异,所以有一个问题一直困扰着我,就是说随着收入的提高、经济的发展,房地产品牌就像刚才陈主任讲的一样,未来会成为很多居民的财产性的配制,作为二线城市、三线城市,它的土地供应量那么大,它有没有这个可能性,在未来随着经济的发展,也像杭州、上海这些城市一样,因为我是杭州人,作为大量居民手上的财产性配制,无论房价是涨跌起伏,他是因为财产性配制,不会因为跌了大量的买进,不会因为涨价了卖掉,因为它是作为一种配制,像沈阳、天津这样的城市,未来有没有这样的趋势,我不知道您怎么考虑这个问题?

赵伟卿(沈阳新湖房地产开发有限公司总经理)

  易小迪(阳光100集团董事长)回答这个问题恰恰是相反的,越是有投资性的城市,房价涨幅性更大,比如可以看到香港投资比例很高,一涨一跌30%、50%都可能,目前来看,二、三线城市自用型比例比较高,投资性比例很低,至少现在很多城市还没有满足白领阶层的出租需求,目前来看,出租回报肯定是在杭州、北京、上海更高,实际你买北京的房子,不一定是北京人,全国各地人都在买,包括买杭州的房子,因为它就是一个投资性的产品,二线城市不是这样,他一定是有使用需求,所以最近三、五年在二、三线城市还谈不到投资需求,他的市场不是来自于投资,二、三线城市土地那么多,房子是不是永远供大于求呢?那到不一定,就是说要知道城市功能的发展,是有限的,一个城市形成一个商业街或者几个商业街,大型城市中心,比如在南宁就有这样的一个差别,越是中心的房子更贵,跟郊区差异大,越是郊区交通越不好,但是越是北京郊区城市越便利,所以我觉得二、三线城市还有上升空间。

易小迪观点答问

  林子敬(中国沈阳第一大道总经理)我们专程做人防工程开发商场的企业,前一段周期网上还有潘总的疑问,我们为什么会上市,目前我们上市的房子总市值我们是排第一的,我个人有一个观点,我认为在今天我们探讨金融危机的过程中,一方面探讨风险,一方面探讨机遇,刚才易总谈了很多关于二、三线城市的机遇。我想问一个问题,在二、三线城市里面怎样创新的发现一个企业,一个更好的商业盈利模式,我希望易总能够有一些具体的启发性的见解跟我们大家分享,谢谢大家。

林子敬

林子敬(中国沈阳第一大道总经理)

  易小迪(阳光100集团董事长):我知道你们的商业企业做的非常成功,我倒想问您如何把商业地产做的那么好,而且上市了,因为商业地产最重要的问题就是现金流的问题,二、三线城市租金并不高,我讲我的经验就是销售,一般有一些好的主力店,把商业街销售掉,我们在南宁、重庆做过,这样才能获得现金流的平衡,我们基本上在二线城市不敢全部保留这种大型商场,我知道你们公司好象也有销售、租售,但是价格非常高,效果也非常好,我想这也恰恰证明二线城市的机会非常多,非住宅的产品开发是我们探讨的一个重点,但是也是个难点,如果一个企业在二线城市,不仅能开发住宅产品,同时把非住宅产品做的好,我想你的盈利能力会大大提高,我想举个例子,比如现在在北京,做SOHO最多了,SOHO的价格高,住宅的价格是一样的,我们在南宁,在一线城市,SOHO的价格远远高于住宅价格,这个利润当然就要高于住宅,所以住宅往往是我们现金回流的产品,非住宅产品是我们利润的产品,所以我们做这样的一个搭配,但是这个模式成功不成功,还有待于市场的检验,我只能这么说,我希望您能简单介绍一下你的模式。

  林子敬(中国沈阳第一大道总经理):大概简单说一两句,不耽误大家更多的时间。我觉得无论什么样一个企业,应对危机中,首先要考虑的不单单是一、二线城市的选择,更重要的是找到自己的一种盈利模式,时间原因我只简单的阐述一下我个人观点,会后与大家一起分享,谢谢。

  主持人:谢谢易总,谢谢赵总,谢谢林总,请三位场下休息。

  接下来我们进行的环节是论坛的主题演讲,我们有请演讲嘉宾佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司总经理助理孟义先生,孟义先生的演讲题目是:如何让住宅消费者生活的更完美。

  孟义  佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司总经理助理:大家好,很高兴在沈阳,在观点论坛和各位房地产的朋友们认识。今天想和大家探讨一个话题,当今有一种情况、有一种说法,任何一个庞大的公司都没有强大到它不接受挑战,任何一个公司弱小到不接受市场的竞争。竞争我认为在产品方面,我们更多的要考虑如何让住宅消费者的生活更加的舒适、更加的完美。

孟义

  我们怎么才能使我们居家生活更加舒适呢?经过我们对市场的调查,我们认为:第一,功能完善。住宅产品的功能越完善,我们的生活会越来越便利;第二,整体环境的和谐和统一。我们的居家环境越舒适,我们的生活就会更加的完美,我们发现住宅产品在不断的变化,功能也在不断的完善,从07年开始,我们看到中海的户型开始出现,我们看到的是经过一年的推广,越来越多的企业开始把功能引入到产品中,就是入户花园,让我们的空间更加舒适,可以放很多绿色的产品、绿色的植物,进来以后非常的美观,同时功能得到了改善。现在卫生间的设计得到了改善,一部分是洗脸的单元,一部分是卫生间的单元,分开以后在同样的时间使用效率更高,可以同时使用,住宅产品在给我们的生活带来不断的改变。

  我们也发现了现在的社区出现了很多休闲的功能,娱乐的功能,我们还发现社区的生活环境得到了提升和改善。我们的住宅消费者到底需要哪些功能呢?如何才能满足他们的功能完善的要求呢?箭牌有15年的品牌塑造,必须要挖掘和满足消费者的潜在需求,这个在房地产行业我们也是相同的,我们认为只有比消费者更加了解消费者的需求,更专业才能更好的服务他,征服他。优秀的地产企业我们也说了很多,星河湾是我们的一个合作单位,他们不仅提供更主要的产品,更是提供生活的资源平台,为业主,让他的生活、事业展开资源的积累,比如说生活方面,整合了很多高端品牌的资源,加入了世界奢侈品协会,业主足不出户就可以享受到世界上顶级的产品,为业主提供了更多的理财投资,商业外交的平台,而且同时提供很多的资源、文艺、慈善等平台,这就造成星河湾在目前的情况下仍然出现销售的奇迹,在广州首日成交超过五亿。所以我们认为我们应该了解消费者的住宅习惯,不仅要了解生理方面、还要了解心理方面、社会背景、文化背景,因为选择楼盘更多的选择周围的业主群,他会认为周围的邻居层次比较高,自己将来也会有更好的发展。这些因素决定了住宅消费者的需求与愿望,需要我们通过系统的设计,运用我们的产品、运用我们服务的形式来达成。

  2007年箭牌开始和清华大学开展了东方人与卫浴的研究,研究了涵盖了中国人的卫浴生活习惯、文化背景、生理因素和社会背景的内容,我们的结论是以功能单元的形式进行功能的完善是非常重要的,对我们的业主生活提供更完美的生活是非常有效的。一个简单的理念,卫生间有三个基本的功能,就是厕所单元、洗澡单元和洗澡单元,每一个单元由一个产品组合达到功能的完成,我们经过研究发现,其实卫生间里面有很多的功能需要完成,它是整个家居生活中最复杂的一部分,相对独立的单元达到了六个,其中还有拓展空间,这里就是说我们在卫生间,人的洗浴过程中,人的护理过程中,使用的侧室有几十个,如此的一个产品在不足六十平方米的空间里,怎么进行合理的安排是非常重要的,提供舒适的环境是非常重要的。

  并不是说所有的功能都要在同一空间完成,日本的小型的卫生间和功能安排也给了我们一些启示,左边的卫生间我们看到,不足1.2平方米,但是完成了两个功能单元的设计,给我们的生活提供了便利,而右边的卫生间更小了,只有0.8平方米,但是同样可以给人们提供便利,我们住宅的产品中,这样的产品还比较少。

  所以小户型提出以后,我们认为空间小,但是我们的功能不能少,我们要达到这样的要求,我们要针对小户型的政策第一时间研发出更多的产品,从卫浴方面来讲,我们适时推出一些小型产品,包括利用拐角的产品达到这样的要求。

  我们的功能单元,讲到功能单元安排原则,最主要的是同一个空间完成的就是最大化,完成最多的功能,满足更多的需求;使用效率要最大化,在同一时间,让更多的人使用,目前我们主流的90平方米的住宅产品中,三口之家大概是6平方米的概念卫生间,这种模式可以由两种,一种是开放型布局,注重功能,这样可以容纳设备功能,人进去以后,所有的产品是围绕人展开的,这个空间可以增加出2—3个功能出现,比如说可以加一个小便桶,卫生空间也更加的卫生。第二个就是前室型的布局,和第一个布局最大的不同就是中间加了一个隔墙,把空间分成两个部分,分成两个部分的结果是功能减少了,但是可以同时使用,使用效率也有所提高。

  我们再来看70平方米的卫生间,二人世界,大概是4平方米的卫生间,在这种卫生间的设计中,考虑的是一个对角线的布局,通过对角线的布局可以最大化利用角落空间,可以安排两个功能,在很小的空间中达到更多的功能。

  这是我们和清华大学博士研究的内容,由于时间关系,讲的比较少,但是我们对中国人空间的尺度研究,对人的身高、体重以及生活方式、行为尺度进行一些研究,通过这些研究达成对我们今后的功能完善方面的一些认识。

  我们同时有一个产品设计,一些小小的产品,就会给我们提供很大的方便,比如灯光花洒,适合冬天使用,在40度一下是蓝色的,40度以上是红色的,不用我们用手不停的调温度,水一下变红水文是比较适合我们的,这是功能完善方面。

  第二个方面就是整体环境的和谐统一,会使我们的生活更完美。我们和五合国际在郑州论坛上学到一个很好的概念,就是规划设计要达到一个新的高度,它提出先做室内设计再做建筑整体的设计,先做景观的设计再做园林整体设计,这样的设计达成一个目标就是室内室外浑然一体,非常和谐。箭牌提倡的是构建上品空间,给小费这营造上品生活,上品空间营造的关键就是空间的整体和谐的统一。

  我们发现有的宾馆,欧式风势非常奢华。箭牌与高端设计师进行合作,我们和房地产业比较知名的设计师进行合作,我们和高端设计师合作的目的就是使我们的空间整体风格更加的完美,整体风格的营造,我们现在推出的一些产品非常漂亮,像心形设计理念,把心形容到我们的产品设计当中,产品上面都有心形的图案,非常浪漫的空间,同时也有很多个性的产品。我们也有种式风格搭配,欧式的雕花也非常古典、奢华。为了营造住宅空间整体风格新高度,我们还认识到必须综合考虑的建筑的设计、室内设计以及景观设计的风格,尽量的使我们整个的空间浑然一体,目前的主流家居空间其实分为客厅、卧室、厨房、餐厅这些空间,这些空间如果风格不统一,就会感觉到变化突兀,我们强调高度自然,目前的主流居家风格就是这些。我们为了营造统一的空间效果,推出了这款瓷砖,冰晶石营造的瓷砖,非常自然,以及金碧辉煌这些空间来达成,所以说这些瓷砖的配套,产品的空间更加和谐,更加统一,我们也欢迎各位到我们的专卖店,到我们的产品销售馆进行指导。

  共同努力,满足中国消费者的生活品质提升,箭牌卫浴愿将有限的能力投入到中国人的生活当中去,让我们的消费者生活的更加完美,谢谢大家。

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