地产G30
观点一周评述:最危险的时候过去了?

  和恒隆地产陈启宗先生聊天,他说他在近两年找了不少国内的房地产开发商聊天,他说大多数开发商跟他说了两句假话,第一句是自己公司现金很充足,第二句幸好06年和07年没有拿地。结果他发现几家快要死掉的开发商跟他说的是同样两句话。

  我们想了想去年我们见过的开发商,很多也是说这两句话。他们说2006年和2007年拿地的都是保利、万科和招商、中海。

  万科很诚实,承认自己在2007年拿了地,但他们强调自己是在补充必要的土地储备的情况之下不得不通过招拍挂市场拿地的,这是逼不得已的行为。

  但很奇怪的是既然如此,为什么2008年万科可以不怎么拿地,但2007年却要拿那些高价地。当然,更奇怪的是保利,为什么他们在2006年到2007年拿了那么多高价地,却还是平均地价比万科还低,且地段更好?

  现金充足的话现在是各有各的说法,比如说万科说现在有199亿的现金,但这199亿的现金到底有多少可以用来还债我们不知道。我们只知道万科在2009年有178亿的银行信贷需要还,当然,能不能和银行打个商量,借新帐还旧账就不知道了。

  但多少万科还是知道表明自己的态度的,郁亮说万科在2009年可能还要通过其他的融资模式进行融资的,可能是进行配股。

  保利也很诚实,扩张太快,现金流量不足,但大不了向保利集团要就是了,80亿的定向增发方案说来就来。

  但有些上市公司实在不厚道,他们永远不顾自己高企的负债率,与手里仅剩的几个亿的现金,非要说自己现金充裕。

  他们有些原来是向老外借了钱的,股权融资很是风生水起。但这是2006年和2007年的事情了,想一想2006年到2007年哪些疯狂向中国房地产企业撒钱的外资投行还有几个日子好过?

  老外日子不好过的时候也是会赖帐的,雅居乐和合景泰富或许就遇到了这样的麻烦,当外资私募开始认真的清理自己的账目的时候,谁知道内地开发商是不是受欺负的对象,说不定人家说退就退了呢。

  当然,外资私募是否一下子能把钱拿走是另外一码事,可恶的是一旦进入法律程序的话,借来的钱,抑或是股权融资来的钱被冻结就麻烦了。摩根大通的研究报告告诉我们,如果雅居乐海南清水湾项目,摩根士丹利的交易资金一旦退回,雅居乐的资产负债率将高达190%多。

  看来2009年开发商真正的麻烦还不止来自国内银行。

  其实国际投行也很是倒霉,2008年美国金融危机已经是风生水起了,但是其中国内地房地产项目的投资亦是亏损不断。诚然,国际投行在内地的项目投资额相对较少,但老板们真查起账目的时候也实在头疼。

  一位大摩的工作人员对观点地产网说,他们想把内地的房地产项目的股权投资撤回来,但是撤不回来,原因是内地的房地产开发商没钱!

  最危险的时候过去了,对于万科、保利也许是,但是对于一些企业而言,也许还早!

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